«Падва и Эпштейн» ЮБ → "Порочность прав на активы" Эпштейн С.М.
В настоящий момент многие эксперты сходятся на том, что острая фаза экономического кризиса в России миновала. В связи с этим многие компании, понесшие серьезные убытки, снова начинают интересоваться приобретением недвижимости, в т.ч. земельных участков. С другой стороны, о полном исчезновении негативных явлений в экономике говорить преждевременно и по-прежнему достаточно активны на рынке те, кто готов воспользоваться любой слабостью собственника, чтобы попытаться заполучить его имущество.
При этом очень эффективным способом борьбы за объекты недвижимости остается оспаривание прав на них. Поиск изъянов в юридическом оформлении права собственности может быть крайне успешным занятием, что можно наблюдать на примере многих «громких» дел.
Ведь до сих пор огромная часть объектов недвижимости остается, мягко говоря, небезупречной. А если давать трезвую оценку этому явлению, то и более того – можно с уверенностью заключить, что лишь единицы могут похвастаться тем, что участки, на которых находятся или планируются к сооружению склады, магазины, логистические комплексы, жилые и административные здания – на самом деле надежно защищены. И если вы не относитесь к таким везунчикам (хотя на самом деле, здесь нет никакого везения, а есть упорная и планомерная юридическая работа), весь ваш бизнес может оказаться колоссом на глиняных ногах.
Какие перспективы открывает подобное состояние дел для тех, кто готов кропотливо рыться в свидетельствах, договорах и всем прочем, что порой презрительно называется «бумажками».
Рассмотрим, например, очень простую ситуацию. Вы покупаете участок у, казалось бы, солидной компании. Ее представители, принимая вас в респектабельном офисе, уверяют, что они имеют все необходимые согласования, одобрения, распоряжения и проч. Вас привозят на место, где располагается интересный вам актив, и вы действительно можете видеть, что он представляет собой привлекательный «чистый» участок. Вам уже видится новый коттеджный поселок (бизнес-центр, торговый центр, отель – нужное подчеркнуть), который через несколько лет возникнет на этом месте. Разумеется, вы подписываете все бумаги и полагаете, что можете считать себя крупным латифундистом.
Однако, через весьма непродолжительное время выясняется, что этот участок интересен не только вам, но и вашим конкурентам. И тот факт, что вы уже являетесь собственником, их нисколько не смущает! Нет, они вовсе не собираются покупать его у вас. Они начинают собирать информацию о вашем «поле», и их юристы погружаются в юридическую историю участка. И, например, они выясняют, что изначально колхозная земля была приватизирована с грубыми нарушениями законодательства (что было не редкостью в 90-е годы), или при кадастровом учете не проведено согласование границ со смежными землепользователями (которых часто и отыскать-то практически невозможно), или первоначально продавший землю муниципальный орган ловко «реализовал» землю, принадлежащую субъекту Российской Федерации.
Далее схема действий этих внимательных специалистов очень проста: они обращаются к вашим вновь приобретенным соседям, в прокуратуру, в региональную администрацию и в прочие адреса, где судьба вашего актива вызовет самый живой интерес. Быстро пройдет суд, который установит факт нарушения. Не менее скоро последует обращение в Росреестр с просьбой внести соответствующие правки в реестре прав на недвижимость в соответствии с новыми реалиями. Ну и так далее.
А что вы? – А вы, как минимум, получаете головную боль на много лет, которая разрушит ваши грандиозные планы и основательно подпортит радость от покупки. Вполне возможно – если вы спохватитесь и поймете, откуда ветер дует – все же собственность вам отстоять удастся. Но время и нервы, а возможно, и деловые перспективы – будут утрачены. Однако, часто дело заканчивается и вовсе тем, что, пока идут судебные баталии, участок приходится отдавать за бесценок. И многие радуются, если успевают сделать это до того, как всякие сделки с ним станут невозможны.
Конечно, картина получается безрадостной: ведь перечисленные нами нарушения – лишь небольшая часть тех ошибок, которые могут привести к печальным для владельца земли последствиям. Среди прочих можно перечислить:
— нарушения при выделе долевой земли первоначальными собственниками земельных долей на стадии проведения собраний или объявлений о выделе;
— технические ошибки при оформлении выделенных земельных участков;
— отчуждение сельскохозяйственными организациями земельных участков, которые были внесены в уставный капитал с нарушениями действовавшего ранее земельного законодательства;
— нарушения при процедуре перевода земельного участка из одной категории в другую;
— нарушения при процедуре включения земельного участка в границы населенного пункта;
— корпоративные риски, связанные с историей создания и деятельности предприятия (особенно уровень риска возрастает в случае, если права на активы организации получены в результате приватизации имущества либо в результате реорганизации юридического лица), а также риски, связанные с нарушением порядка ведения реестра акционеров и возможного предъявления ими различных имущественных требований к обществу;
— нарушение установленного порядка строительства и ввода в эксплуатацию объекта недвижимости;
— ограничения по использованию земель, которые могут повлиять на возможность строительства объекта недвижимости на земельном участке (в том числе, ограничения, связанные с застройкой исторических центров городов);
— ограничения по использованию земель в охранных и санитарно-защитных зонах.
В связи с перечисленными выше и иными нарушениями, совершенные сделки могут быть признаны недействительными – несмотря на пропущенные сроки исковой давности. Даже в отношении добросовестных приобретателей: сроки можно восстановить, отсутствие добросовестности доказать в суде.
Но, несмотря на столь удручающее положение, отчаиваться не стоит. Главное – вовремя осознать грозящие риски и обезопасить себя прежде, чем по вам будет нанесен удар. Отсутствующие документы часто можно достать, неполученные согласования – получить, неустойчивые правовые позиции – обосновать. В конце концов, можно самому упредить удар конкурентов и получить судебное решение, подтверждающее ваши права.
В конце концов – можно многое, если не все. Главное – успеть.
При этом очень эффективным способом борьбы за объекты недвижимости остается оспаривание прав на них. Поиск изъянов в юридическом оформлении права собственности может быть крайне успешным занятием, что можно наблюдать на примере многих «громких» дел.
Ведь до сих пор огромная часть объектов недвижимости остается, мягко говоря, небезупречной. А если давать трезвую оценку этому явлению, то и более того – можно с уверенностью заключить, что лишь единицы могут похвастаться тем, что участки, на которых находятся или планируются к сооружению склады, магазины, логистические комплексы, жилые и административные здания – на самом деле надежно защищены. И если вы не относитесь к таким везунчикам (хотя на самом деле, здесь нет никакого везения, а есть упорная и планомерная юридическая работа), весь ваш бизнес может оказаться колоссом на глиняных ногах.
Какие перспективы открывает подобное состояние дел для тех, кто готов кропотливо рыться в свидетельствах, договорах и всем прочем, что порой презрительно называется «бумажками».
Рассмотрим, например, очень простую ситуацию. Вы покупаете участок у, казалось бы, солидной компании. Ее представители, принимая вас в респектабельном офисе, уверяют, что они имеют все необходимые согласования, одобрения, распоряжения и проч. Вас привозят на место, где располагается интересный вам актив, и вы действительно можете видеть, что он представляет собой привлекательный «чистый» участок. Вам уже видится новый коттеджный поселок (бизнес-центр, торговый центр, отель – нужное подчеркнуть), который через несколько лет возникнет на этом месте. Разумеется, вы подписываете все бумаги и полагаете, что можете считать себя крупным латифундистом.
Однако, через весьма непродолжительное время выясняется, что этот участок интересен не только вам, но и вашим конкурентам. И тот факт, что вы уже являетесь собственником, их нисколько не смущает! Нет, они вовсе не собираются покупать его у вас. Они начинают собирать информацию о вашем «поле», и их юристы погружаются в юридическую историю участка. И, например, они выясняют, что изначально колхозная земля была приватизирована с грубыми нарушениями законодательства (что было не редкостью в 90-е годы), или при кадастровом учете не проведено согласование границ со смежными землепользователями (которых часто и отыскать-то практически невозможно), или первоначально продавший землю муниципальный орган ловко «реализовал» землю, принадлежащую субъекту Российской Федерации.
Далее схема действий этих внимательных специалистов очень проста: они обращаются к вашим вновь приобретенным соседям, в прокуратуру, в региональную администрацию и в прочие адреса, где судьба вашего актива вызовет самый живой интерес. Быстро пройдет суд, который установит факт нарушения. Не менее скоро последует обращение в Росреестр с просьбой внести соответствующие правки в реестре прав на недвижимость в соответствии с новыми реалиями. Ну и так далее.
А что вы? – А вы, как минимум, получаете головную боль на много лет, которая разрушит ваши грандиозные планы и основательно подпортит радость от покупки. Вполне возможно – если вы спохватитесь и поймете, откуда ветер дует – все же собственность вам отстоять удастся. Но время и нервы, а возможно, и деловые перспективы – будут утрачены. Однако, часто дело заканчивается и вовсе тем, что, пока идут судебные баталии, участок приходится отдавать за бесценок. И многие радуются, если успевают сделать это до того, как всякие сделки с ним станут невозможны.
Конечно, картина получается безрадостной: ведь перечисленные нами нарушения – лишь небольшая часть тех ошибок, которые могут привести к печальным для владельца земли последствиям. Среди прочих можно перечислить:
— нарушения при выделе долевой земли первоначальными собственниками земельных долей на стадии проведения собраний или объявлений о выделе;
— технические ошибки при оформлении выделенных земельных участков;
— отчуждение сельскохозяйственными организациями земельных участков, которые были внесены в уставный капитал с нарушениями действовавшего ранее земельного законодательства;
— нарушения при процедуре перевода земельного участка из одной категории в другую;
— нарушения при процедуре включения земельного участка в границы населенного пункта;
— корпоративные риски, связанные с историей создания и деятельности предприятия (особенно уровень риска возрастает в случае, если права на активы организации получены в результате приватизации имущества либо в результате реорганизации юридического лица), а также риски, связанные с нарушением порядка ведения реестра акционеров и возможного предъявления ими различных имущественных требований к обществу;
— нарушение установленного порядка строительства и ввода в эксплуатацию объекта недвижимости;
— ограничения по использованию земель, которые могут повлиять на возможность строительства объекта недвижимости на земельном участке (в том числе, ограничения, связанные с застройкой исторических центров городов);
— ограничения по использованию земель в охранных и санитарно-защитных зонах.
В связи с перечисленными выше и иными нарушениями, совершенные сделки могут быть признаны недействительными – несмотря на пропущенные сроки исковой давности. Даже в отношении добросовестных приобретателей: сроки можно восстановить, отсутствие добросовестности доказать в суде.
Но, несмотря на столь удручающее положение, отчаиваться не стоит. Главное – вовремя осознать грозящие риски и обезопасить себя прежде, чем по вам будет нанесен удар. Отсутствующие документы часто можно достать, неполученные согласования – получить, неустойчивые правовые позиции – обосновать. В конце концов, можно самому упредить удар конкурентов и получить судебное решение, подтверждающее ваши права.
В конце концов – можно многое, если не все. Главное – успеть.
Нет комментариев