Найти


Сергей Цветов Крупные сделки с коммерческой недвижимостью России в 2016 году


В 2016 году самые крупные сделки с офисной недвижимостью заключены с государственными банками и госкомпаниями.

Весной группа ВТБ стала владельцем небоскреба «Евразия», где разместились головные офисы Банка Москвы и ВТБ24.

Далее нефтяная компания «Транснефть» выкупила у Snegiri Development небоскреб Evolution Tower.

Летом мэрия Москвы закрыла сделку по покупке у Capital Group 55 тыс. кв. м в небоскребе ОКО.

Три башни расположены на территории московского международного делового центра «Москва-Сити».

По итогам 2016 года треть всех сделок с российской коммерческая недвижимость заключили государственные структуры и госкомпании, это самая большая доля сделок с участием государственных игроков за всю историю рынка.

Арбитражное судопроизводство Как обосновать стоимость аренды

На выездной проверке районная инспекция ФНС г. Владивостока устанавливает, что ООО арендовало медицинское оборудование у взаимозависимого лица — Предпринимателя, владеющего 48% долей в Обществе. Контроллеры назначают оценочную экспертизу договоров аренды. Эксперт посчитал стоимость завышенной относительно рынка. Инспекция сочла, что имеет место налоговая выгода в виде завышения расходов. И начислила налога, пени, штрафа на 2,87 млн. руб.
Компания оспорила решение в Арбитражных судах. Де у инспекции нет полномочий на проверку методом сравнения рыночных цен сделки, не подпадающей под признаки разовой. Однако суды не согласились с истцом, указав, что тот не учел ст. 95 НК РФ. При доказывании получения налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды такой метод оправдан.
Разумное решение, не дожидаясь проверки, провести свою оценку аренды имущества, где всесторонне изучить каждый фактор, влияющих на стоимость, — считают эксперты ISCons. — Цена аренды может значительно уступать рыночной по объективным причинам. Например, оборудование устарело и требует дорогостоящего ремонта. Согласно п.9 ст. 40 НК РФ суд вправе учесть любые разумные условия сделки, имеющие значение для определения ее цены, не ограничиваясь обстоятельствами, перечисленными в самой статье.
Как правильно определить стоимость аренды перед сделкой, Вам подскажут специалисты ISCons. Свяжитесь с нами по тел.: 8-968-726-60-20 или по электронной почте: e.perezhogin@iscons.ru

Егор Пережогин Экспертиза в ходе выездной проверки. Отвечаем на нее своей экспертизой

В суде столкнулись отчеты оценщиков, привлеченных налоговиками и бизнесом. Арбитры отдали предпочтение экспертизе компаний. Почему?
Случай 1:
ООО обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области, чтобы оспорить решение инспекции ФНС. Контроллеры доначислили 68,8 млн. руб. налога, штрафа и пени после выездной проверки. Нарушение: завышены договора аренды томографов, заключенные с взаимозависимыми ИП. В доказательство Инспекция привлекла независимого оценщика. Тот определил рыночную стоимость права пользования оборудованием в 15 раз ниже. В своём отчёте он использовал доходный подход с элементами затратного, поскольку не обнаружил предложений по аренде томографов на дату оценки. А вот оценщик, привлеченный Обществом, обнаружил и применил приоритетный метод прямого сравнения цен.
Случай 2:
В проверяемый период взаимозависимые лица: ОАО (арендодатель) и ООО (арендатор) — заключили договоры на нежилое здание площадью 3,3 тыс. кв. м. в Нижнем Новгороде. Ставка составила 174 руб. Оспаривая её, Инспекция руководствовалась экспертным заключением независимого оценщика, согласно которому стоимость аренды составляет 463 руб. за кв.м. Но эксперт не принял во внимание отсутствие у ООО правоустанавливающих документов и кадастрового паспорта на здание, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Все эти требования были учтены в отчёте об оценке Общества.
Если налоговая провела экспертизу, разумным решением будет привлечь эксперта со своей стороны. Низкая по сравнению с рынком цена аренды может быть обусловлена объективными обстоятельствами:
1. Особыми условиями долгосрочного договора
2. Техническими характеристиками
3. Отсутствием правоустанавливающих документов, кадастрового паспорта, разрешения на ввод в эксплуатацию объектов.
4. Объемом поставляемых товаров, сроками исполнения и условиями платежей
5. Химическими и физическими характеристиками
Во всех вопросах оценки и обоснования цен Вас проконсультируют эксперты
ISCons. Свяжитесь с нами по тел.:8-968-726-60-20 или по электронной почте: e.perezhogin@iscons.ru.

Сергей Цветов Большое количество офисов в Москве но найти достойное помещение трудно

Сейчас в Москве около 15 млн кв. метров офисов, из них около 3 млн кв. метров свободны. Рекордные объемы ввода офисных площадей были зафиксированы в 2008 и 2014 годах.

Увеличения объема свободных площадей сопровождались снижением спроса на офисные помещения (офисные помещения в аренду) в связи с замедлением роста экономики. В результате возникает избыток предложения.

Это заставляет девелоперов снижать темпы строительства и менять концепцию проектов: многие собственники коммерческой недвижимости обращаются к столичным властям за пересмотром документов с целью увеличения торговой или введения жилой составляющей — реконцепция объекта.

Существенным изменением за прошедшее года стал переход расчетов за аренду из долларов в рубли. Нынешний кризис, как и кризис 2009 года, не стал исключением, арендаторы стали массово обращаться за пересмотром условий договоров, которых были номинированы в валюте.

В итоге средний срок договора снизился, ставки аренды номинировались в рублях или фиксировался курс доллара. У арендаторов появились возможности досрочного расторжения договора по истечении трех лет с момента заключения, сокращения площадей и даже пересмотра ставки аренды.

Сергей Цветов Девелопер продает торговые центры количество свободных площадей увеличивается


В третьем квартале 2016 года количество свободных площадей в московских торговых центрах увеличилось, Это связано с выводом на рынок новых объектов и ростом предложения аренды, торговая площадь в аренду.

За девять месяцев 2016 года открылись новые торговые центры. С наступлением кризиса многие проекты торговых центров, находившиеся на ранней стадии реализации, были приостановлены, уменьшилось число планируемых объектов, аналитики прогнозируют дальнейшее сокращение ввода новой торговой недвижимости.

Австрийский девелопер Immofinanz избавляются от торговых центров в Москве. У Австрийского девелопера в России пять торговых центров, и все в гор. Москве: три ТЦ «Золотых Вавилона», ТЦ «Пятая авеню» и ТЦ «Гудзон», общая площадь объектов — 465 тыс. кв. метров.

Из-за текущего экономического кризиса и переоценки российских активов зафиксировала убыток. Руководство компании приняло решение переориентироваться на инвестиции в Германии, Австрии и Польше.

Кроме российской коммерческой недвижимости, группа собирается продать в Европе жилую недвижимость, которая уже выделена в компанию Buwog.

Сергей Цветов Склад, склады, складская недвижимость - ставки снизились, помещения стало выгоднее арендовать, чем покупать


В начале 2016 года объем сделок на рынке складской недвижимости составило лишь 6-10% из которых часть проданы, все остальное — сдано в аренду. Для сделок купли-продажи это низкий показатель за последние пять лет.
Снижение арендных ставок и большое количество свободных помещений — аренда склад Варшавское шоссе, многие компании все чаще предпочитают аренду складов — аренда склад Каширское шоссе.
Ставки аренды упали до 3500-5000 рублей кв. метров, можно найти и 3000 рублей кв. метров, но сделок по таким ценам нет: подобные предложения обычно подразумевают короткий период аренды.
Вместе со ставками аренды снизилась и стоимость складских помещений. Покупать собственный склад невыгодно срок окупаемости составляет 10-15 лет, как и строить его на кредитные средства в связи с отсутствием доступного финансирования.
Покупка складских помещений сегодня могут позволить компаний, у которых есть собственные средства, или имеющих доступ к дешевым деньгам.

Сергей Цветов Бизнес центр, офис, склад - новый собственник, новое строительство ...


Владельцем БЦ «President Plaza» на Кутузовском проспекте стал Сбербанк, сообщает газета «Ведомости», издание пишет «Госбанк получил комплекс в счет погашения долгов собственника объекта — компании «Международный центр девелопмент», сумма долга составляла около 350 миллионов долларов.
В 2011 году Сбербанк сообщал об открытии компании кредитной линии на 394 миллионов долларов. Владельцы БЦ «President Plaza» несколько лет пытались найти покупателей и арендаторов на объект.
В 2013 годах переговоры о покупке БЦ вела «Транснефть», компания планировала разместить в БЦ штаб-квартиру, но сторонам не удалось договориться о цене.
Сейчас БЦ «President Plaza» полностью пустая. Найти покупателей на объект такой площади крайне сложно.
Москва выставила на аукцион 67,52% акций торгово-логистического центра «Радуга» в Отрадном, говорится в сообщении столичного департамента по конкурентной политике. Торги пройдут 23 сентября 2016 года.
Деятельности логистического центра — сдача в аренду складских помещении, сдача в аренду офисных помещений и торговых помещении. В состав имущественного комплекса АО «ТЛЦ «Радуга» входят здания и сооружения, расположенные на земельном участке 44,2 тысячи квадратных метров по адресу: Сигнальный проезд, 16, строение 3.

Сергей Цветов Склад, складские помещения, аренда, продажа, поглощение


Чистое поглощение складских площадей в Петербурге во втором квартале достигло 100 тысяч кв. метров, что является максимальным показателем с 2008 года. За апрель-июнь 2016 года было введено три складских комплекса, их совокупная площадь составляет 61,6 тысячи кв. метров.

Структура Сбербанка приобрела 80 тысяч кв. метров складов у PNK Group в логопарке Новосибирска, говорится пресс-релизе компаний. Приобретённый склад находится в индустриальном парке класса «А» «PNK-Толмачево» в Новосибирске. На сегодняшний день в рамках проекта общей площадью 382,5 тысячи кв. метров более 70% площадей продано либо сдано в долгосрочную аренду якорным резидентам.

Компания «Промтехальянс» планирует построить на Симферопольском шоссе складской комплекс «Борисовка» общей площадью 120 тысяч квадратных метров. Владельцы «Промтехальянса» вышли на рынок складской недвижимости, построив между Варшавским — Аренда склад Варшавское шоссе и Каширским шоссе — Аренда склад Каширское шоссе, логистический терминал «Булатниково».

ЗАО «Моспромстрой» планирует построить логистический центр площадью 53,4 тысячи квадратных метров в промзоне «Медведково» на северо-востоке Москвы. Градостроительно-земельная комиссия Москвы одобрила соответствующий градостроительный плана земельного участка по адресу: Чермянская улица, владение 4, говорится в материалах на сайте Москомстройинвеста.

Сергей Цветов Торговые сети «Пятерочка», «Перекресток» и «Карусель» могут изменить локацию точек


Х5 Retail Group: торговые сети «Пятерочка», «Перекресток» и «Карусель», в 2016 году зарезервировала около 200 магазинов для «воспитательной» работы арендодателями. Сеть намерена изменить локацию точек, если владелец помещения не пойдет на ее условия.

Ритейлер демонстративно откроет новый магазин напротив бывшего расположения или в непосредственной близости от него. Брокеры отмечают, что «Пятерочка» часто сама предлагает более высокие ставки, чтобы забрать удобно расположенные объекты у конкурентов.

Большое количество магазинов «Пятерочка» расположены на арендуемых площадях (торговые площади в аренду). Расходы на их аренду составляют порядка 4,5% годовой выручки или 30% операционных затрат торговой сети. В 2015 году торговая сеть «Пятерочка» перенес на новые адреса 62 магазина. За пять месяцев 2016-го уже «ушли к соседу» более 50 объектов из примерно 200 запланированных в этом году, уточнили в компании.

«Сохранение существующего уровня розничных цен и предотвращение колебаний продовольственной инфляции возможно только в том случае, когда затраты на аренду не превышают 4,5–5% выручки конкретного магазина» отметили в пресс-службе Х5. Поэтому сеть последовательно работает над удержанием приемлемого уровня арендных ставок.

В большинстве случаев Х5 Retail Group удается найти консенсус с владельцами помещений и продлить Договор на обоюдовыгодных условиях, однако в ситуациях, когда договориться невозможно, в ход идет релокация — перенос магазина в ближайшее помещение.

Ритейлер постепенно переносит и большие форматы — супермаркеты «Перекресток» и гипермаркеты «Карусель». Например, в прошлом году «Перекресток» отказался от трех помещений в Москве — арендодатель не снижал арендных ставок в валюте.

В текущем году компания готова перебросить на новое место и гипермаркет. В пресс-службе Х5 уточнили, что релокация магазина обходится на 40–50% дешевле, чем стоимость нового открытия, «поскольку используется уже имеющееся торговое оборудование, а также нет затрат на привлечение и обучение персонала».

Сергей Цветов В Новой Москве построят складской комплекс по стандартам «зеленого» строительства


Производственно-складской комплекс общей площадью 12 тыс. кв. метров создается для оказания комплекс услуг в области легкой промышленности, включая услуги по фасовке, упаковке, комплектации и хранению товаров народного потребления.

В составе комплекса планируется размещение административных, инженерных и вспомогательных помещений, необходимых для функционирования.

На строительство многофункционального производственно-складского комплекса (склад в аренду) в деревне Николо-Хованское, Новомосковского административного округа Москвы, Мосгосстройнадзор выдал разрешение.

Складской комплекс возведут по самым современным технологиям «зеленого» строительства. Здесь будут применяться экологически чистые материалы отделки, а также мероприятия, направленные на эффективность использования водных ресурсов, электроэнергии и газа за счет рекуперации и вторичного использования ресурсов.

Например, отключение внутреннего освещения после окончания рабочего дня, применение энергосберегающих светопрозрачных конструкций, систем контроля протечек. Будет применяться экологически чистый автотранспорт.

Это позволит провести сертификацию объекта по стандарту экологического строительства LEED, а также BREEAM. Складской комплекс будет возведен за счет средств инвестора.

Сергей Цветов Льготную арендную ставку для малого бизнеса власти Москвы сохранят

Порядок начисления льготной ставки арендной платы за пользование городскими помещениями сохранится для представителей малого бизнеса. Утвердил на заседании Президиума Правительства Москвы Сергей Собянин.

«Общественные организации малого и среднего бизнеса обратились к нам в период кризиса с просьбой сохранить льготные арендные ставки для малого бизнеса, помещения которого находятся в собственности города» — сообщил С. Собянин.

Руководитель Департамента городского имущества города Москвы Владимир Ефимов отметил, что срок действия минимальных льготных ставок арендной платы в размере 3500 рублей будет сохраняться до 01 июля 2016 года.

Льготные условия предоставления городских помещений не пересматривались с 2013 года. В настоящее время для субъектов малого предпринимательства действуют льготные условия заключения договоров аренды городских помещений (аренда коммерческая недвижимость).

Ставка арендной платы на льготных условиях составляет 3500 тысяч рублей за 1 квадратный метр в год. Льготу как малому предпринимателю можно получить организации, выполняющей социальные функции или трудоустраивающей инвалидов. Также льготный договор можно заключить для открытия творческих мастерских или организаций здравоохранения по программе «Доктор рядом».

Договор на льготных условиях заключается сроком на 1 год, с возможностью перезаключить его на новый срок.

Сергей Цветов «Биржа площадей «Коммерческая Аренда» - ежегодная выставка коммерческой недвижимости

Ежегодная выставка коммерческой недвижимости «Биржа площадей «Коммерческая Аренда». Торговая, офисная и складская недвижимость. Программа включает конференции по торговой недвижимости и ритейлу, офисной и складской недвижимости.

Выставка проходит 13-14 октября 2015 года в ЦВК «Экспоцентр», павильон 5.

VII Ежегодная Биржа коммерческих площадей «Аренда» — глобальное мероприятие, посвященное теме арендных отношений. Двухдневное насыщенное деловое мероприятие, состоящее из конференции на тему арендных отношений и экспозиции.

Рабочие места для компаний, представляющих объекты коммерческой недвижимости в аренду и на продажу.

Дискуссионный клуб, встречи с потенциальными клиентами. Улучшить эффективность использования и инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости благодаря получению новых профильных арендаторов и партнёров по собственности.

На выставке участвовуют следующие компании:

— Московский аэропорт Домодедово

— ГК «Мортон»

— SPAR Тула

— «Московский завод полиметаллов» АО

— ДК «Сириус Парк»

— АО «ЮИТ Московия» — подразделение международного строительного концерна YIT

— ГК «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ»

и многие другие компании.

Услуги консультирования: концепция объекта и сдача в аренду, для АО «Московский завод полиметаллов» оказывают специалисты нашей компании «Realestate Building ltd».

Сергей Цветов Аренда офиса в Москве осталась затратным, несмотря на резкое падение арендных ставок

Арендные ставки офисов Москвы показал самое стремительное падение, тем не менее, аренда офиса в Москве осталась дорогим.
Снижения ставок аренды на офисные помещения в Москве по итогам первого полугодия 2015 года составили 15-20% по сравнению с прошлым годом.
Как привлечь новых арендаторов, как удержать имеющихся, какие предложить условия, есть арендаторы, которые готовы использовать ситуацию в корыстных целях.

Голосов Ярослав АРЕНДА ПО ИНВЕСТИЦИОННОМУ КОНТРАКТУ.

Добрый день!
Мне задали, на мой взгляд, довольно таки интересный вопрос.

У компании заключен инвестиционный контракт с органами местного самоуправления.
По контракту органы местного самоуправления обязаны заключить договор аренды земельного участка с Инвестором, где будет стройка.

Дословно пункты контракта:
— Права аренды на земельный участок оформляются на период проектирования и
строительства в границах, утвержденных проектом, в порядке, определенном действующим
законодательством.
— Предоставить Инвестору в соответствии с условиями Контракта и действующего
законодательства РФ земельный участок, если иное не предусмотрено условиями Контракта.
— Заключить договор аренды на земельный участок на период проектирования и
строительства Объекта в соответствии с действующим законодательством РФ.

Все. Про договор аренды не сказано более ни слова.
И так, договор аренды заключается. Но проходит срок аренды, срок договора истекает и в течение 1-1,5 лет новый не заключается. (Инвестор, соответственно не платит это время). Стройка при этом даже не начиналась, даже строй площадки нет. В отношении земли лишь совершались действия по кадастру: объединялись участки.
И вот, администрация говорит: оплатите за прошедшее время, т.к. договор аренды продлился на неопределенный срок (согласно п.2 ст. 621 ГК РФ). В договоре аренды вообще нет никаких условий по поводу его пролонгации в случае если его срок завершен.
Еще раз обращу внимание: В отношении земли лишь совершались действия по кадастру: объединялись участки. Никакой иной деятельности по Инвестиционному контракту не велось.

Правомерны ли требования администрации?

Заметки юриста Вопросы арендной платы при истечении срока действия договора аренды

В заметке рассмотрены проблемы взыскания арендной платы при истечении срока действия договора аренды, а также предложены способы их решения. Читать дальше →

Образование Научный круглый стол Юридического института «М-Логос» по теме «Аренда и ограниченные вещные права по проекту ГК РФ»

Общее описание проблемы:

В последнее время в рамках подготовки реформы ГК РФ стала активно обсуждаться проблема вещного эффекта договоров аренды. В частности, в рамках реализующейся сейчас концепции предложено отменить государственную регистрацию аренды недвижимости и одновременно лишить аренду вещных эффектов (в первую очередь права следования по ст.617 и преимущественного права арендатора по ст.621 ГК). В рамках такой реформы аренда превращается в обычный сугубо обязательственный договор, не порождающий каких-либо обременений и рисков для третьих лиц, но связывающий относительным правоотношением исключительно стороны договора. Более же прочные права владения и пользования недвижимостью предлагается оформлять за счет предусмотренного в Проекте реформы ГК РФ арсенала ограниченных вещных прав (в первую очередь сервитут, эмфитевзис, узуфрукт и право застройки). В итоге предлагается сделать аренду максимально гибкой и динамичной, а вещные права структурировать исключительно в рамках соответствующих вещноправовых соглашений.
Читать дальше →

Анисимова Наталья Круглый стол «Право органов власти города Москвы на одностороннее расторжение договоров аренды земельных участков: мнение власти, бизнеса и юристов».

13 декабря 2013 г. с 11.00 до 14.00 в Конференц-зале Ассоциации Менеджеров по адресу: ММДЦ «Москва-Сити», Пресненская Набережная д.10, Башня Б, 15 этаж, состоится заседание Комитета по правовому сопровождению и защите бизнеса на тему: «Право органов власти города Москвы на одностороннее расторжение договоров аренды земельных участков: мнение власти, бизнеса и юристов».
Читать дальше →

Анисимова Наталья Круглый стол «Право органов власти города Москвы на одностороннее расторжение договоров аренды земельных участков: мнение власти, бизнеса и юристов»

В апреле 2012 года вступили в силу изменения в Федеральный закон от 25.10.2005 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», предоставляющие право органам исполнительной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга расторгать договоры аренды земельных участков, предоставленных для целей строительства/реконструкции, заключенные до 01 января 2011 года, в одностороннем внесудебном порядке.

В целях обсуждения влияния новеллы на инвестиционный климат в Москве, а также правовых аспектов ее применения Ассоциация менеджеров России (АМР) организует круглый стол «Право органов власти города Москвы на одностороннее расторжение договоров аренды земельных участков: мнение власти, бизнеса и юристов», который состоится 13 декабря 2013 года в ММДЦ «Москва-Сити», в рамках Комитета по правовому сопровождению и защите бизнеса.
Читать дальше →

Юр. агентство Дефанс Особенности аренды земельных участков земель сельскохозяйственного назначения

Земельный кодекс Российской Федерации к землям сельскохозяйственного назначения относит земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также земли, предназначенные для укахзанных целей.
Земли данной категории могут использоваться не только для ведения сельскохозяйственного производства, но и для иных целей, в том числе для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества.
Между тем, наибольшее количество вопросов и, как следствие этого, судебных споров, возникает при обороте земельных участков земель сельскохозяйственного назначения, в том числе, при заключении договоров аренды.
Читать дальше →

Инмар Юридическая фирма Проект ВАС РФ относительно практики применения положений ГК РФ по договору аренды

Среди проблем существующего бизнеса нельзя не отметить большое количество вопросов в рамках договоров аренды. Ведь аренда офиса или его части, в равной степени как сдача в аренду собственного помещения, для предпринимателей очень часто может привести к различным спорным ситуациям. Неспроста в настоящее время споры по аренде являются одними из самых частых в арбитражных судах.
Читать дальше →

Арбитражное судопроизводство "Газпром трансгаз подлог": менеджмент кубанской "дочки" Газпрома выше закона

Читатель!

Я вернулся с новыми историями. Соскучился? Тогда устраивайся поудобнее: продолжим беседу.

Помнишь, в начале мая я рассказал тебе о приключениях старой команды нового генерал-губернатора Томской губернии? Если подзабыл – былые «успехи» газовых капитанов вот здесь. Теперь нас ждут более лучшие сюжеты.
Читать дальше →