Илья Александров → Часто задаваемые вопросы по инвестициям в коммерческую (нежилую) недвижимость Абхазии
Илья Александров,
Управляющий партнер «Александров и Папаскири»,
www.alexandrow.biz www.aplaw.biz
1. Международно-правовой статус Республики Абхазия
В непосредственной близости от олимпийских объектов российского курорта Сочи проходит государственная граница с Республикой Абхазией. Богатство природы, многовековое культурное наследие, великолепная кухня, субтропический климат и русскоязычное население привлекают туристов со всей России и других стран бывшего СССР на черноморское побережье.
Российская Федерация в августе 2008 года признала Республику Абхазия как независимое государство, субъект международного права. В настоящее время на территории Абхазии по линии МИД открыто и действует посольство Российской Федерации, работает постоянная торговая миссия от Минэкономразвития.
Туристический поток в Абхазию растет от года к году, в том числе с учетом удешевления курса рубля в конце 2014 года, что дало импульс развитию туризма на территории рублевой зоны. На территории республики имеет свободное хождение и используется в качестве основного средства для расчетов российский рубль.
На основе абхазского законодательства применительно к инвестиционным проектам в сфере недвижимости – в том числе гостиничного строительства – мы даем ответы на наиболее часто задаваемые вопросы клиентов, впервые сталкивающихся с правом и правоприменительной практикой в Абхазии.
Компания «Александров и Папаскири», начиная с 2008 года, занимается оказанием юридических и финансовых консультационных услуг клиентам, реализующим инвестиционные проекты на территории республики.
2. Регулирование имущественных отношений для целей нежилого строительства
Как оформляют права на земельные участки?
Кратко стоит отметить, что частной собственности на землю в Абхазии нет, вся земля в пределах границ Республики Абхазия принадлежит государству.
Права на объекты нежилой недвижимости,
построенные на арендованных земельных участках
Жилые дома, квартиры в домах могут находиться только в собственности граждан Республики Абхазия.
Перевод объектов недвижимости от категории жилья в категорию нежилого фонда
Один из немногочисленных законных способов приобретения в собственность объектов недвижимости на территории Абхазии – приобретение нежилых помещений, например, гостиниц, апарт-отелей, кемпингов.
Возможно приобретение готового бизнеса, в аренде у которого находятся земельные участки, выделенные под нежилое строительство, в основном для целей бизнеса – участки под будущие гостиницы, санатории, автомобильные мастерские, строительные и продовольственные магазины, бани и прочие нежилые объекты.
3. Налогообложение малого бизнеса и специальные налоговые режимы
Общий режим налогообложения
В Абхазии существует система налогообложения, в целом похожая на российскую, за рядом исключений в виде зачастую применимого двойного налогообложения внешнеторговых операций и неурегулированности ряда других международных операций, которые в Российской Федерации уже около 20 лет осуществляются в режиме применения соглашений об избежании двойного налогообложения.
Однако существует ряд законных способов снижения налогооблагаемой базы или применения налоговых льгот или специальных налоговых режимов.
Специальные налоговые режимы
Существуют специальные налоговые режимы, довольно сильно отличающиеся от российской упрощенной системы налогообложения. Есть ограничения по отраслям и видам деятельности, осуществляя которые можно использовать специальный налоговый режим.
4. Проектно-строительная документация по законодательству Абхазии
Геологические и геодезические исследования
Условия для строительства нежилых строений на территории Абхазии обусловлены горным рельефом местности, особенностями прибрежных почв и течением горных рек и подземных водных источников.
Поэтому начинать что-то проектировать, не говоря уже о том, чтобы начинать что-то строить без проведения геологических и геодезических исследований жестко не рекомендуется.
Проектная документация
Состав проектной документации для согласования в компетентных органах примерно соответствует требованиям, которые применимы для объектов, возводимых на территории других стран бывшего СССР, с учетом местных нюансов и особенностей законодательства.
Настоятельно рекомендуется использовать труд местных архитекторов и инженеров, обладающих необходимыми лицензиями на архитектурное и инженерное проектирование. Модели такого сотрудничества неоднократно опробованы на практике, грамотные шаги по рекомендации нанятого юридического консультанта экономят время, нервы и большие суммы денег на начальном этапе инвестирования.
Сметные расчеты и стандарты
Стандарты и нормы в проектировании и строительстве в целом соответствуют советским СНИПам, за рядом исключений и новелл, на которые необходимо обращать внимание, выбирая то или иное проектное решение или делая выбор в пользу определенной технологии строительства и в пользу определенного подрядчика.
Сметные расчеты, как правило, используются в том числе и для получения ряда налоговых льгот на начальных этапах реализации инвестиционного проекта в сфере недвижимости.
5. Выполнение строительно-монтажных работ
Заключение договора строительного подряда по законодательству Абхазии
Договор строительного подряда в отношении объекта на территории Абхазии можно заключать с местной организацией, имеющей необходимые разрешительные документы.
Возможны модели сотрудничества абхазских и иностранных (как правило, российских) генподрядных и субподрядных организаций, все зависит от специфики объекта и набора компетенций у абхазского генподрядчика.
Приемка и оплата строительно-монтажных работ
Приема результатов строительно-монтажных работ осуществляется, в основном, по тем же правилам, что и в Российской Федерации, с учетом особенностей местного законодательства. Многое зависит от применяемых сторонами систем налогообложения.
Оплата строительтно-монтажных работ осуществляется в российских рублях, расчеты между юридическими лицами происходят в безналичной форме. Модели финансирования деятельности компании-застройщика зависят от целей инвестиционного проекта, его бюджета и срока реализации проекта.
6. Оформление прав на вновь построенные объекты недвижимости
Приемка готовых вновь построенных объектов комиссией
При условии верного оформления проектной документации и наличия разрешения на строительство вновь построенные объекты нежилой недвижимости принимаются после осмотра комиссией, в состав которой входят представители районной администрации, в том числе районный архитектор.
Ввод в эксплуатацию готовых объектов недвижимости
При условии отсутствия замечаний к качеству и содержанию представленного комиссии объекта комиссия одобряет ввод вновь построенного объекта в эксплуатацию путем подписания специального акта.
Регистрация прав собственности на введенные в эксплуатацию объекты недвижимости
Основанием для регистрации права собственности на вновь построенный объект недвижимости согласно абхазскому законодательству является акт ввода в эксплуатацию, подписанный застройщиком и членами приемочной комиссии.
Учет права собственности в настоящее время осуществляется БТИ соответствующего района.
7. Модели трудоустройства персонала, взаимодействие с индивидуальными предпринимателями и миграционное законодательство
Особенности трудовых отношений на территории Абхазии
С наемным персоналом в Абхазии необходимо заключить трудовые договоры с письменной форме.
Требования к иностранному наемному персоналу, занятому на территории Абхазии
Иностранный наемный сотрудник должен иметь разрешение на работу на территории Абхазии.
Работодатель также должен иметь разрешение на привлечение иностранной рабочей силы. В особенности такие правила касаются юридические лица с иностранным участием, где должность генерального директора занял или хочет занять сам иностранный учредитель, чтобы иметь возможность лучше контролировать свой абхазский бизнес.
Сотрудничество с индивидуальными предпринимателями
Взаимодействие с индивидуальными предпринимателями на территории Абхазии может происходить на основе заключенных договоров гражданско-правового характера.
В ряде случаев сотрудничество можно не оформлять договорами, ограничиваясь лишь счетами за работы, товары или услуги и их встречной оплатой.
8. Доходность гостиничного бизнеса в Абхазии
Конечно, уровень доходности любого бизнеса зависит от размера первоначальных затрат и того будущего денежного потока, который удастся организовать управленцам собственника.
Туристический сезон в Абхазии длится дольше, чем на других черноморских курортах – в связи с более теплым субтропическим климатом и защитой от северных ветров со стороны Кавказских гор. Это – основной вводный параметр для расчета сроков возврата инвестиций в рамках бизнес-планов по строительству и эксплуатации гостиниц.
Настойчиво рекомендуем подготовку бизнес-планов непосредственно после приобретения прав на земельный участок, для целей более точного расчета размера необходимых инвестиционных затрат, а также для налогового планирования.
Управляющий партнер «Александров и Папаскири»,
www.alexandrow.biz www.aplaw.biz
1. Международно-правовой статус Республики Абхазия
В непосредственной близости от олимпийских объектов российского курорта Сочи проходит государственная граница с Республикой Абхазией. Богатство природы, многовековое культурное наследие, великолепная кухня, субтропический климат и русскоязычное население привлекают туристов со всей России и других стран бывшего СССР на черноморское побережье.
Российская Федерация в августе 2008 года признала Республику Абхазия как независимое государство, субъект международного права. В настоящее время на территории Абхазии по линии МИД открыто и действует посольство Российской Федерации, работает постоянная торговая миссия от Минэкономразвития.
Туристический поток в Абхазию растет от года к году, в том числе с учетом удешевления курса рубля в конце 2014 года, что дало импульс развитию туризма на территории рублевой зоны. На территории республики имеет свободное хождение и используется в качестве основного средства для расчетов российский рубль.
На основе абхазского законодательства применительно к инвестиционным проектам в сфере недвижимости – в том числе гостиничного строительства – мы даем ответы на наиболее часто задаваемые вопросы клиентов, впервые сталкивающихся с правом и правоприменительной практикой в Абхазии.
Компания «Александров и Папаскири», начиная с 2008 года, занимается оказанием юридических и финансовых консультационных услуг клиентам, реализующим инвестиционные проекты на территории республики.
2. Регулирование имущественных отношений для целей нежилого строительства
Как оформляют права на земельные участки?
Кратко стоит отметить, что частной собственности на землю в Абхазии нет, вся земля в пределах границ Республики Абхазия принадлежит государству.
Права на объекты нежилой недвижимости,
построенные на арендованных земельных участках
Жилые дома, квартиры в домах могут находиться только в собственности граждан Республики Абхазия.
Перевод объектов недвижимости от категории жилья в категорию нежилого фонда
Один из немногочисленных законных способов приобретения в собственность объектов недвижимости на территории Абхазии – приобретение нежилых помещений, например, гостиниц, апарт-отелей, кемпингов.
Возможно приобретение готового бизнеса, в аренде у которого находятся земельные участки, выделенные под нежилое строительство, в основном для целей бизнеса – участки под будущие гостиницы, санатории, автомобильные мастерские, строительные и продовольственные магазины, бани и прочие нежилые объекты.
3. Налогообложение малого бизнеса и специальные налоговые режимы
Общий режим налогообложения
В Абхазии существует система налогообложения, в целом похожая на российскую, за рядом исключений в виде зачастую применимого двойного налогообложения внешнеторговых операций и неурегулированности ряда других международных операций, которые в Российской Федерации уже около 20 лет осуществляются в режиме применения соглашений об избежании двойного налогообложения.
Однако существует ряд законных способов снижения налогооблагаемой базы или применения налоговых льгот или специальных налоговых режимов.
Специальные налоговые режимы
Существуют специальные налоговые режимы, довольно сильно отличающиеся от российской упрощенной системы налогообложения. Есть ограничения по отраслям и видам деятельности, осуществляя которые можно использовать специальный налоговый режим.
4. Проектно-строительная документация по законодательству Абхазии
Геологические и геодезические исследования
Условия для строительства нежилых строений на территории Абхазии обусловлены горным рельефом местности, особенностями прибрежных почв и течением горных рек и подземных водных источников.
Поэтому начинать что-то проектировать, не говоря уже о том, чтобы начинать что-то строить без проведения геологических и геодезических исследований жестко не рекомендуется.
Проектная документация
Состав проектной документации для согласования в компетентных органах примерно соответствует требованиям, которые применимы для объектов, возводимых на территории других стран бывшего СССР, с учетом местных нюансов и особенностей законодательства.
Настоятельно рекомендуется использовать труд местных архитекторов и инженеров, обладающих необходимыми лицензиями на архитектурное и инженерное проектирование. Модели такого сотрудничества неоднократно опробованы на практике, грамотные шаги по рекомендации нанятого юридического консультанта экономят время, нервы и большие суммы денег на начальном этапе инвестирования.
Сметные расчеты и стандарты
Стандарты и нормы в проектировании и строительстве в целом соответствуют советским СНИПам, за рядом исключений и новелл, на которые необходимо обращать внимание, выбирая то или иное проектное решение или делая выбор в пользу определенной технологии строительства и в пользу определенного подрядчика.
Сметные расчеты, как правило, используются в том числе и для получения ряда налоговых льгот на начальных этапах реализации инвестиционного проекта в сфере недвижимости.
5. Выполнение строительно-монтажных работ
Заключение договора строительного подряда по законодательству Абхазии
Договор строительного подряда в отношении объекта на территории Абхазии можно заключать с местной организацией, имеющей необходимые разрешительные документы.
Возможны модели сотрудничества абхазских и иностранных (как правило, российских) генподрядных и субподрядных организаций, все зависит от специфики объекта и набора компетенций у абхазского генподрядчика.
Приемка и оплата строительно-монтажных работ
Приема результатов строительно-монтажных работ осуществляется, в основном, по тем же правилам, что и в Российской Федерации, с учетом особенностей местного законодательства. Многое зависит от применяемых сторонами систем налогообложения.
Оплата строительтно-монтажных работ осуществляется в российских рублях, расчеты между юридическими лицами происходят в безналичной форме. Модели финансирования деятельности компании-застройщика зависят от целей инвестиционного проекта, его бюджета и срока реализации проекта.
6. Оформление прав на вновь построенные объекты недвижимости
Приемка готовых вновь построенных объектов комиссией
При условии верного оформления проектной документации и наличия разрешения на строительство вновь построенные объекты нежилой недвижимости принимаются после осмотра комиссией, в состав которой входят представители районной администрации, в том числе районный архитектор.
Ввод в эксплуатацию готовых объектов недвижимости
При условии отсутствия замечаний к качеству и содержанию представленного комиссии объекта комиссия одобряет ввод вновь построенного объекта в эксплуатацию путем подписания специального акта.
Регистрация прав собственности на введенные в эксплуатацию объекты недвижимости
Основанием для регистрации права собственности на вновь построенный объект недвижимости согласно абхазскому законодательству является акт ввода в эксплуатацию, подписанный застройщиком и членами приемочной комиссии.
Учет права собственности в настоящее время осуществляется БТИ соответствующего района.
7. Модели трудоустройства персонала, взаимодействие с индивидуальными предпринимателями и миграционное законодательство
Особенности трудовых отношений на территории Абхазии
С наемным персоналом в Абхазии необходимо заключить трудовые договоры с письменной форме.
Требования к иностранному наемному персоналу, занятому на территории Абхазии
Иностранный наемный сотрудник должен иметь разрешение на работу на территории Абхазии.
Работодатель также должен иметь разрешение на привлечение иностранной рабочей силы. В особенности такие правила касаются юридические лица с иностранным участием, где должность генерального директора занял или хочет занять сам иностранный учредитель, чтобы иметь возможность лучше контролировать свой абхазский бизнес.
Сотрудничество с индивидуальными предпринимателями
Взаимодействие с индивидуальными предпринимателями на территории Абхазии может происходить на основе заключенных договоров гражданско-правового характера.
В ряде случаев сотрудничество можно не оформлять договорами, ограничиваясь лишь счетами за работы, товары или услуги и их встречной оплатой.
8. Доходность гостиничного бизнеса в Абхазии
Конечно, уровень доходности любого бизнеса зависит от размера первоначальных затрат и того будущего денежного потока, который удастся организовать управленцам собственника.
Туристический сезон в Абхазии длится дольше, чем на других черноморских курортах – в связи с более теплым субтропическим климатом и защитой от северных ветров со стороны Кавказских гор. Это – основной вводный параметр для расчета сроков возврата инвестиций в рамках бизнес-планов по строительству и эксплуатации гостиниц.
Настойчиво рекомендуем подготовку бизнес-планов непосредственно после приобретения прав на земельный участок, для целей более точного расчета размера необходимых инвестиционных затрат, а также для налогового планирования.
Нет комментариев