Vitaliy Haupt →  Что движет недвижимость Германии. Часть 34. Если света в окошке нет, Арендатор пришлёт вам отдельный привет.

В предыдущей части были определены риски при покупке объекта недвижимости, которые разделяются на категории и, которые требуют применения специальных знаний и практики, опыта и возможностей получения и работы с документацией объекта. Речь шла о категории 1) чисто технических рисков. В данной и последующих публикации предлагается несколько примеров рисков из категории 2) «правовые риски».

Эта категория рисков одна из самых объёмных и содержательных. Причина тому: источники рисков этой категории, которые можно в свою очередь разделить на целый ряд субъектов и объектов такого источника. Одним из таких источников может являться арендатор с его правами и обязанностями и даже действия самого владельца, который казалось бы с благими намерениями выполняет свои обязанности.

Особенно важно учитывать массу подробностей тем покупателям, которые приобретают объект для сдачи его в аренду и получения «прибыли». Одним из самых главных пунктов «проверки» приобретаемого объекта на «прибыльность» является в этом случае не размер аренды, как «дохода», а знание конкретных факторов и особенностей конкретного объекта, а также знание прав арендатора на снижение арендной платы.

Так, прецедентная практика пестрит массой примеров правомерного снижения арендной платы от 5% и в некоторых случаях до 40% и более.

Список известных причин, оснований и поводов для таких снижений огромен и
относится к целому ряду обстоятельств как самого объекта, так и его окружения, например: изолированность, шумозащита, наличие сырости и плесени стен, соседство ресторанов, предприятий, иных «заведений» или «учреждений», а так же степенью их воздействия в том или ином виде, начиная от дыма и запаха ресторанных кухонь соседей до сотрясений метро или близлежащего железнодорожного полотна.

Разумеется, все эти случаи реализации права о снижении арендной платы находятся не в нормах закона, а в ежедневно меняющейся прецедентной практике различных судебных инстанций Германии.

Стоит арендатору-жильцу или арендатору-предпринимателю обратиться к адвокату с теми или иными описаниями «неудобств объекта» и с вопросом: «могу ли я требовать снижения арендной платы и если да, то на сколько», в процессе анализа обстоятельств и в течение незамысловатого поиска можно дать ответ со ссылками на те или иные прецедентные случаи с точным указанием процента снижения или решения суда об отсутствии такого права снижения.

В то же время, следует очень осторожно относиться к постоянно курсирующим в немецкой потребительской литературе, в различных журналах и газетах, таблицам со списками недостатков объектов жилья и указанием % для снижения платы. Этот почти необъятный по количеству прецедентов вопрос по снижению арендной платы можно начать с библейских истоков: «Да будет свет».

Как упоминалось в Части 33 серии «Что движет недвижимость...», с одной стороны владелец обязан соблюдать нормы об утеплении и энергетической эффективности объекта. Делать это владелец должен разумеется в виде утепления стен, чердаков, перекрытий, дверных и оконных проёмов и т.д. При этом владелец снижает т.н. «энергорасходность» объекта и повышает его привлекательность для арендатора, энергетические расходы которого соответственно уменьшаются.

Но вот Вам и «другая сторона медали» в виде реализации конкретного правового риска, что называется «собственными руками», которую можно продемонстрировать следующим решением суда по очень показательному случаю.

Итак случай: Владелец за свой счёт осуществил ремонт объекта и провёл теплоизоляцию стен здания с заменой окон. Казалось бы «низкий поклон», «честь и хвала» заботливому арендодателю.

Оказывается, что толщина утепления и заменённые окна на порядок уменьшили поступление света в помещения арендатора объекта недвижимости. Не долго думая и, видимо проконсультировавшись у специалиста права, арендатор снизил арендную плату почти на 30% с обоснованием, что объект имеет «существенный недостаток» в виде уменьшения его освещённости по сравнению с предыдущим периодом аренды.

Судебная инстанция Земельного Суда Берлина (см. решение суда с ном. акт. 67 S 502/11) подтвердила право арендатора уменьшения арендной платы в размере по 3% на окно, которых в квартире было всего восемь. Соответственно арендная плата могла быть правомерно уменьшена на 24%.

В своём обосновании арендатор по праву указал на критерии, по которым он изначально искал жильё. Основным из этих факторов было понятие «светлая квартира» и именно это указывалось в данных владельца при заключении договора.

Вот Вам и инвестиция, как в «доходную недвижимость с жильцом», так и в «улучшение энергоэффективности» объекта. Более того, незнание подобных прецедентов может обернуться снижением доходности объекта уже на этапе простого «обновления фасада здания».

По теме «Да будет свет», существует ещё масса прецедентов, дающие арендатору право снижения арендной платы в случае и на период возведения строительных лесов с затемняющей сеткой безопасности, с размещением рекламных сеток с затеняющим изображением и т.д.

Ну как тут не вспомнить русскую сказку, выражение из которой можно перефразировать: «Избушка, избушка, повернись ка ко мне лицом, а ко всем остальным – задом!».

А вот как Ваша избушка может отреагировать на такую «грубость» — читайте в следующих частях серии «Что движет недвижимость Германии».
___________________________________________________________________
V.Haupt, V.Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 — о немецком праве на русском.