Найти

Блоги по теме: недвижимость в Германии



Темы немецкого права Что движет недвижимость Германии. Часть 44. Кто заплатит за урон, если дверь сломал "ОМОН"?

Очень часто средства массовой информации, как в Германии, так и в России пестрят материалами криминальной хроники, в которых специальные подразделения полиции умело и под камеру используют спецсредства для проникновения в жилище или другие помещения с подозреваемыми лицами или преступниками для их задержания.
При применении таких стредств мы видим на таких кадрах и щепки дерева, и стружки металла, и осколки стекла, и обгоревшие стены объекта недвижимости, в котором проводилась операция спецподразделения.

Глядя на эти регулярные кадры у многих профессионалов права и владельцев недвижимости обязательно встаёт вопрос: кто платит за ущерб, если объект недвижимости, как это почти всегда бывает, не принадлежит преступнику, а просто им арендуется.
Читать дальше →

Темы немецкого права Германия: Обзор новостей. 100 Решений судов Германии. Часть 84, 85.

84. «Иногда даже в жизни собачьей, Развод может стать удачей» — так можно озаглавить следующий случай, относящийся к семейному праву.

Если вы думаете, что задача т.н. семейного суда в Германии состоит только в том, что бы рассматривать иски о расторжении брака, о разделе имущества, о расчёте и назначении алиментов на детей, определения их места жительства и решение других вопросов, связанных с супругами, то вы ошибаетесь.

Вот пример, как целых две инстанции занимались вопросом о том, что согласно § 90a, и § 833 BGB не будучи ни «вещью», ни человеком, может претендовать на особое отношение, а именно вопросом содержания собаки после расторжения брака.
Читать дальше →

Темы немецкого права Что движет недвижимость Германии. Часть 43. О налоговых делах, о льготах, памятниках и о стариках.

(Продолжение. Часть 42. см. здесь)

К коммерческим объектам недвижимости в Германии, которые могут приносить доход их владельцу, относятся не только квартиры, торговые и складские площади, частные магазины и кафе, но и объекты, которые могут быть защищены как объекты культурного наследия, и объекты, использование которых относится к льготным видам коммерческого предпринимательства и оба таких объекта могут пользоваться существенными налоговыми льготами.

В предыдущей части 42 статьи, рассмотрены вопросы связанные с льготами, которые относятся к объекту и виду его использования.
Читать дальше →

Темы немецкого права Что движет недвижимость Германии. Часть 42. О налоговых делах, о льготах, памятниках и о стариках.

К коммерческим объектам недвижимости в Германии, которые могут приносить доход их владельцу, относятся не только квартиры, торговые и складские площади, частные магазины и кафе, но и объекты, которые могут быть защищены как объекты культурного наследия, и объекты, использование которых относится к льготным видам коммерчекого предпринимательства и оба таких объекта могут пользоваться существенными налоговыми льготами.

В данной статье (из 2 частей: 42 и 43) предлагается выдержка из нашей экспертизы для одного из наших зарубежных (российских) заказчиков, который решил организовать в Германии деятельность дома престарелых в приобретённом им объекте недвижимости, который одновременно относился и к памятнику старины.
Читать дальше →

Темы немецкого права Что движет недвижимость Германии. Часть 41. "А вы как думали? Вы владеете только воздухом между стенами, а стены - общие...".

Вопросы немецкого процессуального права не так часто попадают в круг интересов владельцев и обычно не относятся к сути вопросов от владельцев объектов недвижимости в Германии.

О многих подробностях и частностях правоприменения и тем более в судебном процессе владельцы узнают в основном уже из самого процесса, что часто для большенства является большой неожиданностью.

Одним из примеров этому и послужит моя очередная публикация из серии о недвижимости в Германии, основанная на совсем недавнем прецеденте, который отобразился в решении суда от апреля 2016 года.

И так, представьте, что Вы, как новый владелец квартиры в многоквартирном доме нашли существенные изъяны в тех предметах или частях здания или оборудования, которые относятся к т.н. «совместной собственности» всех владельцев дома.
Разумеется, Вы, как заботливый и внимательный совладелец,

Читать дальше →

Темы немецкого права Что движет недвижимость Германии. Часть 40. Если пустует отель и спортзал, то в них прописан теперь нелегал.

Продолжая тему, так интересующую многих читателей и поднятую в моей предыдущей публикации серии «Что движет недвижимость Германии», а именно в Части 38 сегодня предлагается ознакомиться с актуальной судебной практикой, о которой средства массовой информации вряд ли поспешат сообщить широкому кругу потребителей новостного материала и владельцам объектов купли-продажи.

Речь пойдёт о том, что любят называть «право собственности». Право собственности на объект недвижимости, которое вроде бы неприкосновенно и должно в первую очередь охраняться и защищаться от посягательств государственными органами, не так уж часто становится предметом и сутью судебного разбирательства, поскольку мало кому придёт в голову посягать на это право, то есть пойти против государства-блюстителя этого права. А как на счёт посягательства от самого блюстителя, то есть когда ответчиком для собственника является например местный орган управления.

Именно такой случай, думаю, станет интересным для всех настоящих и будущих собственников объектов в Германии.

Речь шла об одном участке земли в Нижней Саксонии с находящимся на нём и ранее используемом но пустующим объекте, в виде т.н. дома для детей и юношества, который был продан коммуной частному владельцу для последующего перепланирования и использования в качестве жилых помещений.

Местные коммунальные власти своим решением постановили: "…
Читать дальше →

Темы немецкого права Германия: Обзор новостей. Решения судов Германии. Часть 71, 72.

71. «Лето, солнце, зайцы траву косили. А их поймали и штраф присудили» — так можно кратко обозначить дело, которым занимался Верховный Суд и которое может стать интересно не только «зайцам», но и всем, кто может захочет на своём участке косить траву, особенно, если он прилегает к проезжей части или любой дороге.

Дело было в Федеральной Земле Бранденбург ещё в сентябре 2010. Ехал один мужик по федеральной трассе номер 166. Видит, у дороги временный предупреждающий знак, мол, дорожные работы идут, будьте осторожны, «не шныряйте сильно быстро», ну в общем, тормозните, да помедленней…

Временной разметкой обе полосы сужены, так что «ни шагу в право, ни в лево». Мужик так и делает, проезжает медленно. Смотрит, а вдоль обочины работники мощьной газонокосилкой траву косят. Шум стоит. Вдруг слышит мужик ему
Читать дальше →

Темы немецкого права Что движет недвижимость Германии. Часть 34. Если света в окошке нет, Арендатор пришлёт вам отдельный привет.

В предыдущей части были определены риски при покупке объекта недвижимости, которые разделяются на категории и, которые требуют применения специальных знаний и практики, опыта и возможностей получения и работы с документацией объекта. Речь шла о категории 1) чисто технических рисков. В данной и последующих публикации предлагается несколько примеров рисков из категории 2) «правовые риски».

Эта категория рисков одна из самых объёмных и содержательных. Причина тому: источники рисков этой категории, которые можно в свою очередь разделить на целый ряд субъектов и объектов такого источника. Одним из таких источников может являться арендатор с его правами и обязанностями и даже действия самого владельца, который казалось бы с благими намерениями выполняет свои обязанности.

Особенно важно учитывать массу подробностей тем покупателям, которые приобретают объект для сдачи его в аренду и получения «прибыли». Одним из самых главных пунктов «проверки» приобретаемого объекта на «прибыльность» является в этом случае не размер аренды, как «дохода», а знание конкретных факторов и особенностей конкретного объекта, а также знание прав арендатора на снижение арендной платы.

Так, прецедентная практика пестрит массой примеров правомерного снижения арендной платы от 5% и в некоторых случаях до 40% и более.

Список известных причин, оснований и поводов для таких снижений огромен и
Читать дальше →

Темы немецкого права Что движет недвижимость Германии. Часть 33. Сыр заграничный! Цена хороша! Но сыр в мышеловке – не стоит гроша!

О покупке объекта недвижимости в Германии, будь то с жильцом в виде инвестиции, будь то для собственного пользования и о связанных с такой покупкой рисками, а так же о необходимых мерах предосторожности и типичных заблуждениях иностранных покупателей уже говорилось в некоторыx статьяx моей серии «Что движет недвижимость Германии».
И несмотря на это приходится вновь и вновь удивляться наивности и легкомыслию потенциальных покупателей, которые регулярно обращаются ко мне с почти одинаковыми вопросами относительно предстоящей покупки.

При этом самым важным критерием в своём выборе почти всегда называют
Читать дальше →

Темы немецкого права Что движет недвижимость Германии. Часть 32. Хозяин, собака, лифт и дом. Кто едет на лифте, а кому – пешком ?

О казусных ситуациях с домашними животными, которые вместе с хозяином «пользуются» объектом недвижимости, будь то на правах арендатора, будь то, как «любимая вещь» собственника недвижимости уже говорилось в моих публикациях ранее.

Случаи с лесницами и паркетом, дворами и балконами уже служили декорацией предыдущих прецедентов судебных инстанций по теме «о собаках и котах». Сегодня же речь пойдёт о пользовании лифтом.

С одной стороны, согласно § 13 абз. 2 WEG каждый из владельцев имеет право пользования совместными или общими частями объекта, соблюдая при этом положения §§ 14, 15 WEG. С другой стороны, как известно, согласно § 15 WEG:
Читать дальше →

Темы немецкого права Что движет недвижимость Германии. Часть 31. О дыме насущном или «В собственном доме - кури скока хош, А в съёмной квартире – курнул и хорош».

Владельцы объектов недвижимости имеют привычку думать обо всём заранее, просчитывая различные варианты возможных проблем в будущем, или решения уже известных настоящих и назревающих вопросов относительно своих объектов.

Обратился ко мне как-то иностранный владелец жилого объекта в Германии, на предмет регулирования курения и связанных с этой привычкой правовых «побочных» результатов. Вопрос был важен заказчику такого аналитического обзора с различных точек зрения, ибо сам он «изрядно дымил» при нашей первой встрече, хотя очень хотел «быть подкованным» в вопросах «дымящих» арендаторов, соседей, участников общества владельцев объектов и т.д.

Разумеется самостоятельный поиск прямого упоминания курения в нормах арендного права или о недвижимости не может увенчаться успехом и исключается, т.к. подобные вопросы регулируются исключительно прецедентной практикой, которая и становится «законом» во всех последующих аналогичных случаях.

Данной публикацией предлагаются
Читать дальше →

Темы немецкого права Новости из Германии. 15 изменений и нововведений в 2014. Часть 3.

Изменения законодательства Германии относящиеся к обязанностям владельцам объектов недвижимости являются регулярнами вопросами наших доверителей.
О том, что вступило в силу и изменилось в 2013 году говорилось в моём обзоре год назад. Тогда упомянались и трубочисты, и «колонки» нагревания воды, и возможно живуще в них «легионельные» бактерии, и пожарные дымооповестители, и многое другое, о чём следовало бы позаботится владельцам в ушедшем 2013 году.
Вот и в этом, 2014 году не обошлось без нововведений. На этот раз относятся они к объектам недвижимости с установленными в них
Читать дальше →

Темы немецкого права Что движет недвижимость Германии. Часть 29. О детском смехе и звуках игрушки, о праве младенцев на погремушки.

Акурат под Рождество,
Расскажу и про того,
Кто в квартирах и домах,
То в качелях, то в яслях.

О том, что уровень шума урегулирован в нормах закона и может являтся предметом судебных разбтрательств уже упомянуто в предыдущей публикации этой серии и известно многим владельцам недвижимости и жильцам. И действительно, вернёмся к закону, название которго можно обозначить как «Закон о Защите от Имиссионных Воздействий» (BundesImissionsSchutzgesetz, BImSchG).

К таким воздействиям в виде «имиссии» относится и шум, уровень которого может быть ограничен в рамках административных или судебных решений. Но каждый ли шум является предметом ограничения и сравним ли шум работающего станка или дрели в мастерской хобби-арендатора с например детской игрушкой или детским смехом. Этот вопрос стал актуальным для одного из истцов судебного процесса, который
Читать дальше →

Темы немецкого права Что движет недвижимость Германии. Часть 28. Kолокольный церковный звон и что о нём звенит закон.

Продолжая тему новогодних и рожденственских праздников, которые необходятся без боя церковного колокала, следует отметить, что бой этот обычное и повседневное дело для жителя Германии, как и все связанные с ним правовые вопросы.

O том, что в любом городе или городке Германии по звону церковного колокола можно сверять часы известно каждому иностранцу, которому доводилось хотя бы туристом останавливаться в любом центре недалеко от колокольни или поблизости любой церквушки.

Разумеется кореннму жителю известно, не только, что означает количество ударов ежечастно, но и

Читать дальше →

Темы немецкого права Что движет недвижимость Германии. Часть 27. О чём в кануне рождества спросила бодрая толпа.

Регулярно в Новый Год
Вопросом мучает народ:
Что нам можно, а что – нет
Чтоб не «подAл» на нас сосед.

Таким общим всутплением можно охарактеризовать группу вопросов, связанных с правами и обязанностями владельцев и пользователей объектов недвижимости в Германии в период рождественских и новогодних праздников.

Всем известно, что ежегодно во время рождественских празников окна и двери, стены и крышы домов, заборы и насаждения на прилягающих участках подвергаются

Читать дальше →

Темы немецкого права Обзор новостей. Решения судов Германии 43.

43. Утепление фасада здания к зиме – привычное дело. Этим занимаются владельцы объектов недвижимости не только в Европе, но и во многих других странах мира. В Германии некоторые владельцы объектов могут быть даже в обязательном порядке, побуждены к таким утеплениям согласно различным положениям (напр. BauO).

Но вот, всё чаще и чаще появляются сообщения от Берлина (в 2005) до провинциального Дельменхорста (в 2011), от Грозного в Чечне (в 2012) до Франкфурта на Майне (в 2012), что именно фасадная облицовка явилась причиной

Читать дальше →

Темы немецкого права Что движет недвижимость Германии. Часть 26. О собаках и котах, о подъездах и «следах».

Данная публикация возникла по «свежим следам» недавно проведённой разъяснительной поддержки одного из обратившихся ко мне доверителей. Кто бы мог подумать, что даже пересечение законов людей и законов животных станет предметом рассмотрения судебной инстанции.

Oбязанность пользователей и владельцев совместной собственностью обеспечивать взаимное внимание при таком пользовании к другим пользователям вытекает из положений § 15 Aбз. 3, 14 ном. 1 WEG и конкретизируется каждой отдельной ситуацией.

Вот и сложилась такая ситуация с участием

Читать дальше →

Темы немецкого права Владение недвижимостью в Германии. Часть 24. Фото в профиль, фото в "фас", о фото объекта - спросите у нас.

О правах, обязанностях, возможностях, действиях или бездействиях управляющего совместной собственностью многоквартирного объекта недвижимости говорит не только закон (WEG), но и бесчисленное количество судебных решений прецедентной практики.

Именно такие решения всегда следует учитывать как управляющим, так и собственникам жилья, поскольку несколько параграфов самого закона никогда не смогут охватить всех жизненных ситуаций, обстоятельств, индивидуальных и конкретных случаев или всевозможных особенностей каждого конкретного объекта.
Вот и темой сегодняшней публикации, в данном случае, станут конкретные события, которые рассмотрела судебная инстанция относительно управляющего. Предметом разбирательства стал случай, находящийся на пересечении прав и обязанностей управляющего, которые казалось бы полностью урегулированы законом, с личностными правами жильца и собственника, позволяющие ограничить вторжение в его личную жизнь.
На собрании собственников стоял вопрос о
Читать дальше →

Темы немецкого права Владение недвижимостью в Германии. Часть 23. О хлебе насущном или изобилие трёх корочек хлеба. Договорное право в коммерческой недвижимости.

О договорах аренды в различных сферах правовых отношений написано немало и казалось бы спектр обсуждаемых проблем для профессионала права почти всегда оказывается знакомым. Третий спас – хлеба припас, и об этом мой рассказ.

Однако недавно я был немного удивлён, ознакомившись с т.н. «практикой применения» и «общими привычным принципами» одного из таких договоров, его содержанием и экономическими обоснованиями в одной из сфер, которая у каждого из нас ежедневно «на виду».

Речь пойдёт о договоре аренды между крупными торговыми сетями, которые управляют своими многочисленными супермаркетами и сетями хлебо-пекарного комплекса, известных в народе как «сеть булочных».
Читать дальше →

Темы немецкого права Владение недвижимостью в Германии. Часть 22. «Иностранцы всё равно них... непонимают» или «Подождите, я записывою...».

Одной из самых важных и наиболее распространённых проблем для иностранного владельца недвижимости в Германии была и остаётся проблема языковая. И даже мало-мальски владея языком, достаточным для того, чтобы объясниться с жильцом, ремонтной или строительной компанией, новым соседом, управленцем или нотариусом, владелец своего объекта сталкивается с письменным правовым языком, который ещё точнее по житейски можно назвать ведомственно-бюрократический или адвокатско-канцелярский.

Учитывая тот факт, что даже многие коренные жители Германии обращаются к юристом не для решения проблемы, а с просьбой разъяснить суть того, что им пришло по почте из их же ведомства, управления или адвоката на их же собственном языке, несложно предположить, каково иностранцу, получившему аналогичный документ по своему объекту или по простому: «целую пачку про свою водокачку».

Важна эта проблема не потому, что владельцу трудно объяснить свои желания другим, да ещё и письменно, а потому, что иногда эти «другие» могут целенаправленно пожелать, чтобы их планы, действия и документы были владельцу-иностранцу абсолютно непонятны.

Читать дальше →

Темы немецкого права Владение недвижимостью в Германии. Часть 21. Страх перед неизвестностью или "русские идут".

Одним из наиболее распространённых заблуждений у зарубежных инвесторов, желающих вложить свой капитал в недвижимость или просто у граждан, решивших приобрести объект в Германии, является мысль: «были бы деньги и объект подходящий, а оформить покупку — дело техники».

Забывают при этом такие граждане о том, что они являются «иностранцем», при том из стран, невходящих в ЕС, что может стать не только препятствием для сделки, но и предметом судебных разбирательств и отмене сделки.

Причин тому может быть множество. Некоторые из таких причин могут исходить из норм, регулирующих права иностранцев, некоторые из норм о контроле капитала, а некоторые — как ни странно — из норм, регулирующих права владения и управления объектом (WEG).

Но иногда сочетание таких норм становится причиной срыва сделки с последующими исками.

Казалось бы, инвестору и зарубежному покупателю должны быть рады в любой стране, тем более, если речь идёт о сделке, на которой зарабатывает и государство, привлекая из зарубежа нового налогоплательщика; и нотариусы, рассчитывающие свои гонорары, включая НДС, из суммы сделки; и продавец, наконец нашедший покупателя с деньгами, а не кредитными договорами.

Но не так всё просто и примером тому может служить одно из судебных решений в следующем деле.
Два гражданина России, жители Москвы, решили приобрести квартиру. Разумеется,
Читать дальше →