Станислав Михайлюта → Проблемы приобретения жилья в строящихся домах
Одним из основных источников финансирования строительства жилых многоквартирных домов на сегодня являются не заемные и собственные средства строительных компаний, а средства граждан.
Квартиры в новостройках пользуются особенной популярностью сегодня. И не удивительно, ведь в новостройках жильё стоит ниже, чем аналогичное ему на вторичном рынке.
Какие же проблемы могут возникнуть при приобретении жилья в строящихся домах:
1. Наиболее частой проблемой при покупке таких квартир является срыв сроков сдачи объекта. Заселение дома затягивается, порой, как минимум на полгода, а то и больший срок. Причины тому бывают разные, в том числе связанные с проблемами финансирования (финансовый кризис, неграмотная финансово-хозяйственная деятельность) и ненадлежащее исполнением обязательств контрагентами (подрядными организациями) застройщика;
2. Также актуальна проблема возникновения у участников строительства имущественных (финансовых) рисков на этапе строительства дома, связанная с возможным банкротством застройщика.
3. Приобретение жилья в строящемся доме путём вступления в члены ЖСК является законным способом, однако эта схема имеет значительные минусы:
— договоры не подлежат государственной регистрации, т.е. имеется риск «двойной продажи» квартиры нескольким пайщикам.
— финансовые риски: возможно изменение размера членских взносов, целевых взносов, введения дополнительных взносов, взносов на покрытие убытков ЖСК, часть средств пайщика не подлежит возврату даже при расторжении договора кооперативом.
— отсутствие ответственности ЖСК перед пайщиками за нарушение сроков строительства, качества строительства, наличие разрешительной документации и т.д.
— пайщик не является потребителем в соответствии с ФЗ РФ от 07.02.92 г. N 2300-I «Законом о защите прав потребителей».
— отсутствие административной ответственности ЖСК и должностных лиц ЖСК.
4. Сегодня многие банки предлагают ипотечные кредиты на приобретение жилья в строящихся домах. Однако, получение ипотечного кредита на жилье в строящемся доме, существенно отличается, как по процедуре, так и по условиям предоставления обычного ипотечного кредита.
При предоставлении банку в залог уже имеющегося объекта недвижимого имущества проблем с получением кредита не возникает, так как в этом случае банку уже не требуется проверять способность застройщика выполнить свои обязательства перед вами. В этом случае, большинство банков готовы предоставлять кредиты по стандартным ипотечным программам.
В том случае, если клиент желает приобрести строящуюся недвижимость и предоставить ее в качестве залога, банк требует предоставление дополнительных документов, касающихся объекта строительства. К ним обычно относятся:
— разрешение на строительство;
— проектная декларация;
— учредительные документы застройщика;
— документы, подтверждающие право собственности (аренды) на земельный участок, на котором ведется строительство;
— договор участия в долевом строительстве;
Кроме того, в этом случае банки обычно требуют дополнительных гарантий обеспечения обязательств, таких как привлечение поручителей.
Обычно у банков есть перечень «акредитованных» ими застройщиков, для приобретения жилья у которых они выдают ипотечные кредиты на покупку недвижимости. Так же, банки охотно выдают ипотеку на покупку квартир в новостройках, заказчиками или инвесторами строительства которых, являются государственные компании или органы государственной (муниципальной власти).
В заключении хотелось бы отметить, что приобретение квартиры на основании договора долевого участия в строительстве является лучшей гарантией прав покупателя. Основные преимущества «долёвки»:
1. Обязательная регистрация договоров. Недвижимость, приобретенная по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве, не может быть продана одновременно нескольким покупателям. Переуступка прав на недостроенные квартиры осуществляется на основании договора переуступки прав требования по договору долевого участия, так же подлежащему регистрации.
2. Невозможность одностороннего изменения цены на квартиру застройщиком.
3. Ответственность застройщика перед «дольщиком» четко оговорена законом, включая права дольщика на возврат денежных средств, возмещение убытков, взыскание неустойки, устранение недоделок, в том числе в случае нарушения сроков или качества строительства.
4. Дольщик является потребителем в соответствии ФЗ РФ от 07.02.92 г. N 2300-I «Законом о защите прав потребителей»
5. Административная ответственность застройщиков и должностных лиц застройщика за нарушение 214-ФЗ.
6. Гарантии дольщиков, застройщики которых начали процедуру банкротства, залог имущества в пользу дольщиков; особый порядок банкротства застройщиков, введенный ФЗ РФ от 12.07.2011 г. N 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О несостоятельности (банкротстве)“ вступивший в силу 15 июля 2011 года.
Квартиры в новостройках пользуются особенной популярностью сегодня. И не удивительно, ведь в новостройках жильё стоит ниже, чем аналогичное ему на вторичном рынке.
Какие же проблемы могут возникнуть при приобретении жилья в строящихся домах:
1. Наиболее частой проблемой при покупке таких квартир является срыв сроков сдачи объекта. Заселение дома затягивается, порой, как минимум на полгода, а то и больший срок. Причины тому бывают разные, в том числе связанные с проблемами финансирования (финансовый кризис, неграмотная финансово-хозяйственная деятельность) и ненадлежащее исполнением обязательств контрагентами (подрядными организациями) застройщика;
2. Также актуальна проблема возникновения у участников строительства имущественных (финансовых) рисков на этапе строительства дома, связанная с возможным банкротством застройщика.
3. Приобретение жилья в строящемся доме путём вступления в члены ЖСК является законным способом, однако эта схема имеет значительные минусы:
— договоры не подлежат государственной регистрации, т.е. имеется риск «двойной продажи» квартиры нескольким пайщикам.
— финансовые риски: возможно изменение размера членских взносов, целевых взносов, введения дополнительных взносов, взносов на покрытие убытков ЖСК, часть средств пайщика не подлежит возврату даже при расторжении договора кооперативом.
— отсутствие ответственности ЖСК перед пайщиками за нарушение сроков строительства, качества строительства, наличие разрешительной документации и т.д.
— пайщик не является потребителем в соответствии с ФЗ РФ от 07.02.92 г. N 2300-I «Законом о защите прав потребителей».
— отсутствие административной ответственности ЖСК и должностных лиц ЖСК.
4. Сегодня многие банки предлагают ипотечные кредиты на приобретение жилья в строящихся домах. Однако, получение ипотечного кредита на жилье в строящемся доме, существенно отличается, как по процедуре, так и по условиям предоставления обычного ипотечного кредита.
При предоставлении банку в залог уже имеющегося объекта недвижимого имущества проблем с получением кредита не возникает, так как в этом случае банку уже не требуется проверять способность застройщика выполнить свои обязательства перед вами. В этом случае, большинство банков готовы предоставлять кредиты по стандартным ипотечным программам.
В том случае, если клиент желает приобрести строящуюся недвижимость и предоставить ее в качестве залога, банк требует предоставление дополнительных документов, касающихся объекта строительства. К ним обычно относятся:
— разрешение на строительство;
— проектная декларация;
— учредительные документы застройщика;
— документы, подтверждающие право собственности (аренды) на земельный участок, на котором ведется строительство;
— договор участия в долевом строительстве;
Кроме того, в этом случае банки обычно требуют дополнительных гарантий обеспечения обязательств, таких как привлечение поручителей.
Обычно у банков есть перечень «акредитованных» ими застройщиков, для приобретения жилья у которых они выдают ипотечные кредиты на покупку недвижимости. Так же, банки охотно выдают ипотеку на покупку квартир в новостройках, заказчиками или инвесторами строительства которых, являются государственные компании или органы государственной (муниципальной власти).
В заключении хотелось бы отметить, что приобретение квартиры на основании договора долевого участия в строительстве является лучшей гарантией прав покупателя. Основные преимущества «долёвки»:
1. Обязательная регистрация договоров. Недвижимость, приобретенная по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве, не может быть продана одновременно нескольким покупателям. Переуступка прав на недостроенные квартиры осуществляется на основании договора переуступки прав требования по договору долевого участия, так же подлежащему регистрации.
2. Невозможность одностороннего изменения цены на квартиру застройщиком.
3. Ответственность застройщика перед «дольщиком» четко оговорена законом, включая права дольщика на возврат денежных средств, возмещение убытков, взыскание неустойки, устранение недоделок, в том числе в случае нарушения сроков или качества строительства.
4. Дольщик является потребителем в соответствии ФЗ РФ от 07.02.92 г. N 2300-I «Законом о защите прав потребителей»
5. Административная ответственность застройщиков и должностных лиц застройщика за нарушение 214-ФЗ.
6. Гарантии дольщиков, застройщики которых начали процедуру банкротства, залог имущества в пользу дольщиков; особый порядок банкротства застройщиков, введенный ФЗ РФ от 12.07.2011 г. N 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О несостоятельности (банкротстве)“ вступивший в силу 15 июля 2011 года.
Теперь, что касается теоретической части Вашего вопроса.
До принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» существовали различные определения договора участия в долевом строительстве, которые отражали позиции авторов в вопросе отнесения данного договора к одному из известных договорных типов.
Из определения, данного Гражданским кодексом РФ, можно выделить два основных признака публичных договоров. Во-первых, обязательным участником является коммерческая организация, выступающая в роли продавца, подрядчика или исполнителя. В данном случае такой стороной является застройщик, однако в соответствии с Законом им может быть любое юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, то есть и некоммерческая организация. Второй признак касается характера деятельности, осуществляемой коммерческой организацией. Эта деятельность связана с выполнением обязанности по продаже товаров, выполнению работ и оказанию услуг в отношении каждого, кто обратится к коммерческой организации, то есть деятельность должна быть публичной. В Законе прямо такая обязанность для застройщика не прописана. Кроме того, у застройщика всегда есть возможность отказать в заключении договора на основании например, неплатежеспособности обратившегося лица. Кроме того, при заключении публичного договора цена и условия договора должны быть одинаковыми для всех обратившихся лиц. На практике застройщик всегда пойдет на уступки и снижение цены более выгодному контрагенту.
Таким образом, даже если участником долевого строительства будет гражданин, по моему мнению, отнести договор участия в долевом строительстве к публичным нельзя.
В своем постановлении «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» от 11 июля 2011 года за № 54 Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснил в абзаце 2 пункта 4, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры КУПЛИ-ПРОДАЖИ будущей недвижимой вещи. При этом Пленум указал, что разъяснения, содержащиеся в данном абзаце, должны применяться судами при разрешении споров, связанных с долевым участием в строительстве, регулируемого нормами федерального закона № 214.
Таким образом, публичность заключенного между сторонами договора ДУ определена не только признаками статьи 426 ГК РФ, но и прямым указанием на это правовой нормы статьи 492 ГК РФ.
Я считаю, что все попытки вывести договора по закону № 214 из числа публичных основываются на желании отдельных лиц устроить на этом личное материальное благополучие. То есть. пришел я покупать квартиру и товарищем. Ему говорят она стоит 100 тысч за метр, а мне например, 110. Почему?.. Ну просто не понравился менеджеру цвет моих глаз. К сожалению судебная практика придерживается Вашей точки зрения. Но назвать их решения для себя авторитетными не могу — это решения серых мышей на уровне города и ниже. Они раньше отказывали мне в исключении из текстов договоров с банками условий о договорной подсудности. Пока одна из жалоб не попала в Верховный Суд да еще бывшему судье Конституционного Суда. И проблемы сразу не стало. И те бездари, что горили как я не прав, вдруг стали выносить совсем иные решения с умными лицами. Но как там у персонажа Янковского: Умное лицо еще не признак ума? По этому, зная. что эти форумы иногда почитывают и судьи, при случае и высказываю о них то что думаю.
Еще раз благодарю за ответ на мой вопрос.