Станислав Михайлюта → Проблемы, возникающие при приобретении жилья в строящихся домах
Квартиры в новостройках пользуются особенной популярностью сегодня. И не удивительно, ведь в новостройках жильё стоит ниже, чем аналогичное ему на вторичном рынке.
Какие же проблемы могут возникнуть при приобретении жилья в строящихся домах:
1. Наиболее частой проблемой при покупке таких квартир является срыв сроков сдачи объекта. Заселение дома затягивается, порой, как минимум на полгода, а то больший срок. Причины тому бываю разные, в том числе связанные с проблемами финансирования (финансовый кризис, неграмотная финансово-хозяйственная деятельность) и ненадлежащим исполнением обязательств контрагентами (подрядными организациями) застройщика;
2. Так же актуальна проблема возникновения у участников строительства имущественных (финансовых) рисков на этапе строительства дома, связанная с возможным банкротством застройщика.
3. Приобретение жилья в строящемся доме путём вступления в члены ЖСК является законным способом, однако эта схема имеет значительные минусы:
— договоры не подлежат государственной регистрации, т.е. имеется риск «двойной продажи» квартиры нескольким пайщикам.
— финансовые риски: возможно изменение размера членских взносов, целевых взносов, введения дополнительных взносов, взносов на покрытие убытков ЖСК, часть средств пайщика не подлежит возврату даже при расторжении договора кооперативом.
— отсутствие ответственности ЖСК перед пайщиками за нарушение сроков строительства, качества строительства, наличие разрешительной документации и т.д.
— пайщик не является потребителем в соответствии с ФЗ РФ от 07.02.92 г. N 2300-I «Законом о защите прав потребителей».
— отсутствие административной ответственности ЖСК и должностных лиц ЖСК.
4. Сегодня многие банки предлагают ипотечные кредиты на приобретение жилья в строящихся домах. Однако, получение ипотечного кредита на жилье в строящемся доме, существенно отличается, как по процедуре, так и по условиям предоставления обычного ипотечного кредита.
При предоставлении банку в залог уже имеющегося объекта недвижимого имущества проблем с получением кредита не возникает, так как в этом случае банку уже не требуется проверять способность застройщика выполнить свои обязательства перед вами. В этом случае, большинство банков готовы предоставлять кредиты по стандартным ипотечным программам.
В том случае, если клиент желает приобрести строящуюся недвижимость и предоставить ее в качестве залога, банк требует предоставление дополнительных документов, касающихся объекта строительства. К ним обычно относятся:
— разрешение на строительство;
— проектная декларация;
— учредительные документы застройщика;
— документы, подтверждающие право собственности (аренды) на земельный участок, на котором ведется строительство;
— договор участия в долевом строительстве;
Кроме того, в этом случае банки обычно требуют дополнительных гарантий обеспечения обязательств, таких как привлечение поручителей.
Обычно у банков есть перечень «акредитованных» ими застройщиков, для приобретения жилья у которых они выдают ипотечные кредиты на покупку недвижимости. Так же, банки охотно выдают ипотеку на покупку квартир в новостройках, заказчиками или инвесторами строительства которых, являются государственные компании или органы государственной (муниципальной власти).
В заключении хотелось бы отметить, что приобретение квартиры на основании договора долевого участия в строительстве является лучшей гарантией прав покупателя. Основные преимущества «долёвки»:
1. Обязательная регистрация договоров. Недвижимость, приобретенная по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве, не может быть продана одновременно нескольким покупателям. Переуступка прав на недостроенные квартиры осуществляется на основании договора переуступки прав требования по договору долевого участия, так же подлежащему регистрации.
2. Невозможность одностороннего изменения цены на квартиру застройщиком.
3. Ответственность застройщика перед «дольщиком» четко оговорена законом, включая права дольщика на возврат денежных средств, возмещение убытков, взыскание неустойки, устранение недоделок, в том числе в случае нарушения сроков или качества строительства.
4. Дольщик является потребителем в соответствии ФЗ РФ от 07.02.92 г. N 2300-I «Законом о защите прав потребителей»
5. Административная ответственность застройщиков и должностных лиц застройщика за нарушение 214-ФЗ.
6. Гарантии дольщиков, застройщики которых начали процедуру банкротства, залог имущества в пользу дольщиков; особый порядок банкротства застройщиков, введенный ФЗ РФ от 12.07.2011 г. N 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О несостоятельности (банкротстве)“ вступивший в силу 15 июля 2011 года.
Какие же проблемы могут возникнуть при приобретении жилья в строящихся домах:
1. Наиболее частой проблемой при покупке таких квартир является срыв сроков сдачи объекта. Заселение дома затягивается, порой, как минимум на полгода, а то больший срок. Причины тому бываю разные, в том числе связанные с проблемами финансирования (финансовый кризис, неграмотная финансово-хозяйственная деятельность) и ненадлежащим исполнением обязательств контрагентами (подрядными организациями) застройщика;
2. Так же актуальна проблема возникновения у участников строительства имущественных (финансовых) рисков на этапе строительства дома, связанная с возможным банкротством застройщика.
3. Приобретение жилья в строящемся доме путём вступления в члены ЖСК является законным способом, однако эта схема имеет значительные минусы:
— договоры не подлежат государственной регистрации, т.е. имеется риск «двойной продажи» квартиры нескольким пайщикам.
— финансовые риски: возможно изменение размера членских взносов, целевых взносов, введения дополнительных взносов, взносов на покрытие убытков ЖСК, часть средств пайщика не подлежит возврату даже при расторжении договора кооперативом.
— отсутствие ответственности ЖСК перед пайщиками за нарушение сроков строительства, качества строительства, наличие разрешительной документации и т.д.
— пайщик не является потребителем в соответствии с ФЗ РФ от 07.02.92 г. N 2300-I «Законом о защите прав потребителей».
— отсутствие административной ответственности ЖСК и должностных лиц ЖСК.
4. Сегодня многие банки предлагают ипотечные кредиты на приобретение жилья в строящихся домах. Однако, получение ипотечного кредита на жилье в строящемся доме, существенно отличается, как по процедуре, так и по условиям предоставления обычного ипотечного кредита.
При предоставлении банку в залог уже имеющегося объекта недвижимого имущества проблем с получением кредита не возникает, так как в этом случае банку уже не требуется проверять способность застройщика выполнить свои обязательства перед вами. В этом случае, большинство банков готовы предоставлять кредиты по стандартным ипотечным программам.
В том случае, если клиент желает приобрести строящуюся недвижимость и предоставить ее в качестве залога, банк требует предоставление дополнительных документов, касающихся объекта строительства. К ним обычно относятся:
— разрешение на строительство;
— проектная декларация;
— учредительные документы застройщика;
— документы, подтверждающие право собственности (аренды) на земельный участок, на котором ведется строительство;
— договор участия в долевом строительстве;
Кроме того, в этом случае банки обычно требуют дополнительных гарантий обеспечения обязательств, таких как привлечение поручителей.
Обычно у банков есть перечень «акредитованных» ими застройщиков, для приобретения жилья у которых они выдают ипотечные кредиты на покупку недвижимости. Так же, банки охотно выдают ипотеку на покупку квартир в новостройках, заказчиками или инвесторами строительства которых, являются государственные компании или органы государственной (муниципальной власти).
В заключении хотелось бы отметить, что приобретение квартиры на основании договора долевого участия в строительстве является лучшей гарантией прав покупателя. Основные преимущества «долёвки»:
1. Обязательная регистрация договоров. Недвижимость, приобретенная по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве, не может быть продана одновременно нескольким покупателям. Переуступка прав на недостроенные квартиры осуществляется на основании договора переуступки прав требования по договору долевого участия, так же подлежащему регистрации.
2. Невозможность одностороннего изменения цены на квартиру застройщиком.
3. Ответственность застройщика перед «дольщиком» четко оговорена законом, включая права дольщика на возврат денежных средств, возмещение убытков, взыскание неустойки, устранение недоделок, в том числе в случае нарушения сроков или качества строительства.
4. Дольщик является потребителем в соответствии ФЗ РФ от 07.02.92 г. N 2300-I «Законом о защите прав потребителей»
5. Административная ответственность застройщиков и должностных лиц застройщика за нарушение 214-ФЗ.
6. Гарантии дольщиков, застройщики которых начали процедуру банкротства, залог имущества в пользу дольщиков; особый порядок банкротства застройщиков, введенный ФЗ РФ от 12.07.2011 г. N 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О несостоятельности (банкротстве)“ вступивший в силу 15 июля 2011 года.
Нет комментариев