Найти

Арбитражное судопроизводство

Надлежащий способ защиты нарушенного права "дольщика" в незавершённом строительством многоквартирном жилом доме

Согласно п. 1 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ от 22.12.2004 по договору участия в долевом строительстве:

одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства,

а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Является ли надлежащим способом защиты прав инвестора, по договору «долёвки» иск о признании права собственности на квартиру в незавершённом строительством многоквартирном жилом доме?

В силу ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Право собственности на объект недвижимого имущества возникает у участника долевого строительства в результате исполнения сторонами договора участия в долевом строительстве.

Следовательно, до момента окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию у сторон не может возникнуть права собственности на квартиры, в связи с чем требование о признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме по договору о долевом участии в инвестировании строительства жилья является преждевременным.

Статьей 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 22.12.2004 предусмотрено, что участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

При этом застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Положения статьи 12.1. названного закона предусматривают способы обеспечения исполнения обязательств по договору, в том числе уплату участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, определены статьей 15 названного закона.

Так, денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей.

При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.

Таким образом, законодателем предусмотрен именно денежно-компенсационный способ защиты нарушенного права дольщика.

Более подробно данный вопрос раскрыт в Рекомендациях Научно-консультативного совета

при Федеральном арбитражном суде Центрального округа от 28 мая 2010 года www.fasco.debryansk.ru/practice/recommendations/

Р.S.: Картина вверху топика «Немезида», автор Ретель Альфред, 1837 Государственный Эрмитаж (Санкт-Петербург).

Немезида — древнегреческая Богиня (Немесида) «Богиня Справедливого возмездия» наблюдает за справедливым распределением благ среди людей и обрушивает свой гнев на тех, кто преступил закон.
Обновить список комментариев

Комментарии (26)

Вставка изображения

Файл не выбран

Выберите файл
  • По искам о признании права суд, по общему правилу, лишь констатирует (подтверждает) существующее право, возникшее по предусмотренным законом основаниям, и лишь в порядке исключения его «порождает» (например, по иску о признании права собственности на самовольную постройку).

    Поскольку рассматриваемый случай к числу таких исключений не относится, совершенно справедливо отмечено, что "… до момента окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию у сторон не может возникнуть права собственности на квартиры, в связи с чем требование о признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме по договору о долевом участии в инвестировании строительства жилья является преждевременным.".

      • Судья, Суд по интеллектуальным правам
        • 3 февраля 2011, 12:43
        Так то оно так. Только вот, например, в постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2010 по делу №А08-5800/2009, высказана противоположная точка зрения. Право собственности признано, а решение суда первой инстанции об отказе в признании права собственности на квартиру в незавершённом строительствои многоквартирном жилом доме, отменено: kad.arbitr.ru/?id=36cf6fed-887c-4966-9173- f5328818f816

        С уважением!

          • Алексей Ремизов
          • 3 февраля 2011, 16:56
          • +1
          Не согласен с

          «до момента окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию у сторон не может возникнуть права собственности на квартиры»

          Бывает что жилой дом построен, в него люди вселились, а акта ввода объекта у застройщика нет, т.к. он не довыполнил инвестиционные обязательства (не достроил детский сад, дорогу, трубы...)

          И тогда жильцы получат по-вашему лишь назад свои деньги +7% годовых? На готовую квартиру? Нет, они идут в суд, регистрируют права собственности и спокойно продают свою квартиру (если надо).

            • Нет акта ввода — нет квартир — права собственности на них быть не может. За людей обидно, но, увы…

                  • Алексей Ремизов
                  • 3 февраля 2011, 22:30
                  • +2
                  Если закон противоречит здравому смыслу — это плохой закон. И пусть хоть через суд, но люди добиваются победы над бюрократами.

                    • Судья, Суд по интеллектуальным правам
                      • 3 февраля 2011, 22:45
                      Алексей, Вы не одиноки в такой оценке законе! «Власти хотят решить проблемы обманутых дольщиков отменой закона о долевом строительстве»: pravo.ru/news/view/43030/

                      «Ликвидация долевого строительства позволит избежать в будущем проблемы обманутых дольщиков, а то, что граждане больше не смогут финансировать стройку, не скажется на объемах жилищного строительства — застройщики должны кредитоваться в банках, а не занимать у населения, рассуждает Придвижкин.

                      После отмены закона о долевом строительстве ранее заключенные договоры будут действовать, но новые заключать будет нельзя, уточняет он». pravo.ru/news/view/43030/

                          • Алексей Ремизов
                          • 3 февраля 2011, 23:00
                          • +1
                          данный закон не решит эту проблему. Мы говорим не об обманутых, а о довольных дольщиках. Они заплатили деньги, и через некоторое время въехали в квартиру. Но вот только право собственности на эту квартиру у них появляется минимум через 6 месяцев, а то пару лет ждут. Потому что у застройщика нет бумажки под названием «разрешение на ввод». Люди эти два года не могут расстаться с собственностью. Потому идут в суд, который логично регистрирует их права (обязывает регистрировать)

                    • Судья, Суд по интеллектуальным правам
                      • 3 февраля 2011, 20:04
                      Алексей! А где прописаны, указанные Вами, инвестиционные обязательства? В договоре долевого участия в строительстве жилого многоквартирного дома?

                      С уважением!

                          • Алексей Ремизов
                          • 3 февраля 2011, 22:29
                          • +2
                          В договоре застройщика с владельцем земли (обычно муниципальными властями). И Эти же власти подписывают разрешение на ввод готового объекта. Если хотят.

                            • Судья, Суд по интеллектуальным правам
                              • 3 февраля 2011, 22:40
                              ВАС РФ рекомендует в случае уклонения уполномоченного органа от выдачи разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, обжаловать такие действия\бездействия в судебном порядке. А по другому Вы нарушенные права не защитите. Или Вы знаете другой способ решения проблемы?

                              С уважением!

                                  • Алексей Ремизов
                                  • 3 февраля 2011, 23:03
                                  • +1
                                  Тут вопрос о том, можно ли привязывать выдачу разрешения на ввод одного объекта к готовности другого.Тупой пример — построили жилые дома, а котельную не построили (хотя по договору обязались). Если администрация подпишет акт ввода — жильцы ее «съедят» в первую же зиму. Плюс у нас строительных компаний то десяток наберется. Им еще в этом городе работать. Они то свои деньги получили, им пофиг есть ли права собственности у физиков или нет

                                    • Судья, Суд по интеллектуальным правам
                                      • 3 февраля 2011, 23:36
                                      Обычно затраты на строительство котельной, которая нужна для обслуживания многоквартирного жилого дома, равномерно распределяется между участниками долевого участия в строительстве данного дома.

                                      И после ввода дома в эксплуатацию они становятся сособственниками общего имущества многоквартирного жилого дома, в том числе и котельной, если она входит в состав такого имущества.

                                      Следовательно, если застройщик её не построил, он не выполнил условия договора долевого участия строительства с физическим лицом, так как он обязан не только предоставить участнику долевого строительства, собственно внутренние стены квартиры, но и долю в общем имуществе дома, в местах общего пользования, коммуникациях.

                                      С уважением!

                            • Инна Круглова
                            • 3 февраля 2011, 13:48
                            • +1
                            Скажите, пожалуйста, а обезличенную долю в недострое возможно оформить в собственность? И вообще интересно мнение юристов о судьбе дольщиков, которые не желают получать денежную компенсацию и желают по-прежнему претендовать на получение квартир в строящемся доме после процедуры банкротства застройщика и передачи объекта новому застройщиику. Спасибо.

                              • Судья, Суд по интеллектуальным правам
                                • 3 февраля 2011, 14:34
                                Думаю, что нельзя, так как законодателем предусмотрен ИМЕННО денежно-компенсационный способ защиты нарушенного права дольщика, если дом недостроенный.

                                Предметом договора «долёвки» является предоставление объекта недвижимости — квартиры (ЖИЛОГО помещения), а если дом не сдан в эксплуатацию, значит в нём жить нельзя.

                                То есть помещение не может считаться по своему назначению — жилым (квартирой). А право целиком или доля в праве, сути изложенного ранее обстоятельства не меняет.

                                Объект же передаётся новому ЗАСТРОЙЩИКУ. Значит он, как застройщик, обязан исполнить требования закона и предоставить учатнику долевого УЧАСТИЯ в строительстве КВАРТИРУ.

                                А сделать он это может, только после того, как им будет получено «разрешение на ввод» жилого дома в эксплуатацию.

                                С уважением!

                              • Режим долевой собственности на незавершенку вряд ли можно признать эффективным средством защиты прав дольщиков: выдел в натуре невозможен, полного покрытия долга также нет, деньги не возвращаются, с возобновлением стройки (предполагаемая цель — конечное строительство, а не реализация незавершенки третьим лицам) стоимостная динамика объекта будет создавать плавающий долг застройщика перед дольщиком. Поэтому вряд ли стоит допускать признания доли в праве собственности на незавершенку. Весь императивный механизм защиты прав дольщика при недострое сводится к залогу в силу закона, большую часть которого съест кредит банка в силу простой пропорциональности требований. Поручительство диспозитивно по общему правилу, обязательного страхования ответственности застройщика нет.

                                Что до случая, когда помещение передано де-факто и находится во владении участника, то есть смысл допустить иск о признании права собственности на объект, если объект пригоден для проживания. Из закона следует, что пеня за просрочку передачи объекта должна стимулировать застройщика к вводу дома в эксплуатацию с возможностью регресса к омсу.

                                  • Судья, Суд по интеллектуальным правам
                                    • 4 февраля 2011, 12:42
                                    Долю на «незавершёнку» признавать нельзя, так как предметом договора «долёвки» является квартира — то есть ЖИЛОЕ помещение. Объект же незавершённого строительства априори не является ЖИЛЫМ. Следовательно, нет достижения того, результата, о котором в предмете договора «долёвки», договорились заключившие его стороны.

                                    С уважением!

                                      • Истец обратиться с иском о признании доли на незавершенку, обосновывая, что этот ОБЪЕКТ ПОСТРОЕН ЗА ЕГО СЧЕТ, вне зависимости от каузы договора о жилом помещении. Он приложит отчет оценщика и установит пропорцию в стоимости объекта к оплаченной сумме собственного участия. В частности, приходилось отбивать такие иски по стройкам с разрешением до 2004 года (до 214-ФЗ) на основании договоров соинвестирования (уступки прав инвестора).

                                        Как разрешать такой иск: а) для граждан (по 214-ФЗ) б) для ИП, ООО и пр.?

                                          • Судья, Суд по интеллектуальным правам
                                            • 5 февраля 2011, 13:38
                                            Отказать в удовлетворении иска, независимо физ.лицо или ИП, юр.лицо. Заказывал истец объект недвижимости — ПОМЕЩЕНИЕ (жилое), а просит долю в праве на «НЕЗАВЕРШЁНКУ» (согласно ст. 130 ГК РФ, совершенно другой объект недвижимости).

                                      • Договор долевого участия с учетом специальных правил 214-ФЗ все равно потребует его раскладки на известные договорные конструкции — ПОДРЯД, ПРОСТОЕ ТОВАРИЩЕСТВО?

                                          • Судья, Суд по интеллектуальным правам
                                            • 5 февраля 2011, 14:29
                                            Конечно, может быть в конкретном случае, потребуется разграничение. Например об этом указанно здесь: www.gazeta-yurist.ru/article.php?i=891

                                            Но «долёвка», подряд, простое товарищество — разные договоры. Обычно их стараются не смешивать в одном. Я ОЧЕНЬ редко встречал, элементы данных договоров в одном договоре.

                                              • В указанной статье речь не о разграничении договорных форм, а о том требует ли регистрации госконтракт в виде участия в долевой стройке. Далее в статье следует, на мой взгляд, сомнительный вывод: если участник один и это государство, то не требует, в остальных случаях — требует. При этом такой участник назван заказчиком, перед которым обязательство исполняет застройщик. То есть в отсутствии 2 и более участников не будет 214-фз, а будет договор подряда. Пожалуй, это не так. Есть обоснованное мнение, что заказчик в подряде — титульный владелец земельного участка, иначе он не сможет легально его передать и принять результат работ (ст.747, 750 и пр. ГК). А Гл.37 ГК между строк предполагает поступление результата работ в собственность заказчика — с какого момента отдельный вопрос. Если подрядчик участвует в подряде своим титулом на земельный участок, но осуществляет стройку за счет участника и результат работ поступает в общую собственность — то это совместная деятельность (гл. 55 ГК РФ). Однако в контексте 214-ФЗ если такой участник — гражданин, то это ДДУ. Для юрлиц и ИП это ДДУ, только при выражении воли сторонами на порождение обязательств из ДДУ.

                                                Далее. ДДУ — это поименованная в законе специальная договорная конструкция (в отличие от «инвестиционного договора»).

                                                Означает ли это. что применение правил о простом товариществе, напр., или о подряде к отдельным обязатлествам в рамках общего обязательства, порожденного всем ДДУ, НЕВОЗМОЖНО?

                                                  • Судья, Суд по интеллектуальным правам
                                                    • 5 февраля 2011, 21:10
                                                    Конечно, возможно. Но только если эти элементы содержаться в основном договоре.

                                              • А они содержатся в общей конструкции ДДУ? Будем ли мы применять субсидиарно к правилам 214-ФЗ положения о подряде, простом товариществе и пр.?

                                                  • Судья, Суд по интеллектуальным правам
                                                    • 7 февраля 2011, 00:15
                                                    Отвечу категорично, не будем!

                                                    • Судья, Суд по интеллектуальным правам
                                                      • 7 февраля 2011, 00:21
                                                      В Постановлении ФАС ПО от 13.05.2008 № А65-14109/2007 заявлено, что правоотношения по долевому участию в строительстве любых объектов недвижимости подпадают под действие Закона о долевом участии, а п. 3 ст. 1 Закона о долевом участии выводит из-под действия этого Закона только отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

                                                      Кассационная инстанция заключила в Постановлении, что, оценивая договор о долевом участии в капитальном строительстве от 29.03.2005, суды квалифицировали его в качестве договора о совместной деятельности (простого товарищества), подчиненного правилам главы 55 ГК РФ, а также Закону РСФСР от 26.06.91 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Закону РФ от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений».

                                                        • Но это не та судебная практика, которая свидельствовала бы о подходе: либо ДДУ, либо подряд или совместная деятельность. Такой подход возникает при категоричном отрицательном ответе на вышезаданный вопрос.

                                                          Вместе с тем, 214-ФЗ не содержит запрета на применение к отношениям сторон по договору ДДУ иных правил, установленных гражданским законодательством. Ведь никто не сомневается, что к ДДУ мы применяем общую часть ГК? Почему же мы должны отказывать в применении к ДДУ норм о подряде и простом товариществе субсидиарно или хотя бы по аналогии закона там, где мы увидим подряд, совместную деятельность или отношения, похожие на них?

                                                          Например, статья 7 214-ФЗ о гарантийных обязательствах застройщика перед участником явно писалась с главы ГК о строительном подряде в части гарантии подрядчика перед заказчиком. Ведь само по себе, взятое отдельно обязательство застройщика построить дом, а квартиру в нем передать участнику — это есть подряд. И если в 214-ФЗ списывая с ГК правила о регулировании отношений сторон по ДДУ в части подряда упустили, например, правило о прерывании течения гарантийного срока (п.3 ст.755 ГК РФ), значит ли, что оно не будет применяться к ДДУ с гражданами? Какой смысл в том, чтобы снижать уровень гарантий заведомо экономически более слабой стороны, если законодатель просто технически упустил эту норму, когда списывал с ГК? И самое гдавное на каком основании мы заведомо ограничиваем себя только рамками 214-ФЗ? При этом его статус специального закона никто не оспаривает? Тогда почему «категорически не будем»?!

                                                      Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.