Илья Александров → 2017: EIN RICHTIGES JAHR FÜR INVESTITIONEN IN RUSSISCHE IMMOBILIEN
Dr. iur. Ilja Alexandrow, LL.M., MBA (Finance)
Managing Partner
Alexandrow und Partner
Tel. + 7 (495) 724 82 18
Email: alexandrow@alexandrow.biz
Skype: alexandrow-partners
www.alexandrow.biz
VORSTELLUNG
Unsere Beratungsgesellschaft ist seit 2008 an mehreren Projekten deutscher Mandanten im Sektor Investitionen, Immobilien und Bauwesen in Moskau und in den russischen Regionen beteiligt. Unter anderem beraten wir seit 2009 eines der gr??ten deutschen Planungsb?ros aus D?sseldorf, das in mehrere gro?e Immobilienprojekte in Moskau und n?chste Umgebung, in Sotchi f?r Olympia 2014 sowie in den anderen Regionen Russlands involviert wurde.
Au?erdem besch?ftigen wir uns mit der Strukturierung und Organisation der Finanzierung einzelner Investitionsprojekte in Russland und in den Nachbarstaaten wie Wei?russland, Abchasien und sind im Sektor Mergers & Acquisitions — auch im deutsch-russischen Gesch?ftsverkehr — t?tig.
Viele unsere Projekte sind mit dem Erwerb und Renovierung bestehender Immobilien sowie mit Neubau von Immobilien – insbesondere Wohn- und Handelsimmobilien — verbunden. Und auch diese Informationen sind speziell f?r die potenziellen deutschen Investoren vorbereitet, die sich f?r Investitionen in regionale russische Projekte interessieren.
Die Russische F?deration bietet hohe Rechtssicherheit, Garantien f?r Investoren und ist innerhalb letzter 25 Jahre zum Standort tausender Unternehmen mit deutscher Beteiligung geworden. Anfang 2017 hat z.B. Daimler AG beschlossen, in der N?he der Stadt Moskau f?r EUR 250 Mio. ein neues Werk zu errichten, das j?hrlich ca. 35.000 Fahrzeuge f?r den russischen Markt und f?r die Nachbarstaaten der EAWU (neben Russland auch Wei?russland, Kasachstan, Armenien und Kirgisien) produzieren soll.
WIRTSCHAFTSWACHSTUM IN RUSSLAND 2017 – 2030
Das russische Wirtschaftsministerium hat mehrmals Prognose f?r das Wachstum der Wirtschaft in den Jahren bis 2030 ver?ffentlicht. Trotz potenzieller Gefahren in der Krise mit der Ukraine und gegenseitigen Wirtschaftssanktionen mit der EU und USA hat die russische Wirtschaft ihre Stabilit?t bewiesen und kann in den Jahren 2014 bis 2017 in manchen Branchen wie Landwirtschaft und Nahrungsmittelproduktion zweistellige Wachstumsraten nachweisen.
Zum Jahr 2030 werden die durchschnittlichen Einkommen der Bev?lkerung Russlands auf 90 bis 95 % vom Niveau der EUR-Zone steigern. Die Mittelschicht wird wachsen – von 51 % im Jahre 2016 auf 65 % im Jahre 2030.
Die durchschnittlichen BIP-Wachstumsraten werden in den Jahren 2017-2030 nach dem Innovationsszenarium ca. 3,5 % gegen?ber 2,0 % nach dem Rohstoffszenarium betragen. In den Jahren bis 2020 wird die russische Wirtschaft ihrer Gr??e nach weltweit die Stelle Nr. 5 anstelle der aktuellen Stelle Nr. 8 ?bernehmen. Zum Jahr 2030 wird das russische BIP h?her als das deutsche BIP und damit soll Russland die Stelle Nr. 4 in der Rangliste weltweit ?bernehmen.
In Russland sind im Sektor Wohn- und Handelsimmobilien mehrere profitable Projekte mit hohen Renditen zu finden. Die Herausforderung f?r deutsche Investoren ist es im Moment, mit der Unterst?tzung qualifizierter russischer Berater bestimmte Objekte zu w?hlen, Risiken einzusch?tzen, einzelne Projekte richtig zu strukturieren und einzugehen.
WAS IST BEI INVESTITIONEN IN RUSSISCHE IMMOBILIEN ZU BEACHTEN?
Die Investitionen in Immobilien werden in Russland als eine der zuverl?ssigen Geldanlagen angesehen. Insbesondere interessant erscheinen mittel- und langfristige Investitionen in Moskauer Projekte sowie Projekte in der n?chsten Umgebung, im Gebiet Moskau. Immer mehr z?hlt qualitatives Bauen f?r die Mittelklasse, die jedes Jahr eigene Wohnkapazit?ten im Durchschnitt steigern l?sst und Richtung Land und Natur ausgerichtet ist.
Garantien f?r Investoren, Due Diligence und Strukturierung
Zur selben Zeit fordert jede Anlage Vorbereitung und genaue Strukturierung vor ihrer Umsetzung. Darunter m?ssen u.a. Schutzmechanismen und Garantien f?r das Kapital und f?r mittel- und langfristigen Interessen eines ausl?ndischen Investoren ber?cksichtigt werden.
Zwischen der Bundesrepublik Deutschland und der damaligen Sowjetunion, deren Rechtsnachfolger die Russische F?deration ist, wurde noch 1989 das ?bereinkommen ?ber den gegenseitigen Schutz von Kapitalinvestitionen unterzeichnet. Das weitere wichtigste Instrument zum Schutz der Interessen von Investoren im Vorprojektstadium ist die Durchf?hrung von Due Diligence. Dabei werden technische, buchhalterische und rechtliche Aspekte eines Projektes und einzelner Aktiva – auch Immobilien — analysiert und m?gliche Risiken des potenziellen K?ufers offenbart. Die effektive und operative Minimierung von entdeckten Risiken ist auch ein wichtiger Bestandteil auf dem Vorprojektstadium.
Bei einem positiven Ergebnis von Due Diligence kann der Investor zu dem n?chsten Schritt der Projektumsetzung ?bergehen — n?mlich zur Strukturierung und Durchf?hrung der Transaktion – sei es ein klassischer Immobilienkauf oder Gr?ndung einer eigenen Projektgesellschaft oder eines Joint Ventures mit einem russischen Partner f?r die weitere Umsetzung eines Immobilienprojekts.
Der Immobilienerwerb kann in Russland aufgrund des Abschlusses eines Kaufvertrages erfolgen. Die Bedingungen eines solchen Vertrages sollen ausf?hrlich durcharbeitet werden und k?nnen bestimmte – teilweise sehr detaillierte -Verpflichtungen seitens des Verk?ufers umfassen. Weitere Garantien im Rahmen eines Immobilienprojekts umfassen unter anderem Bankgarantien, pers?nliche B?rgschaften, Akkreditive, Abschlagszahlungen usw.
In modernem Russland wurde innerhalb der letzten Jahre ein sicherer und starker Rechtsstaat aufgebaut, der unter anderem auch Interessen ausl?ndischer Investoren sch?tzt. Viele Meinungsverschiedenheiten unter Gesch?ftspartnern werden oft im Wege von Verhandlungen auf der Ebene von Handelskammern oder zust?ndigen Ministerien gel?st. Das russische Gerichtssystem funktioniert ebenso sehr schnell und professionell. Einzelne Stadien von Gerichtsverfahren sind bereits online und teilweise automatisiert. Das Gerichtsverfahren ist damit transparent geworden. Die Qualifikation und Unparteilichkeit der Berufsrichter ist in den letzten Jahren nach der Verabschiedung mehrerer Gesetze, die h?here Geh?lter und lebenslange Verg?nstigungen f?r Richter eingef?hrt haben, insbesondere im staatlichen Arbitragegerichtssystem wesentlich angestiegen.
Abwicklung von Transaktionen mit Immobilien
Die notwendige Voraussetzung f?r den Rechtsschutz eines Investors beim Immobilienkauf ist die Durchf?hrung des staatlichen Registrierungsverfahrens (Eintragung von Informationen ?ber den ?bergang des Eigentumsrechts auf eine Immobilie im digital gef?hrten Einheitlichen Staatlichen Register). Als Nachweis f?r die erfolgte Registrierung des ?bergangs des Eigentumsrechts dient seit 2017 der Auszug aus dem Einheitlichen Immobilienregister – maschinell ausgestellt.
Bei Neuerrichtung von Immobilien gilt eine besondere Aufmerksamkeit f?r die vorhandenen Unterlagen, die das Bauverfahren erm?glichen, u.a. architektonische Projektdokumentation, Baugenehmigung, Ergebnisse von Expertisen, Best?tigungen seitens der zust?ndigen Beh?rden einer Region bzgl. der Beteiligung der Region an der Errichtung der notwendigen Infrastruktur wie Stra?enanschl?sse, Strom-, Wasser- und Erdgasanschl?sse. Zu ber?cksichtigen und zu ?berpr?fen bzw. neuzugestalten sind Vertr?ge mit Telekommunikationsdienstleistern und ?berwachungsb?ros.
Minimierung von Risiken bei der langzeitigen Immobilienverwaltung
Es sind einige Risiken zu erw?hnen und zu beachten:
(1) W?hrungsrisiken. Einnahmen aus Vermietung von B?ro- oder Handelsfl?chen in den gro?en bzw. mittelgro?en russischen St?dten erfolgen in den meisten F?llen in Rubel. Trotz einer starken und vorhersagbaren Politik der russischen Zentralbank der letzten 18 Jahre (bedingt durch vorhandene hohe Devisenreserven im Gesamtwert von bis zu 0,5 Billion Euro, die starke Kursschwankungen auf dem Markt praktisch ausschlie?en) muss man das theoretisch vorhandene Risiko der wesentlichen Abwertung der russischen W?hrung gegen?ber EUR — wie es teilweise Ende 2014 erfolgt ist — ber?cksichtigen. Es ist deswegen eine langzeitige Vereinbarung mit der zust?ndigen russischen Bank zu empfehlen, die Einnahmen zum festgelegten Wechselkurs im Laufe der Investitionsperiode in EUR bzw. USD oder in andere ausl?ndische W?hrungen konvertieren zu k?nnen (sog. W?hrungskorridor). Auch andere Instrumente zur Absicherung in diesem Sektor k?nnen angewendet werden, es h?ngt jedoch von einem konkreten Projekt ab;
(2) Professionalit?t und Haftung bei der Verwaltung der Immobilien. Es ist notwendig, die erfahrenen und qualifizierten Fachleute vor Ort in Russland zu kennen und zu besch?ftigen, um eine professionelle Verwaltung oder Kontrolle aus?ben zu k?nnen. Optimal passt daf?r eine Beratungsgesellschaft mit einer Versicherung der Haftung gegen?ber den Mandanten bei einer internationalen Versicherungsgesellschaft, also ein institutioneller Finanz- und Rechtsberater, deren Mitarbeiter die Sprache des Mandanten sprechen und sich langzeitig mit Projekten im Sektor Investitionen und Projektmanagement besch?ftigen.
(3) Zusammenarbeit mit russischen Partnern. Eine detaillierte ?berpr?fung der Vertragspartner und der Projektgesellschaften, die f?r ein Joint-Venture-Projekt zum Kauf angeboten werden, ist notwendig. Die Ergebnisse aller Vereinbarungen sind schriftlich und rechtswirksam festzulegen. Wir gehen davon aus, dass es keine Streitigkeiten zwischen langzeitig arbeitenden Partnern geben muss, aber man muss sich im Voraus um passende Formulierungen in den Schiedsklauseln in den Vertr?gen sorgen, um seine Rechte effektiv sch?tzen und durchsetzen zu k?nnen.
(4) Steuerplanung. In der Russischen F?deration gelten im Moment mehrere Besteuerungsregimen, die von einem ausl?ndischen Investor effektiv angewandt werden k?nnen.
Die Steuerbelastung kann f?r einen Immobilieninvestoren wesentlich reduziert werden, wenn man rechtzeitig und korrekt entsprechende Ma?nahmen getroffen hat. Zum Beispiel die Anwendung des vereinfachten Besteuerungssystems bedeutet u.a. eine Pauschalbesteuerung von Einnahmen einer GmbH oder eines Privatunternehmers mit der Anwendung eines einheitlichen Steuersatzes von 6 (sechs) % und Befreiung von der Bezahlung der Verm?gens-, Landgrundst?cks-, Mehrwertsteuer, Gewinnsteuer und anderer Steuern – vorausgesetzt dass die j?hrlichen Einnahmen dieser GmbH oder des Privatunternehmers den Betrag von 120 Mio. RUR (ca. 1,9 Mio. Euro) nicht ?bersteigen. F?r neu registrierte Privatunternehmer mit bestimmten Schwerpunkten ihrer T?tigkeit besteht seit 2015 die M?glichkeit, die einheitliche Steuer nach einem 0 % Satz zu kalkulieren und die Einnahmen vollst?ndig f?r sich zu behalten. Es gibt nat?rlich auch andere Optionen, rechtswirksam die Besteuerung der Wirtschaftst?tigkeit in der Russischen F?deration zu reduzieren und dadurch eigenes Einkommen zu steigern.
******
Nun sind einige Beispiele f?r Investitionen in Immobilien und in regionale russische Projekte zu nennen:
B?RO- UND HANDELSIMMOBILIEN
Die Anlagen in B?roimmobilien in den Millionenst?dten wie Moskau und insbesondere Gro?raum Moskau, Sankt Petersburg, Jekaterinburg, Rostow am Don, Samara, Tscheljabinsk, Kasan — also in den St?dten mit hohen Human Resources und Wachstumspotenzial in einzelnen Branchen – sind interessant und empfehlenswert.
Auch mittelgro?e und zudem wirtschaftsstarke St?dte wie Kaluga (regionaler Sitz mehrerer internationaler Produktionsunternehmen wie VW oder Samsung), Uljanowsk, Krasnodar oder Tula, die von den ausl?ndischen Investoren im Moment bereits entdeckt worden waren, bieten interessante Rendite bei Investitionen in B?ro- oder Handelsfl?chen.
LANDWIRTSCHAFT
Die Russische F?deration ist das fl?chengr??te Land der Erde. Die Landwirtschaft wird in allen Regionen betrieben – sowie im S?den, wo es riesige Fl?chen von fruchtbaren Schwarzb?den gibt als auch in der Zentralregion um die Stadt Moskau, als auch in der Wolga-Region, im Ural und in S?dsibirien. 2016 wurde Russland zum weltweit sechst gr??ten Exporteur von Lebensmitteln, darunter Exporteur Nr. 1 von Weizen. Unter wichtigen Exportwaren sind ebenso Pflanzen?le aus Raps und Sonnenblume, Fisch, Spirituosen sowie fertige S??waren zu nennen.
Unsere aktuellen Projekte im Sektor Landwirtschaft zeigen, das die intelligenten Investitionen in einzelne Landwirtschaftsprojekte Rendite in H?he von bis zu 100 Prozent pro Jahr bringen k?nnen. In erster Linie sind es Getreideproduktion und Saatgutzucht, Fleisch- und Milchproduktion, Gem?se- und Obstproduktion und zudem auch Fischzucht. Verbunden mit modernen Technologien f?r eine langzeitige Aufbewahrung und Lagerung von Obst und Gem?se, Fisch und Fleisch, werden solche Projekte noch profitabler.
WOHNIMMOBILIEN
Die vorhandene durchschnittliche Wohnfl?che betr?gt im Moment ca. 25 Quadratmeter pro einen russischen Staatsb?rger, also ca. dreimal weniger als in Deutschland. In der Russischen F?deration werden im Moment mehrere Technologien f?r die Neuerrichtung von Wohnimmobilien angewendet. Die Tendenz unter Familien der modernen russischen Mittelklasse geht Richtung qualitatives Privatwohnen auf einem Landgrundst?ck mit ca. 1500 Quadratmeter Gesamtfl?che in einem Haus mit ca. 250 Quadratmeter Gesamtfl?che.
Wir kennen Projekte, die sich sowohl auf die Erweiterung der Produktion Fertigh?usern als auch auf die klassischen Immobilienentwicklung in den Vorst?dten vieler russischer dicht bewohnter Metropolien wie Moskau, Jekaterinburg, Kasan, Samara und anderer Millionenst?dte beziehen. Die Rendite k?nnen zwischen 20 und 40 % p.a. betragen.
HOTELIMMOBILIEN
Nach 2014 entwickelt sich in Russland sehr intensiv der Inlandstourismus. Insbesondere an der K?ste des Schwarzen Meeres und an der Ostsee sind in den letzten Jahren hunderte neue Hotels errichtet worden.
Um die Stadt Moskau gibt es ebenso mehrere interessante Standorte, die historisch und naturgegeben gepr?gt sind – da werden derzeit auch mehrere Hotelprojekte umgesetzte.
BAUSTOFFPRODUKTION
Wir kennen mehrere russische Gesch?ftsleute, die Projekte im Sektor Baustoffproduktion umsetzen. Der Handel mit Baustoffen w?chst nach dem R?ckgang in den Jahren 2015-2016 wieder in Russland. Die neue Phase des Wachstums des Wohlstandes der Bev?lkerung sichert eine langzeitig profitable Arbeit einzelner Betriebe in diesem Sektor. Demensprechend werden sich die Finanzinvestitionen aus Deutschland in solche Projekte lohnen.
LEBENSMITTELPRODUKTION
Die gr??ten Gewinner der letzten drei Jahre — nach der Einf?hrung von Wirtschaftssanktionen gegen EU-Staaten — sind russische Lebensmittelproduzenten. In unserem Portfolio gibt es Projekte f?r Finanzinvestoren, die solide Rendite im Rahmen solcher Projekte erzielen k?nnen, indem sie in den Aufbau bzw. Renovierung von Produktionsfl?chen und Erwerb der notwendigen Ausr?stung zusammen mit den Initiatoren solcher Projekte investieren.
SCHLUSSFOLGERUNG
In diesem Aufsatz wurden einzelne Vorteile von Investitionen in russische Wohn-, B?ro- und Handelsimmobilien in den Jahren ab 2017 dargestellt.
Zusammen mit unseren deutschen Kollegen arbeiten wir daran, Immobilieninvestitionen sicher und orientiert an Interessen unserer Mandanten zu unterst?tzen.
Managing Partner
Alexandrow und Partner
Tel. + 7 (495) 724 82 18
Email: alexandrow@alexandrow.biz
Skype: alexandrow-partners
www.alexandrow.biz
VORSTELLUNG
Unsere Beratungsgesellschaft ist seit 2008 an mehreren Projekten deutscher Mandanten im Sektor Investitionen, Immobilien und Bauwesen in Moskau und in den russischen Regionen beteiligt. Unter anderem beraten wir seit 2009 eines der gr??ten deutschen Planungsb?ros aus D?sseldorf, das in mehrere gro?e Immobilienprojekte in Moskau und n?chste Umgebung, in Sotchi f?r Olympia 2014 sowie in den anderen Regionen Russlands involviert wurde.
Au?erdem besch?ftigen wir uns mit der Strukturierung und Organisation der Finanzierung einzelner Investitionsprojekte in Russland und in den Nachbarstaaten wie Wei?russland, Abchasien und sind im Sektor Mergers & Acquisitions — auch im deutsch-russischen Gesch?ftsverkehr — t?tig.
Viele unsere Projekte sind mit dem Erwerb und Renovierung bestehender Immobilien sowie mit Neubau von Immobilien – insbesondere Wohn- und Handelsimmobilien — verbunden. Und auch diese Informationen sind speziell f?r die potenziellen deutschen Investoren vorbereitet, die sich f?r Investitionen in regionale russische Projekte interessieren.
Die Russische F?deration bietet hohe Rechtssicherheit, Garantien f?r Investoren und ist innerhalb letzter 25 Jahre zum Standort tausender Unternehmen mit deutscher Beteiligung geworden. Anfang 2017 hat z.B. Daimler AG beschlossen, in der N?he der Stadt Moskau f?r EUR 250 Mio. ein neues Werk zu errichten, das j?hrlich ca. 35.000 Fahrzeuge f?r den russischen Markt und f?r die Nachbarstaaten der EAWU (neben Russland auch Wei?russland, Kasachstan, Armenien und Kirgisien) produzieren soll.
WIRTSCHAFTSWACHSTUM IN RUSSLAND 2017 – 2030
Das russische Wirtschaftsministerium hat mehrmals Prognose f?r das Wachstum der Wirtschaft in den Jahren bis 2030 ver?ffentlicht. Trotz potenzieller Gefahren in der Krise mit der Ukraine und gegenseitigen Wirtschaftssanktionen mit der EU und USA hat die russische Wirtschaft ihre Stabilit?t bewiesen und kann in den Jahren 2014 bis 2017 in manchen Branchen wie Landwirtschaft und Nahrungsmittelproduktion zweistellige Wachstumsraten nachweisen.
Zum Jahr 2030 werden die durchschnittlichen Einkommen der Bev?lkerung Russlands auf 90 bis 95 % vom Niveau der EUR-Zone steigern. Die Mittelschicht wird wachsen – von 51 % im Jahre 2016 auf 65 % im Jahre 2030.
Die durchschnittlichen BIP-Wachstumsraten werden in den Jahren 2017-2030 nach dem Innovationsszenarium ca. 3,5 % gegen?ber 2,0 % nach dem Rohstoffszenarium betragen. In den Jahren bis 2020 wird die russische Wirtschaft ihrer Gr??e nach weltweit die Stelle Nr. 5 anstelle der aktuellen Stelle Nr. 8 ?bernehmen. Zum Jahr 2030 wird das russische BIP h?her als das deutsche BIP und damit soll Russland die Stelle Nr. 4 in der Rangliste weltweit ?bernehmen.
In Russland sind im Sektor Wohn- und Handelsimmobilien mehrere profitable Projekte mit hohen Renditen zu finden. Die Herausforderung f?r deutsche Investoren ist es im Moment, mit der Unterst?tzung qualifizierter russischer Berater bestimmte Objekte zu w?hlen, Risiken einzusch?tzen, einzelne Projekte richtig zu strukturieren und einzugehen.
WAS IST BEI INVESTITIONEN IN RUSSISCHE IMMOBILIEN ZU BEACHTEN?
Die Investitionen in Immobilien werden in Russland als eine der zuverl?ssigen Geldanlagen angesehen. Insbesondere interessant erscheinen mittel- und langfristige Investitionen in Moskauer Projekte sowie Projekte in der n?chsten Umgebung, im Gebiet Moskau. Immer mehr z?hlt qualitatives Bauen f?r die Mittelklasse, die jedes Jahr eigene Wohnkapazit?ten im Durchschnitt steigern l?sst und Richtung Land und Natur ausgerichtet ist.
Garantien f?r Investoren, Due Diligence und Strukturierung
Zur selben Zeit fordert jede Anlage Vorbereitung und genaue Strukturierung vor ihrer Umsetzung. Darunter m?ssen u.a. Schutzmechanismen und Garantien f?r das Kapital und f?r mittel- und langfristigen Interessen eines ausl?ndischen Investoren ber?cksichtigt werden.
Zwischen der Bundesrepublik Deutschland und der damaligen Sowjetunion, deren Rechtsnachfolger die Russische F?deration ist, wurde noch 1989 das ?bereinkommen ?ber den gegenseitigen Schutz von Kapitalinvestitionen unterzeichnet. Das weitere wichtigste Instrument zum Schutz der Interessen von Investoren im Vorprojektstadium ist die Durchf?hrung von Due Diligence. Dabei werden technische, buchhalterische und rechtliche Aspekte eines Projektes und einzelner Aktiva – auch Immobilien — analysiert und m?gliche Risiken des potenziellen K?ufers offenbart. Die effektive und operative Minimierung von entdeckten Risiken ist auch ein wichtiger Bestandteil auf dem Vorprojektstadium.
Bei einem positiven Ergebnis von Due Diligence kann der Investor zu dem n?chsten Schritt der Projektumsetzung ?bergehen — n?mlich zur Strukturierung und Durchf?hrung der Transaktion – sei es ein klassischer Immobilienkauf oder Gr?ndung einer eigenen Projektgesellschaft oder eines Joint Ventures mit einem russischen Partner f?r die weitere Umsetzung eines Immobilienprojekts.
Der Immobilienerwerb kann in Russland aufgrund des Abschlusses eines Kaufvertrages erfolgen. Die Bedingungen eines solchen Vertrages sollen ausf?hrlich durcharbeitet werden und k?nnen bestimmte – teilweise sehr detaillierte -Verpflichtungen seitens des Verk?ufers umfassen. Weitere Garantien im Rahmen eines Immobilienprojekts umfassen unter anderem Bankgarantien, pers?nliche B?rgschaften, Akkreditive, Abschlagszahlungen usw.
In modernem Russland wurde innerhalb der letzten Jahre ein sicherer und starker Rechtsstaat aufgebaut, der unter anderem auch Interessen ausl?ndischer Investoren sch?tzt. Viele Meinungsverschiedenheiten unter Gesch?ftspartnern werden oft im Wege von Verhandlungen auf der Ebene von Handelskammern oder zust?ndigen Ministerien gel?st. Das russische Gerichtssystem funktioniert ebenso sehr schnell und professionell. Einzelne Stadien von Gerichtsverfahren sind bereits online und teilweise automatisiert. Das Gerichtsverfahren ist damit transparent geworden. Die Qualifikation und Unparteilichkeit der Berufsrichter ist in den letzten Jahren nach der Verabschiedung mehrerer Gesetze, die h?here Geh?lter und lebenslange Verg?nstigungen f?r Richter eingef?hrt haben, insbesondere im staatlichen Arbitragegerichtssystem wesentlich angestiegen.
Abwicklung von Transaktionen mit Immobilien
Die notwendige Voraussetzung f?r den Rechtsschutz eines Investors beim Immobilienkauf ist die Durchf?hrung des staatlichen Registrierungsverfahrens (Eintragung von Informationen ?ber den ?bergang des Eigentumsrechts auf eine Immobilie im digital gef?hrten Einheitlichen Staatlichen Register). Als Nachweis f?r die erfolgte Registrierung des ?bergangs des Eigentumsrechts dient seit 2017 der Auszug aus dem Einheitlichen Immobilienregister – maschinell ausgestellt.
Bei Neuerrichtung von Immobilien gilt eine besondere Aufmerksamkeit f?r die vorhandenen Unterlagen, die das Bauverfahren erm?glichen, u.a. architektonische Projektdokumentation, Baugenehmigung, Ergebnisse von Expertisen, Best?tigungen seitens der zust?ndigen Beh?rden einer Region bzgl. der Beteiligung der Region an der Errichtung der notwendigen Infrastruktur wie Stra?enanschl?sse, Strom-, Wasser- und Erdgasanschl?sse. Zu ber?cksichtigen und zu ?berpr?fen bzw. neuzugestalten sind Vertr?ge mit Telekommunikationsdienstleistern und ?berwachungsb?ros.
Minimierung von Risiken bei der langzeitigen Immobilienverwaltung
Es sind einige Risiken zu erw?hnen und zu beachten:
(1) W?hrungsrisiken. Einnahmen aus Vermietung von B?ro- oder Handelsfl?chen in den gro?en bzw. mittelgro?en russischen St?dten erfolgen in den meisten F?llen in Rubel. Trotz einer starken und vorhersagbaren Politik der russischen Zentralbank der letzten 18 Jahre (bedingt durch vorhandene hohe Devisenreserven im Gesamtwert von bis zu 0,5 Billion Euro, die starke Kursschwankungen auf dem Markt praktisch ausschlie?en) muss man das theoretisch vorhandene Risiko der wesentlichen Abwertung der russischen W?hrung gegen?ber EUR — wie es teilweise Ende 2014 erfolgt ist — ber?cksichtigen. Es ist deswegen eine langzeitige Vereinbarung mit der zust?ndigen russischen Bank zu empfehlen, die Einnahmen zum festgelegten Wechselkurs im Laufe der Investitionsperiode in EUR bzw. USD oder in andere ausl?ndische W?hrungen konvertieren zu k?nnen (sog. W?hrungskorridor). Auch andere Instrumente zur Absicherung in diesem Sektor k?nnen angewendet werden, es h?ngt jedoch von einem konkreten Projekt ab;
(2) Professionalit?t und Haftung bei der Verwaltung der Immobilien. Es ist notwendig, die erfahrenen und qualifizierten Fachleute vor Ort in Russland zu kennen und zu besch?ftigen, um eine professionelle Verwaltung oder Kontrolle aus?ben zu k?nnen. Optimal passt daf?r eine Beratungsgesellschaft mit einer Versicherung der Haftung gegen?ber den Mandanten bei einer internationalen Versicherungsgesellschaft, also ein institutioneller Finanz- und Rechtsberater, deren Mitarbeiter die Sprache des Mandanten sprechen und sich langzeitig mit Projekten im Sektor Investitionen und Projektmanagement besch?ftigen.
(3) Zusammenarbeit mit russischen Partnern. Eine detaillierte ?berpr?fung der Vertragspartner und der Projektgesellschaften, die f?r ein Joint-Venture-Projekt zum Kauf angeboten werden, ist notwendig. Die Ergebnisse aller Vereinbarungen sind schriftlich und rechtswirksam festzulegen. Wir gehen davon aus, dass es keine Streitigkeiten zwischen langzeitig arbeitenden Partnern geben muss, aber man muss sich im Voraus um passende Formulierungen in den Schiedsklauseln in den Vertr?gen sorgen, um seine Rechte effektiv sch?tzen und durchsetzen zu k?nnen.
(4) Steuerplanung. In der Russischen F?deration gelten im Moment mehrere Besteuerungsregimen, die von einem ausl?ndischen Investor effektiv angewandt werden k?nnen.
Die Steuerbelastung kann f?r einen Immobilieninvestoren wesentlich reduziert werden, wenn man rechtzeitig und korrekt entsprechende Ma?nahmen getroffen hat. Zum Beispiel die Anwendung des vereinfachten Besteuerungssystems bedeutet u.a. eine Pauschalbesteuerung von Einnahmen einer GmbH oder eines Privatunternehmers mit der Anwendung eines einheitlichen Steuersatzes von 6 (sechs) % und Befreiung von der Bezahlung der Verm?gens-, Landgrundst?cks-, Mehrwertsteuer, Gewinnsteuer und anderer Steuern – vorausgesetzt dass die j?hrlichen Einnahmen dieser GmbH oder des Privatunternehmers den Betrag von 120 Mio. RUR (ca. 1,9 Mio. Euro) nicht ?bersteigen. F?r neu registrierte Privatunternehmer mit bestimmten Schwerpunkten ihrer T?tigkeit besteht seit 2015 die M?glichkeit, die einheitliche Steuer nach einem 0 % Satz zu kalkulieren und die Einnahmen vollst?ndig f?r sich zu behalten. Es gibt nat?rlich auch andere Optionen, rechtswirksam die Besteuerung der Wirtschaftst?tigkeit in der Russischen F?deration zu reduzieren und dadurch eigenes Einkommen zu steigern.
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Nun sind einige Beispiele f?r Investitionen in Immobilien und in regionale russische Projekte zu nennen:
B?RO- UND HANDELSIMMOBILIEN
Die Anlagen in B?roimmobilien in den Millionenst?dten wie Moskau und insbesondere Gro?raum Moskau, Sankt Petersburg, Jekaterinburg, Rostow am Don, Samara, Tscheljabinsk, Kasan — also in den St?dten mit hohen Human Resources und Wachstumspotenzial in einzelnen Branchen – sind interessant und empfehlenswert.
Auch mittelgro?e und zudem wirtschaftsstarke St?dte wie Kaluga (regionaler Sitz mehrerer internationaler Produktionsunternehmen wie VW oder Samsung), Uljanowsk, Krasnodar oder Tula, die von den ausl?ndischen Investoren im Moment bereits entdeckt worden waren, bieten interessante Rendite bei Investitionen in B?ro- oder Handelsfl?chen.
LANDWIRTSCHAFT
Die Russische F?deration ist das fl?chengr??te Land der Erde. Die Landwirtschaft wird in allen Regionen betrieben – sowie im S?den, wo es riesige Fl?chen von fruchtbaren Schwarzb?den gibt als auch in der Zentralregion um die Stadt Moskau, als auch in der Wolga-Region, im Ural und in S?dsibirien. 2016 wurde Russland zum weltweit sechst gr??ten Exporteur von Lebensmitteln, darunter Exporteur Nr. 1 von Weizen. Unter wichtigen Exportwaren sind ebenso Pflanzen?le aus Raps und Sonnenblume, Fisch, Spirituosen sowie fertige S??waren zu nennen.
Unsere aktuellen Projekte im Sektor Landwirtschaft zeigen, das die intelligenten Investitionen in einzelne Landwirtschaftsprojekte Rendite in H?he von bis zu 100 Prozent pro Jahr bringen k?nnen. In erster Linie sind es Getreideproduktion und Saatgutzucht, Fleisch- und Milchproduktion, Gem?se- und Obstproduktion und zudem auch Fischzucht. Verbunden mit modernen Technologien f?r eine langzeitige Aufbewahrung und Lagerung von Obst und Gem?se, Fisch und Fleisch, werden solche Projekte noch profitabler.
WOHNIMMOBILIEN
Die vorhandene durchschnittliche Wohnfl?che betr?gt im Moment ca. 25 Quadratmeter pro einen russischen Staatsb?rger, also ca. dreimal weniger als in Deutschland. In der Russischen F?deration werden im Moment mehrere Technologien f?r die Neuerrichtung von Wohnimmobilien angewendet. Die Tendenz unter Familien der modernen russischen Mittelklasse geht Richtung qualitatives Privatwohnen auf einem Landgrundst?ck mit ca. 1500 Quadratmeter Gesamtfl?che in einem Haus mit ca. 250 Quadratmeter Gesamtfl?che.
Wir kennen Projekte, die sich sowohl auf die Erweiterung der Produktion Fertigh?usern als auch auf die klassischen Immobilienentwicklung in den Vorst?dten vieler russischer dicht bewohnter Metropolien wie Moskau, Jekaterinburg, Kasan, Samara und anderer Millionenst?dte beziehen. Die Rendite k?nnen zwischen 20 und 40 % p.a. betragen.
HOTELIMMOBILIEN
Nach 2014 entwickelt sich in Russland sehr intensiv der Inlandstourismus. Insbesondere an der K?ste des Schwarzen Meeres und an der Ostsee sind in den letzten Jahren hunderte neue Hotels errichtet worden.
Um die Stadt Moskau gibt es ebenso mehrere interessante Standorte, die historisch und naturgegeben gepr?gt sind – da werden derzeit auch mehrere Hotelprojekte umgesetzte.
BAUSTOFFPRODUKTION
Wir kennen mehrere russische Gesch?ftsleute, die Projekte im Sektor Baustoffproduktion umsetzen. Der Handel mit Baustoffen w?chst nach dem R?ckgang in den Jahren 2015-2016 wieder in Russland. Die neue Phase des Wachstums des Wohlstandes der Bev?lkerung sichert eine langzeitig profitable Arbeit einzelner Betriebe in diesem Sektor. Demensprechend werden sich die Finanzinvestitionen aus Deutschland in solche Projekte lohnen.
LEBENSMITTELPRODUKTION
Die gr??ten Gewinner der letzten drei Jahre — nach der Einf?hrung von Wirtschaftssanktionen gegen EU-Staaten — sind russische Lebensmittelproduzenten. In unserem Portfolio gibt es Projekte f?r Finanzinvestoren, die solide Rendite im Rahmen solcher Projekte erzielen k?nnen, indem sie in den Aufbau bzw. Renovierung von Produktionsfl?chen und Erwerb der notwendigen Ausr?stung zusammen mit den Initiatoren solcher Projekte investieren.
SCHLUSSFOLGERUNG
In diesem Aufsatz wurden einzelne Vorteile von Investitionen in russische Wohn-, B?ro- und Handelsimmobilien in den Jahren ab 2017 dargestellt.
Zusammen mit unseren deutschen Kollegen arbeiten wir daran, Immobilieninvestitionen sicher und orientiert an Interessen unserer Mandanten zu unterst?tzen.
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