Найти

Темы немецкого права

Что движет недвижимость Германии. Часть 32. Хозяин, собака, лифт и дом. Кто едет на лифте, а кому – пешком ?

О казусных ситуациях с домашними животными, которые вместе с хозяином «пользуются» объектом недвижимости, будь то на правах арендатора, будь то, как «любимая вещь» собственника недвижимости уже говорилось в моих публикациях ранее.

Случаи с лесницами и паркетом, дворами и балконами уже служили декорацией предыдущих прецедентов судебных инстанций по теме «о собаках и котах». Сегодня же речь пойдёт о пользовании лифтом.

С одной стороны, согласно § 13 абз. 2 WEG каждый из владельцев имеет право пользования совместными или общими частями объекта, соблюдая при этом положения §§ 14, 15 WEG. С другой стороны, как известно, согласно § 15 WEG:
владельцы квартир в многоквартирном доме могут самостоятельно регулировать пользование т.н. совместными или общими частями объекта недвижимости, доступными каждому из совладельцев.

Такое регулирование обычно содержится в т.н. Порядке Пользования, которое принимается на собрании всеми владельцами совместно. Принятые однажды, положения такого порядка о пользовании тем или иным участком, или частью объекта, которые принимались с соблюдением всех формальных требований к проведению собрания, постановке вопросов, внесению предложений, голосованиям, наличию большинства голосов и т.д. (согл. напр. §§ 21, 15 WEG) становятся обязательными к исполнению и следованию всеми членами сообщества владельцев.

Разумеется и лифт, который находится в доме, также может быть предметом обсуждения и объектом регулирования при принятии тех или иных решений в положениях о Порядке пользования.

В данном случае, в связи с аллергическим заболеванием одного из собственников, (видимо) в виде проявленной солидарности в момент регулирования правил пользования и, с целью его поддержки, собственники приняли давным давно забытое решение.

А решение было в разных статьях этого порядка пользования таким: содержание домашних животных не запрещалось, а запрещался только их «проезд» в лифте, то есть пользование лифтом для «четвероногих».

О наличии Порядка пользования знают разумеется собственники и лишь изредка знают о нём арендаторы и жильцы. Сам порядок пользования, хоть и становится частью договоров аренды и, владелец обязан ознакомить с ним своего арендатора, но такое ознакомление арендатором не всегда соблюдается.

Одним из новых арендаторов, стал владелец большого, тяжёлого породистого «четвероногого друга», а жили они, что называется «под самой черепицей», т.е. на последнем этаже.

Вскоре, управляющей компании пришлось получить от владельца, страдающего аллергией требование о прекращении негативного воздействия на совместную часть объекта, которое обосновывалось указанием на невыполнение одним «сокамерником» и его «арендаторами» положений Правил пользования.

Судебная инстанция занималась рассмотрением типичного в таких случаях вида иска «о прекращении и приостановлении нарушающих действий» (Unterlassungsklage), основанного на уже известной норме § 1004 BGB.

Согласно этой норме, применительно к отношениям владельцев объектов недвижимости в рамках WEG, один владелец может требовать от т.н. нарушителя (St?rer) прекращения тех действий, которые ущемляют права собственника на владение той или иной частью совместной собственности (Unterlassung), тем более, если для первого собственника неприменима обязанность мириться или «терпеть» те или иные действия второго (Duldung).

Аргументацию ответчика о недопустимости полного запрета владения животными на объекте суд отклонил тем, что запрет относится лишь к одному из видов «владения» связанного с перемещением с помощью лифта, в то время, как перемещение по лестнице не являлось предметом запрета в положениях правил пользования.

Попытки ответчика подвергнуть сомнению соблюдение формальностей вынесения решения на собрании относительно содержания правил и, как следствие, недействительность самих правил так же не увенчались успехом.

Состояние здоровья 14-летнего «четвероногого», не позволяющее ему без угрозы для собственного здоровья преодолевать многоступенчатую преграду к жилищу своего хозяина (3-й этаж) так же не нашли отклик в сердцах судей.

Подразумевая, что «вещь остаётся вещью» и «владение обязывает», суд отклонил попытки ответчика представить дело в виде «аморального требования» на основе и в рамках §§ 134, 138 BGB.

Таким образом, решение Земельного Суда Карлсруэ (см. ном. акт. 5 S 43/13) удовлетворившее иск собственника о запрете проезда в лифте домашнего животного, подтвердило то многообразие прав и обязанностей «людей владеющих» (habeat sibi), о котором вряд ли можно подробно разъяснить самому предмету владения.

Последний же наверняка непонимающим взглядом будет смотреть: то на привычную дверь лифта, то на лестницу рядом.
_________________________________________________________________
V.Haupt, V.Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 — о немецком праве на русском.
Обновить список комментариев

Комментарии (0)

Вставка изображения

Файл не выбран

Выберите файл
Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.