Илья Александров →  INVESTITIONEN IN RUSSISCHE IMMOBILIENPROJEKTE – BÜRO- UND HANDELSIMMOBILIEN, PRODUKTIONSGESCHÄFT, LANDWIRTSCHAFT UND AGRO-TOURISMUS

Dr. iur. Ilja Alexandrow, LL.M., MBA (Finance)
Managing Partner

Alexandrow und Partner

Investitionsberater, Finanzberater und Rechtsanw?lte

Member of Cicero League of International Lawyers

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123610 Moskau, Russische Foderation

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Im Moment begleitet unsere Beratungsgesellschaft mehrere Projekte deutscher Mandanten im Sektor Investitionen, Immobilien und Bauwesen in Moskau und in den russischen Regionen. Wir beraten seit 2009 eines der gr??ten deutschen Planungsb?ros aus D?sseldorf, das bereits an mehreren erfolgreichen Projekten in der Stadt Moskau, in Sotchi — Olympia 2014-Hauptstadt sowie in den anderen Regionen Russlands beteiligt ist. Au?erdem besch?ftigen wir uns sehr intensiv mit der Strukturierung und Organisation der Finanzierung einzelner Investitionsprojekte in Russland und in den Nachbarstaaten wie Wei?russland, Abchasien und sind auch sehr intensiv auf der Ebene der Zusammenarbeit im Sektor Mergers & Acquisitions im deutsch-russischen Gesch?ftsverkehr t?tig. Viele unsere Projekte sind mit dem Erwerb und Neubau von Immobilien verschiedenster Art verbunden. Und auch diesen Vortrag habe ich speziell f?r die potenziellen deutschen Investoren vorbereitet, die sich f?r Investitionen in regionale russische Projekte interessieren und die h?here Rendite, verbunden mit reduziertem Risiko, erzielen m?chten.

Kurz nach der Pr?sidentschaftswahl 2012 stellt sich die Russische F?deration wieder an eine der ersten Stellen weltweit als Territorium mit hoher Rechtssicherheit, Garantien f?r die Investoren und als Standort mit einer insbesondere seit Dezember 2011 erwachsenen Zivilgesellschaft, die unser Land sehr aktiv zum positiven ?ndert.

WIRTSCHAFTSWACHSTUM IN RUSSLAND 2012 – 2030

Im April 2012 hat das russische Wirtschaftsministerium die eigene Prognose f?r das Wachstum der heimischen Wirtschaft in den Jahren 2012 bis 2030 ver?ffentlicht.

Zum Jahr 2030 werden die durchschnittlichen Einkommen der Bev?lkerung von 46 % vom Niveau der Eurozone auf 90 bis 95 % vom Niveau der Eurozone steigern. Die Mittelschicht wird erheblich wachsen – von 22 % im Jahre 2010 auf 48 % im Jahre 2030.

Die durchschnittlichen BIP-Wachstumsraten werden in den Jahren 2012-2030 nach dem Innovationsszenarium ca. 4,4 % gegen?ber 3,4 % nach dem Rohstoffszenarium betragen. In den Jahren 2014 bis 2018 wird die russische Wirtschaft ihrer Gr??e nach weltweit die Stelle Nr. 5 anstelle der aktuellen Stelle Nr. 6 einnehmen. Zum Jahr 2021 wird das russische BIP h?her als das deutsche BIP und damit soll Russland die Stelle Nr. 4 in der Rangliste weltweit einnehmen.

Es klingt etwas banal, aber ich werde es noch einmal unterzeichnen: In Russland gibt es in verschiedenen Wirtschaftsbranchen zehntausende interessante Projekte mit hohen Renditen und einem enormen Entwicklungspotenzial zu finden. Die Aufgabe f?r die Investoren ist im Moment, mit der Unterst?tzung von qualifizierten Beratern bestimmte Branchen zu w?hlen, Risiken professionell einzusch?tzen und zu minimieren und einzelne Projekte einzugehen.

WAS IST BEI INVESTITIONEN IN RUSSISCHE IMMOBILIEN ZU BEACHTEN?

Die Investitionen in Immobilien – auch in Russland — werden als eine der zuverl?ssigsten Geldanlagen angesehen. Insbesondere interessant erscheinen mittel- und langfristige Investitionen in regionale Projekte aus verschiedenen Branchen, die z. T. auch den Erwerb bzw. Neuerrichtung von Immobilien innehaben.

Garantien f?r Investoren, Due Diligence und Strukturierung

Zur selben Zeit fordert jede Anlage Vorbereitung und genaue Strukturierung vor der Umsetzung des Projekts. Darunter m?ssen u.a. Schutzmechanismen und Garantien f?r das Kapital und f?r mittel- und langfristigen Interessen des Investoren ber?cksichtigt werden.

Das wichtigste Instrument zum Schutz der Interessen von Investoren im Vorprojektstadium ist die Durchf?hrung von Due Diligence. Dabei werden technische, buchhalterische und rechtliche Aspekte eines Projektes und einzelner Aktiva – auch Immobilien — analysiert und m?gliche Risiken des potenziellen K?ufers offenbart. Die effektive und operative Minimierung von entdeckten Risiken ist auch ein wichtiger Bestandteil auf dem Vorprojektstadium.

Bei einem positiven Ergebnis von Due Diligence kann der Investor zu dem n?chsten Schritt der Projektumsetzung ?bergehen — n?mlich zur Strukturierung der Transaktion und zur Durchf?hrung der Transaktion – sei es ein klassischer Immobilienkauf oder Gr?ndung einer eigenen Projektgesellschaft oder eines Joint Ventures mit einem russischen Partner f?r die weitere Umsetzung eines Projekts.

Der Immobilienkauf kann in Russland nur aufgrund des Abschlusses eines Kaufvertrages erfolgen. Die Bedingungen eines solchen Vertrages sollen ausf?hrlich durcharbeitet werden und k?nnen bestimmte Garantien seitens des Verk?ufers und Mittel der Gew?hrleistung zur Erf?llung der Verpflichtungen umfassen. Zu solchen Garantien und Mitteln geh?ren zum Beispiel Bankgarantien, pers?nliche B?rgschaften, Akkreditive, Abschlagszahlungen usw.

Abwicklung von Transaktionen mit Immobilien

Die notwendige Voraussetzung f?r den Schutz der Rechte eines Investors an einer zu kaufenden Immobilie ist die Durchf?hrung des staatlichen Registrierungsverfahrens (Eintragung von Informationen ?ber den ?bergang von Eigentumsrechten auf eine Immobilie im digital gef?hrten Einheitlichen Staatlichen Register). Als Nachweis f?r die erfolgte Registrierung des ?bergangs des Eigentumsrechts braucht man die Eigentumsurkunde und den aktuellen Auszug aus dem Einheitlichen Immobilienregister – beides in Papierform ausgestellt.

Bei Neuerrichtung von Immobilien gilt eine besondere Aufmerksamkeit f?r die vorhandenen Unterlagen, die das Bauverfahren erm?glichen, u.a. architektonische Projektdokumentation, Baugenehmigung, Ergebnisse von Expertisen, Best?tigungen seitens der zust?ndigen Beh?rden einer Region bzgl. der Beteiligung der Region an der Errichtung der notwendigen Infrastruktur wie Stra?enanschl?sse, Strom-, Wasser- und Erdgasanschl?sse. Zu ber?cksichtigen und zu ?berpr?fen bzw. neuzugestalten sind Vertr?ge mit Telekommunikationsdienstleistern und ?berwachungsb?ros.

Risikenminimierung bei der langzeitigen Verwaltung von Immobilien in Russland

Es sind einige Gruppen von Risiken zu beachten:

(1) W?hrungsrisiken – die Einnahmen aus Vermietung von B?ro- oder Handelsfl?chen in den gro?en bzw. mittelgro?en russischen St?dten werden in der Regel in Rubel nominiert. Trotz einer starken und vorhersagbaren Position der russischen W?hrung im Laufe der letzten zehn Jahren (bedingt durch aktuelle Devisenreserven der russischen Zentralbank im Gesamtwert ?ber 0,5 Billion Euro und hohe Rohstoffpreise) muss man das theoretisch vorhandene Risiko der Abwertung der russischen W?hrung ber?cksichtigen. Es ist deswegen eine langzeitige Vereinbarung mit der zust?ndigen russischen Bank erforderlich, die Einnahmen zum festgelegten Umtauschkurs im Laufe der Investitionsperiode in Euro bzw. US-Dollar oder in andere ausl?ndische W?hrungen konvertieren zu k?nnen (sog. W?hrungskorridor);

(2) Professionalit?t und Haftung bei der Verwaltung der Immobilien. Es ist notwendig, die erfahrenen und qualifizierten Fachleute vor Ort in Russland zu kennen und zu besch?ftigen, um eine professionelle Verwaltung oder Kontrolle aus?ben zu k?nnen. Optimal passt daf?r eine Beratungsgesellschaft mit einer Versicherung der Haftung gegen?ber den Mandanten bei einer internationalen Versicherungsgesellschaft, also ein institutioneller Finanz- und Rechtsberater, deren Mitarbeiter die Sprache des Mandanten sprechen und sich langzeitig mit Projekten im Sektor Investitionen und Projektmanagement besch?ftigen.

(3) Zusammenarbeit mit russischen Partnern. Eine detaillierte ?berpr?fung der Vertragspartner und der Projektgesellschaften, die f?r ein Joint-Venture-Projekt zum Kauf angeboten werden, ist notwendig. Die Ergebnisse aller Vereinbarungen sind schriftlich und rechtswirksam festzulegen. Wir gehen davon aus, dass es keine Streitigkeiten zwischen langzeitig arbeitenden Partnern geben muss, aber man muss sich im Voraus um passende Formulierungen in den Schiedsklauseln in den Vertr?gen sorgen, um seine Rechte effektiv sch?tzen und durchsetzen zu k?nnen.

(4) Steuerplanung. In der Russischen F?deration gelten im Moment mehrere Besteuerungsregimen, die von einem Investor effektiv angewandt werden k?nnen. Die Steuerbelastung kann f?r einen Immobilieninvestoren wesentlich reduziert werden, wenn man rechtzeitig und korrekt entsprechende Ma?nahmen getroffen hat. Zum Beispiel die Anwendung des vereinfachten Besteuerungssystems bedeutet u.a. eine Pauschalbesteuerung von Einnahmen einer GmbH mit der Anwendung eines einheitlichen Steuersatzes von 6 (sechs) % und Befreiung von der Bezahlung der Verm?gens-, Landgrundst?cks-, Mehrwertsteuer, Gewinnsteuer und anderer Steuern – vorausgesetzt dass die j?hrlichen Einnahmen dieser GmbH den Betrag von ca. 2,25 Mio. Euro nicht ?bersteigen. Es gibt nat?rlich auch andere Optionen, rechtswirksam die Besteuerung der Wirtschaftst?tigkeit in der Russischen F?deration zu reduzieren und dadurch eigenes Einkommen zu steigern.

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Nun m?chte ich einige Beispiele f?r Investitionen in Immobilien und in regionale russische Projekte nennen:

AGROTOURISMUS ( ?KOTOURISMUS)

In den europ?ischen L?ndern wie Deutschland, ?sterreich oder Schweiz ist Agrotourismus ein zentraler Wirtschaftsfaktor der l?ndlichen Gebiete und traditionell ins agrarische Umfeld eingebunden.

Bauernh?fe und Agrovillas, die f?r einen Landurlaub angeboten werden, entstehen und erwecken hohes Interesse der Touristen auch auf dem Territorium der Russischen F?deration und in Wei?russland. Die Stadteinwohner werden schnell m?de und fahren gerne f?r eine oder zwei Wochen bzw. f?r das Wochenende aufs Land.

Im Vergleich zur Situation im unstabilen Nahen Osten mit traditionellen Touristik-Standorten ?gypten, Tunesien und T?rkei, in den von der Wirtschaftskrise betroffenen s?dlichen EU-Staaten wie Griechenland ist die Entwicklung von Agro- und ?kotourismus in Russland und Wei?russland eine interessante Alternative.

Wir k?nnen Investitionen in die Errichtung zwecks eines professionellen st?ndigen Betriebs von Agrovillas in Russland und Wei?russland mit Verwendung der Kontextwerbung im Internet sowie mit anderen modernen Instrumentarien als relativ profitabel einsch?tzen. Ca. 20 bis 40 % Jahresrendite f?r die Investoren werden auch in konservativen Szenarien solcher Projekte in den Cashflow-Modellen berechnet.

B?RO- UND HANDELSIMMOBILIEN

Die Anlagen in B?roimmobilien in den gro?en St?dten wie Moskau und insbesondere Gro?raum Moskau, Jekaterinburg, Rostow am Don, Samara, Tscheljabinsk, Kasan — also in den russischen Millionenst?dten mit hohem Wachstumspotenzial f?r Immobilienpreise in einzelnen Marktsektoren – sind interessant und empfehlenswert. Als zweite Quelle der Wertsch?pfung versteht man nat?rlich Einnahmen aus Vermietung von erworbenen Fl?chen, die Rendite k?nnen 10 bis 15 % p.a. erreichen.

Auch mittelgro?e und zudem wirtschaftsstarke St?dte wie Kaluga, Nischnij Tagil, Uljanowsk, Krasnodar oder Tula, die von den russischen und ausl?ndischen Investoren im Moment entdeckt werden, bieten interessante Rendite bei Investitionen in B?rofl?chen oder Handelsfl?chen. Im Moment haben wir im Portfolio einige solche Projekte und k?nnen gerne notwendige Informationen an Interessente weiterleiten.

PROJEKTE IM SEKTOR LANDWIRTSCHAFT

Die Russische F?deration ist das fl?chengr??te Land der Erde. Die Landwirtschaft kann und wird in vielen Regionen betrieben – sowie im S?den, wo es riesige Fl?chen von fruchtbaren Schwarzb?den gibt als auch in der Zentralregion um die Stadt Moskau, als auch in der Wolga-Region, im Ural und in S?dsibirien.

Unsere aktuellen Projekte im Sektor Landwirtschaft zeigen, das die intelligenten Investitionen in einzelne Landwirtschaftsprojekte Rendite in H?he von bis zu 100 Prozent pro Jahr bringen k?nnen. In erster Linie sind es Getreideproduktion und Saatgutzucht, Fleisch- und Milchproduktion, Gem?se- und Obstproduktion und zudem auch Fischzucht. Verbunden mit modernen Technologien f?r eine langzeitige Aufbewahrung und Lagerung von Obst und Gem?se, Fisch und Fleisch, werden solche Projekte noch profitabler.

PRODUKTIONSUNTERNEHMEN – LEBENSMITTELPRODUKTION UND BAUSTOFFPRODUKTION

Baustoffproduktion und Wohnimmobilien

Die vorhandene durchschnittliche Wohnfl?che betr?gt im Moment ca. 22 Quadratmeter pro einen russischen Staatsb?rger, also ca. dreimal weniger als in Deutschland. In der Russischen F?deration werden im Moment mehrere Technologien f?r die Neuerrichtung von Wohnimmobilien angewendet, darunter Errichtung von mehrst?ckigen H?usern und auch Errichtung von Vierst?nderh?usern aus Holz und modernen Isolierstoffen, die das Bauverfahren auf ca. drei Monate einschr?nken und damit die Profitabilit?t eines Immobilienentwicklers steigern lassen.

Aktuell haben wir in unserem Portfolio Projekte, die sich sowohl auf die Erweiterung der Produktion von Vierst?nderh?usern – zum Teil in den russischen Sonderwirtschaftszonen mit reduzierten Besteuerungsregimen — als auch auf die klassischen Immobilienentwicklung in den Vorst?dten vieler russischer dicht bewohnter Metropolien wie Moskau, Jekaterinburg, Kasan, Samara und anderer Millionenst?dte beziehen. Die Rendite betragen zwischen 15 und 40 % p.a.

Ebenso sind in unserem Portfolio Projekte im Sektor Baustoffproduktion vorhanden. Der Handel mit Baustoffen boomt im Moment in Russland, und die aktuelle Phase des rapiden Wachstums von Einnahmen der Bev?lkerung versichert eine langzeitig profitable Arbeit einzelner Betriebe in diesem Sektor. Demensprechend werden sich die Finanzinvestitionen in solche Projekte lohnen.

Lebensmittelproduktion

Die Rendite in einzelnen regionalen Projekten im Sektor Lebensmittelproduktion betragen zwischen 25 und 70 %. Diese Projekte sind die interessantesten Projekte aus meiner Sicht, denn die Konsumtionsstruktur macht die Lebensmittel in der Economy- und Mittelklasse zu den st?ndig kuranten Waren. W?hrend der Wirtschaftskrise 2008 bis 2010 wurde diese Regel noch einmal best?tigt. In unserem Portfolio gibt es Projekte f?r Finanzinvestoren, die solide Rendite im Rahmen solcher Projekte erzielen k?nnen, indem sie in den Aufbau bzw. Renovierung von Produktionsfl?chen und Erwerb der notwendigen Ausr?stung zusammen mit den Initiatoren solcher Projekte investieren.

SCHLUSSFOLGERUNG

In diesem Vortrag wurden die Vorteile der Investitionen in russische Immobilien dargestellt.

Zusammen mit deutschen Kollegen arbeiten wir daran, Immobilieninvestitionen sicher und mandantenorientiert zu unterst?tzen.

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