Блог для обсуждения проблем теории градостроительного права и градостроительной практики.
  • Дата создания
    2 июля 2012

Алмаз Кучембаев →  Генеральный план города: решения Арбитражного суда Ульяновской области

1. Дело Храмовой (подставное лицо?).

Решение 2 круга от 24.09.2019 г. Судья Семенова Марина Александровна. Признаны недействительными постановления Администрации города Ульяновска об отмене градостроительного плана и разрешения на строительство.Только в суде Администрация и УАиГ указали основание, по которым вынесены оспариваемые постановления — назначение объекта (торговый центр) не соответствует функциональному зоне (для размещения 5-16-этажной жилой застройки).
Читать дальше

Алим Бишенов →  Дело Ивана Голунова продемонстрировало - в России складываются ценности настоящего гражданского общества

Массовые волнения и последовавшая реакция силовиков в связи с арестом и сфабрикованным делом журналиста «Медузы» Ивана Голунова не только открыло настоящий ящик Пандоры современной системы построения правового государства и беспредела правоохранительных органов, но и то, что в России неуклонно складываются ценности настоящего гражданского общества.
На 10% герой информационной повестки опередил президента Путина по числу упоминаний в СМИ, передаёт “The Bell” со ссылкой на «Медиалогию». Редакции российских медиа массово отправили запросы в Следственный комитет, Генеральную прокуратуру и МВД. А «Ведомости», «Коммерсант» и РБК утром 10 июня впервые в истории вышли в свет с общей стилистикой передовых полос в поддержку своего коллеги – и тиражи раскупили за пять минут по всей стране. И даже мои знакомые и клиенты в регионах констатировали: достать уникальные газеты, ставшие коллекционными, уже к вечеру было невозможно.
Очевидно, что дело Голунова изначально носило заказной характер – слишком много в обвинении — заплат, шитых белыми нитками, слишком много фальсификаций и нарушений законных прав человека и гражданина. Народный артист России Константин Хабенский на официальной церемонии открытия фестиваля «Кинотавр» в Сочи подчеркнул: нельзя допускать, когда «неудобного журналиста закрывают за то, что он пишет правду». По мнению известного актёра, может так получиться, что завтра неудобным окажется и сам «Кинотавр»: «Нельзя молчать, чтобы с нами и нашими товарищами не случилось такого же свинства». Рок музыкант, лидер группы «Ленинград» Сергей Шнуров в «Инстаграме» выразил в стихах всё, что думает про задержание и обвинение Ивана.
В День России в Москве прошли акции, люди, том числе, руководство «Медузы», выходили мирно, а попадали в автозаги. Есть опасение, что в журналистике в скором времени не останется честных профессионалов, готовых заниматься расследованиями в защиту прав простых людей. А молодые журналисты и студенты профильных факультетов просто побоятся браться за актуальные темы. И, как следствие, нас ждёт вырождение настоящей журналистики: зубатой, сердитой, компетентной. Да, за свои права нужно стоять до конца. В то же время как адвокат понимаю, что несанкционированные акции способны повлечь за собой серьёзное противодействие со стороны правоохранительных органов. Нельзя забывать, что в КоАП существует статья 20.2 «Нарушение установленного порядка организации либо проведения собрания, митинга, демонстрации, шествия или пикетирования». Подобные акции можно проводить только после консультации с адвокатом. Стихийный выход всегда может иметь самые плачевные последствия. Борьба должна вестись в рамках закона.

NEWS LEGAL78 / Детективное агентство →  Признание права собственности в ЖК "Лондон Парк"

Юристом по недвижимости Пязукиным В.Р. в адрес правительства Санкт-Петербурга направлен официальный запрос о даче пояснений (разъяснений) причин недопустимости осуществления регистрационных действий в отношении объекта капитального строения — квартир, расположенных в ЖК «Лондон парк», а также об оказании содействия участникам – долевого строительства (покупателям) в оформлении права собственности на квартиры в ЖК «Лондон парк», или дать разъяснения о порядке регистрации права собственности на квартиры в ЖК «Лондон парк» в пределах своей компетенции.
Читать дальше

СЕРГЕЙ ЧЕРНЯК →  НОВЫЙ ПРОЕКТ ПЗЗ МОСКВЫ: ИНДУЛЬГЕНЦИЯ ВМЕСТО ПРАВИЛ

29.11.2016 г. на официальном портале Москомархитектуры было опубликовано Оповещение о проведении публичных слушаний по административным округам г. Москвы по проекту Правил землепользования и застройки города Москвы (ПЗЗ). Полные информационные материалы по проекту найти не просто – они размещены на сайте Москомархитектуры в разделе «для специалистов», но и там их можно найти только если заранее знать адрес.
Читать дальше

СЕРГЕЙ ЧЕРНЯК →  Законопроект № 778655-6 принят в третьем чтении и направлен в Совет Федерации

Масштабные изменения в Градостроительный кодекс РФ: документы по планировке территории и ГПЗУ — все по-новому с 1 июля 2017 года.

Читать дальше

СЕРГЕЙ ЧЕРНЯК →  Ограничения прав на недвижимость в публичных интересах

Покупаете землю, принимаете недвижимость в залог – проверили полномочия продавца (залогодателя), проверили историю распоряжения, сделка соответствует всем требованиям закона. Достаточно ли этого для уверенности в завтрашнем дне?
Читать дальше

СЕРГЕЙ ЧЕРНЯК →  Последние поправки в Земельный кодекс РФ: изъятие земельных участков для публичных нужд – что изменилось?

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены поправки в Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ряд иных федеральных законов. Поправками подробно урегулированы основания и процедура изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд (далее – «публичные нужды») у собственников и иных правообладателей. Изменения вступают в силу 1 апреля 2015 года.

О том, какие из законодательных новелл могут наиболее существенным образом повлиять на судьбу землепользователей, на что стоит обратить особо пристальное внимание – читайте далее в материале, подготовленном специалистами Группы ПИРКС.
Читать дальше

СЕРГЕЙ ЧЕРНЯК →  Москва снова без ПЗЗ - на этот раз до 1 июля 2016 года.

17 декабря 2014 года Государственная Дума приняла Федеральный закон № 456-ФЗ, которым в числе прочего внесены изменения во Вводные законы к ГрК РФ и ЗК РФ. Закон подписан Президентом 29 декабря 2014, вступает в силу 1 января 2015 года.

Как и предполагали специалисты Группы ПИРКС, срок для принятия Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) в г. Москве продлен — до 1 июля 2016 года (ст. ст. 2 и 4 указанного Федерального закона). Соответствующая поправка была внесена в текст законопроекта на этапе второго чтения традиционным защитником интересов московской администрации М.Л. Шаккумом.

Таким образом, с огромным сожалением приходится констатировать, что Москва еще очень не скоро обретет систему градостроительного зонирования, которая бы гарантировала права московских землепользователей и защищала их от произвола городских властей.
Читать дальше

СЕРГЕЙ ЧЕРНЯК →  "Беззаконное" зонирование: московские ПЗЗ переданы в руки чиновников

Новый порядок утверждения Правил землепользования и застройки в городах федерального значения — Москве и Санкт-Петербурге.

15 ноября 2014 года вступил в силу федеральный закон № 307-ФЗ от 14.10.2014, который в числе прочего внес весьма существенное изменение в Градостроительный кодекс РФ в части, касающейся порядка принятия в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге Правил землепользования и застройки.

Применительно к г. Москве ранее действовавшая редакция Градостроительного кодекса РФ вкупе с Градостроительным кодексом Москвы предусматривали, что Правила землепользования и застройки, этот важнейший градостроительный документ, должны приниматься Московской городской Думой в форме закона города Москвы (аналогичным образом полномочия по принятию ПЗЗ в Санкт-Петербурге были отнесены к ведению Заксобрания Санкт-Петербурга).

Редакция Градостроительного кодекса РФ, вступившая в силу с 15.11.2014, изменила это положение кардинальным образом, передав полномочия по принятию ПЗЗ в Москве и Санкт-Петербурге высшим исполнительным органам государственной власти этих субъектов федерации.

Для того чтобы пояснить значение этих изменений, позволим себе небольшой экскурс в градостроительное право в части тех принципов регулирования градостроительства в поселениях, которые вплоть до 15.11.2014 распространялись в том числе и на города федерального значения – Москву и Санкт-Петербург.

Общие принципы и порядок регулирования градостроительства в поселениях были определены Градостроительным кодексом РФ еще десять лет назад. Суть их очень проста:

Стратегические вопросы назначения различных территорий в границах поселений в целях обеспечения их устойчивого развития, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, учета интересов жителей и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и с учетом всей совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов разрешаются в так называемых «документах территориального планирования».

Для поселений такими документами являются, в частности, генеральные планы, утверждаемые нормативными актами соответствующих представительных органов местного самоуправления этих поселений. Согласно ч. 3 ст. 63 Градостроительного кодекса РФ в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге, которые, будучи субъектами федерации, одновременно являются городскими поселениями с внутригородскими муниципальными образованиями, генеральные планы утверждают законодательные (представительные) органы государственной власти соответствующего субъекта РФ. В г. Москве генеральный план утверждается законом города Москвы, который принимает Мосгордума (ст.ст. 6, 26 Закона г. Москвы от 25.06.2008 № 28 «Градостроительный кодекс города Москвы») по результатам проведения публичных слушаний в каждом муниципальном образовании на территории столицы. В настоящее время действует генеральный план, утвержденный Законом г. Москвы от 05.05.2010 № 17 «О Генеральном плане города Москвы» по результатам публичных слушаний, которые были проведены летом–осенью 2009 года.

Таким образом, подготовка и утверждение генерального плана поселения, как базисного документа территориального планирования, который определяет основные параметры градостроительной деятельности в поселении не менее чем на 20 лет вперед (ч. 11 ст. 9 Градостроительного кодекса РФ) и потому непосредственно затрагивает жизненные интересы всех жителей такого поселения (в том числе, столицы России), согласно нормам федерального закона производится путем реализации гражданами своего конституционного права участвовать в управлении делами государства через своих представителей (ст. 32 Конституции РФ, ст. 2 Градостроительного кодекса РФ), а также через прямое волеизъявление на публичных слушаниях.

Следующим уровнем градостроительной документации поселения, подчиненной документу территориального планирования, является документ градостроительного зонирования – правила землепользования и застройки (ПЗЗ).

По своей сути ПЗЗ определяют градостроительно однородные виды территориальных зон, конкретизируют генеральный план применительно к этим территориальным зонам и устанавливают единый для каждой из таких зон градостроительный регламент (виды разрешенного использования земельных участков в границах этой зоны, их предельные размеры и предельные параметры разрешенного строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства). Земельные участки, расположенные в границах одной территориальной зоны, должны иметь одни и те же параметры разрешенного использования, которые указываются в соответствующих градостроительных планах (ГПЗУ) этих участков.

Правила землепользования и застройки прямо и непосредственно затрагивают жизненные интересы всех жителей поселения точно так же, как и генеральный план. По этой причине в редакции Градостроительного кодекса РФ, которая действовала с 2004 г. по 15.11.2014 г., законодатель установил (п. 8 ст. 1, ст.ст. 31 и 32), что ПЗЗ, как и генеральные планы, утверждаются нормативными актами представительных органов местного самоуправления на основе результатов публичных слушаний (протоколы публичных слушаний по проекту ПЗЗ и заключение о результатах таких публичных слушаний являются обязательным приложением к проекту правил землепользования при их утверждении).

До 15.11.2014 ст. 63 Градостроительного кодекса РФ определяя, что «градостроительная деятельность в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге регулируется настоящим Кодексом с учетом особенностей, установленных настоящей статьей», не содержала каких-либо специальных оговорок о порядке принятия ПЗЗ в Москве и Санкт-Петербурге. В полном соответствии с федеральным законом согласно ст.ст. 6, 36 Градостроительного кодекса Москвы ПЗЗ подлежали утверждению Мосгордумой путем принятия соответствующего закона г. Москвы.

К настоящему времени закон г. Москвы об утверждении ПЗЗ, проект которых прошел публичные слушания в 2009 г. одновременно с проектом генерального плана г. Москвы, был одобрен Постановлением Правительства Москвы от 17.11.2009 № 1278-ПП, внесен Мэром Москвы в Мосгордуму и принят в первом чтении (Постановление Московской городской Думы от 02.12.2009 № 57).

Таким образом, по исходному замыслу и федерального, и московского законодателя не только Генеральный план, но и ПЗЗ должны готовиться и утверждаться в порядке реализации конституционного права москвичей на участие в управлении делами государства (ч. 1 ст. 32 Конституции): через представительный орган власти – Московскую городскую думу, а также путем прямого волеизъявления на публичных слушаниях (т.е. путем участия в осуществлении местного самоуправления). Именно такая идея обеспечения народовластия и участия граждан в градостроительной деятельности столицы всего пять лет назад поддерживалась и депутатами Мосгордумы, и тогдашним Мэром Москвы.

Ситуация радикально изменилась осенью 2010 г. с приходом в Москву новой команды городских чиновников, которая незамедлительно приступила к внедрению новой системы управления в сфере градостроительства и землепользования. Уже в декабре 2010 г. практически все решения по этим вопросам стали приниматься за закрытыми дверями так называемой «Градостроительно-земельной комиссией» (ГЗК) – поспешно созданным рабочим органом Правительства Москвы с невнятным правовым статусом и постоянно изменяющимися полномочиями (за 4 года в положение о ГЗК не менее 15 раз вносились существенные изменения!). Под благовидным предлогом был не только фактически похоронен так и не дошедший до второго чтения городской закон об утверждении прошедшего публичные слушания проекта ПЗЗ, но и отменены (Постановлением Правительства Москвы от 17.04.2012 № 139-ПП) ранее установленные схемы градостроительного зонирования столицы.

Несмотря на то, что любое изменение градостроительного документа, прошедшего публичные слушания, возможно только после проведения новых публичных слушаний, ГЗК тихо и незаметно, но регулярно в закрытом режиме «редактировала» проект ПЗЗ. В результате сейчас Москомархитектуры практически использует так называемый «актуализированный» проект ПЗЗ, во многом заметно отличающийся от проекта, одобренного москвичами на публичных слушаниях, и потому весьма сомнительный с юридической точки зрения.

Наличие утвержденных городским законом правил землепользования и застройки в Москве существенно ограничило бы такое «ручное управление» градостроительством, в частности, ГЗК уже не могла бы по своему усмотрению разрешать или запрещать строительство на отдельных участках тех или иных объектов. Не могла бы она в дальнейшем и произвольно устанавливать или изменять требования к параметрам таких объектов, поскольку не только допустимые варианты разрешенного использования каждого земельного участка, но и предельные параметры объектов строительства на нем – высотность, площадь застройки и т.д., были бы определены этим общедоступным законом, обязательным не только для застройщиков, но и для чиновников.

Таким образом, если бы ПЗЗ, как это предусматривал закон до 15.11.2014, были бы утверждены городским законом, «ручное управление» московским градостроительством должно было бы сократиться до уровня крайне малозначительного. Одновременно должна была бы исчезнуть и возможность внеконкурсного предоставления земельных участков под коммерческое строительство, которая заметно влияла на масштаб коррупции в этой сфере землепользования и градостроительства.

Между тем, ст. 4 Вводного закона к Градостроительному кодексу РФ (Федеральный закон от 29.12.2004 № 191-ФЗ) и ст. 3 Вводного закона к Земельному кодексу РФ (Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ) содержат предельный срок для принятия ПЗЗ – срок, после которого запрещается не только выдавать ГПЗУ, не основанные на содержащихся в ПЗЗ градостроительных регламентах, но и вообще предоставлять для строительства земельные участки (за исключением земельных участков нескольких особых категорий, для которых согласно ч.ч. 4 и 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ вообще не должны устанавливаться градостроительные регламенты, или на которые такие регламенты не распространяются). С учетом проведенных в 2009 г. не только в Москве, но и во многих других городах и поселках России публичных слушаний по проектам соответствующих ПЗЗ, Федеральным законом от 27.12.2009 № 351-ФЗ такой предельный срок был установлен 01.01.2012 г.

В дальнейшем этот дедлайн был продлен сначала на год (Федеральный закон от 20.03.2011 № 41-ФЗ), а потом – специально для Москвы! – еще на два дополнительных года, до 31.12.2014 г. (Федеральный закон от 29.06.2012 № 96-ФЗ). Для землепользователей такое продление формально обосновывалось внешними причинами – существенным расширением территории Москвы и, соответственно, необходимостью изменения и Генплана, и проекта ПЗЗ. Однако, как показывает и закон, и реальное положение дел в градостроительном комплексе Москвы, сложившееся к настоящему времени, эти обстоятельства никак не могли быть действительными причинами продления срока для принятия ПЗЗ. Так, ст. 31 Градостроительного кодекса РФ допускает установление ПЗЗ не только для всей территории поселения в целом, но и для ее частей с последующим внесением в принятые ПЗЗ изменений, относящихся к другим частям территории поселения. Более того, согласно ч. 4 ст. 31 Градостроительного кодекс РФ подготовка проекта ПЗЗ для «новой Москвы» могла производиться вообще без Генерального плана. Таким образом, ничто не мешало городу установить одобренные на публичных слушаниях в 2009 г. ПЗЗ для большей части территории «старой Москвы» в соответствии с действующим Генпланом города, а в дальнейшем (по мере проработки) откорректировать и ПЗЗ, и действующий Генплан применительно к новым территориям столицы, проведя через Мосгордуму соответствующие городские законы.

Однако, насколько нам известно, до настоящего времени не только проекта новых ПЗЗ, но и пригодного к представлению на публичные слушания проекта изменений в Генеральный план Москвы не существует. Из выступления представителя Москомархитектуры на недавнем заседании Комиссии по градостроительству, государственной собственности и землепользованию Мосгордумы следует, что какие-то согласованные предложения по этому вопросу будут готовы в Москомархитектуры не раньше середины следующего, 2015 года. Между тем, до наступления дедлайна остается неполный календарный месяц…

Некоторые источники, «близкие к руководству» столицы, уверяли нас, что предельный срок принятия московских ПЗЗ вновь будет перенесен. Однако пока что нам не удалось обнаружить среди законопроектов, рассматриваемых Государственной Думой РФ, каких-либо признаков внесения подобных изменений в Федеральный закон от 29.12.2004 № 191-ФЗ.

Впрочем, нельзя исключить и того, что соответствующая поправка будет внезапно и незаметно на этапе второго чтения включена в абсолютно любой из многочисленных законопроектов, рассматриваемых в настоящее время Государственной Думой РФ, как это случилось с непосредственным предметом настоящей статьи – новой редакцией ст.ст. 32 и 63 Градостроительного кодекса РФ, утвержденной Федеральным законом № 307-ФЗ от 14.10.2014.

Как это часто случается с законами, которые требуется принять без широкой огласки, – поправки, о которых мы ведем речь, вошли незаметной 23 статьей в масштабный (около 50 страниц текста!) федеральный закон № 307-ФЗ, многословное название которого даже предположить не позволяет, что в нем могут содержаться изменения в Градостроительный кодекс РФ. Закон этот именуется: «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях и отдельные законодательные акты Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации в связи с уточнением полномочий государственных органов и муниципальных органов в части осуществления государственного контроля (надзора) и муниципального контроля».

Статья 23 этого закона, вносящая изменения в ст.ст. 32 и 63 Градостроительного кодекса РФ, устанавливает, что в Москве и Санкт-Петербурге Правила землепользования и застройки впредь будут утверждаться не органом представительной власти (в Москве это Мосгордума, в Санкт-Петербурге – Законодательное собрание Санкт-Петербурга), а «нормативными правовыми актами высших исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга». В Москве, таким образом, эти полномочия переданы от Мосгордумы Правительству Москвы во главе с Мэром столицы.

Процитированная норма была введена в проект федерального закона № 307-ФЗ тихо и незаметно на этапе подготовки второго чтения (не позднее 01.07.2014). Инициаторы поправки – Председатель комитета ГД по конституционному законодательству и государственному строительству В.Н. Плигин и его заместитель Д.Ф. Вяткин (оба – «Единая Россия»). С какой стати руководители этого комитета занялись вопросами регулирования градостроительства (учитывая наличие в Государственной Думе специального комитета по земельным отношениям и строительству) – тайна сия велика есть.

Чем эти поправки грозят московским землепользователям?

В первую очередь, тем, что никакой внятной и последовательной системы градостроительного зонирования, которая только и может гарантировать права землепользователей, в Москве в ближайшее время ожидать не стоит.

Если депутаты Московской городской Думы непосредственно подотчетны своим избирателям – хотя бы в ограниченном объеме, а о содержании готовящихся к рассмотрению законов города Москвы легко может узнать любой желающий, то деятельность органов исполнительной власти Москвы прозрачностью не отличается, и действующее законодательство никаких серьезных гарантий для изменения ситуации в будущем не содержит.

Зная, как работает уже налаженная в городе система управления градостроительством и землепользованием (свидетельство тому – многочисленные в последние два года арбитражные дела московских землепользователей по «закону Шаккума» и ГПЗУ), можно с высокой долей уверенности предполагать, что московские ПЗЗ будут представлять собой «лоскутное одеяло» — составленный из кусочков документ, который Правительство Москвы удобным ему способом будет перекраивать каждый раз заново. Более того, учитывая деятельность ГЗК и обретенный ею в июле этого года новый статус, который превращает ее в совсем уж невнятный «гомункулус» в недрах Правительства Москвы с правом осуществления ряда полномочий Правительства Москвы – как раз в области градостроительства и землепользования (см. «Кривая» легализация: о том, как ГЗК Москвы получила новый статус»), можно говорить о том, что поправки, внесенные в Градостроительный кодекс РФ федеральным законом № 307-ФЗ, создают предпосылки для придания весьма далекой от права московской системе управления градостроительством легального прикрытия на уровне федерального закона.

Безусловно, никто не отменял процедуру публичных слушаний для принятия и изменения ПЗЗ, предусмотренную Градостроительным кодексом РФ. Однако за прошедшие несколько лет город изрядно поднаторел в проведении через публичные слушания различных проектов с известным москвичам результатом.

Реальной возможности оспорить поправки, внесенные федеральным законом № 307-ФЗ, по крайней мере, до тех пор, пока новый закон не будет применен в конкретном деле таким образом, чтобы это дало основания для обращения в Конституционный суд РФ, не усматривается. В то же время, если прежняя редакция ст. 63 Градостроительного кодекса РФ в части особого регулирования градостроительной деятельности в Москве и Санкт-Петербурге была всецело обусловлена особенностями территориального устройства и организации местного самоуправления в этих крупных городах, то поправки, внесенные в ст.ст. 32 и 63 федеральным законом № 307-ФЗ, подобными обстоятельствами не обусловлены и, таким образом, ставят жителей Москвы и Санкт-Петербурга в заведомо неравное положение с гражданами РФ, проживающими в других поселениях, что, очевидно, должно рассматриваться как нарушение ст. 19 Конституции РФ.

Тем не менее, возможность добиваться защиты своих прав в каждом конкретном деле на основе последовательного и системного толкования федерального закона у правообладателей земельных участков в г. Москве была ранее, остается и теперь. Во-первых, сохраняется предусмотренная ч. 4 ст. 32 Градостроительного кодекса РФ возможность судебного оспаривания решений об утверждении ПЗЗ или о внесении в них изменений (правда, теперь это можно делать только в судах общей юрисдикции). Кроме того, опыт говорит, что во многих случаях те или иные конкретные действия органов власти Москвы не выдерживают никакой правовой критики именно в их соотнесении со всей системой норм в области градостроительства и землепользования на федеральном уровне. В свою очередь это означает, что во всех судебных делах, так или иначе связанных с нарушением прав московских землепользователей, для защиты этих нарушенных прав от юристов потребуется еще более тщательный, еще более фундаментальный и еще более кропотливый правовой анализ при выстраивании правовой позиции. Важно, в том числе, основывать свою позицию именно на той редакции проекта ПЗЗ, которая прошла публичные слушания, а не на различных ее «актуализациях», через слушания не проходивших.

В частности, правообладателям земельных участков следует очень тщательно сверять с первоначальным проектом ПЗЗ, проходившим публичные слушания, те доказательства содержания этого проекта, которые представляют в подтверждение своей позиции Москомархитектуры и Правительство Москвы в арбитражных спорах по ГПЗУ и «закону Шаккума».

СЕРГЕЙ ЧЕРНЯК →  ГПЗУ в Москве: ответы на вопросы

Подготовка и выдача градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ) в Москве с момента, когда был принят и введен в действие московский Градостроительный кодекс и началась выдача московских ГПЗУ (сентябрь 2008 года), неизменно вызывает большое количество правовых проблем и вопросов у московских землепользователей.

Согласно нормам Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) после принятия правил землепользования и застройки (ПЗЗ) в установленном порядке сведения о параметрах разрешенного использования (видах разрешенного использования, предельных параметрах разрешенного строительства/реконструкции, предельных (минимальных и (или) максимальных) размерах земельных участков, ограничениях использования земельных участков и объектов капитального строительства), вносятся в ГПЗУ на основании ПЗЗ (для тех участков, на которые распространяются и для которых устанавливаются градостроительные регламенты) либо на основании иных актов органов власти (для особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия, территорий общего пользования, земель лесного фонда, земель сельхозугодий и ряда других специальных видов земель и территорий).

Для случая, когда ПЗЗ еще не приняты, ситуация гораздо сложнее. В настоящий момент дедлайн для принятия ПЗЗ в Москве согласно вводным законам к ГрК РФ и ЗК РФ определен как 31 декабря 2014 года. Однако явное нежелание Москвы отказываться от системы «ручного управления» градостроительством и землепользованием, которая внедрялась в городе, начиная с 2010 года, ставит под сомнение возможность соблюдения этого срока. Тем более, учитывая большое количество, так называемых, «редакционных поправок», которые постоянно вносятся в проект ПЗЗ по решению ГЗК, что очевидно указывает на необходимость повторного проведения публичных слушаний по указанному проекту. Так или иначе, в настоящее время ПЗЗ в Москве отсутствуют, и ГПЗУ выдаются землепользователям в отсутствие системы градостроительного зонирования, предусмотренной федеральным законом.

Ни ГрК РФ, ни иные акты федерального уровня не содержат какого-либо исчерпывающего перечня иной, кроме ПЗЗ, документации, которая может быть основанием для внесения в ГПЗУ сведений о параметрах разрешенного использования.

Сложившаяся в Москве практика подготовки и выдачи ГПЗУ сводится к тому, что параметры для включения в ГПЗУ фактически устанавливает Градостроительно-земельная комиссия Москвы (ГЗК Москвы).

На основании ее решений ГПЗУ с содержанием, определенным ГЗК, утверждает и выдает землепользователю Москомархитектуры.

Практика эта основывается на Постановлении Правительства Москвы от 25.05.2011 № 229-ПП «О Порядке подготовки, утверждения, изменения и отмены градостроительных планов земельных участков», Постановлении Правительства Москвы от 16.11.2010 № 1019-ПП «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы», Постановлении Правительства Москвы от 07.11.2012 № 633-ПП «Об утверждении Положения о Комитете по архитектуре и градостроительству города Москвы».

Нормы федерального закона при подготовке московских ГПЗУ систематически игнорируются и не применяются.

При принятии решений по содержанию ГПЗУ в подавляющем большинстве случаев ГЗК никак не учитывает ранее утвержденную и сохраняющую силу градостроительную документацию, относящуюся к земельному участку либо к соответствующей территории — параметры разрешенного использования определяются произвольно. В ряде случаев действия ГЗК и Москомархитектуры при подготовке ГПЗУ противоречат не только федеральным законам, но и собственно московским нормативным актам.

При этом сама Градостроительно-земельная комиссия Москвы не только не является органом, уполномоченным на установление или изменение параметров разрешенного использования, но и вообще не является органом власти и не имеет полномочий принимать какие-либо обязательные для исполнения решения, затрагивающие права граждан и юридических лиц (о чем мы неоднократно писали).

Более того, та ранее утвержденная градостроительная документация, которая в итоге противоречит параметрам ГПЗУ, установленным ГЗК, впоследствии отменяется Москвой на основании Постановления Правительства Москвы от 17.04.2012 № 139-ПП «О мерах по обеспечению взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при реализации отдельных решений Градостроительно-земельной комиссии города Москвы».

«Порядком подготовки, утверждения, изменения и отмены градостроительных планов земельных участков» (утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.05.2011 № 229-ПП) предусмотрена возможность изменения и отмены ГПЗУ — опять же на основании решения ГЗК. О том, что может служить ГЗК в качестве основания для принятия соответствующего решения, московское законодательство умалчивает. В то же время федеральный закон (и на это обращают внимание суды) в принципе не предусматривает возможности отмены или изменения ГПЗУ (за исключением случаев, когда при их подготовке были допущены нарушения действующего законодательства).

Таким образом, подготовка и выдача московских ГПЗУ нередко грубо противоречит федеральному закону как в части содержательной, так и в части процедурной. При подготовке и выдаче ГПЗУ происходит массовое нарушение прав землепользователей, гарантированных как градостроительным, так и земельным и гражданским законодательством.

Чаще всего эти нарушения выражаются:

— в выдаче ГПЗУ с параметрами разрешенного использования, не соответствующими ранее установленным (в том числе, ГПЗУ с «нулевыми» параметрами и видом разрешенного использования «благоустройство и озеленение», а также с параметрами «по существующему положению» или «в существующих габаритах»);

— в произвольной отмене («аннулировании») либо изменении ранее выданных ГПЗУ;

— в невыдаче ГПЗУ в установленный федеральным законом срок (бездействии) либо отказе в выдаче ГПЗУ.

Комплексный, межотраслевой характер отношений в сфере градостроительной деятельности, на который указывал Конституционный Суд РФ (Определение от 01.12.2005 № 468-О), сложность для понимания, запутанность, изменчивость и даже противоречивость многочисленных норм градостроительного права федерального и регионального (московского) уровня, необходимость учета очень большего количества самой разнообразной документации, а также наличие в любых судебных спорах частных землепользователей с Москвой явного или неявного «политического» фактора, эмоционально влияющего даже на самых беспристрастных и независимых судей, — все это превращает защиту прав московских землепользователей в задачу крайне непростую и объемную.

Именно эти обстоятельства побудили специалистов Группы ПИРКС подготовить ответы на основные и наиболее важные вопросы, возникающие в связи с подготовкой и выдачей в Москве градостроительных планов земельных участков — ГПЗУ: ответы на вопросы. Мы надеемся, что этот материал послужит своего рода правовым ориентиром для правообладателей земельных участков в г. Москве. Позволит им, с одной стороны, не опускать руки, столкнувшись с «беспределом» городских властей, с другой стороны — правильно оценить содержание и сложность правовых вопросов, которые предстоит решать юристам, привлеченным для защиты прав землепользователей в арбитражных судах в связи с оспариванием ГПЗУ.

Ниже приводим список основных разделов материала «ГПЗУ: ответы на вопросы», подготовленного специалистами Группы ПИРКС и размещенного на нашем сайте:

Что такое ГПЗУ? Содержание и правовой статус ГПЗУ.

Назначение ГПЗУ. Вопрос о правомерности выдачи ГПЗУ под озеленение и благоустройство.
Форма ГПЗУ.

Состав сведений ГПЗУ. Какие сведения подлежат включению в ГПЗУ (при наличии ПЗЗ и без ПЗЗ)?

Процедура подготовки и выдачи ГПЗУ.
Какие документы регулируют порядок подготовки и выдачи ГПЗУ? В какой срок должны выдать ГПЗУ? Может ли быть приостановлена выдача ГПЗУ? Правомерно ли проведение слушаний по ГПЗУ? Полномочия ГЗК по одобрению ГПЗУ.

Кто может обращаться за ГПЗУ?
Кто признается лицом, заинтересованным в получении и оспаривании ГПЗУ? Оспаривание ГПЗУ при расторжении договора аренды по «закону Шаккума».

ГПЗУ с публичными слушаниями при точечной застройке. Правомерно ли проведение публичных слушаний в отношении ГПЗУ по статье 44 Градостроительного кодекса Москвы?

На каком основании в ГПЗУ вносятся сведения о параметрах разрешенного использования?

Параметры разрешенного использования в ГПЗУ для Новой Москвы.

Постановление Правительства Москвы от 17.04.2012 № 139-ПП «О мерах по обеспечению взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при реализации отдельных решений Градостроительно-земельной комиссии города Москвы».

Выбор вида разрешенного использования или изменение вида (видов) разрешенного использования? Основания, процедура, ограничения.

Выбор вида разрешенного использования арендатором. Может ли арендатор самостоятельно выбрать вид разрешенного использования и на этом основании требовать от арендодателя изменения установленного договором целевого назначения земельного участка?

Выбор вида разрешенного использования собственником земельного участка. Есть ли ограничения?

Правовой режим участка при изменении параметров разрешенного использования.

Как оспорить ГПЗУ? Основания, процедура, срок на оспаривание, что оспаривать, кто может оспорить.

Изменение и отмена ГПЗУ.

Внесудебные способы воздействия на органы власти Москвы в случае выдачи ГПЗУ с нарушением действующего законодательства.