Илья Александров → КОММЕНТАРИИ ПО ВОПРОСАМ РЕГУЛИРОВАНИЯ СДЕЛОК С ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В РЕСПУБЛИКЕ АБХАЗИЯ
Илья Александров, Dr. iur., MBA (Finance)
Управляющий партнер «Александров и Папаскири», г. Сухум,
«Александров и Партнеры», г. Москва
www.aplaw.biz www.alexandrow.biz
Данное интервью было подготовлено корреспондентом информационного агентства Sukhum-Moscow Стеллой Адлейбой в апреле 2016 года.
Сегодня, 10 июня, премьер-министр Абхазии Артур Миквабия в интервью информационному агентству «Спутник» высказался за возвращение к обсуждению проблемного вопроса продажи жилой недвижимости иностранным гражданам. В связи с этим информационным поводом интервью публикуется с небольшой актуализацией.
1. У вас есть довольно длительный опыт работы с Абхазией, и наверняка какой-то багаж знаний. Какие факторы, препятствующие инвестициям в Абхазию, вы могли бы отметить?
Наша компания работает на территории Абхазии с 2008 года, а с партнером в Сухуме, Олегом Папаскири, мы познакомились и начали деловое сотрудничество еще в 2007 году, то есть до признания Республики Абхазия со стороны Российской Федерации. Поэтому мы наблюдаем за процессами в экономике и участвуем в реализации инвестиционных проектов на территории республики уже почти 10 лет. В целом, это дает мне возможность выделить следующие самые серьезные риски, встающие на пути любого иностранного инвестора, будь то российский бизнес или бизнес из третьей страны:
• отсутствие в Абхазии действующего – желательно в электронной форме и в открытом доступе — единого кадастра недвижимости, то есть публичной цифровой системы учета прав на объекты недвижимости на территории республики. На практике, к сожалению, сформировалась ситуация с множественностью претендентов на одни и те же земельные участки, здания и сооружений. Даже шутят о специфическом правовом институте «ЗАНЯТО», который может проявляться в виде таблички с именем претендента на актив и словом «занято» на въездных воротах. К сожалению, ведущиеся много лет работы по подготовке к внедрению системы единого кадастра недвижимости, на мой взгляд, недостаточно интенсивны и годами не приводят к нужному всем результату. Читал интервью руководителя Кадастровой палаты Давида Ирадяна, которые он давал в марте 2016 года информационным агентствам — к сожалению, работа ведется очень медленно;
• отсутствие ряда законов, регулирующих вопросы разрешения споров в досудебном (в порядке медиации) и в судебном порядке (в том числе в рамках третейского судопроизводства, в рамках международного коммерческого арбитража). Мной данный вопрос задавался на специализированных семинарах действующим государственным должностным лицам еще в 2011 году. К сожалению, данная проблема в Абхазии так до сих пор не решена. Также в республике чрезвычайно слабо урегулирован и на практике практически не реализован институт принудительного взыскания задолженности и выполнения решений судов в целом. Это создает уже изначально неуверенность многих инвесторов в сохранности вложений и их добавочного результата на территории Абхазии в случае недобросовестных действий контрагентов или третьих лиц;
• несовершенная система налогообложения хозяйственных операций между контрагентами из Абхазии и России. Один пример: до сих пор отсутствует подписанное и ратифицированное соглашение об избежании двойного налогообложения, по образу и подобию тех многочисленных действующих документов, которые Россия подписала и ратифицировала с большинством стран мира (например, с Германием, Кипром и т.д.).
2. Недавно читала вашу статью о Страховании рисков через ЭКСАР. Довольно интересно все изложено, однако и там есть свои ограничения. ЭКСАР страхует, как правило, риски потери инвестиций?
В целом страхование инвестиций и их прибавочных результатов от действий государственных органов — лишь один из инструментов защиты прав инвесторов на территории иностранных государств. Россия с 2011 года начала интенсивно заниматься международной торговой и инвестиционной экспансией. Создан такой институт развития, работа которого обеспечена выделенным бюджетом. Поэтому я всячески приветствую обращение в ЭКСАР за поддержкой и страхованием рисков потери инвестиций, а также других групп рисков.
В идеале бизнес не должен с кем-то дружить, от кого-то быть зависим. Но мы живем в тех реалиях, которые на данный момент сложились. Поэтому могу только посоветовать аккуратно и тщательно выбирать деловых партнеров, начинать работать с малого, внимательно относиться к юридической чистоте проектов, тщательному оформлению договорных отношений. Это относится не только к Абхазии, но и к другим странам, где российский бизнес сейчас инвестирует в проекты и занимается торговыми операциями.
3. Вам не кажется, что такие схемы (которые вы изложили в статье), хороши там, где соглашение заключается между инвестором и абхазским государством? То есть в основном предполагается страхование политических рисков в случае решения госорганов Абхазии о прекращении сотрудничества или отчуждении земельного участка. Получается, что инвестор перед заключением соглашения о реализации проекта обращается к страховщику, который рассматривает возможность страхования, исходя из заключения о перспективах проекта, подготовленного независимой от инициаторов проекта, абхазской экспертной компанией.
Вы верно изложили суть схемы страхования инвестиционных рисков. Российская Федерация уполномочила ЭКСАР как один из институтов развития выступать страховщиком в отношениях российских инвесторов и иностранных государств и их органов. Поэтому я могу рекомендовать всем российским компаниям, которые намерены арендовать земельные участки в Абхазии для дальнейшего инвестирования в гостиничный бизнес, производство, торговые объекты или в сельское хозяйство, заблаговременно обращаться к специалистам за грамотным структурированием своих проектов с целью минимизации рисков.
Причем страхование инвестиций — не единственный способ защиты. Важную роль играет также предварительная комплексная проверка на предмет наличия отраслевых, юридических, финансовых и бухгалтерских рисков в приобретаемых активов, т.н. Due Diligence. Ошибка на данной стадии не позволит в дальнейшем рассчитывать на страховую выплату, поскольку и в ЭКСАРе работают профессионалы, которые могут отличить возможные незаконные действия иностранных государственных органов от собственной коммерческой ошибки инвестора.
4. Кстати, про ЭКСАР. Еще в 2014 году, между генеральным директором ЭКСАР Петром Фрадковым и экс-премьер-министром Бесланом Бутба, было подписано соглашение, которое бы развивало и укрепляло экономические связи в деловых кругах Абхазии и России. Однако с тех пор никаких продвижений в этом не было, хотя многие, знаю, ждали. Как вы думаете, почему соглашение, подписанное на государственном уровне, не дало никаких результатов? И если в дальнейшем всё же будут действия в этом направлении, то что это еще может дать?
Думаю, ответ на данный вопрос нужно искать в ответе на ваш первый вопрос о факторах, которые препятствуют инвестициям в Абхазию. В республике еще многое предстоит сделать на пути к систематизации учета прав на недвижимость, в том числе земельные активы. Повышение прозрачности системы учета прав на недвижимость, на мой взгляд, это самая главная на данный момент проблема. Отсутствие эффективной судебной защиты и несовершенное налогообложение в Абхазии также, к сожалению, тормозит самые благие инициативы.
Любое соглашение, как и любой международно-правовой документ, может предусматривать механизм их реализации. Как мы видим из встреч в ЭКСАР, агентство на данный момент готово рассматривать обращения российских бизнесменов, которые хотят застраховать свои инвестиции на территории Абхазии. Однако, кроме инвестиционных рисков, связанных с действиями государства, существует еще ряд рисков ведения бизнеса на конкретной территории, и их минимизация — вопрос дальнейших энергичных реформ законодательства Абхазии и создания прозрачных условий для торговли, инвестирования и защиты инвестиций.
5. Еще в 2014 году было открыто Агентство инвестиционного развития РА. Что вы думаете об их работе в целом? Такие агентства дают какие-то результаты в продвижении?
К сожалению, лично я не знаком с сотрудниками данного Агентства. Но любой институт развития – только шаг в плюс для создания привлекательной для инвесторов инфраструктуры. Поскольку выполняет функцию информирования, маршрутизации на пути инвестора к намеченной цели.
Со своей стороны могу подтвердить, что наша компания всегда готова к сотрудничеству с такими институтами развития. На основании накопленного за 8 лет работы в Абхазии опыта мы можем выполнить большой объем необходимых работ в интересах клиентов в рамках отдельно взятого проекта. Мы оказываем юридические услуги, выступаем в качестве финансового и инвестиционного консультанта с командой специалистов, работающих в Сухуме и в Москве.
6. Тема приобретения жилья россиянами в Абхазии всегда болезненно воспринималась жителями республики. Но, по словам некоторых экспертов, легализация приобретения жилья гражданами РФ не только позволит преодолеть излишние опасения жителей Абхазии, но и может стать одним из инструментов экономического развития страны. А вы что думаете на этот счёт? Может, необходим закон какой-то или налоги нужно брать с иностранных лиц за приобретенное жилье?
Это глубокий и философский вопрос, о нем я много раз размышлял после общения с абхазскими коллегами и просто гражданами, которые выражали свое собственное отношение к данной проблеме. У меня также есть собственное мнение, которое отличается от проводимой на данный момент в Абхазии ограничительной политики. Но поскольку наша компания традиционно не участвует в политической деятельности, а занимается только вопросами сопровождения инвестиций и защитой инвестиций, я кратко изложу свое видение как консультанта, который вел десятки дел клиентов на территории Абхазии и еженедельно получает большое количество запросов от граждан России относительно приобретения жилья в Абхазии. Вот основные тезисы:
• Жилищное строительство — крупная отрасль экономики в любом государстве
В Абхазии, к сожалению, мы не видим удачных примеров массового жилищного строительства с 1993 года. Есть единичные случаи, которые связаны либо с государственным финансированием социальных программ, либо с попытками застройщиков нащупать покупательную способность у местного населения. Реальный рынок нового готового жилья в Абхазии отсутствует. Есть рынок продажи вторичного жилья, от которого отсечены изначально все иностранцы, поэтому такой рынок крайне ограничен.
• Что можно сделать?
Можно разрешить продажу нового готового жилья или жилья, прошедшего реконструкцию, иностранным гражданам. При этом если в Абхазии существуют опасения относительно наплыва чуждых по культуре и менталитету людей, есть смысл вводить определенные ограничения по территориям, где будет разрешена продажа жилья иностранцам.
Например, я не вижу проблемы в продаже жилья в черте городов и крупных сел, скажем, с населением от 1.000 человек. Если ввести определенные квоты по продаже жилья иностранцам в таких населенных пунктах, на первых этапах возможной реформы можно контролировать миграционный поток и анализировать получаемый экономический эффект от начала строительства или реконструкции жилых объектов недвижимости – индивидуальных или многоквартирных домов.
Также я не вижу проблемы в реализации схем со-инвестирования в строительство или реконструкцию жилых помещений, отдельных зданий и целых жилых комплексов вне существующих населенных пунктов. На специально выделяемых земельных участках можно реализовывать такие проекты, которые при умелой архитектурной и градостроительной политике могут стать новым современным лицом курортной зоны Абхазии. Но такие проекты также могут быть ограничены определенными законом территориями.
• Какой эффект даст либерализация рынка жилья?
В первую очередь будут созданы новые рабочие места в строительной отрасли, сама отрасль будет вновь создана в Абхазии, поскольку уже сказано о минимальных объемах жилищного строительства в республике. Практически с нуля может возникнуть отрасль производства строительных материалов для нужд жилищного строительства. Мы анализировали данный вопрос и видим, что существует ряд строительных фирм с юга России, в основном из Краснодарского края, которые предлагают свои услуги по возведению индивидуального жилья в Абхазии. Но почему бы в самой республике не заняться этим бизнесом в нужном масштабе?
Наконец, возникнет довольно емкий рынок услуг по обслуживанию вновь построенного и обновленного реконструкцией жилья (текущий и капитальный ремонт, управление коммунальным хозяйством в многоэтажных домах и в коттеджных поселках, вывоз, сортировка и утилизация бытовых отходов).
Реформа жилищного законодательства также приведет к развитию торговли мебелью и предметами домашнего обихода (не везти же все самим новым собственникам из-за границы?). При умелом налоговом администрировании возможно организовать в Абхазии новые производства мебели и товаров для дома. Сырьевая база для этого есть, но можно подумать и о создании вертикальных цепочек добавления стоимости, начиная с работы лесхозов и заканчивая продажей готовых изделий в розничных магазинах, а также поставками на экспорт.
Обязательно будет развиваться и индустрия сервиса (рестораны, кафе, салоны красоты, химчистки, прачечные, ремонтные службы) и торговли (продуктовые супермаркеты, магазины формата «за углом», строительные рынки и многофункциональные торговые комплексы). В настоящее время Абхазию посещают, в основном, туристы, которые проводят в республике один или несколько дней – большая их часть приезжает на обзорные экскурсии. Некоторые туристы проводят неделю или несколько недель. Однако для истинных ценителей климата, природы, культуры и всех других благ, которыми наделена Абхазия, кто имеет желание проводить месяцы и годы, работая и отдыхая на берегу моря или в горах, надлежащих условий до сих пор не создано. Это тормозит экономическое развитие республики. Ведь путем взаимного обмена методологией работы, определенными технологиями строительства, производства и оказания услуг с контрагентами из России, работающими в Абхазии, сама Абхазия и ее бизнес только выиграет.
Вопрос в том, чтобы обеспечить системность этого развития, в рамках разработки и принятия долгосрочной программы развития Абхазии, национального градостроительного законодательства, принципов зонирования территорий, а также строгого соблюдения проектных и строительных норм и правил — как при согласовании новых проектов, так и при выполнении строительно-монтажных работ.
Нет комментариев