Vitaliy Haupt →  Что движет недвижимость Германии. Часть 44. Кто заплатит за урон, если дверь сломал "ОМОН"?

Очень часто средства массовой информации, как в Германии, так и в России пестрят материалами криминальной хроники, в которых специальные подразделения полиции умело и под камеру используют спецсредства для проникновения в жилище или другие помещения с подозреваемыми лицами или преступниками для их задержания.
При применении таких стредств мы видим на таких кадрах и щепки дерева, и стружки металла, и осколки стекла, и обгоревшие стены объекта недвижимости, в котором проводилась операция спецподразделения.

Глядя на эти регулярные кадры у многих профессионалов права и владельцев недвижимости обязательно встаёт вопрос: кто платит за ущерб, если объект недвижимости, как это почти всегда бывает, не принадлежит преступнику, а просто им арендуется.
Читать дальше

Vitaliy Haupt →  Германия: Обзор новостей. 100 Решений судов Германии. Часть 84, 85.

84. «Иногда даже в жизни собачьей, Развод может стать удачей» — так можно озаглавить следующий случай, относящийся к семейному праву.

Если вы думаете, что задача т.н. семейного суда в Германии состоит только в том, что бы рассматривать иски о расторжении брака, о разделе имущества, о расчёте и назначении алиментов на детей, определения их места жительства и решение других вопросов, связанных с супругами, то вы ошибаетесь.

Вот пример, как целых две инстанции занимались вопросом о том, что согласно § 90a, и § 833 BGB не будучи ни «вещью», ни человеком, может претендовать на особое отношение, а именно вопросом содержания собаки после расторжения брака.
Читать дальше

Vitaliy Haupt →  Что движет недвижимость Германии. Часть 43. О налоговых делах, о льготах, памятниках и о стариках.

(Продолжение. Часть 42. см. здесь)

К коммерческим объектам недвижимости в Германии, которые могут приносить доход их владельцу, относятся не только квартиры, торговые и складские площади, частные магазины и кафе, но и объекты, которые могут быть защищены как объекты культурного наследия, и объекты, использование которых относится к льготным видам коммерческого предпринимательства и оба таких объекта могут пользоваться существенными налоговыми льготами.

В предыдущей части 42 статьи, рассмотрены вопросы связанные с льготами, которые относятся к объекту и виду его использования.
Читать дальше

Vitaliy Haupt →  Что движет недвижимость Германии. Часть 42. О налоговых делах, о льготах, памятниках и о стариках.

К коммерческим объектам недвижимости в Германии, которые могут приносить доход их владельцу, относятся не только квартиры, торговые и складские площади, частные магазины и кафе, но и объекты, которые могут быть защищены как объекты культурного наследия, и объекты, использование которых относится к льготным видам коммерчекого предпринимательства и оба таких объекта могут пользоваться существенными налоговыми льготами.

В данной статье (из 2 частей: 42 и 43) предлагается выдержка из нашей экспертизы для одного из наших зарубежных (российских) заказчиков, который решил организовать в Германии деятельность дома престарелых в приобретённом им объекте недвижимости, который одновременно относился и к памятнику старины.
Читать дальше

Vitaliy Haupt →  Что движет недвижимость Германии. Часть 41. "А вы как думали? Вы владеете только воздухом между стенами, а стены - общие...".

Вопросы немецкого процессуального права не так часто попадают в круг интересов владельцев и обычно не относятся к сути вопросов от владельцев объектов недвижимости в Германии.

О многих подробностях и частностях правоприменения и тем более в судебном процессе владельцы узнают в основном уже из самого процесса, что часто для большенства является большой неожиданностью.

Одним из примеров этому и послужит моя очередная публикация из серии о недвижимости в Германии, основанная на совсем недавнем прецеденте, который отобразился в решении суда от апреля 2016 года.

И так, представьте, что Вы, как новый владелец квартиры в многоквартирном доме нашли существенные изъяны в тех предметах или частях здания или оборудования, которые относятся к т.н. «совместной собственности» всех владельцев дома.
Разумеется, Вы, как заботливый и внимательный совладелец,

Читать дальше

Vitaliy Haupt →  Что движет недвижимость Германии. Часть 40. Если пустует отель и спортзал, то в них прописан теперь нелегал.

Продолжая тему, так интересующую многих читателей и поднятую в моей предыдущей публикации серии «Что движет недвижимость Германии», а именно в Части 38 сегодня предлагается ознакомиться с актуальной судебной практикой, о которой средства массовой информации вряд ли поспешат сообщить широкому кругу потребителей новостного материала и владельцам объектов купли-продажи.

Речь пойдёт о том, что любят называть «право собственности». Право собственности на объект недвижимости, которое вроде бы неприкосновенно и должно в первую очередь охраняться и защищаться от посягательств государственными органами, не так уж часто становится предметом и сутью судебного разбирательства, поскольку мало кому придёт в голову посягать на это право, то есть пойти против государства-блюстителя этого права. А как на счёт посягательства от самого блюстителя, то есть когда ответчиком для собственника является например местный орган управления.

Именно такой случай, думаю, станет интересным для всех настоящих и будущих собственников объектов в Германии.

Речь шла об одном участке земли в Нижней Саксонии с находящимся на нём и ранее используемом но пустующим объекте, в виде т.н. дома для детей и юношества, который был продан коммуной частному владельцу для последующего перепланирования и использования в качестве жилых помещений.

Местные коммунальные власти своим решением постановили: "…
Читать дальше

Vitaliy Haupt →  Германия: Обзор новостей. Решения судов Германии. Часть 71, 72.

71. «Лето, солнце, зайцы траву косили. А их поймали и штраф присудили» — так можно кратко обозначить дело, которым занимался Верховный Суд и которое может стать интересно не только «зайцам», но и всем, кто может захочет на своём участке косить траву, особенно, если он прилегает к проезжей части или любой дороге.

Дело было в Федеральной Земле Бранденбург ещё в сентябре 2010. Ехал один мужик по федеральной трассе номер 166. Видит, у дороги временный предупреждающий знак, мол, дорожные работы идут, будьте осторожны, «не шныряйте сильно быстро», ну в общем, тормозните, да помедленней…

Временной разметкой обе полосы сужены, так что «ни шагу в право, ни в лево». Мужик так и делает, проезжает медленно. Смотрит, а вдоль обочины работники мощьной газонокосилкой траву косят. Шум стоит. Вдруг слышит мужик ему
Читать дальше

Vitaliy Haupt →  Что движет недвижимость Германии. Часть 34. Если света в окошке нет, Арендатор пришлёт вам отдельный привет.

В предыдущей части были определены риски при покупке объекта недвижимости, которые разделяются на категории и, которые требуют применения специальных знаний и практики, опыта и возможностей получения и работы с документацией объекта. Речь шла о категории 1) чисто технических рисков. В данной и последующих публикации предлагается несколько примеров рисков из категории 2) «правовые риски».

Эта категория рисков одна из самых объёмных и содержательных. Причина тому: источники рисков этой категории, которые можно в свою очередь разделить на целый ряд субъектов и объектов такого источника. Одним из таких источников может являться арендатор с его правами и обязанностями и даже действия самого владельца, который казалось бы с благими намерениями выполняет свои обязанности.

Особенно важно учитывать массу подробностей тем покупателям, которые приобретают объект для сдачи его в аренду и получения «прибыли». Одним из самых главных пунктов «проверки» приобретаемого объекта на «прибыльность» является в этом случае не размер аренды, как «дохода», а знание конкретных факторов и особенностей конкретного объекта, а также знание прав арендатора на снижение арендной платы.

Так, прецедентная практика пестрит массой примеров правомерного снижения арендной платы от 5% и в некоторых случаях до 40% и более.

Список известных причин, оснований и поводов для таких снижений огромен и
Читать дальше

Vitaliy Haupt →  Что движет недвижимость Германии. Часть 33. Сыр заграничный! Цена хороша! Но сыр в мышеловке – не стоит гроша!

О покупке объекта недвижимости в Германии, будь то с жильцом в виде инвестиции, будь то для собственного пользования и о связанных с такой покупкой рисками, а так же о необходимых мерах предосторожности и типичных заблуждениях иностранных покупателей уже говорилось в некоторыx статьяx моей серии «Что движет недвижимость Германии».
И несмотря на это приходится вновь и вновь удивляться наивности и легкомыслию потенциальных покупателей, которые регулярно обращаются ко мне с почти одинаковыми вопросами относительно предстоящей покупки.

При этом самым важным критерием в своём выборе почти всегда называют
Читать дальше

Vitaliy Haupt →  Что движет недвижимость Германии. Часть 32. Хозяин, собака, лифт и дом. Кто едет на лифте, а кому – пешком ?

О казусных ситуациях с домашними животными, которые вместе с хозяином «пользуются» объектом недвижимости, будь то на правах арендатора, будь то, как «любимая вещь» собственника недвижимости уже говорилось в моих публикациях ранее.

Случаи с лесницами и паркетом, дворами и балконами уже служили декорацией предыдущих прецедентов судебных инстанций по теме «о собаках и котах». Сегодня же речь пойдёт о пользовании лифтом.

С одной стороны, согласно § 13 абз. 2 WEG каждый из владельцев имеет право пользования совместными или общими частями объекта, соблюдая при этом положения §§ 14, 15 WEG. С другой стороны, как известно, согласно § 15 WEG:
Читать дальше