Найти

Судебная практика

О незаконных схемах привлечения «недобросовестными застройщиками» денежных средств для строительства многоквартирных домов

Инвестирование в строительство жилья была и остаётся одной из самых рискованных в плане финансирования. В 2005 году государство наконец решилось взять под свой контроль правоотношения в области долевого строительства и установило единые нормы и правила для участников данного рынка. Ознаменовалось это принятием Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу с 1 апреля 2005 года и созданием для осуществления надзора за его исполнением в системе исполнительных органов власти субъектов РФ контролирующего органа.
Однако на строительном рынке нашлись такие хозяйствующие субъекты, которые не приняли установленные государством нормы и правила, так называемые «недобросовестные застройщики», и попытались внедрить альтернативные схемы привлечения инвестиций для строительства многоквартирных домов, в обход действующего законодательства.
Сегодня речь пойдёт о незаконных схемах привлечения инвестиций для жилищного строительства. Так наиболее распространенными из них являются:
1. Заключение договора займа с последующим зачётом уплаченных по нему средств в счёт оплаты цены договора участия в долевом строительстве, который впоследствии заключается с гражданином – инвестором.
Сам по себе договор займа не закрепляет за гражданином права требования передачи ему квартиры в строящемся доме и не возлагает на застройщика обязанности заключить в последующем с указанным гражданином договор участия в долевом строительстве. В данном случае застройщик обязан лишь возвратить гражданину денежную сумму на основаниях и в соответствии с условиями договора займа.
2. Заключение предварительного договора о намерении сторон заключить в будущем договор (долевого участия, купли-продажи квартиры и.т.п), по которому гражданин вносит денежные средства в качестве обеспечения исполнения своих обязательств.
Необходимо знать, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, застройщик не берет на себя обязательство перед дольщиком построить дом, сдать его в эксплуатацию в установленные сроки и передать в собственность участника долевого строительства квартиру. Его обязательства заключаются в том, что он в будущем заключит с вами основной договор (купли-продажи, долевого участия). Впрочем, гарантии, что необходимая участнику долевого строительства квартира будет построена и передана нет, также не исключен риск двойной продажи такой квартиры.
3. Не защищает права граждан — инвесторов и «вексельная схема» привлечения денежных средств для строительства жилья.
Для реализации «вексельной схемы» обычно заключаются два договора: предварительный договор и договор на приобретение векселей, по которому гражданин покупает у застройщика вексель и, впоследствии, при заключении основного договора должен производиться зачет суммы векселя в счёт оплаты недвижимости. Как правило цена векселя совпадает со стоимостью квартиры.
При выдаче векселя объект недвижимости никак не идентифицируется, вексельные отношения регулируются специальными нормами закона, не имеющими никакого отношения к строительству жилья.
По условиям предварительного договора как бы бронируется право гражданина-инвестора на квартиру. В таком договоре есть все существенные условия основного договора: описание объекта недвижимости (квартиры), ее технические характеристики, цена, предполагаемая дата заключения основного договора. Однако по предварительному договору к гражданину — инвестору не переходят права на конкретный объект строительства. Гражданину выдается вексель и одновременно застройщик берет на себя обязательство продать после завершения строительства квартиру по цене, совпадающей с указанной в векселе, в определенный срок либо заключить с гражданином договор участия в долевом строительстве. При этом вексель и обязательство предоставить квартиру никак не связаны, поскольку вексель является ценной бумагой, содержащей ничем не обусловленное обязательство выплатить указанную в нем сумму в определенный срок, т.е. формально привлечения денежных средств в долевое строительство дома нет. Таким образом, данная схема не гарантирует прав гражданина, поскольку непосредственно за квартиру гражданин еще денег не внес, а по векселю деньги ему могут вернуть в установленный в векселе срок. Кроме того, гражданин в случае возникновения у застройщика каких либо проблем имеет возможность требовать возврата уплаченных денег только после наступления срока платежа по векселю. Понуждение же застройщика к заключению основного договора о приобретении квартиры часто невозможно даже через суд из-за отсутствия правовой взаимосвязи между обязательствами.
Таким образом, застройщик не обязан предоставить гражданину – инвестору недвижимость, равную стоимости векселя. Следовательно, существует риск того, что в будущем застройщик вместо квартиры вернёт гражданину, выражающему при этом волю на приобретение квартиры, лишь сумму денег, которую последний вложил в приобретение векселя.
Все описанные выше правоотношения не регулируются нормами Закона о долевом строительстве, что лишает граждан – участников долевого строительства необходимых гарантий при инвестировании в строительство и, в итоге, не позволяют защитить в полном объеме от возможного нарушения их прав.
В случае, если вы принимаете предложенную недобросовестным застройщиком незаконную схему и вносите денежные средства, вы должны осознавать, что нарушаете нормы закона и лишаете себя гарантий защиты прав, предусмотренных государством для участника долевого строительства.
Таким образом, только осознанная позиция всех участников строительного рынка (граждан – инвесторов, застройщиков, риэлтерских фирм) по соблюдению требований законодательства о долевом строительстве послужит дальнейшему развитию строительной отрасли и снижению прецедентов правонарушений в данной сфере.
Обновить список комментариев

Комментарии (2)

Вставка изображения

Файл не выбран

Выберите файл
  • Автор ошибается: все перечисленные «схемы» урегулированы ФЗ-214 — они запрещены. Причина, почему они срабатывают две, и обе существенные, какая из них главная, оценивать не берусь.
    1. Бездействие (причем преступное) контролирующих органов, специально созданных в каждом Субъекте Федерации. Особенно это заметно в Москве. Достаточно «копнуть» (надлежаще расследовать) любой конкретный случай заключения сделки прикрытия, вполне можно установить факт привлечения денежных средств гражданина, который преследует цель приобрести квартиру. Это административное правонарушение, штраф за который от 500 т.р. до 1 млн.р. (если не ошибаюсь). Однако контролирующие органы этим не занимаются, пытаются апеллировать к (якобы) несовершенству ФЗ-214.
    2. Правовая неграмотность граждан, которую можно квалифицировать как грубая неосторожность. То есть убытки этих инвесторов в случае неудачного вложения своих денег не должны компенсироваться за счет других налогоплательщиков (бюджета). И об этом государство должно публично заявлять, в том числе с использованием социальной рекламы.

    • Спасибо за Ваш комментарий, Андрей. Скорее причина вторая. Правовая неграмотность и желание сэкономить -главная причина «жизнеспособности» перечисленных мной схем. Позвольте не согласиться с Вами в части бездействия контролирующих органов, посмотрите практику ФАС Северо-Кавказского округа и 15 ААС.

      Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.