Уважаемый, Виталий, мною написана эта статья после 5 лет практической работы в исполнительном органе государственной власти, функцией которого является контроль и надзор в области долевого строительства на территории Краснодарского края.
Теперь, что касается теоретической части Вашего вопроса.
До принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» существовали различные определения договора участия в долевом строительстве, которые отражали позиции авторов в вопросе отнесения данного договора к одному из известных договорных типов.
Из определения, данного Гражданским кодексом РФ, можно выделить два основных признака публичных договоров. Во-первых, обязательным участником является коммерческая организация, выступающая в роли продавца, подрядчика или исполнителя. В данном случае такой стороной является застройщик, однако в соответствии с Законом им может быть любое юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, то есть и некоммерческая организация. Второй признак касается характера деятельности, осуществляемой коммерческой организацией. Эта деятельность связана с выполнением обязанности по продаже товаров, выполнению работ и оказанию услуг в отношении каждого, кто обратится к коммерческой организации, то есть деятельность должна быть публичной. В Законе прямо такая обязанность для застройщика не прописана. Кроме того, у застройщика всегда есть возможность отказать в заключении договора на основании например, неплатежеспособности обратившегося лица. Кроме того, при заключении публичного договора цена и условия договора должны быть одинаковыми для всех обратившихся лиц. На практике застройщик всегда пойдет на уступки и снижение цены более выгодному контрагенту.
Таким образом, даже если участником долевого строительства будет гражданин, по моему мнению, отнести договор участия в долевом строительстве к публичным нельзя.
Уважаемый Виталий, Если Вы имеете ввиду договорЫ, то в целях рациональности правовой дискуссии на данном сайте хотелось бы чтобы Вы пояснили подтекст заданного вопроса или услышать мотивированную критику на мою статью.
В соответствии с п. 12, ч. 4 ст. 28.3 КоАП РФ должностные лица органов, вынесших постановление о наложении административного штрафа, — об административных правонарушениях, предусмотренных частью 1 статьи 20.25 настоящего Кодекса, а по делам об административных правонарушениях, рассмотренных судьями, — судебные приставы-исполнители.
Согласно ч. 4 ст. 4.1. КоАП РФ назначение административного наказания не освобождает лицо от исполнения обязанности, за неисполнение которой административное наказание было назначено.
В данном случае (вступления в силу постановления судьи о привлечении к ответственности гражданина по ч.1 ст. 20.25 КоАП РФ и истечения месячного срока на уплату штрафа) гражданин привлечен к административной ответственности за самостоятельное правонарушение предусмотренное КоАП РФ (неуплата штрафа), что в силу вышеуказанных норм является основанием для привлечения к ответственности по по ч.1 ст.20.25 КоАП РФ.
15 августа 2011 года вступил в силу Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» (далее –Закон о банкротстве) и статьи 17 и 223 АПК РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства»
Если вы правильно указали даты принятия судебных актов, положения указанных вами статей Закона о банкротстве не применимы к данным правоотношениям.
В соответствии с ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 12.07.2011 № 210-ФЗ «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ
В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН „О НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ (БАНКРОТСТВЕ)“ И СТАТЬИ 17 И 223 АРБИТРАЖНОГО ПРОЦЕССУАЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В ЧАСТИ УСТАНОВЛЕНИЯ ОСОБЕННОСТЕЙ
БАНКРОТСТВА ЗАСТРОЙЩИКОВ, ПРИВЛЕКАВШИХ ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА УЧАСТНИКОВ СТРОИТЕЛЬСТВА» положения Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции настоящего Федерального закона), статей 17 и 223 АПК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) т.е. положения параграфа № 7 данного закона (Банкротство застройщиков) применяются арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Таким образом, в Вашем случае основанием регистрации права собственности на квартиру будет являться указанное Вами решение суда от 15.04.2011о признании имущественного права на квартиру.
Спасибо за Ваш комментарий, Андрей. Скорее причина вторая. Правовая неграмотность и желание сэкономить -главная причина «жизнеспособности» перечисленных мной схем. Позвольте не согласиться с Вами в части бездействия контролирующих органов, посмотрите практику ФАС Северо-Кавказского округа и 15 ААС.
Спасибо за Ваш комментарий, Андрей. Скорее причина вторая. Правовая неграмотность и желание сэкономить -главная причина «жизнеспособности» перечисленных мной схем. Позвольте не согласиться с Вами в части бездействия контролирующих органов, посмотрите практику ФАС Северо-Кавказского округа и 15 ААС.
Теперь, что касается теоретической части Вашего вопроса.
До принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» существовали различные определения договора участия в долевом строительстве, которые отражали позиции авторов в вопросе отнесения данного договора к одному из известных договорных типов.
Из определения, данного Гражданским кодексом РФ, можно выделить два основных признака публичных договоров. Во-первых, обязательным участником является коммерческая организация, выступающая в роли продавца, подрядчика или исполнителя. В данном случае такой стороной является застройщик, однако в соответствии с Законом им может быть любое юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, то есть и некоммерческая организация. Второй признак касается характера деятельности, осуществляемой коммерческой организацией. Эта деятельность связана с выполнением обязанности по продаже товаров, выполнению работ и оказанию услуг в отношении каждого, кто обратится к коммерческой организации, то есть деятельность должна быть публичной. В Законе прямо такая обязанность для застройщика не прописана. Кроме того, у застройщика всегда есть возможность отказать в заключении договора на основании например, неплатежеспособности обратившегося лица. Кроме того, при заключении публичного договора цена и условия договора должны быть одинаковыми для всех обратившихся лиц. На практике застройщик всегда пойдет на уступки и снижение цены более выгодному контрагенту.
Таким образом, даже если участником долевого строительства будет гражданин, по моему мнению, отнести договор участия в долевом строительстве к публичным нельзя.
Согласно ч. 4 ст. 4.1. КоАП РФ назначение административного наказания не освобождает лицо от исполнения обязанности, за неисполнение которой административное наказание было назначено.
В данном случае (вступления в силу постановления судьи о привлечении к ответственности гражданина по ч.1 ст. 20.25 КоАП РФ и истечения месячного срока на уплату штрафа) гражданин привлечен к административной ответственности за самостоятельное правонарушение предусмотренное КоАП РФ (неуплата штрафа), что в силу вышеуказанных норм является основанием для привлечения к ответственности по по ч.1 ст.20.25 КоАП РФ.
Если вы правильно указали даты принятия судебных актов, положения указанных вами статей Закона о банкротстве не применимы к данным правоотношениям.
В соответствии с ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 12.07.2011 № 210-ФЗ «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ
В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН „О НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ (БАНКРОТСТВЕ)“ И СТАТЬИ 17 И 223 АРБИТРАЖНОГО ПРОЦЕССУАЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В ЧАСТИ УСТАНОВЛЕНИЯ ОСОБЕННОСТЕЙ
БАНКРОТСТВА ЗАСТРОЙЩИКОВ, ПРИВЛЕКАВШИХ ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА УЧАСТНИКОВ СТРОИТЕЛЬСТВА» положения Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции настоящего Федерального закона), статей 17 и 223 АПК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) т.е. положения параграфа № 7 данного закона (Банкротство застройщиков) применяются арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Таким образом, в Вашем случае основанием регистрации права собственности на квартиру будет являться указанное Вами решение суда от 15.04.2011о признании имущественного права на квартиру.