Илья Александров → Как построить гостиницу в Абхазии?
Илья Александров,
Управляющий партнер «Александров и Партнеры»
www.alexandrow.biz
Начиная с 2008 года, наша компания занимается юридическим и финансовым консалтингом в сфере сопровождения инвестиционных проектов в Абхазии. Десятки проектов, которые мы реализовали в республике, позволили нам накопить уникальный опыт, которым мы рады поделиться с нашими новыми клиентами.
1. Почему Абхазия?
Что первое приходит на ум, когда мы говорим об Абхазии? Во-первых, это более 200 километров черноморского побережья, субтропический климат, близость гор, чистый воздух, живописные ландшафты, возможность организации экскурсии и совмещать отдых рядом с морем и выезды в горы, где не так жарко. Зимой там можно заниматься зимними видами спорта, охотиться, а летом собирать грибы, ягоды и цветы. В Абхазии много древних достопримечательностей – и самых загадочных, над расшифровкой смысла которых все еще работают археологи и историки, и средневековых, и природных.
Те потенциальные инвесторы, которые хотят совместить отпуск и отдых среди красот Абхазии, сами убедятся и в длительности туристического сезона благодаря благоприятному субтропическому климату, и в силе красот этой небольшой уютной страны. Идея о том, чтобы извлекать прибыль из такого удачного сочетания лежит на поверхности. Своя собственная гостиница в Абхазии позволит вам совмещать отдых и работу на теплом побережье. Если посмотреть на соседний Краснодарский край, побережье в районе Адлера и Сочи, можно убедиться в том, что практически все удачные места застроены, многие виды закрыты массивными многоэтажными домами. В то же время, не затронутое таким строительным бумом побережье Абхазии все еще остается почти полностью свободным. И от нас с вами зависит, как в будущем эта территория будет развиваться, какие гостиницы, объекты сервиса для туристов и прочая инфраструктура появятся вдоль моря, насколько аккуратно и профессионально будут выполнены отдельные проекты.
2. Выбор земельного участка
На что нужно обратить внимание в первую очередь при реализации такого проекта? Конечно, на статус земли, особенности ее оборота по местному законодательству. Именно правильный и скрупулезный отбор подходящего для реализации проекта земельного участка позволит завершить строительство и начать долгосрочную эксплуатацию гостиницы.
Важная стадия изучения и анализа правоустанавливающих документов на земельный участок. В Абхазии существует довольно большое количество сюрпризов, в том числе специфический вид владения землей под названием «занято». Нужно уметь работать с местными органами власти, чтобы выделение земельного участка под строительство гостиницы прошло корректно, без нарушения права и появления претензий со стороны местного населения.
При поиске с открытого рынка приходит большое количество предложений из жилого фонда. Однако корректно построить гостиницу на таких участках иностранцам невозможно. Законодательство Абхазии устанавливает прямой запрет на приобретение в собственность жилых домов иностранными гражданами или юридическими лицами с иностранным участием. Для корректного оформления такого объекта необходимо будет проходить целый ряд процедур для изменения целевого назначения и категории земельного участка и строений, которые могут на нем находиться. Это не всегда комфортно.
Учитывая то, что побережье Абхазии все еще относительно не застроено, в отличие от Краснодарского края, выбор достаточно широк. Поэтому лучше рассматривать свободные участки, которые могут быть выделены в первичном режиме районными или поселковыми органами власти. Нужно системно и грамотно заниматься решением таких вопросов, привлекать специалистов, чтобы минимизировать риски на начальном этапе проекта.
Земельный участок должен быть выделен именно под гостиничное строительство. Должны быть оформлены все необходимые документы с участием региональных властей.
Законодательство Абхазии предусматривает особую, усложненную процедуру выделения земельных участков, расположенных в 500 метровой зоне от берега моря. Для этих целей должен приниматься отдельный закон парламентом республики. Именно поэтому есть смысл приобрести арендные права на землю по более простой процедуре, рассматривая земельные участки, расположенные далее 500 метров от берега моря. Рельеф местности – высокие холмы вдоль побережья, даже делает такие участки более интересными с точки зрения освоения под гостиничное строительство.
К таким участкам, конечно, должны существовать подъездные пути, либо затраты на их реконструкцию или прокладку должны быть включены в сметную стоимость проект. Прокладка линий электропередач, установка трансформатора, водоснабжение, канализация и прочие линии коммуникаций также должны быть включены в смету проекта гостиницы.
3. Бизнес-план, ТЭО и финансовая модель проекта
Проект строительства и эксплуатации гостиницы должен быть обоснован в рамках бизнес-плана, финансовой модели или хотя бы ТЭО. Есть смысл предусматривать нейтральный, негативный и позитивный сценарий проекта. Наш опыт показывает, что срок окупаемости построенной гостиницы может составлять около трех лет. Богатство природы, обилие достопримечательностей и более длительный, чем в Крыму и в Сочи курортный сезон, дают несколько существенных бонусов при расчетах возможной доходности проекта.
Мы готовы поделиться с новыми клиентами теми знаниями и практическими решениями, которые накоплены нами при реализации гостиничных проектов в предыдущие периоды нашей работы.
4. Качественное архитектурное проектирование
Работа профессионального архитектора в рамках проекта – очень важный элемент. Умение грамотно и тактично вписать проект гостиницы в рельеф местности, снабдить детали интерьера здания элементами типичной для черноморского побережья архитектуры дорогого стоят.
Привлечение опытного и знающего специфику гостиничного бизнеса архитектора будет влиять на уровень доходности вашей гостиницы, на процент ее заполняемости. Планировка номеров, мест общего досуга и времяпровождения повлияет на то, как ваши гости проведут время отпуска в вашей гостинице – бросят вещи и уйдут на пляж или же начнут тратить деньги на питание, приобретение сувениров, оплату других сопутствующих услуг. Все это нужно предусматривать в техническом задании в адрес архитектора, а также в расчетах доходности при составлении бизнес-плана.
5. Затраты на строительство и применимые технологии
Сколько же будет стоить гостиница на побережье Абхазии? Наши клиенты, будучи дома в России и видя установившиеся на рынке цены, думают, что стоимость гостиничного комплекса в Абхазии будет соразмерна стоимости квадратного метра в Москве или других крупных городах. Но это не так.
Если грамотно подобрать архитектурное и технологическое решение для строительства гостиницы или турбазы, то можно сказать, что минимальная стоимость строительства квадратного метра составит около 14.000,- рублей. Это минимум, начиная от которого формируются ценовые комбинации и предложения по уровню комфортности, оснащенности номеров, стандарты по звуко- и шумоизоляции. И если мы будем обсуждать с вами строительство гостиниц в более удаленных от моря горных местностях, где бывают морозы и в целом более суровый, чем на побережье, климат, то такой проект потребует больших затрат, то есть от 25.000 рублей за квадратный метр. Все зависит от земельного участка, от того, как обстоят дела с вашими финансами, какую сумму инвестор готов вложить в проект.
Можно рекомендовать начинать заниматься таким гостиничным проектом, имея на руках от 10 миллионов рублей. До 20-30 % от суммы уйдет на приобретение арендных прав на земельный участок, такая же сумма – на освоение и благоустройство участка, прокладку коммуникаций. Остальное будет затрачено на проектирование и строительство. Необходимо зарезервировать средства на наем персонала, рекламу и первоначальный период работы гостиницы.
Такие проекты, конечно, можно масштабировать. Поэтому при достижении необходимого финансового результата есть смысл рассмотреть дополнительные альтернативные площадки и концепции. Девальвация рубля и полностью рублевая зона взаиморасчетов в Абхазии делают республику привлекательной для российского туриста из всех регионов. С учетом того, как сейчас Абхазия начинает разворачиваться в сторону инвесторов силами новых управленческих кадров, пришедших в органы власти, можно сказать, что благоприятный период для инвестиций в гостиничный бизнес республики наступил.
6. Защита инвестиций
В России создано и успешно работает Национальное Экспортное Агентство ЭКСАР, которое, помимо всех других услуг, предлагает страхование рисков потери инвестиций для российских инвесторов за пределами Российской Федерации. Учредителем ЭКСАРА является ВЭБ, который, в свою очередь, контролируется государством, Российской Федерацией.
Правила работы Агентства в части страхования рисков за рубежом распространяются и на бизнес на территории Республики Абхазия, признанной в 2008 году Россией как самостоятельное и суверенное государство. Мы имеем необходимый опыт и знакомы со стандартами и правилами подготовки заявочной документации в ЭКСАР, поэтому рекомендуем учесть данную возможность при принятии решения о реализации проекта и выборе страны для вложения денежных средств.
7. Продвижение услуг введенной в эксплуатацию гостиницы
В наше время интернета, социальных сетей, поисковых систем, при грамотной организации работы гостиницы продвижение услуг в целом не представляет большой проблемы.
Поэтому умудренный опытом подбора земельного участка, проектирования и строительства гостиницы инвестор при условии грамотного сопровождения его проекта профессионалами сумеет вовремя начать заполнять гостиницу постояльцами и продавать им сопутствующие услуги и предоставлять питание.
Заблаговременные исследования дадут представление о том, кем будет ваш гость, какую сумму он будет оставлять в вашей гостинице, какую доходность будет приносить сдача одного гостиничного номера.
8. В заключение
Гостиничный проект в Абхазии будет радовать финансово и морально не только вас, но и ваших наследников, тех, кому такой бизнес будет передаваться по наследству.
Также действующий гостиничный бизнес можно выгодно продать через какое-то время, когда на рынке будет благоприятная конъюнктура.
По всем вопросам вы можете обращаться напрямую ко мне по адресу alexandrow@alexandrow.biz или по другим контактам, указанным на сайте нашей компании www.alexandrow.biz
Управляющий партнер «Александров и Партнеры»
www.alexandrow.biz
Начиная с 2008 года, наша компания занимается юридическим и финансовым консалтингом в сфере сопровождения инвестиционных проектов в Абхазии. Десятки проектов, которые мы реализовали в республике, позволили нам накопить уникальный опыт, которым мы рады поделиться с нашими новыми клиентами.
1. Почему Абхазия?
Что первое приходит на ум, когда мы говорим об Абхазии? Во-первых, это более 200 километров черноморского побережья, субтропический климат, близость гор, чистый воздух, живописные ландшафты, возможность организации экскурсии и совмещать отдых рядом с морем и выезды в горы, где не так жарко. Зимой там можно заниматься зимними видами спорта, охотиться, а летом собирать грибы, ягоды и цветы. В Абхазии много древних достопримечательностей – и самых загадочных, над расшифровкой смысла которых все еще работают археологи и историки, и средневековых, и природных.
Те потенциальные инвесторы, которые хотят совместить отпуск и отдых среди красот Абхазии, сами убедятся и в длительности туристического сезона благодаря благоприятному субтропическому климату, и в силе красот этой небольшой уютной страны. Идея о том, чтобы извлекать прибыль из такого удачного сочетания лежит на поверхности. Своя собственная гостиница в Абхазии позволит вам совмещать отдых и работу на теплом побережье. Если посмотреть на соседний Краснодарский край, побережье в районе Адлера и Сочи, можно убедиться в том, что практически все удачные места застроены, многие виды закрыты массивными многоэтажными домами. В то же время, не затронутое таким строительным бумом побережье Абхазии все еще остается почти полностью свободным. И от нас с вами зависит, как в будущем эта территория будет развиваться, какие гостиницы, объекты сервиса для туристов и прочая инфраструктура появятся вдоль моря, насколько аккуратно и профессионально будут выполнены отдельные проекты.
2. Выбор земельного участка
На что нужно обратить внимание в первую очередь при реализации такого проекта? Конечно, на статус земли, особенности ее оборота по местному законодательству. Именно правильный и скрупулезный отбор подходящего для реализации проекта земельного участка позволит завершить строительство и начать долгосрочную эксплуатацию гостиницы.
Важная стадия изучения и анализа правоустанавливающих документов на земельный участок. В Абхазии существует довольно большое количество сюрпризов, в том числе специфический вид владения землей под названием «занято». Нужно уметь работать с местными органами власти, чтобы выделение земельного участка под строительство гостиницы прошло корректно, без нарушения права и появления претензий со стороны местного населения.
При поиске с открытого рынка приходит большое количество предложений из жилого фонда. Однако корректно построить гостиницу на таких участках иностранцам невозможно. Законодательство Абхазии устанавливает прямой запрет на приобретение в собственность жилых домов иностранными гражданами или юридическими лицами с иностранным участием. Для корректного оформления такого объекта необходимо будет проходить целый ряд процедур для изменения целевого назначения и категории земельного участка и строений, которые могут на нем находиться. Это не всегда комфортно.
Учитывая то, что побережье Абхазии все еще относительно не застроено, в отличие от Краснодарского края, выбор достаточно широк. Поэтому лучше рассматривать свободные участки, которые могут быть выделены в первичном режиме районными или поселковыми органами власти. Нужно системно и грамотно заниматься решением таких вопросов, привлекать специалистов, чтобы минимизировать риски на начальном этапе проекта.
Земельный участок должен быть выделен именно под гостиничное строительство. Должны быть оформлены все необходимые документы с участием региональных властей.
Законодательство Абхазии предусматривает особую, усложненную процедуру выделения земельных участков, расположенных в 500 метровой зоне от берега моря. Для этих целей должен приниматься отдельный закон парламентом республики. Именно поэтому есть смысл приобрести арендные права на землю по более простой процедуре, рассматривая земельные участки, расположенные далее 500 метров от берега моря. Рельеф местности – высокие холмы вдоль побережья, даже делает такие участки более интересными с точки зрения освоения под гостиничное строительство.
К таким участкам, конечно, должны существовать подъездные пути, либо затраты на их реконструкцию или прокладку должны быть включены в сметную стоимость проект. Прокладка линий электропередач, установка трансформатора, водоснабжение, канализация и прочие линии коммуникаций также должны быть включены в смету проекта гостиницы.
3. Бизнес-план, ТЭО и финансовая модель проекта
Проект строительства и эксплуатации гостиницы должен быть обоснован в рамках бизнес-плана, финансовой модели или хотя бы ТЭО. Есть смысл предусматривать нейтральный, негативный и позитивный сценарий проекта. Наш опыт показывает, что срок окупаемости построенной гостиницы может составлять около трех лет. Богатство природы, обилие достопримечательностей и более длительный, чем в Крыму и в Сочи курортный сезон, дают несколько существенных бонусов при расчетах возможной доходности проекта.
Мы готовы поделиться с новыми клиентами теми знаниями и практическими решениями, которые накоплены нами при реализации гостиничных проектов в предыдущие периоды нашей работы.
4. Качественное архитектурное проектирование
Работа профессионального архитектора в рамках проекта – очень важный элемент. Умение грамотно и тактично вписать проект гостиницы в рельеф местности, снабдить детали интерьера здания элементами типичной для черноморского побережья архитектуры дорогого стоят.
Привлечение опытного и знающего специфику гостиничного бизнеса архитектора будет влиять на уровень доходности вашей гостиницы, на процент ее заполняемости. Планировка номеров, мест общего досуга и времяпровождения повлияет на то, как ваши гости проведут время отпуска в вашей гостинице – бросят вещи и уйдут на пляж или же начнут тратить деньги на питание, приобретение сувениров, оплату других сопутствующих услуг. Все это нужно предусматривать в техническом задании в адрес архитектора, а также в расчетах доходности при составлении бизнес-плана.
5. Затраты на строительство и применимые технологии
Сколько же будет стоить гостиница на побережье Абхазии? Наши клиенты, будучи дома в России и видя установившиеся на рынке цены, думают, что стоимость гостиничного комплекса в Абхазии будет соразмерна стоимости квадратного метра в Москве или других крупных городах. Но это не так.
Если грамотно подобрать архитектурное и технологическое решение для строительства гостиницы или турбазы, то можно сказать, что минимальная стоимость строительства квадратного метра составит около 14.000,- рублей. Это минимум, начиная от которого формируются ценовые комбинации и предложения по уровню комфортности, оснащенности номеров, стандарты по звуко- и шумоизоляции. И если мы будем обсуждать с вами строительство гостиниц в более удаленных от моря горных местностях, где бывают морозы и в целом более суровый, чем на побережье, климат, то такой проект потребует больших затрат, то есть от 25.000 рублей за квадратный метр. Все зависит от земельного участка, от того, как обстоят дела с вашими финансами, какую сумму инвестор готов вложить в проект.
Можно рекомендовать начинать заниматься таким гостиничным проектом, имея на руках от 10 миллионов рублей. До 20-30 % от суммы уйдет на приобретение арендных прав на земельный участок, такая же сумма – на освоение и благоустройство участка, прокладку коммуникаций. Остальное будет затрачено на проектирование и строительство. Необходимо зарезервировать средства на наем персонала, рекламу и первоначальный период работы гостиницы.
Такие проекты, конечно, можно масштабировать. Поэтому при достижении необходимого финансового результата есть смысл рассмотреть дополнительные альтернативные площадки и концепции. Девальвация рубля и полностью рублевая зона взаиморасчетов в Абхазии делают республику привлекательной для российского туриста из всех регионов. С учетом того, как сейчас Абхазия начинает разворачиваться в сторону инвесторов силами новых управленческих кадров, пришедших в органы власти, можно сказать, что благоприятный период для инвестиций в гостиничный бизнес республики наступил.
6. Защита инвестиций
В России создано и успешно работает Национальное Экспортное Агентство ЭКСАР, которое, помимо всех других услуг, предлагает страхование рисков потери инвестиций для российских инвесторов за пределами Российской Федерации. Учредителем ЭКСАРА является ВЭБ, который, в свою очередь, контролируется государством, Российской Федерацией.
Правила работы Агентства в части страхования рисков за рубежом распространяются и на бизнес на территории Республики Абхазия, признанной в 2008 году Россией как самостоятельное и суверенное государство. Мы имеем необходимый опыт и знакомы со стандартами и правилами подготовки заявочной документации в ЭКСАР, поэтому рекомендуем учесть данную возможность при принятии решения о реализации проекта и выборе страны для вложения денежных средств.
7. Продвижение услуг введенной в эксплуатацию гостиницы
В наше время интернета, социальных сетей, поисковых систем, при грамотной организации работы гостиницы продвижение услуг в целом не представляет большой проблемы.
Поэтому умудренный опытом подбора земельного участка, проектирования и строительства гостиницы инвестор при условии грамотного сопровождения его проекта профессионалами сумеет вовремя начать заполнять гостиницу постояльцами и продавать им сопутствующие услуги и предоставлять питание.
Заблаговременные исследования дадут представление о том, кем будет ваш гость, какую сумму он будет оставлять в вашей гостинице, какую доходность будет приносить сдача одного гостиничного номера.
8. В заключение
Гостиничный проект в Абхазии будет радовать финансово и морально не только вас, но и ваших наследников, тех, кому такой бизнес будет передаваться по наследству.
Также действующий гостиничный бизнес можно выгодно продать через какое-то время, когда на рынке будет благоприятная конъюнктура.
По всем вопросам вы можете обращаться напрямую ко мне по адресу alexandrow@alexandrow.biz или по другим контактам, указанным на сайте нашей компании www.alexandrow.biz
Нет комментариев