Найти

Юридическая фирма «Муранов, Черняков и партнеры»

Недвижимость можно определять родовыми признаками: Высший Арбитражный Суд РФ не видит проблемы

Фабула дела (А40-127035/09-40-963): две организации подписали предварительный договор об обязательстве заключить в будущем, после окончания строительства и сдачи объекта, договор аренды складских (общей площадью 2 660 кв. м.) и офисных (общей площадью 1 000 кв. м.) помещений, которые должны были, как предусмотрено договором, располагаться в одном одноэтажном здании, находящемся на принадлежавшем потенциальному арендодателю земельном участке площадью 45 864 кв. м., — одновременно с арендой 40-ка парковочных мест для автомобилей типа «Газель». В качестве «гарантийного платежа», должного впоследствии быть зачтенным в счет оплаты за аренду, предполагавшийся арендатор перечислил предполагавшемуся арендодателю почти 5 млн. руб.

Однако стороны никак (словесным описанием, схемой или планом) не определили ни те конкретные складские и офисные помещения в здании, в которых предполагалось размещение арендатора, ни месторасположение этих помещений внутри здания: документации БТИ на строящийся объект еще не существовало, а какую-либо самодельную схему стороны не составили. Неведомым осталось также предполагаемое расположение парковочных мест.

Вскоре после подписания предварительного договора указанный земельный участок прекратил существование: сначала собственник разделил его на несколько участков, а затем и образовавшиеся участки также были размежеваны и оформлены как отдельные объекты права.

Затем выяснилось (в суд были представлены соответствующие документы инженерно-технического учета), что строилось на бывшем едином участке не одно здание, а несколько, в том числе несколько именно складского назначения. После разделения единого участка земли эти здания оказались на разных участках. Здания же, в котором одновременно находились бы и складские, и офисные помещения, как было предусмотрено предварительным договором, не было построено вовсе, зато отдельно было выстроено административное здание площадью 4 060 кв. м., где предполагаемый арендодатель и стал предлагать взять в аренду 1 000 кв. м. в качестве офисных помещений.

Первоначально стороны имели хорошие отношения и после подписания предварительного договора вели активную переписку о том, в каких же именно помещениях разместить склад, а где — офис. При этом неоднократно менялись предположения об этажах для офиса в административном здании, обсуждались изменения в составе, площади и планировке помещений, где должен был бы быть размещен арендатор.

Затем отношения сильно испортились. Стороны не смогли договориться по многим вопросам, например, по составу и месту арендуемых помещений, а соответственно — и по составу, стоимости, материалам и срокам работ, которые необходимо было выполнить для подведения воды, газа, пара, промышленного электричества, канализации и проч., так как предполагавшийся арендатор в своей деятельности использует требующее особого отношения промышленное взрывопожароопасное оборудование. Стало ясно, что реально расположить свое оборудование и начать свою производственную деятельность в каких-либо помещениях арендодателя у предполагавшегося арендатора не получится. Возник вопрос, как вернуть уплаченные 5 млн руб.

Привлеченные несостоявшимся арендатором юристы дали заключение, что предварительный договор является незаключенным, поскольку не согласованы существенные условия — что именно арендовать, какие именно помещения в каком именно здании (предмет аренды) и по какой цене (цена определялась противоречиво).

Арендатор подал по этим основаниям иск и выиграл дело — суд согласился с тем, что предварительный договор нельзя считать заключенным. Апелляция (9ААС) оставила решение в силе, указав:

«Проанализировав условия заключенного Соглашения от 02.04.2008, не содержащего никаких конкретизирующих признаков помещений, планируемых к передаче в аренду (выделено нами), ни четкого размера, ни порядка определения полного размера цены аренды, в силу названных законодательных норм суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что Соглашение от 02.04.2008 (вместе с Приложениями) не может рассматриваться в качестве предварительного договора об обязательстве заключить основной договор аренды объекта недвижимости, поскольку не содержит обязательных для согласования арендного обязательства существенных условий, следовательно, правомерно признано судом первой инстанции не заключенным, не порождающим права и обязанности сторон».

Однако ФАС МО акты отменил, вернув дело на новое рассмотрение. При этом, что очень важно, он не сделал ни одного замечания на выводы судов об отсутствии определенности в существенных условиях (объект аренды и цена) предварительного договора, указав единственное, процессуальное, основание для возврата — не был рассмотрен встречный иск — о понуждении истца заключить договор аренды с ответчиком. (Отметим, что встречный иск был заявлен ответчиком непосредственно в последнем судебном заседании и без уплаты госпошлины, что и стало основанием его возврата. Примечательно, что при новом рассмотрении, начиная со стадии апелляции, сам ответчик уже был согласен с отклонением его встречного иска: получается, что дело сходило на второй круг по необоснованному капризу ответчика, который он сам и признал).

При новом же рассмотрении дела началось удивительное.

Сначала нас сразила судья суда первой инстанции (Александрова Г.С. — дело было рассмотрено в ином судебном составе), признавшая предварительный договор заключенным и посчитавшая достаточным для определения объекта аренды указания всего лишь сведений о размере общей площади офисных и складских помещений и количестве мест для парковки. При этом судья нам разъяснила следующее (орфография и пунктуация источника, выделение наше): «Ссылка истца на то, что в соглашении отсутствуют данные позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору (истцу) в качестве объекта аренды, и не определенно какие именно помещения в здании будут арендоваться, что отсутствие указанных данных свидетельствуют о незаключенности соглашения, судом не может быть принято внимание, поскольку ст. 429 ГК РФ не предусмотрено заключение предварительного соглашения с указанием конкретных помещений подлежащих в аренду».

Мы не находимся, что этому возразить — здесь суд прав: ст. 429 ГК РФ, действительно, этого не предусматривает. Она вообще требует иного, ? чтобы предварительный договор содержал существенные условия будущего, основного. А вот четкое указание конкретных предполагаемых к аренде помещений обязательно в силу иной нормы — ч. 3 ст. 607 ГК РФ. Но суд, как нам видно, этим нисколько не озадачился.

После выхода нового решения суда первой инстанции мы почувствовали себя одаренными изумительной новостью: указав в договоре лишь площадь сдаваемых в аренду помещений, можно считать объект аренды полностью определенным. Причем, в данном случае, можно нимало не смущаться неизвестностью ни местоположения передаваемых в аренду помещений внутри здания, ни того, в каком именно из имеющихся на разных сопредельных земельных участках зданий эти помещения вообще находятся, какова их планировка и иные индивидуальные качества и свойства. А заодно и тем, что в действительности, как оказалось, самого этого, предусмотренного предварительным договором, здания — которое бы включало в себя одновременно и офисные, и складские помещения — просто не было построено.

Дальше — больше.

Примечательно, что состав апелляционного суда в этот раз (Кузнецова Е.Е. — председательствующая, Кораблева М.С., Панкратова Н.И.) был почти тот же, что и на первом круге (Кузнецова Е.Е., Кораблева М.С. — председательствующая, Барановская Е.Н.) — двое из трех судей (в том числе оба председательствующих) были из первой «тройки». Но вот теперь судьи апелляции почему-то пришли к совершенно иному выводу, чем при первом рассмотрении дела (см. выше цитату): в этот раз они посчитали предварительный договор заключенным.

Как, однако, бывают порою переменчивы судьи апелляционного суда: они не нашли никаких препятствий (или преодолели их? — нам неизвестно) смене своей позиции на полностью противоположную в условиях, когда никаких новых обстоятельств относительно определения предмета предварительного договора (что именно арендовать) и цены аренды на втором круге рассмотрения дела мы не увидели (и, смеем предположить, увидеть не могли — ведь судебной оценке подлежал именно текст предварительного договора, а дописать-изменить его между первым и вторым кругами рассмотрения дела никто не мог).

Чем была вызвана перемена вывода апелляционного суда, можно только гадать…

Но более всего примечателен тот вывод, которым апелляционный суд раскрыл нам глаза на понимание способов определения объектов недвижимости. Отринув наши косные и замшелые взгляды, основанные на устаревшем, как нам теперь ясно, понимании закона и заключающиеся в том, что каждый объект недвижимости совершенно индивидуален и потому может устанавливаться и отождествляться лишь исключительно его собственными признаками, начиная с точного адреса и обязательно (если учитывать закон и позицию Конституционного Суда) включая планировку, отраженную на поэтажных планах(1), —апелляционный суд отметил (цитаты даем без пропусков и изъятий, как в судебном акте, за исключением удаленных наименований и номера (в квадратных скобках) с добавлением наших оценок и выделений):

«Установлено, что 02.04.2008г. между ООО «[…]» (предполагаемый арендодатель) и ООО «[…]» (предполагаемый арендатор) заключено Соглашение (Т. 1, л.д. 13-60), предусматривающее обязательство сторон в срок до 01.01.2009г. заключить Основной договор (аренды) на условиях передачи арендатору во временное владение и пользование на срок 7 лет складских помещений общей площадью 2660кв.м., офисных помещений общей площадью 1000кв.м., а также 40 парковочных мест для а/м типа «Газель» в строящемся на земельном участке с кадастровым № 50:22: […]:000015 по адресу: МО, […] район, пос. […], ул. […], д. 9, торгово-складском комплексе, на условиях уплаты арендатором арендной платы по ставке 5000руб. за 1кв.м. арендуемых складских помещений в год и по ставке 6250руб. за 1кв.м. арендуемых офисных помещений в год, а также несения арендатором расходов по оплате коммунальных услуг».

Апелляционный суд здесь существенно неточен.

Во-первых, помещения, как выше уже указывалось, в соответствии с условиями предварительного договора и прилагаемого к нему проекта договора аренды надлежало арендовать ни в каком не «торгово-складском комплексе», а в одноэтажном здании, вмещающем одновременно и офисные, и складские помещения (и такое здание так и не было построено).

Понятия «торгово-складской комплекс» нет ни в предварительном договоре, ни в проекте договора аренды — откуда же суд взял его?

Получилось, что суд оценил набор зданий различного назначения (несколько складских, одно административное), находящихся на разных земельных участках, как совокупность, единый объект права, имущественный комплекс.

Между тем, это не так, ведь на каждое здание и, в некоторых случаях, даже на части здания получены отдельные свидетельства о праве собственности, как на самостоятельные объекты права.

Можно предположить (только предположить, ведь суд, в нарушение закона, не объяснился в этом своем утверждении) и иное: суд, понимая из материалов дела, что все здания — это самостоятельные объекты права, просто (не в юридическом смысле) под понятием торгово-складского комплекса имел в виду то, что все они согласованно используются собственником, как части единого хозяйственного организма, ориентированного для достижения единого хозяйственного результата.

Но какой же тогда этот торгово-складской комплекс, являющийся в действительности простым набором самостоятельных объектов права, — «индивидуально-определенный» (см. далее, последнюю цитату)? Ведь юридически (да и фактически) его вообще не существует. Может ли иметь индивидуальную определенность несуществующий объект? Апелляционный суд убеждает нас: может!

Наверное, нам просто надо шире смотреть на вещи.

И какими, интересно знать, не названными им критериями руководствовался апелляционный суд для установления этой индивидуальной определенности? И почему же апелляционный суд не указал, как был должен по закону (ведь выводы суда должны быть обоснованными), какими средствами эту якобы существующую индивидуальную определенность перенести на собственно объект аренды — складские и офисные помещения, а также на парковки (которых, конечно, множество в этом «комплексе»), — с тем, чтобы придать такую индивидуальную определенность объекту аренды, вычленив арендуемые помещения из массы остальных?

Во-вторых, суд здесь отразил принятый им вариант описания цены, который является только одним из трех, примененных в предварительном договоре, и не обмолвился о двух других, при том что они имеют существенные и неустранимые расхождения между собой. Вследствие этого и цену аренды нельзя было признать определенно согласованной сторонами (однако апелляционный суд, со второго раза, признал). Но продолжим:

«Таким образом, Предварительный договор содержит условия, позволяющие установить предмет Основного договора (аренды) и другие его существенные условия, а именно: содержит данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ст. 607 ГК РФ), а также содержит сведения о размере арендной платы (ст. 654 ГК РФ).

Подлежащие передаче арендатору в качестве объекта аренды помещения/ машиноместа определены сторонами указанием на их площадь и назначение/ количество, а также на их местонахождение привязкой к индивидуально-определенному поставленному на кадастровый учет земельному участку, в границах которого велось строительство торгово- складского комплекса
».

И как это мы раньше не понимали, что указание только лишь на размер площади и назначение помещений является совершенно достаточным для определенного установления объекта аренды?

При этом местонахождение подлежащих передаче в аренду складских и офисных помещений якобы совершенно понятно из былой их «привязки» к ныне несуществующему индивидуально-определенному земельному участку. Отметим, что суд и здесь «слегка» неточен: вообще-то, привязка к исходному земельному участку предполагалась у того непостроенного здания, которое должно было в соответствии с условиями предварительного договора включать в себя одновременно складские и офисные помещения, — а не самого объекта аренды, то есть, складских и офисных помещений в том здании.

Изумляет также то, что вопрос — в каком из нескольких зданий и на каком этаже/крыле должны будут находиться арендуемые помещения — и у апелляционного суда, вслед за судом первой инстанции, не возник. А если вспомнить о том, что и сей участок-то был разделен и прекратил существование, то ссылка на привязку к нему, как достаточный идентифицирующий признак, теряет всякий смысл. Да и здания, в котором одновременно были бы и склад, и офис, как предусмотрено предварительным договором, не существует. То есть, надо как-то угадать, в какое из иных имеющихся на нескольких соседних участках зданий надо «пристроить» склад арендатора, а в какое — офис.

«Толкование условий Предварительного договора с учетом в т.ч. предшествующего и последующего поведения сторон, в частности, их переписки ( Т. 1, л.д. 71-76, Т. 6, л.д. 112-139), свидетельствует о том, что конкретное пространственное расположение подлежащих передаче в аренду складских помещений, офисных помещений, парковочных мест относительно иных площадей торгово-складского комплекса ввиду их однородного(2) характера не являлось для сторон существенным, т.е. волеизъявление сторон было направлено на определение подлежащих передаче в аренду помещений и парковочных мест РОДОВЫМИ ПРИЗНАКАМИ в пределах индивидуально-определенного торгово-складского комплекса».

Родовыми признаками определять объект недвижимости? — Это прекрасно! Как тонну пшеницы в договоре поставки. А что: «обязуюсь поставить трехкомнатную квартиру FOB покупателя»… Звучит солидно.

Нас учили в университете, что есть вещи, определенные индивидуальными, а есть — родовыми признаками. И поскольку здания, строения, сооружения и помещения в них всегда хоть чем-нибудь, но непохожи друг на друга (хотя бы расположением), постольку эти вещи — индивидуальны и поэтому, а также для того, чтобы четко знать, какой объект недвижимости принадлежит какому хозяину, их надо определять только их индивидуальными признаками.

Но теперь-то все будет по-новому — ведь апелляционный суд разъяснил нам, как горько и глубоко мы заблуждались. Можно, можно определять родовыми признаками здания, строения, сооружения и помещения в них! Вот она — сермяжная правда жизни, вот он — долгожданный революционный прорыв в светлое будущее, зерно истинной компетенции, которое, несомненно, даст буйные всходы на почве нашего былого юридического скудоумия и мракобесия. Даешь свежий ветер в затхлые уголки нашего темного юридического сознания, — долой нездоровые правовые химеры индивидуальности объектов недвижимости, и вот оно — долгожданное новое слово в юриспруденции, вот она — основа прогресса!

Как прекрасно, что это исходит именно от суда — ведь наш суд знает право, не так ли? Но вернемся.

Закон говорит о том, что определение объекта аренды — это существенное условие договора в отношении сделок с недвижимостью. А наш апелляционный суд считает заключенным договор в отношении объекта недвижимости в условиях, когда он признал, что стороны не придавали существенного значения определению «конкретного пространственного расположения подлежащих передаче в аренду складских помещений, офисных помещений, парковочных мест относительно иных площадей торгово-складского комплекса».

Кстати. Раздумывая на тему «конкретного пространственного расположения», мы так и не смогли подсчитать количество вариантов, которыми, к примеру, можно набрать 1 000 кв. м. площади офисных помещений в аренду в административном (раз уже не построено предусмотренного предварительным договором) здании: можно взять только первый этаж, а можно по половине первого и второго, можно третями со второго по четвертый, и иначе, можно помещения брать подряд, друг за другом, а можно в шахматном порядке, «чересполосицей» или только по периметру. Ничто нам не мешает в нашей фантазии — суд нам пояснил, что помещения «однородны», а мы не знаем, у каких помещений есть уже арендаторы и которые нас не пустят. Но вернемся.

Разве определение «конкретного пространственного расположения» (иными словами, установление того, где именно в здании находятся те помещения, которые подлежат передаче в аренду), наряду с указанием их площади, планировки не является как раз тем самым определением объекта аренды, о котором говорит закон? Получается, суд согласен с тем, что определение-исполнение существенного условия договора для сторон было не существенно, и они его не определили и не исполнили? Но, оказывается, это только нам кажется, ведь стороны его исполнили, определив объект аренды безотносительно к конкретному пространственному расположению помещений, воспользовавшись родовыми признаками! Вот почему суд считает предварительный договор заключенным.

«Разногласия при заключении Основного договора по составу передаваемых в аренду помещений и парковочных мест могли быть разрешены в установленном ст. 446 ГК РФ порядке».

Тут у нас теряется дар речи. То есть, оказывается, — суду ясно, что у сторон были разногласия по поводу того, что именно арендовать. Разногласия — это значит, что у сторон не было единогласия, то есть, согласия в том, что именно арендовать.

Другими словами, стороны не достигли соглашения по предмету договора!

Но опытный суд это нисколько не смущает: «стороны могли уладить свои разногласия». Но ведь не уладили и даже не просили уладить-определить передаваемые в аренду помещения (просили признать договор незаключенным)! А раз не уладили, то значит — не определили, что именно арендовать (объект аренды). Но эта нестыковочка заметна только нам, людям с устаревшим правовым сознанием. Суд же смотрит вперед и масштабно, видя то, что не видим мы:

«Поэтому довод Истца о том, что отсутствие в Предварительном договоре указания на конкретные подлежащие передаче помещения и парковочные места свидетельствует о недостижении сторонами соглашения по условию об объекте аренды, – является необоснованным».

Финиш. Суду все ясно. Нам — тоже.

Впечатляет не только новаторская позиция апелляционного суда.

Потрясает, что вот это все подтвердили (не отменив и не поправив даже в части ни решения суда первой, ни постановление суда апелляционной инстанции) сначала ФАС МО (Бусарова Л. В. — председательствующая, Петрова Е. А., Ядренцева М. Д.), а затем — Вы не поверите (!) — Высший Арбитражный Суд РФ (Хачикян А. М. — председательствующий «тройки», Весенева Н. А., Разумов И. В.), отказавшись даже передавать дело в Президиум (а и правда, — зачем? «Определять объекты недвижимости родовыми признаками»? А в чем тут проблема?).

Итак, что мы видим? Поскольку судебный акт должен отвечать критериям определенности и исполнимости, это имеет свои последствия.

Во-первых, судебные акты должны были, — признав предварительный договор заключенным на основании того, что объект аренды в договоре они, со второй попытки, посчитали определенным, — давать четкий ответ на вопрос: в какие, конкретно, помещения можно было бы заезжать арендатору и начинать там обитать? (Ведь зайдешь в чужие «однородные» — скандал, однако, будет…). С сожалением вынуждены признать, что наших аналитических способностей не хватило, чтобы это постичь из судебных актов. По нашему мнению, суды этого не выяснили. А если они не выяснили то, о чем шел спор, это значит, что вся судебная машина сработала вхолостую и спор остался неразрешенным. Поскольку эту машину содержим мы с вами на наши, налогоплательщиков, денежки, постольку получается, что наша судебная машина не выполняет свои функции и предназначение и не служит интересам налогоплательщиков, заключающихся в разрешении споров.

При этом, вынесенное судебное решение имеет вполне зримую цену для интересов налогоплательщика-истца: по итогам судебного разбирательства он, как предполагавшийся арендатор, потерял 5 млн. рублей (поскольку, признав договор заключенным, суды решили что отказ предполагаемого арендатора от заключения основного договора был необоснованным и предоплата несостоявшегося арендатора должна остаться у несостоявшегося арендодателя(3)), — а мы потеряли уверенность в собственном понимании основ теории права.

Во-вторых, из принятого в соответствии с законом судебного акта мы должны видеть описание готового рабочего алгоритма, годного к применению при определении любого объекта недвижимости, не так ли?

Попробуем же применить указанное судами на практике.

Допустим, мы оформляем сделку. То есть не риэлторам заказываем «подыскать что-нибудь примерно такое», а именно пишем договор, оформляя уже идущую сделку. На столе стоит наш мешок денег (или в банке томятся они на счету), которые мы сразу после оформления сделки передадим второй стороне. Сделка является арендой (или даже покупкой, ведь способ определения предмета сделки в отношении недвижимости одинаков для любой сделки) трехкомнатной квартиры (вариант: десятикомнатного офиса) в Москве.

Как научили нас суды, для того, чтобы определить объект аренды, достаточно указать площадь, назначение помещения и «привязаться» к индивидуально-определенному участку. Отлично, так и делаем!

Шаг первый: мы указываем в договоре назначение арендуемого (или покупаемого) помещения: квартира, трехкомнатная (или офис, десятикомнатный) — и указываем площадь: 100 кв. м. (или 1 000 кв. м.).

Шаг второй: нужно «привязаться» к индивидуально-определенному участку или «комплексу». Отлично, нас это нисколько не затруднит — город Москва занимает совершенно индивидуальное место на карте и на поверхности Земли.

Соответственно, уточняем (прямо в договоре!) сведения про необходимую нам квартиру (или офис): трехкомнатная квартира площадью 100 кв. м. (или десятикомнатный офис площадью 1 000 кв. м.) в городе Москва, который (город) занимает индивидуально определенный участок Земли.

(Возможно, Вы скажете, будто мы передергиваем, ведь в судебном деле был индивидуально-определенный участок земли с конкретным кадастровым инвентарным номером, а Москва разбита на многие участки, каждый из которых имеет свой индивидуальный номер. В таком случае — возразим Вам: в рассмотренном деле единый участок тоже был разделен многократно и перестал существовать, и вышло, что несколько складских и одно офисное здания стоят на совершенно разных участках, имеющих, каждый — свой, индивидуальные кадастровые номера. Так что представьте, для простоты, будто Москва была единым участком, а потом ее поделили на множество мелких. И чем этот бывший участок в описанном судебном споре деле — не маленькая Москва, как в нашем примере? Выходит, что сравнение условий — корректно. Хотя для более строгих читателей согласны в нашем примере указать какой-нибудь конкретный земельный участок, на котором построен современный новомодный, квартир эдак тысячи на три, — причем треть из которых — трехкомнатные с одинаковой площадью в 100 кв. м., — жилой комплекс из нескольких башен-высоток).

Шаг третий: а как же быть с определением, в каком из зданий города Москва (для строгих читателей — в какой из башен комплекса) расположена покупаемая нами трехкомнатная квартира площадью 100 кв. м. (или десятикомнатный офис площадью 1 000 кв. м.)? И как — с конкретным пространственным расположением квартиры внутри этого здания (этаж, крыло, северная или восточная сторона и т. п.)?

А вот это для нас, — людей широкой натуры, — не имеет никакого значения, пусть предметом сделки явится любая трехкомнатная квартира (или десятикомнатный офис) названной площади: ведь если квартира — трехкомнатная (а офис — десятикомнатный) и имеет площадь 100 кв. м. (а офис — 1 000 кв. м.), то это теперь значит, как научили нас суды в данном деле, что они — однородны. Сойдет любая. То есть, с нашим договором мы смело пойдем в любую трехкомнатную квартиру в Москве площадью 100 кв. м. (для строгих читателей — в любую в комплексе из нескольких башен), думая, что не рискуем встретить там кого-то, уже считающего себя ее хозяином, и не печалясь по поводу того, что он нам скажет или сделает после того, как мы ему объявим, что обитать здесь теперь будем мы, а он может отправляться восвояси.

Про такие мелочи, как планировка, состояние дома и квартиры (офиса) и т. п. мы, масштабно мыслящие люди, считаем упоминать в договоре ниже своего достоинства — суды ведь до этого не опускались — за ненадобностью: площадь и назначение помещений в привязке к прекратившему существование земельному участку — вот критерии надежного успеха сделки с недвижимостью.

Все, — наш договор подписан, мы ударяем с арендодателем (или продавцом) по рукам и отдаем наши денежки, договорившись встретиться после оформления сделки в Росреестре (для красоты ситуации и яркости впечатления зажмуримся и представим, что в Росреестре вопросов наш новаторский договор не вызвал).

В назначенный урочный час, окрыленные предвкушением вселения в замечательную квартиру, являемся на встречу с контрагентом, ожидая получение ключей от трехкомнатной квартиры в доме, например, на Якиманке с прекрасным панорамным обзором Москвы, о которой нам мечталось.

Наш визави светел от счастья встречи (впрочем, — не с нами, а с нашими деньгами) не меньше нас, честно (не кинул!) вручает нам ключи от трехкомнатной квартиры, но почему-то — в Бутово.

Мы хмуримся. Он — не видит проблем:

— Площадь — 100 кв. м.?

— Да.

— Квартира трехкомнатная?

— Да, но нам грезилась Якиманка…

— Не знаю, не знаю, почему Вы думали про Якиманку,— у меня был для Вас вариант с Текстильщиками, но сейчас туда гастарбайтеры заселились, — поэтому Вам отходит квартира в Южном Бутово.

— Но платили-то мы, как за Якиманку! — в последней надежде тщетно упорствуем мы.

Контрагент широко улыбается и утешительно похлопывает нас по плечу:

— Не расстраивайтесь, разницы же — никакой, квартиры-то — однородные. И, — подняв палец и брови, торжественно объявляет он, — в индивидуально определенном месте — Москве! Кстати, — понижает он голос, наклонившись к нам — Вы не забыли, что где-то вокруг дома Вам еще надо поискать парковочное место для Вашего автомобиля — оно тоже входит в сделку?

— Как же? — робко начинаем мы. — Нам хотелось пятнадцатый этаж, современный монолит, улучшенная планировка, а тут первый этаж с окнами на уровне плеча прохожего и советская растрескавшаяся панель, в щели которой снег задувает… Да вот еще и мыши пробежали, батареи не топят, света нет и разбитая старая сантехника…

Контрагент резко выпрямляется:

— А вот тут уже попрошу не капризничать и попусту не придираться, — это все теперь — пустое, поскольку по таким признакам, как местоположение, планировка, унитазы, мыши и советская панель квартиры больше не определяются, — среди родовых признаков числятся только площадь и назначение, и если они совпадают, значит квартиры — однородные! Главное — что в Москве. Я решения наших судов видел и потому порядки знаю твердо! — отрезает нам продавец и горделиво удаляется.

А мы, медленно оседая на пол с провалившимися досками, остаемся в такой квартире рвать волосы и учить «матчасть» — свежие судебные акты про применение родовых признаков для определения объектов недвижимости.

Вива ля юриспруденсия!

(1) См., например, Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. № 154-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «Сэвэнт» на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации»: «… в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади; […] Правоприменитель, в том числе арбитражный суд при рассмотрении вопроса о правомерности отказа в государственной регистрации права аренды помещения, применяя пункт 3 статьи 607 ГК Российской Федерации, связан требованиями статьи 26 названного Федерального закона [имеется в виду часть 3 статьи 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»] и не может произвольно определять, какие данные об арендуемом помещении необходимы для установления имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды».

(2) Никакой однородности, у помещений и «иных площадей торгово-складского комплекса», конечно, нет и не было. Интересно, — а есть ли вообще на свете здания, в которых все помещения были бы однородны, то есть, одинаковы? Как выше указывалось, нет и никакого «торгово-складского комплекса». Соответственно, никаких оснований для утверждения о том, что объект аренды (помещения и парковки) якобы находится «в пределах индивидуально-определенного торгово-складского комплекса», чем, по мнению суда, и идентифицируется, — не было.

(3) Что, кстати, само по себе неверно, так как предполагавшийся арендатор отказался от заключения договора аренды по основанию предварительного договора, не предусматривавшему удержание его денег несостоявшимся арендодателем — но на такие «мелочи» суды уже внимания не обратили. «Снявши голову, по волосам не плачут» — не обратим здесь и мы.

Сергей Золотоверхов, адвокат юридической фирмы «Муранов, Черняков и партнеры»
Обновить список комментариев

Комментарии (12)

Вставка изображения

Файл не выбран

Выберите файл
  • Позравляю Вас!!! Это новое слово в цивилистике!!!

    • Это даже цивилистикой назвать сложно — но «справедливость» пляшет!

      • Уважаемый коллега, никак не могу разделить пафос Вашего выступления, но за информацию большое спасибо.
        Действительно важное решение, которому можно только порадоваться.
        Попробую вкратце пояснить: Ваш подход к вопросу заключенности договора (в данном случае предварительного) — это поход, долгое время исповедующийся нашими судами. А именно: неадекватно часто (для стабильного гр.оборота) сторона, которой это вдруг через год становится нужно, даже в случае исполненного (частично исполненного) договора, накорябывает неожиданно обнаружившееся а) противоречие каким-то якобы императивным нормам ГК, б) несогласованность существенных условий, б) отсуствие полномочий у подписанта и прочую байду, и суд, ничтоже сумняшеся, признает такой договор недействительным / незаключенным. (Зачастую кстати это суд делает даже без помощи стороны, по собственной инициативе).
        Более того, ПРИ ВАШЕМ ПОХОДЕ (поддержанном на первом круге) заключение ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО договора в такой ситуации В ПРИНЦИПЕ НЕВОЗМОЖНО. Потому что нет еще самого здания, невозможно индивидуализировать помещения до такой степени, до которой вы хотите, обвести их красным карандашом на поэтажном плане, указать номера помещений и т.п.

        Но если стороны знают, что одна построит через год на этом месте складские и офисные помещения, а другая хочет заранее застолбить за собой определенный объем по определенной цене, так это между прочим ВЫГОДНО и УДОБНО обеим сторонам. Потому что будущему арендатору выгодно забить за собой определенный метраж по зафиксированной цене, а будущему арендодателю – знать, что на определенный объем помещений уже найден арендатор.

        И вот именно эти свои договоренности и соглашения они хотят зафиксировать в на бумаге, в ОБЯЗЫВАЮЩЕМ ДОГОВОРЕ (в данном случае — предварительном).
        А Вы им говорите: – нет товарищи!!!, вы в принципе не можете заключить такой договор! Где «конкретные подлежащие передаче помещения», где все эти 2-Н, 3-Н 10-Н, обведенные на планчике ?! Нету таковых и не может быть, поэтому извольте дождаться постройки здания (а может и ввода в эксплуатацию), так что подпишите вы свой договор через годик». Но сторонам то нужно прямо сейчас, пока в силе договоренность по цене.

        А помимо того, договор то еще и исполнен наполовину – бабки уплочены, другая сторона их приняла. (только предлагаю не пускаться в обсуждение допустимости обеспечительного платежа по договору).

        ВОТ КАК РАЗ ИЗ ЗА ВАШЕГО ПОДХОДА, ТАК ДОЛГО И СВЕРХ ВСЯКОЙ МЕРЫ РАЗДЕЛЯВШЕГОСЯ СУДАМИ, У НАС И УБЕЖАЛИ ВСЕ БИЗНЕС СДЕЛКИ В АНГЛИЙСКОЕ ПРАВО. Потому что никому же невозможно работать, когда «является неустранимым» «риск» того, что по какой-то неведомой сейчас никому херне, через год заключенный мной с контрагентом договор будет признан недействительным/незаключенным.

        Поэтому ФАС МРО в итоге-то вам и указал, что договор-то у вас ЗАКЛЮЧЕН, только вы его не смогли до конца исполнить, поскольку в процессе исполнения не смогли урегулировать возникшие разногласия. Следовательно, как намекает Вам суд, истцу следует либо потребовать ОБЯЗАТЬ другую сторону ЗАКЛЮЧИТЬ основной договор на его условиях, либо требовать РАСТОРЖЕНИЯ заключенного договора по подходящему основанию.
        Как-то так

          • Согласен с предыдущим комментатором. К тому же, если глянуть в решение суда первой инстанции (не поленился залез в карточку, почитал), которое было вынесено по второму кругу, то в нем достаточно, на мой взгляд, конкретно для предварительного договора описаны существенные условия аренды. При заключении предварительного договора аренды стороны, в силу императивных указаний не могут индивидуализировать предмет аренды с точки зрения технической документации в виду того, что ее как таковой — нет.
            Другое дело, на мой взгляд, когда заключается непосредственно сам договор аренды и на уже построенное здание, на которое есть тех. паспорт и данные в кадастре.

          • Полность разделяю позицию автора статьи. Я предполагаю, что изменение позиции арбитражных судов вызвало Постановление Пленума ВАС от 11.07.2011 № 54. Если можно приблизительным образом определять объект в договоре купли-продажи будущей недвижимости, то почему бы не сделать то же самое с арендой. Однако, как тогда поступать с императивной нормой, содержащейся в части 3 стать 607 ГК РФ. Кажется, сначала нужно было поменять ГК РФ, а потом формировать практику.

            • Специально прочитал (по диагонали) решение суда 1-й инстанции (2011г.). Пафос авторов статьи явно неуместен. Конечно, судить «задним числом» всегда легко, но уж не обессудьте: вы просто выбрали неправильный способ защиты. Впрочем, скорее всего вы тут ни при чем: все уже было «сделано» до вас, а вам пришлось занимать оборону на ранее выбранной другими «невыгодной» позиции.

              • Очень правильное и своевременное решение. Ждём дальнейшего распространения этого подхода (к залогам/ипотекам, например).

                • Как можно рассуждать об обоснованности и законности судебного акта. если для этого надо ознакомиться с приложениями № 2 и № 3 к договору, на которые сослался суд в решении. Только изучив данные документы, можно сделать вывод было ли определимо имущество подлежащее передаче в аренду. Если предварительный договор содержит порядок определения объекта недвижимости, передаваемого в аренду, после того как этот объект возникнет, то решение суда правильное. В то же время, если на стадии заключения предварительного договора были оговорены одни помещения, но были построены совершенно другие, то риск того, что предмет аренды будет неопределен должен нести арендодатель, так как именно ему должны быть известны обстоятельства, с которыми связано возможное изменение объекта. В таком случае он должен был позаботиться о том, чтобы включить в договор правила определения объекта в случае наличия каких-либо изменений в строительстве.

                  • Чем была вызвана перемена вывода апелляционного суда, можно только гадать…

                    По секрету всему свету (и в первую очередь, автору темы) сообщаю…

                    В «первом круге» судебный акт отписывался помощником судьи Кораблёвой, а во «втором круге» — помощником судьи Кузнецовой. Поэтому «ткань» актов по одному и тому же делу почти совпадающего состава одной и той же инстанции сильно различается. Обратите своё особе внимание на слово «помощник».

                    Дальше. Оба помощника ориентировались на «стабильность судебных актов», что сводится по сути к поддержанию судебного акта суда первой инстанции. То есть есть цель — засилить, а отписывание — только средство для этой цели. Какой акт нужно было поддержать, такие «костыли» и ставили помощники: первому акту свои костыли, а второму — подобающие ему. И вообще не имеет значения, что акты из одного дела.

                    А судьи апелляционной инстанции принимали акты в «обоих кругах», вообще «не приходя в сознание».

                    Вроде бы взрослый человек Сергей (автор темы), а таких вещей не знает.

                    • Согласен со Станиславом. А также с предидущими авторами по поводу излишнего пафоса. Спор не о праве, а об оценке доказательств, в том числе об оценке договора. Во-первых, предварительный договор может содержать условие о порядке определения объекта аренды в будущем. Во-вторых, переписка сторон, из которой может быть видно, о каком объекте аренды идет речь, выражает собой соглашение об изменении предварительного договора в части определения объекта аренды или установления/уточнения порядка определения этого объекта в будущем (конечно, если стороны не исключили для себя возможность заключения договора в форме обмена письмами). Материалов дела никто не видел. Другой вопрос, что свободу договора и принцип стабильности гражданского оборота не нужно доводить до абсурда. На суд нельзя перекладывать обязанность по своему усмотрению определить, о каком будущем объекте аренды идет речь. Конечно, суд должен принять все меры к тому, чтобы выявить подлинную волю сторон, истолковать договор, включая дополнительные соглашения к нему, достигнутые в том числе в форме обмена письмами. Но если это не получается, то суд по своему усмотрению не должен устанавливать между сторонами договорные отношения, если стороны прямо не указали на то, что их преддоговорные споры подлежат рассмотрению судом. Произвола судейского и так хватает. Должно быть согласие сторон на такое усмотрение. Если уж и есть вопрос о толковании закона, то речь о толковании статьи 446 ГК в совокупности со статьей 429 ГК. Если есть разногласия по условиям заключаемого договора, изначально договоритесь о том, что эти разногласия будут переданы на рассмотрение суда. Это разумно, учитывая объективную сложность в определении порядка установления объекта будущей аренды. Вопрос в том, могут ли ст. ст. 429, 446 ГК быть в совокупности применены в случае, когда (1) предварительным договором установлен порядок определения существенного условия в будущем, (2) у сторон возникли разногласия об условии заключаемого основного договора, (3) стороны изначально договорились о том, что преддоговорные споры подлежат рассмотрению судом. Если суды поддержат такое толкование, то это был бы конструктивный подход к решению проблемы исполнения условий предварительного договора, которые не ясны либо неисполнимы исходя из их буквального смысла. Но только, вынося решение, суд должен будет проверять нет ли у третьих лиц прав на тот же объект. И отсюда сообщаю следующее всем любителям сделок с будущими объектами недвижимости. Нельзя это допускать, пока права на будущую недвижимость не будут регистрироваться. Возникнет параллельная система прав, конфликтующая с системой зарегистрированных прав. Всем любителям английского права, а тут что-то забавное говорили о том, почему сделки по английскому праву совершаются, могу сказать, что в Англии незарегистрированные титулы остались и это большая головная боль. Будет регистрация, пожалуйста. Но и в это случае надо существенно дополнять законодательство. Честно сказать, будущие права на многие объекты недвижимости вообще не понятно как регистрировать. Нужно будет по аналогии с 214-ФЗ регистрировать проектную декларацию как минимум.

                      • Поддерживаю предыдущих комментаторов по поводу излишней лирической составляющей — очень сложно вычленять суть проблемы.
                        А по существу и в дополнение к написанному выше — автор статьи, вероятно, в курсе позиции ВАС, изложенной в пленуме 54, относительно заключения договора о будущих вещах. На мой взгляд, ничего нового ВАС в своем отказном решении по этому делу и не сказал.

                        • С чего это правильное решение вызывает недоумение у юриста топовой RULF? ))
                          Логика 54-ого ППВАС очевидна…
                          Немного научного подхода, разбавляющего нормативизм автора, не помешает:
                          1) возможность идентификации будущей вещи?
                          2) возникновение вещно-правового эффекта сделок с недвижимостью только с момента записи в реестре?
                          3) обязательственная природа аренды?
                          4) свобода договора как проявление автономии воли сторон на этапе формирования условий будущей сделки?
                          5) адекватность средств правовой защиты?
                          мне удавалось в кассации вытаскивать 1,65 га земли в Москве посредством виндикации не индивидуально-определенной вещи, а по проекции наложения границ двух земельных участков. И это (1) в 2008 году, (2) у государственного предприятия, (3) после 30-летнего пользования им ответчиком, который заявлял о СИД.
                          5млн руб. еще можно вытащить…

                          Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.