Родион Николаевич Юрьев → Предложения по корректировке законопроекта о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ
Анализ законопроекта № 47538-6 (об изменениях в ГК РФ) показал некоторые недочёты, которые было бы хорошо исправить во втором чтении. Пользуясь возможностью, публикуем своё обращение в Государственную Думу РФ по вопросу о корректировке законопроекта.
1) п. 1 ст. 181-2 — Принятие решения собрания. Установление кворума в 50 % от участников означает возможность нарушения прав других участников, если, например, в обществе с ограниченной ответственностью имеется два участника по 50%. Предлагается вместо слов «не менее пятидесяти процентов» изложить: «большинство».
2) в ст. 242, п. 3 по сути дела увеличивает срок истребования по виндикационному иску до 5/15/30 лет. Это требует пояснений в ст. 227, поскольку неизбежно вызовет разночтения в судебной практике, потребуется отдельное разъяснение, потому что любое виндикационный иск встречается с владеющим ответчиком, который в перспективе может стать собственником по приобретательной давности. Предлагается перенести по. 3 ст. 242 в п. 4 ст. 227.
3) п. 3 ст. 278 оставляет по-прежнему неразрешённым вопрос о том, что из себя представляет 3-месячный срок на предъявление иска о переводе прав покупателя на себя: срок исковой давности или пресекательный срок. Как известно, долгое время в арбитражной практике считали этот срок пресекательным (что более соответствует интересам оборота), а в судах общей юрисдикции считали его сроком исковой давности (что более соответствовало закону). Предлагается решить этот вопрос в пользу стабильности гражданского оборота и установить, что срок исчисляется с момента заключения договора, дополнив после слов «трёх месяцев» слова «с момента заключения договора». Кроме того, было бы целесообразно установить правило, что лицо, требующее перевода прав покупателя на себя, обязано внести в депозит суда цену доли до вынесения решения суда. Это позволило бы избежать таких случаев, при которых происходит переход права собственности, а оплата не поступает.
4) п. 2 ст. 277 не предлагает решения вопроса о том, в каком виде будет устанавливаться компенсация за неиспользование своей доли: в повременном виде или в виде разового платежа. Между тем на практике по этому поводу возникают споры. Те, кто выплачивают эти компенсации расценивают их как выкупную цену, уплачиваемую единовременно, те, кто теряют свои доли, считают, что они вправе получать компенсацию, сравнимую с арендной платой. Исходя из принципа наиболее полной защиты права собственности, можно предоставить истцу право самому выбирать форму компенсации. Для этого нужно добавить оговорку после слова «соответствующей» — «единовременной или повременной».
5) ст. 284 не решает старую, но очень распространённую проблему определения статуса общего имущество, оформленного супругам в долевую собственность друг с другом. Раздела здесь не происходит, поскольку имущества ещё нет, но квартира приобретается на 1/2 на одного супруга, на 1/2 — на другого. Однако такое распределение не может влечь изменение режима общей совместной собственности и получается, что каждая из 1/2 долей находится в общей собственности супругов. В своё время эта проблема была предметом рассмотрения во многих университетах и в Нотариальной палате, но она требует чёткого законодательного решения. Предлагается добавить п. 4: «Если лица, по общему правилу приобретающие имущество в совместную собственность, заключили договор, по которому имущество приобретается в их долевую собственность, то такое имущество является их долевой собственностью».
6) хотя п. 1 ст. 298, устанавливающий требование к помещению в виде трёхмерного контура и обоснован, но он требует значительного изменения в правилах ведения кадастра недвижимости, поскольку до сих пор идентифицирующим признаком любой недвижимости была площадь, то есть двухмерный контур. Введение трёхмерного контура на этом этапе нецелесообразно и приведёт к необходимости больших затрат на инвентаризацию всех существующих помещений. Поэтому предлагается изменить слово «трёхмерным» на «двухмерным». При желании подчеркнуть необходимость наличия крыши или потолка у помещения можно добавить соответствующее пояснение.
7) п. 5 ст. 298 в части слова «преимущественно» — как сугубо оценочный, носит совершенно недопустимый характер, инициирующий множество гражданско-правовых споров «на пустом месте» по поводу того, что есть «преимущественность» в конкретном деле. Предлагается слова «или преимущественно» — убрать. Кроме того, это повлечёт за собой передел собственности в жилых и нежилых зданиях по всей стране, создаст ненужную напряжённость между собственниками, поскольку любое помещение может быть признано «вспомогательным», например, после размещения в нём пульта охраны или теплового узла.
8) п. 4 ст. 298-2 означает, что все собственники комнат в коммунальных квартирах, в частности, в Санкт-Петербурге, должны будут срочно переоформлять свои права, поскольку у них оформлены права не на комнаты, а на доли в квартире. При этом порядок выделения комнат из квартиры пока не ясен, т.к. существующие технические нормы этого не допускают. В любом случае, если и принимать такое правило, нужно будет предусматривать упрощённый порядок превращения долей в комнаты, в противном случае не избежать социальной напряжённости, рождённой из-за непродуманности закона.
ст. 298-3, в целом правильная, продолжает традицию ст. 292 действующего ГК и оставляет за скобками других лиц, которые не являются членами семьи собственника, не имеют с ним никаких договорных отношений, но тем не менее проживают в его квартире. Судьба этих лиц (например, знакомых), должна быть как-то решена. Например, можно дополнить ст. 298-3 п. 4: «Иные лица не имеют права пользования жилым помещением иначе как на основании договора с собственником».
п. 4 ст. 298-5, позволяющий изменить размер долей в зависимости от характеристик помещения недопустим без согласия сособственников недопустим. Он повлечёт за собой постоянные споры и отсутствие реальной возможности эксплуатировать имущество. Любой спор о взыскании платы за содержание общего имущества в здании можно будет застопорить предъявлением иска о переопределении долей. На самом же деле, единственное, на что действительно влияет высота потолков в помещении, — это на расходы на отопление. Для этого не обязательно изменять долю в общем имуществе. Предлагается в абзаце 2 п. 4 ст. 298-5 удалить слова «или в судебном порядке».
Редакционная поправка в той же статье 298-5 — количество голосов собственника устанавливается в п. 3 абзацем 2-м после правила о передаче вспомогательных помещений по решению собственников. Такое расположение правила расчёта количества голосов может привести к неправильному пониманию того, к чему оно имеет отношение — к частному ли вопросу при голосовании по поводу судьбы вспомогательных помещений или вообще ко всем голосованиям собственников. Предлагается перенести абз. 2 п. 3 в п. 4 ст. 298-5.
п. 2 ст. 303-2 ограничивает круг субъектов независимой ипотеки. Представляется, что разумных оснований для такого ограничения не существует и эти ограничения должны быть сняты. Поэтому предлагается п. 2 удалить.
Абз. 2 п. 1 ст. 303-3 — введение нотариального удостоверения договора ипотеки означает автоматическое удорожание процесса оформления ипотеки, удорожание кредитов и не обосновано разумными доводами, поскольку любой ипотечный договор в любом случае проходит экспертизу в органах регистрации.
Редакционная правка: статьи 778-1 и 778-2 неверно пронумерованы.
п. 5 ст. 809 — слишком общая фраза о «размере процентов, обычно взимаемых при сравнимых обстоятельствах», — возможно, стоит добавить после этих слов слова: «но не менее троекратной учётной ставки Центрального банка РФ».
Да, и, конечно, я, как и ранее, являюсь однозначным противником нотариальной формы договоров об отчуждении недвижимости, считаю, что это всего лишь создаёт дополнительный источник дохода для нотариусов и ненужные затраты для людей.
1) п. 1 ст. 181-2 — Принятие решения собрания. Установление кворума в 50 % от участников означает возможность нарушения прав других участников, если, например, в обществе с ограниченной ответственностью имеется два участника по 50%. Предлагается вместо слов «не менее пятидесяти процентов» изложить: «большинство».
2) в ст. 242, п. 3 по сути дела увеличивает срок истребования по виндикационному иску до 5/15/30 лет. Это требует пояснений в ст. 227, поскольку неизбежно вызовет разночтения в судебной практике, потребуется отдельное разъяснение, потому что любое виндикационный иск встречается с владеющим ответчиком, который в перспективе может стать собственником по приобретательной давности. Предлагается перенести по. 3 ст. 242 в п. 4 ст. 227.
3) п. 3 ст. 278 оставляет по-прежнему неразрешённым вопрос о том, что из себя представляет 3-месячный срок на предъявление иска о переводе прав покупателя на себя: срок исковой давности или пресекательный срок. Как известно, долгое время в арбитражной практике считали этот срок пресекательным (что более соответствует интересам оборота), а в судах общей юрисдикции считали его сроком исковой давности (что более соответствовало закону). Предлагается решить этот вопрос в пользу стабильности гражданского оборота и установить, что срок исчисляется с момента заключения договора, дополнив после слов «трёх месяцев» слова «с момента заключения договора». Кроме того, было бы целесообразно установить правило, что лицо, требующее перевода прав покупателя на себя, обязано внести в депозит суда цену доли до вынесения решения суда. Это позволило бы избежать таких случаев, при которых происходит переход права собственности, а оплата не поступает.
4) п. 2 ст. 277 не предлагает решения вопроса о том, в каком виде будет устанавливаться компенсация за неиспользование своей доли: в повременном виде или в виде разового платежа. Между тем на практике по этому поводу возникают споры. Те, кто выплачивают эти компенсации расценивают их как выкупную цену, уплачиваемую единовременно, те, кто теряют свои доли, считают, что они вправе получать компенсацию, сравнимую с арендной платой. Исходя из принципа наиболее полной защиты права собственности, можно предоставить истцу право самому выбирать форму компенсации. Для этого нужно добавить оговорку после слова «соответствующей» — «единовременной или повременной».
5) ст. 284 не решает старую, но очень распространённую проблему определения статуса общего имущество, оформленного супругам в долевую собственность друг с другом. Раздела здесь не происходит, поскольку имущества ещё нет, но квартира приобретается на 1/2 на одного супруга, на 1/2 — на другого. Однако такое распределение не может влечь изменение режима общей совместной собственности и получается, что каждая из 1/2 долей находится в общей собственности супругов. В своё время эта проблема была предметом рассмотрения во многих университетах и в Нотариальной палате, но она требует чёткого законодательного решения. Предлагается добавить п. 4: «Если лица, по общему правилу приобретающие имущество в совместную собственность, заключили договор, по которому имущество приобретается в их долевую собственность, то такое имущество является их долевой собственностью».
6) хотя п. 1 ст. 298, устанавливающий требование к помещению в виде трёхмерного контура и обоснован, но он требует значительного изменения в правилах ведения кадастра недвижимости, поскольку до сих пор идентифицирующим признаком любой недвижимости была площадь, то есть двухмерный контур. Введение трёхмерного контура на этом этапе нецелесообразно и приведёт к необходимости больших затрат на инвентаризацию всех существующих помещений. Поэтому предлагается изменить слово «трёхмерным» на «двухмерным». При желании подчеркнуть необходимость наличия крыши или потолка у помещения можно добавить соответствующее пояснение.
7) п. 5 ст. 298 в части слова «преимущественно» — как сугубо оценочный, носит совершенно недопустимый характер, инициирующий множество гражданско-правовых споров «на пустом месте» по поводу того, что есть «преимущественность» в конкретном деле. Предлагается слова «или преимущественно» — убрать. Кроме того, это повлечёт за собой передел собственности в жилых и нежилых зданиях по всей стране, создаст ненужную напряжённость между собственниками, поскольку любое помещение может быть признано «вспомогательным», например, после размещения в нём пульта охраны или теплового узла.
8) п. 4 ст. 298-2 означает, что все собственники комнат в коммунальных квартирах, в частности, в Санкт-Петербурге, должны будут срочно переоформлять свои права, поскольку у них оформлены права не на комнаты, а на доли в квартире. При этом порядок выделения комнат из квартиры пока не ясен, т.к. существующие технические нормы этого не допускают. В любом случае, если и принимать такое правило, нужно будет предусматривать упрощённый порядок превращения долей в комнаты, в противном случае не избежать социальной напряжённости, рождённой из-за непродуманности закона.
ст. 298-3, в целом правильная, продолжает традицию ст. 292 действующего ГК и оставляет за скобками других лиц, которые не являются членами семьи собственника, не имеют с ним никаких договорных отношений, но тем не менее проживают в его квартире. Судьба этих лиц (например, знакомых), должна быть как-то решена. Например, можно дополнить ст. 298-3 п. 4: «Иные лица не имеют права пользования жилым помещением иначе как на основании договора с собственником».
п. 4 ст. 298-5, позволяющий изменить размер долей в зависимости от характеристик помещения недопустим без согласия сособственников недопустим. Он повлечёт за собой постоянные споры и отсутствие реальной возможности эксплуатировать имущество. Любой спор о взыскании платы за содержание общего имущества в здании можно будет застопорить предъявлением иска о переопределении долей. На самом же деле, единственное, на что действительно влияет высота потолков в помещении, — это на расходы на отопление. Для этого не обязательно изменять долю в общем имуществе. Предлагается в абзаце 2 п. 4 ст. 298-5 удалить слова «или в судебном порядке».
Редакционная поправка в той же статье 298-5 — количество голосов собственника устанавливается в п. 3 абзацем 2-м после правила о передаче вспомогательных помещений по решению собственников. Такое расположение правила расчёта количества голосов может привести к неправильному пониманию того, к чему оно имеет отношение — к частному ли вопросу при голосовании по поводу судьбы вспомогательных помещений или вообще ко всем голосованиям собственников. Предлагается перенести абз. 2 п. 3 в п. 4 ст. 298-5.
п. 2 ст. 303-2 ограничивает круг субъектов независимой ипотеки. Представляется, что разумных оснований для такого ограничения не существует и эти ограничения должны быть сняты. Поэтому предлагается п. 2 удалить.
Абз. 2 п. 1 ст. 303-3 — введение нотариального удостоверения договора ипотеки означает автоматическое удорожание процесса оформления ипотеки, удорожание кредитов и не обосновано разумными доводами, поскольку любой ипотечный договор в любом случае проходит экспертизу в органах регистрации.
Редакционная правка: статьи 778-1 и 778-2 неверно пронумерованы.
п. 5 ст. 809 — слишком общая фраза о «размере процентов, обычно взимаемых при сравнимых обстоятельствах», — возможно, стоит добавить после этих слов слова: «но не менее троекратной учётной ставки Центрального банка РФ».
Да, и, конечно, я, как и ранее, являюсь однозначным противником нотариальной формы договоров об отчуждении недвижимости, считаю, что это всего лишь создаёт дополнительный источник дохода для нотариусов и ненужные затраты для людей.
Нет комментариев