Андрей Комиссаров → Зоны с особыми условиями использования территории: новое в правовом регулировании
Долгое время в законодательстве отсутствовало четкое правовое регулирование в сфере формирования зон с особыми условиями использования территории (далее — особые зоны). Неполнота содержащихся в ЕГРН сведений являлась одной из значительных проблем в сфере недвижимости. Это порождало ситуации, когда добросовестный застройщик возводил объект капитального строительства на земельном участке, находящемся в границах особый зоны, режим которой запрещал возведение таких зданий. Здание подлежало сносу по решению суда.
О том, как правильно действовать в такой ситуации рассказывает адвокат Андрей Комиссаров президент МОО «Общество защиты прав собственников и арендаторов недвижимости»
Федеральный закон от 03.08.2018 N 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ-342) принес долгожданный правовой механизм установления, изменения и прекращения особых зон и внесения сведений о таких зонах в ЕГРН.
Закон вступает в силу с 1 января 2019 года, однако положения об особых зонах, о которых пойдет речь в данном материале, действуют со дня опубликования закона 4 августа 2018 года.
Изменения внесены масштабные. Многие правила и процедуры детально регламентированы. Земельный кодекс Российской Федерации (далее — ЗК РФ) дополнен новой главой XIX «Зоны с особым условиями использования территории». Изменения коснулись Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О регистрации недвижимости» (далее ФЗ-218). Рассмотрим ключевые моменты.
Установление особых зон
Статьей 105 ЗК РФ теперь определен исчерпывающий перечень видов особых зон. Всего их 28. В отношении каждого вида зон Правительством РФ должно быть утверждено положение, структура и содержания которого четко определены законом. Исключение составляют водоохранные (рыбоохранные) зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия. Они возникают на основании федеральных законов (пункт 1 статьи 106 Земельного Кодекса РФ) и принятия специального решения для их установления не требуется.
Зоны могут устанавливаться как бессрочно так и на определенный срок. Категории земель и вид разрешенного использования при установлении особых зон не имеет значения. Особая зона считается установленной с момента внесения сведений о ней в ЕГРН. Эти нормы закреплены в пунктах 22-24 статьи 106 ЗК РФ.
Установлен порядок принятия решения об установлении, изменении или прекращении особой зоны. По общему правилу решение по данному вопросу принимает уполномоченный орган государственной власти, орган местного самоуправления, указанный в положении о такой зоне или федеральном законе. Детально регламентировано содержание решения.
В общих чертах процедуру установления особой зоны по новому в отношении планируемого строительства или реконструкции объекта капитального строительства можно описать так.
1. Собственник или застройщик обязан подготовить сведения о границах особой зоны, которые должны содержать графическое описание местоположения границ, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленных для ведения ЕГРН.
2. Застройщик перед обращением за выдачей разрешения на строительство обязан обратиться с заявлением об установлении или изменении особой зоны в соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления. Если такого разрешения не требуется, то обязанность обращения застройщика с таким заявлением должна быть выполнена в течении пяти рабочих дней с момента утверждения технической документации.
3. Орган, принявший решение об установлении зоны, направляет копию своего решения:
— в орган государственной власти, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство (в течение двух дней);
— в орган местного самоуправления городского округа, поселения на территории которых устанавливается особая зона (в течение пяти дней);
— в орган регистрации прав (в течение пяти рабочих дней с даты принятия решения, а если необходимо получения разрешения на строительство, то в течение пяти рабочих дней со дня поступления к нему из уполномоченного органа разрешения на строительство (статья 20.1 ФЗ-218).
4. Орган регистрации прав уведомляет правообладателей земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, находящихся в границах особых зон, о внесении сведении о такой зоне в ЕГРН в порядке, установленном пунктом 5.1. статьи 34 ФЗ-218.
Если особая зона возникает в силу федерального закона, то установление такой зоны осуществляется путем согласования границ. Сведения в орган местного самоуправления и орган регистрации прав в таком случае подает орган государственной власти, установивший её границы, в течение пяти рабочих дней с даты установления границ.
Если по истечении одного года со дня окончания срока действия разрешения на строительство объект не был введен в эксплуатацию и в разрешение на строительство не продлено, то орган государственной власти, орган местного самоуправления в течение трех месяцев принимает решение о прекращении существовании особой зоны или отменен решения об изменении особой зоны (пункт 18 статьи 106 ЗК РФ).
Установление, изменение и прекращения особых зон является основанием для внесения изменений в правила землепользования и застройки (подпункт 5 пункта 2 статьи 33 Градостроительного кодекса РФ).
Влияние установления особой зоны на объекты недвижимости
Установление особой зоны накладывает ограничения на земельные участки, находящиеся в её границах. Конкретный перечень таких ограничений указывается в решении об установлении зоны.
По правилам пункта 1 статьи 107 ЗК РФ возведение и использование объектов, назначение которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, запрещается.
Если все же такие здания и сооружения были возведены до установления особой зоны, то путем реконструкции они должны быть приведены в соответствие с требованиями режима особой зоны или снесены. Для проведения этих работ законодатель установил трехгодичный срок. В отдельных случаях срок определяется соглашением о возмещении убытков.
Предусмотрено несколько исключений из общего правила, которые позволяют использовать земельные участки и строения до ввода в эксплуатацию объекта, в связи с которым была установлена особая зона. Разрешается использовать:
— земельный участок для целей, не связанных со строительством и реконструкцией;
— земельный участок для строительства, если разрешение на строительство было выдано до установления особой зоны, а если такового не требовалось, то в случае начала строительства до установления зоны;
— строения в соответствии с их видом разрешенного использования.
Однако в течение двух лет со дня ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, в связи с которым установлена зона, они также должны быть приведены в соответствие с установленными для особой зоны правилами.
Если установление особой зоны исключает возможность дальнейшего использования земельного участка и (или) находящихся на нем объектов недвижимости, то по требованию их собственника правообладатели объектов, в связи с размещением которых возникла особая зона, застройщики, органы государственной власти, органы местного самоуправления обязаны выкупить такую недвижимость.
Возмещению также подлежит прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды, безвозмездного пользования.
Особенности возмещения убытков, том числе упущенной выгоды, возникших в результате установления или изменения особой зоны, приведены в статье 57.1 ЗК РФ.
Переходные положения
Законодатель предусмотрел специальные положения для особых зон, установленных до принятия нового порядка установления зон, и сведения о которых не внесены в ЕГРН.
Так, согласно части 8 статьи 26 ФЗ-342 такие зоны считаются установленными до 1 января 2022 года при наличии ряда условий.
Зона должна быть установлены до 04.08.2018 года.
Одним из следующих способов:
— решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принятого в соответствии с законодательством на момент принятия решения;
— согласованием уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории в соответствии с законодательством, действовавшим на день такого согласования, в случае если порядок согласования был предусмотрен действующим законодательством;
— нормативно-правовым актом, предусматривающим установления зон с особыми условиями территорий в границах, установленных указанным актом, установленным без принятия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории;
— решением суда.
Установлено или утверждено местоположения описания границ такой зоны в текстовой и (или) графической форме или границы такой зоны обозначены на местности, если это было предусмотрено законодательство на момент установления такой зоны.
Зоны считаются установленными независимо от того, соответствуют ли решения об их установлении статье 106 Земельного Кодекса РФ в редакции ФЗ-342.
Правообладателям зданий, сооружений, введенных в эксплуатацию до опубликования ФЗ-342, и в отношении которых должна быть установлена особая зона, законодатель дает срок до 1 января 2022 года обратиться с заявлением об установлении такой зоны в соответствующий орган. Это же правило касается и застройщиков, получивших разрешение на строительство до опубликования нового закона.
МОО «Общество защиты прав собственников и арендаторов недвижимости»
О том, как правильно действовать в такой ситуации рассказывает адвокат Андрей Комиссаров президент МОО «Общество защиты прав собственников и арендаторов недвижимости»
Федеральный закон от 03.08.2018 N 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ-342) принес долгожданный правовой механизм установления, изменения и прекращения особых зон и внесения сведений о таких зонах в ЕГРН.
Закон вступает в силу с 1 января 2019 года, однако положения об особых зонах, о которых пойдет речь в данном материале, действуют со дня опубликования закона 4 августа 2018 года.
Изменения внесены масштабные. Многие правила и процедуры детально регламентированы. Земельный кодекс Российской Федерации (далее — ЗК РФ) дополнен новой главой XIX «Зоны с особым условиями использования территории». Изменения коснулись Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О регистрации недвижимости» (далее ФЗ-218). Рассмотрим ключевые моменты.
Установление особых зон
Статьей 105 ЗК РФ теперь определен исчерпывающий перечень видов особых зон. Всего их 28. В отношении каждого вида зон Правительством РФ должно быть утверждено положение, структура и содержания которого четко определены законом. Исключение составляют водоохранные (рыбоохранные) зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия. Они возникают на основании федеральных законов (пункт 1 статьи 106 Земельного Кодекса РФ) и принятия специального решения для их установления не требуется.
Зоны могут устанавливаться как бессрочно так и на определенный срок. Категории земель и вид разрешенного использования при установлении особых зон не имеет значения. Особая зона считается установленной с момента внесения сведений о ней в ЕГРН. Эти нормы закреплены в пунктах 22-24 статьи 106 ЗК РФ.
Установлен порядок принятия решения об установлении, изменении или прекращении особой зоны. По общему правилу решение по данному вопросу принимает уполномоченный орган государственной власти, орган местного самоуправления, указанный в положении о такой зоне или федеральном законе. Детально регламентировано содержание решения.
В общих чертах процедуру установления особой зоны по новому в отношении планируемого строительства или реконструкции объекта капитального строительства можно описать так.
1. Собственник или застройщик обязан подготовить сведения о границах особой зоны, которые должны содержать графическое описание местоположения границ, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленных для ведения ЕГРН.
2. Застройщик перед обращением за выдачей разрешения на строительство обязан обратиться с заявлением об установлении или изменении особой зоны в соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления. Если такого разрешения не требуется, то обязанность обращения застройщика с таким заявлением должна быть выполнена в течении пяти рабочих дней с момента утверждения технической документации.
3. Орган, принявший решение об установлении зоны, направляет копию своего решения:
— в орган государственной власти, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство (в течение двух дней);
— в орган местного самоуправления городского округа, поселения на территории которых устанавливается особая зона (в течение пяти дней);
— в орган регистрации прав (в течение пяти рабочих дней с даты принятия решения, а если необходимо получения разрешения на строительство, то в течение пяти рабочих дней со дня поступления к нему из уполномоченного органа разрешения на строительство (статья 20.1 ФЗ-218).
4. Орган регистрации прав уведомляет правообладателей земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, находящихся в границах особых зон, о внесении сведении о такой зоне в ЕГРН в порядке, установленном пунктом 5.1. статьи 34 ФЗ-218.
Если особая зона возникает в силу федерального закона, то установление такой зоны осуществляется путем согласования границ. Сведения в орган местного самоуправления и орган регистрации прав в таком случае подает орган государственной власти, установивший её границы, в течение пяти рабочих дней с даты установления границ.
Если по истечении одного года со дня окончания срока действия разрешения на строительство объект не был введен в эксплуатацию и в разрешение на строительство не продлено, то орган государственной власти, орган местного самоуправления в течение трех месяцев принимает решение о прекращении существовании особой зоны или отменен решения об изменении особой зоны (пункт 18 статьи 106 ЗК РФ).
Установление, изменение и прекращения особых зон является основанием для внесения изменений в правила землепользования и застройки (подпункт 5 пункта 2 статьи 33 Градостроительного кодекса РФ).
Влияние установления особой зоны на объекты недвижимости
Установление особой зоны накладывает ограничения на земельные участки, находящиеся в её границах. Конкретный перечень таких ограничений указывается в решении об установлении зоны.
По правилам пункта 1 статьи 107 ЗК РФ возведение и использование объектов, назначение которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, запрещается.
Если все же такие здания и сооружения были возведены до установления особой зоны, то путем реконструкции они должны быть приведены в соответствие с требованиями режима особой зоны или снесены. Для проведения этих работ законодатель установил трехгодичный срок. В отдельных случаях срок определяется соглашением о возмещении убытков.
Предусмотрено несколько исключений из общего правила, которые позволяют использовать земельные участки и строения до ввода в эксплуатацию объекта, в связи с которым была установлена особая зона. Разрешается использовать:
— земельный участок для целей, не связанных со строительством и реконструкцией;
— земельный участок для строительства, если разрешение на строительство было выдано до установления особой зоны, а если такового не требовалось, то в случае начала строительства до установления зоны;
— строения в соответствии с их видом разрешенного использования.
Однако в течение двух лет со дня ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, в связи с которым установлена зона, они также должны быть приведены в соответствие с установленными для особой зоны правилами.
Если установление особой зоны исключает возможность дальнейшего использования земельного участка и (или) находящихся на нем объектов недвижимости, то по требованию их собственника правообладатели объектов, в связи с размещением которых возникла особая зона, застройщики, органы государственной власти, органы местного самоуправления обязаны выкупить такую недвижимость.
Возмещению также подлежит прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды, безвозмездного пользования.
Особенности возмещения убытков, том числе упущенной выгоды, возникших в результате установления или изменения особой зоны, приведены в статье 57.1 ЗК РФ.
Переходные положения
Законодатель предусмотрел специальные положения для особых зон, установленных до принятия нового порядка установления зон, и сведения о которых не внесены в ЕГРН.
Так, согласно части 8 статьи 26 ФЗ-342 такие зоны считаются установленными до 1 января 2022 года при наличии ряда условий.
Зона должна быть установлены до 04.08.2018 года.
Одним из следующих способов:
— решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принятого в соответствии с законодательством на момент принятия решения;
— согласованием уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории в соответствии с законодательством, действовавшим на день такого согласования, в случае если порядок согласования был предусмотрен действующим законодательством;
— нормативно-правовым актом, предусматривающим установления зон с особыми условиями территорий в границах, установленных указанным актом, установленным без принятия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории;
— решением суда.
Установлено или утверждено местоположения описания границ такой зоны в текстовой и (или) графической форме или границы такой зоны обозначены на местности, если это было предусмотрено законодательство на момент установления такой зоны.
Зоны считаются установленными независимо от того, соответствуют ли решения об их установлении статье 106 Земельного Кодекса РФ в редакции ФЗ-342.
Правообладателям зданий, сооружений, введенных в эксплуатацию до опубликования ФЗ-342, и в отношении которых должна быть установлена особая зона, законодатель дает срок до 1 января 2022 года обратиться с заявлением об установлении такой зоны в соответствующий орган. Это же правило касается и застройщиков, получивших разрешение на строительство до опубликования нового закона.
МОО «Общество защиты прав собственников и арендаторов недвижимости»
Нет комментариев