Evgenij Mansurov → Адвокат Евгений Мансуров - Адвокат Евгений Мансуров - рекомендации по покупке недвижимости в Германии.
Если Вы решили приобрести недвижимость на территории Германии, то Bам следует очень основательно продумать свое решение и с большой ответственностью подойти к решению вопроса.
Оформление всех формальностей приобретения недвижимости перенимается нотариусом и не представляет, таким образом, большой сложности. Однако следует учесть, что и нотариус при подписании купчей должен убедиться, что обе стороны в достаточной степени владеют немецким языком. В противном случае нотариус не имеет права оформлять купчую и, скорее всего, отложит оформление купчей до следующего раза с просьбой привести переводчика или адвоката, владеющего русским языком.
Гораздо основательней необходимо подойти к выбору объекта недвижимости. В большинстве случаев предлагаемые объекты недвижимости обладают большими недостатками. В случае приобретения такого объекта вы вряд ли долго будете радоваться покупке. Основными недостатками предлагаемых объектов являются:
1. Неблагополучное или неудобное местоположение объекта. Здесь следует быть особо осторожным. Любой объект недвижимости можно отремонтировать и сделать привлекательным. Но его никогда не будет возможным перенести в другое место. Любой недостаток как то: дурной вид из окна, соседство с шумной автомагистралью или железной дорогой, дурная репутация микрорайона, отсутствие общественного транспорта практически невозможно изменить. Поэтому чрезвычайно необходимо лично осмотреть не только объект недвижимости, но и его местоположение, навести справки благополучности местоположения объекта.
2. Этаж: тоже невозможно изменить и тоже чрезвычайно важно обратить внимание при покупке. Особо невыгодными объектами являются квартиры расположенные на первом и последнем этажах многоэтажных домов. Помимо отсутствия балконов, наличия грязи и прочих неудобств эти квартиры требуют дополнительных затрат энергии на отопление ввиду соседства с неотапливаемыми подвалами и крышей дома. Эти квартиры очень трудно продать, что видно по тому, как много подобных квартир предлагается на жилищном рынке
3. Квартира сдана/не сдана в аренду. Тут очень важно знать заранее желаете ли вы приобрести квартиру с желанием получать с нее доходы в виде арендной платы или использовать ее сами. В последнем случае необходимо уже в купчей оговорить что вы приобретаете квартиру только с условием того что она к моменту передачи не сдана в аренду и арендаторы из нее выехали (R?cktrittsklausel). В противном случае вам предстоит проблема с выселением арендаторов, которая ввиду сложностей немецкого законодательствa стоящего на защите прав арендаторов может затянуться на многие месяцы или даже годы! В случае если вы желаете получать доходы в виде арендной платы, конечно же, очень хорошо, если квартиру уже сдана. Договор на сдачу квартиры переходит при покупке автоматически на вас, так что вы вправе требовать платить арендную плату с момента передачи квартиры в ваши руки.
4. Цена квартиры. К сожалению приходится зачастую сталкиваться со случаями когда нерадивые продавцы недвижимости пытаются продать квартиры людям плохо ориентирующимся на рынке жилья за совершенно немыслимую цену. Гражданам купившим такую надвижимость в итоге может не повезти вдвойне. Кроме того что они заключили невыгодную для себя сделку, им придется в будущем исходить из того что им не удасться продать приобретенную недвижимость хотя бы за ту же цену за которую они ее купили даже годами позже. Главное правило поэтому: узнать какова средняя стоимость квадратного метра жилья в предлагаемом микрорайоне или населенном пункте. Она обычно колеблется от минимальной в 600 Евро/кв. метр в неблагополучных микрорайонах, окраинах, населенных пунктах отдаленных от крупных городов (за исключением курортов) до 3500 Евро/кв. метр в элитных районах и курортах с видом на море, озеро итп… Но если даже цена предлагаемого объекта соответствует рамкам названных цен — основным правилом является — торговаться! Цены называемые продавцом, всегда завышены. Предлагайте свою цену всегда как минимум на 10% ниже запрошенной. В результате Вам удастся снизить цену, как подсказывает опыт, как минимум на 4% (т.е. примерно в размере оплаты маклера).
5. Негативные особенности грунта/ дефекты постройки. В Земле Северный Рейн Вестфалия, к сожалению, многие постройки были сооружены и сооружаются без учета особенностей грунта и имеют соответствующие дефекты, которые зачастую очень трудно (дорого!) или даже невозможно устранить. Цена таких сооружений падает весьма значительно и гражданам, которые приобрели подобную недвижимость по мнимой рыночной цене очень трудно эту недвижимость продать, чтобы получить хотя бы ту сумму, которую они заплатили. Ниже перечислены самые частые случаи, связанные с негативными особенностями грунта и дефектами постройки:
А. Здание построено на месте бывшего производственного объекта или хранилища отходов (т.н. Altlasten). В случаях, когда здание, зачастую без ведома самих подрядчиков, построено на месте бывшего производственного объекта или хранилища отходов грунт является зараженным вредными веществами, что ведет к опасности для здоровья жителей дома. Рано или поздно тайное становиться явным, так как все участки с опасностью заражения отмечены в соответствующих кадастровых списках (Altlastenkataster) и тогда квартиры или дома, построенные на подобных участках становиться невозможным продать или даже сдать в аренду. Известно несколько правовых прецедентов, когда покупателям удалось избавиться от подобного жилья путем возврата исходным подрядчикам, но случаи эти редки и требуют сложного судебного разбирательства способного затянуться на годы! Поэтому необходима проверка соответствующих кадастровых списков перед покупкой жилья в незнакомой вам местности.
В. Здание плохо или вовсе не защищено от влаги и грунтовых вод. Случаи, когда здание плохо защищено от влаги грозят особо опасными неожиданностями.
— развитие плесени. Судопроизводственная практика исходит на сегодняшний день из того, что черная плесень поражающая здание под воздействием влаги опасна для здоровья. Если черная плесень уже имеется в подвальных помещениях, интересующего вас объекта следует сразу связаться со специалистом (архитектором, статиком итп.) чтобы он мог оценить объем работ связанных с соответствующим удалением зараженных участков и защитой здания от влаги. Исходная цена должна быть в таких случаях снижена согласно этому объему работ (включительно стоимости работы самого специалиста), если конечно же цена не является уже сниженной исходя из необходимости ремонта. Зачастую однако это снижение не соответствует в полной мере действительным затратам на ремонт и оценку специалистом.
— домовый гриб (Hausschwamm) – является особо опасным следствием воздействия грунтовых вод. Постарайтесь избежать покупки недвижимости зараженной домовым грибом. Особо опасным последствием заражения является факт того, что страховые компании категорически отказываются страховать объекты зараженные домовым грибом. В таком случае даже чрезвычайно дорогостоящий ремонт может не помочь Вам сделать объект вновь пригодным для проживания.
В любом случае если вы желаете приобрести надежный объект недвижимости, вам следует обратиться за консультацией к адвокату, имеющему опыт в приобретении недвижимости. Это позволит вам избежать огромного количества «сюрпризов», с которыми вам не хотелось бы столкнуться после приобретения столь желанного собственного жилья.
Мы будем рады если Вы решите проконсультироваться по вопросам приобретения недвижимости именно с нами.
Адрес канцелярии:
Sachsenring 34, (B?roadresse)
50677 K?ln
Telefon: +49221/2054838
Telefax: +49221/2717110
Мобильный: +49178/4012458
Сайт: www.ra-mansurov.de
E-Mail: info@ra-mansurov.de
Оформление всех формальностей приобретения недвижимости перенимается нотариусом и не представляет, таким образом, большой сложности. Однако следует учесть, что и нотариус при подписании купчей должен убедиться, что обе стороны в достаточной степени владеют немецким языком. В противном случае нотариус не имеет права оформлять купчую и, скорее всего, отложит оформление купчей до следующего раза с просьбой привести переводчика или адвоката, владеющего русским языком.
Гораздо основательней необходимо подойти к выбору объекта недвижимости. В большинстве случаев предлагаемые объекты недвижимости обладают большими недостатками. В случае приобретения такого объекта вы вряд ли долго будете радоваться покупке. Основными недостатками предлагаемых объектов являются:
1. Неблагополучное или неудобное местоположение объекта. Здесь следует быть особо осторожным. Любой объект недвижимости можно отремонтировать и сделать привлекательным. Но его никогда не будет возможным перенести в другое место. Любой недостаток как то: дурной вид из окна, соседство с шумной автомагистралью или железной дорогой, дурная репутация микрорайона, отсутствие общественного транспорта практически невозможно изменить. Поэтому чрезвычайно необходимо лично осмотреть не только объект недвижимости, но и его местоположение, навести справки благополучности местоположения объекта.
2. Этаж: тоже невозможно изменить и тоже чрезвычайно важно обратить внимание при покупке. Особо невыгодными объектами являются квартиры расположенные на первом и последнем этажах многоэтажных домов. Помимо отсутствия балконов, наличия грязи и прочих неудобств эти квартиры требуют дополнительных затрат энергии на отопление ввиду соседства с неотапливаемыми подвалами и крышей дома. Эти квартиры очень трудно продать, что видно по тому, как много подобных квартир предлагается на жилищном рынке
3. Квартира сдана/не сдана в аренду. Тут очень важно знать заранее желаете ли вы приобрести квартиру с желанием получать с нее доходы в виде арендной платы или использовать ее сами. В последнем случае необходимо уже в купчей оговорить что вы приобретаете квартиру только с условием того что она к моменту передачи не сдана в аренду и арендаторы из нее выехали (R?cktrittsklausel). В противном случае вам предстоит проблема с выселением арендаторов, которая ввиду сложностей немецкого законодательствa стоящего на защите прав арендаторов может затянуться на многие месяцы или даже годы! В случае если вы желаете получать доходы в виде арендной платы, конечно же, очень хорошо, если квартиру уже сдана. Договор на сдачу квартиры переходит при покупке автоматически на вас, так что вы вправе требовать платить арендную плату с момента передачи квартиры в ваши руки.
4. Цена квартиры. К сожалению приходится зачастую сталкиваться со случаями когда нерадивые продавцы недвижимости пытаются продать квартиры людям плохо ориентирующимся на рынке жилья за совершенно немыслимую цену. Гражданам купившим такую надвижимость в итоге может не повезти вдвойне. Кроме того что они заключили невыгодную для себя сделку, им придется в будущем исходить из того что им не удасться продать приобретенную недвижимость хотя бы за ту же цену за которую они ее купили даже годами позже. Главное правило поэтому: узнать какова средняя стоимость квадратного метра жилья в предлагаемом микрорайоне или населенном пункте. Она обычно колеблется от минимальной в 600 Евро/кв. метр в неблагополучных микрорайонах, окраинах, населенных пунктах отдаленных от крупных городов (за исключением курортов) до 3500 Евро/кв. метр в элитных районах и курортах с видом на море, озеро итп… Но если даже цена предлагаемого объекта соответствует рамкам названных цен — основным правилом является — торговаться! Цены называемые продавцом, всегда завышены. Предлагайте свою цену всегда как минимум на 10% ниже запрошенной. В результате Вам удастся снизить цену, как подсказывает опыт, как минимум на 4% (т.е. примерно в размере оплаты маклера).
5. Негативные особенности грунта/ дефекты постройки. В Земле Северный Рейн Вестфалия, к сожалению, многие постройки были сооружены и сооружаются без учета особенностей грунта и имеют соответствующие дефекты, которые зачастую очень трудно (дорого!) или даже невозможно устранить. Цена таких сооружений падает весьма значительно и гражданам, которые приобрели подобную недвижимость по мнимой рыночной цене очень трудно эту недвижимость продать, чтобы получить хотя бы ту сумму, которую они заплатили. Ниже перечислены самые частые случаи, связанные с негативными особенностями грунта и дефектами постройки:
А. Здание построено на месте бывшего производственного объекта или хранилища отходов (т.н. Altlasten). В случаях, когда здание, зачастую без ведома самих подрядчиков, построено на месте бывшего производственного объекта или хранилища отходов грунт является зараженным вредными веществами, что ведет к опасности для здоровья жителей дома. Рано или поздно тайное становиться явным, так как все участки с опасностью заражения отмечены в соответствующих кадастровых списках (Altlastenkataster) и тогда квартиры или дома, построенные на подобных участках становиться невозможным продать или даже сдать в аренду. Известно несколько правовых прецедентов, когда покупателям удалось избавиться от подобного жилья путем возврата исходным подрядчикам, но случаи эти редки и требуют сложного судебного разбирательства способного затянуться на годы! Поэтому необходима проверка соответствующих кадастровых списков перед покупкой жилья в незнакомой вам местности.
В. Здание плохо или вовсе не защищено от влаги и грунтовых вод. Случаи, когда здание плохо защищено от влаги грозят особо опасными неожиданностями.
— развитие плесени. Судопроизводственная практика исходит на сегодняшний день из того, что черная плесень поражающая здание под воздействием влаги опасна для здоровья. Если черная плесень уже имеется в подвальных помещениях, интересующего вас объекта следует сразу связаться со специалистом (архитектором, статиком итп.) чтобы он мог оценить объем работ связанных с соответствующим удалением зараженных участков и защитой здания от влаги. Исходная цена должна быть в таких случаях снижена согласно этому объему работ (включительно стоимости работы самого специалиста), если конечно же цена не является уже сниженной исходя из необходимости ремонта. Зачастую однако это снижение не соответствует в полной мере действительным затратам на ремонт и оценку специалистом.
— домовый гриб (Hausschwamm) – является особо опасным следствием воздействия грунтовых вод. Постарайтесь избежать покупки недвижимости зараженной домовым грибом. Особо опасным последствием заражения является факт того, что страховые компании категорически отказываются страховать объекты зараженные домовым грибом. В таком случае даже чрезвычайно дорогостоящий ремонт может не помочь Вам сделать объект вновь пригодным для проживания.
В любом случае если вы желаете приобрести надежный объект недвижимости, вам следует обратиться за консультацией к адвокату, имеющему опыт в приобретении недвижимости. Это позволит вам избежать огромного количества «сюрпризов», с которыми вам не хотелось бы столкнуться после приобретения столь желанного собственного жилья.
Мы будем рады если Вы решите проконсультироваться по вопросам приобретения недвижимости именно с нами.
Адрес канцелярии:
Sachsenring 34, (B?roadresse)
50677 K?ln
Telefon: +49221/2054838
Telefax: +49221/2717110
Мобильный: +49178/4012458
Сайт: www.ra-mansurov.de
E-Mail: info@ra-mansurov.de
Нет комментариев