Vitaliy Haupt →  Владение недвижимостью в Германии. Часть 11. Покупка объекта, роль нотариуса, заблуждения.

Одним из частых заблуждений зарубежного клиента можно назвать роль нотариуса в процессе покупки объекта недвижимости в Германии. Все заблуждения относительно статуса, обязанностей и возможностей связанных с необходимостью нотариального офрмления сделки можно разделить на категории:
— типичные заблуждения о статусе нотариуса, как т.н. «органа» контроля правоотношений,
— типичные заблуждения об обязанности соблюдения нейтралитета нотариуса в оформлении,
— заблуждения о его обязанностях по отношению к государственным органам и ведомствам.
Начнём с разъяснения последней категории заблуждений, которая касается чаще всего налоговых вопросов клиента-покупателя или клиента-продавца, подлежащего налогообложению в стране.
Мало кто из участников сделки покупки или продажи недвижимости в Германии может допустить мысль о том, что уже 2 недели после сделки финансовое ведомство по месту нахождения и регистрации объекта (Finanzamt) становится владельцем всей информации относительно частностей сделки. Ещё более шокирующим для многих становится тот факт, что именно нотариус является тем, кто обязан предоставлять такую информацию служащим финансового ведомства. Нотариальное заверение любой сделки подлежит действию многих положений о нотариате в Германии в сочетании с другими правами и обязанностями как ведомств, так и нотариатов.

Но наиболее незнакомым и абсолютно недоступным простому участнику сделок с недвижимостью остаются положения т.н. административных распоряжений высшей финансовой дирекции, которые определяют содержание необходимой к предоставлению информации. Так ими регулируется получение информации о сделках не только купли или продажи, но и дарения, отказов, наследования, договоров различного вида передачи собственности между членами семьи, родственниками и третими.

Кроме того, в случаях договорного разделения или регулирования частей собственности на недвижимость в конкретных случаях, как например брачный договор, договор о разделе при расторжении брака или окончании имущественных отношений – могут стать достоянием финансового ведомства. Причиной тому является во многих случаях оправданный интерес работников ведомства в соблюдении положений не только налогового законодательства, но и норм, регулирующих требования к законности происхождения капитала, который вкладывается в недвижимость.

Несмотря на то, что оплата услуг немецкого нотариуса строго регулируется различными положениями (напр. KostO Kostenordnung), т.н. порядка рассчётов, в котором так же разграничены правовые области, в которых действует нотариус, каждая сделка, требующая нотариальное оформление подлежит действию многих других норм. Об их существовании и приблизительном содержании рекомендованно заранее ознакомиться, т.к положения таких норм могут напрямую влиять на финансовые рассчёты при определении стоимости сделок, на определение многих налоговых приемуществ и недостатков того или иного вида оформления и т.д.

Одним из следующих, упомянутых выше заблуждений является представление многих клиентов о том, что после нотариального оформления сделки и после вступления в силу положений заверенных договоров нотариус может или даже должен оказывать правовую или консультационную поддержку например при изменившихся условиях, рассчётах или других возникших правовых вопросах. Простая ссылка на положения (BNotO, Bundesnotarordnung) т.н. федеральное положение о нотариате обычно быстро развеет этии другие заблуждения. Об этом настоятельно рекомендуется получить разъяснения у любого адвоката до самой сделки.