Азамат Расулов →  Оспаривание кадастровой стоимости

ЧТО ТАКОЕ КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ?

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки (ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ«Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; ст. 3 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

В КАКИХ СЛУЧАЯХ НЕОБХОДИМО ИЗМЕНИТЬ РАЗМЕР КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ?

Ответ прост: при расчете земельного налога, арендной платы, платы за пользование земельным участком, выкупной стоимости земельного участка в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности, при продаже земельных участков из государственной или муниципальной собственности собственникам находящихся на этих участках зданий, строений и сооружений. А все потому, что законодатель связывает перечисленные расчеты с кадастровой стоимостью, обозначаю кадастровую стоимость как базовую величину

ЧТО ЯВЛЯЕТСЯ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ ПЕРЕСМОТРА КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ?

В соответствии с действующим законодательством основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:
недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (ч.11 ст.24.18 N 135-ФЗ).

ГДЕ МОЖНО ОСПОРИТЬ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ?

Оспорить кадастровую стоимость можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, формируемой при территориальном подразделении Росреестра (в Республике Дагестан — при Управлении Росреестра по Республике Дагестан) или в суде соответствующего субъекта РФ (в Республике Дагестан – в Верховном суде Республики Дагестан).

При этом обращение физического лица в комиссию в порядке досудебного разрешения спора не является обязательным, в связи с чем заявитель вправе сразу обратиться в суд. Несмотря на это, рекомендуем сначала обратиться именно в комиссию (ч. 3 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; ч. 1 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).

В КАКИЕ СРОКИ МОЖНО ПОДАТЬ ЗАЯВЛЕНИЕ?

Срок, в течение которого можно оспорить результаты определения кадастровой стоимости, — пять лет с момента внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но до момента определения новой кадастровой стоимости (ч. 10 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ).

КАК ОФОРМИТЬ ЗАЯВЛЕНИЕ?

Для обращения в комиссию необходимо подготовить заявление, в котором нужно указать Ф.И.О., адрес места жительства и причины, по которым кадастровая стоимость представляется неверной. При этом, к заявлению необходимо приложить:
выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
копию правоустанавливающего или право удостоверяющего документа на земельный участок — если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подает лицо, обладающее правом на этот земельный участок;
документы, подтверждающие недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости, — если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений.
отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в бумажном и электронном виде — если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость участка должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч. 16 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; ч. 9 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).

В течении месяца заявление в комиссию должно быть рассмотрено. О дате рассмотрения заявления вам должны сообщить, и вы вправе присутствовать на заседании комиссии (ч. 19, 20 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; п. п. 16, 17 Порядка). По результатам рассмотрения заявления комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе в этом (ч. 15 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).

Если было принято решение о пересмотре кадастровой стоимости, то комиссия также в течение пяти рабочих дней уведомляет территориальное управление Росреестра (Управление Росреестра по Республике Дагестан) и ФГБУ «ФКП Росреестра» (Филиал по Республике Дагестан) (ст. 24.19 Закона N 135-ФЗ; п. 21 Порядка; ч. 19 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).

Если комиссия отказала Вам в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости или Вы решили прямо пойти в суд с соответствующим иском, то следует иметь виду, что действующее законодательство предусматривает специальный порядок оспаривания кадастровой стоимости. Он предусмотрен гл.25 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее — КАС РФ).

ОБЖАЛУЕМ ОТКАЗ В СУДЕ

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).
Часть 1 ст. 248 КАС РФ также называет в качестве оснований для пересмотра кадастровой стоимости недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Но при этом необходимо иметь ввиду, что в соответствии с частью 2 приведённой выше статьи КАС РФ если в судебном заседании будет установлено, что предмет административного искового заявления по существу не соответствует части 1 настоящей статьи, суд предлагает административному истцу уточнить заявленные требования. В противном случае суд оставляет заявление без рассмотрения на основании части 2 статьи 196 настоящего Кодекса. Потому, рекомендуем Вам заручиться грамотной правовой поддержкой, прежде чем идти в суд с соответствующим иском.
Примечательно, что ст. 20 КАС РФ относит административные дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости к подсудности верховных судов субъектов (в Республике Дагестан, как уже отмечалось выше, — Верховного суда Республики Дагестан).

По общему правилу суд должен рассмотреть административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости в течение двух месяцев (ст. 141, ч. 1 ст. 247 КАС РФ).
При рассмотрении дела о пересмотре кадастровой стоимости административный истец должен доказать недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч. 5 ст. 247, ст. 248 КАС РФ).

После вынесения положительного решения суда в его резолютивной части должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости, а также на дату подачи искового заявления (ч. 3 ст. 249 КАС РФ; п. 25 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Верховным судом Республики Дагестан уже принят ряд судебных постановлений об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков. И, надо сказать, не везде суд поддерживал того или иного землевладельца. По большей части отказ — это следствие неподготовленности административного истца (его представителя) к процессу, его надежды на то, что «суд разберётся». Однако, последствия у такого отказа весьма чувствительны для того, кто платит налог, собирается выкупить земельный участок, арендует его и т.д.

Следует отметить, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (п.19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).