Евгений Киминчижи → Развитие законодательства и судебной практики о самовольных постройках
Статья 222 ГК РФ с момента вступления в силу части первой Гражданского кодекса Российской Федерации претерпевала изменения лишь в связи с принятием Федерального закона от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», которым было исключено положение о возможности признания права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку (абзац 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ в редакции до 01 сентября 2006 года). Незначительная редакционная правка имела место также и в первом предложении абзаца 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ, в которое после слова «суд» было дополнено словами «а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке».
Кроме как Федерального закона от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ иные нормативные акты не содержат указания на «иной законный порядок» легализации самовольных пристроек. Да и этот закон в сущности не предусматривает процедуру признания права собственности, а лишь предлагает механизм упрощенного ввода в оборот самовольно возведенных гражданами объектов недвижимости. Понятно, что с точки зрения законодательной техники, речь о признании права собственности в данном случае не идет в строгом смысле этого слова.
С момента внесения изменений в ст. 222 ГК РФ сложилась и была обобщена довольно объемная практика применения новых положений закона, которая в концентрированном виде была представлена в виде известного Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09 декабря 2010 года № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации». После этого значимое регулирование в правовой режим гражданско-правовых последствий самовольного строительства было внесено разъяснениями совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Кроме того в процессе обсуждения находится Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который среди прочих новелл предусматривает весьма своеобразное регулирование самовольных построек, во многом возвращающее нас к знакомой редакции ст. 222 ГК РФ до момента ее изменения в 2006 году.
Такое положение дел является поводом к выявлению тенденций развития судебной практики в сфере самовольного строительства, поскольку предлагаемые сегодня решения во многом не находятся в соответствии с предлагаемыми изменениями в законодательное регулирование поставленного вопроса.
Дело в том, что в п. 3.4.4 Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07 октября 2009 года, указывалось на необходимость либерализации правового режима самовольной постройки, на возведение которой не были оформлены, в том числе по вине уполномоченных органов, необходимые административные разрешения, если она возведена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и отведенном под строительство в установленном порядке. Снос такой постройки целесообразен только тогда, когда ее сохранение нарушает права или охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, или когда постройка возведена на земельном участке, строительство на котором запрещено законом. Также было предложено расширить возможности для признания права собственности застройщика на самовольную постройку, возведенную на не принадлежащем ему земельном участке, одним из оснований которого может явиться условие выплаты компенсации собственнику земельного участка и соответствии постройки градостроительным и строительным нормам и правилам.
Надо отметить, что такие предложения направлены на упрощение введения в оборот соответствующих установленным требованиям строений, легализация которых вне предоставления застройщику земельного участка, затруднительна. Стало быть, дальнейшее законодательное регулирование самовольных построек не может осуществляться без внесения соответствующих изменений в земельное законодательство.
Примечательно, что гражданский закон Украины, устанавливает режим самовольных построек в ст. 376 ГКУ, расположенной в главе 27, посвященной праву собственности на земельный участок. Аналогичный опыт, вероятно, имеет свою логику, поскольку строгом смысле слова самовольная постройка не является самостоятельным основанием возникновения права собственности на недвижимое имущество. В данном случае необходимо вести речь о таком основании возникновения этого права как создание недвижимой вещи для себя, прямо предусмотренному в ст. 219 ГК РФ действующего ГК РФ.
А производный характер возникшего в результате строительства права на недвижимость от вещных прав на земельный участок, предполагает регулирование самовольных построек в разделе ГК, посвященном правам на землю. Этот момент Проект Федерального закона № 47538-6 упускает из вида, скорее несознательно и под влиянием сложившегося регулирования.
В пользу этого говорит также и то, что предоставление земельного участка либо наличие права на него, является одним из существенных условий судебного признания права собственности на самовольную постройку.
Тем не менее, интерес наш состоит в комментировании законодательной техники Проекта Федерального закона № 47538-6, а в выявлении тех путей развития судебной практики, которые намечены предлагаемыми изменениями закона.
В Проекте Федерального закона № 47538-6, в редакции, принятой Государственной думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении 27 апреля 2012 года, под самовольной постройкой понимается здание или сооружение, возведенное на земельном участке, на который лицо, осуществившее постройку, не имеет права, допускающего строительство, либо возведенное без необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 224 Проекта).
Может сложиться впечатление, что из этого определения можно сделать вывод, что иные объекты недвижимости, как это предусмотрено в действующей редакции ст. 222 ГК РФ, не могут быть признаны самовольными постройками, если они были возведены при отсутствии соответствующих прав и разрешений. Речь в данном случае не идет о разнообразных пристройках, надстройках или иных конструктивных изменениях существующих объектов недвижимого имущества, в результате которых возникает новый объект недвижимого имущества. Этот вопрос прямо урегулирован в частности п. 28 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года, а также ранее имевшимися разъяснениями.
Очевидно, что в случае принятия предлагаемых новелл Проекта Федерального закона № 47538-6 нельзя будет квалифицировать в качестве самовольных построек строения вспомогательного назначения, как-то: летние кухни, сараи, погреба и им подобные, на возведение которых уже сегодня ст. 51 Градостроительного кодекса РФ не требует получения разрешения на строительства, но которые в составе домовладения инвентаризуются в качестве самовольно возведенных наряду с жилым домом или пристройками (надстройками) к нему.
Вместе с тем, в настоящее время согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Поскольку, например, в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу, то таковые могут признаваться самовольной постройкой, о чем говорится также в п. 30 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года.
Принятие новой редакции закона о самовольных постройках согласно предложенному Проектом Федерального закона № 47538-6 варианту, исключит возможность судебного признания права собственности на объекты незавершенного строительства как самовольные постройки.
Этот, безусловно, правильный подход направлен на повышение хозяйственной дисциплины участников инвестиционной деятельности, и направлен на реализацию принципа надлежащего исполнения договорных обязательств. Вместе с тем, такое решение, по нашему мнению, затруднит разрешение споров в области семейных и наследственных отношений.
Так согласно п. 27 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года, самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, и она не может быть включена в наследственную массу. Вместе с тем это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку. Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных ст. 222 ГК РФ.
Как же быть в ситуации открытия наследства при незавершенном строительстве, судебные инстанции не разъясняют. Сейчас возможность судебного признания наследниками права собственности на самовольно возведенные объекты незавершенного строительства вытекает из ст. 222 ГК РФ. При принятии новой редакции ГК РФ, такое право наследники утратят.
Это касается также и споров о разделе совместно нажитого супругами имущества. В настоящее время сам по себе факт отсутствия государственной регистрации права собственности на жилой дом на момент расторжения брака и дальнейшая регистрация права собственности недвижимого имущества на имя одного из супругов не меняет правовой статус спорного недвижимого имущества как совместно нажитого и не порождает отсутствие права истца на долю в совместно нажитом имуществе. Соответствующие разъяснения приведены в частности в Определении Верховного Суда РФ от 04 декабря 2012 года № 41-КГ12-21.
Какова будет судьба совместно нажитого имущества супругов в отношении самовольно возведенных объектов незавершенных строительством после вступления в силу поправок в ГК РФ, не известно.
Считаем, что Проект Федерального закона № 47538-6 требует учета приведенных обстоятельств. Кроме того, в качестве новеллы следует предусмотреть различное правовое регулирование самовольных построек в зависимости от того, кто является застройщиком и каково целевое использование возведенного строения.
Проектом Федерального закона № 47538-6 предлагается, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений, может быть признано за этим лицом, если указанная самовольная постройка создана без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Как видно, это правило действует лишь в отношении самовольно возведенных объектов, расположенных на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке, в отношении которого лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем. Также право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которое ее возвело на принадлежащем ему земельном участке, в силу отсутствия оснований для ее сноса.
Вместе с тем, считаем, что до момента окончания процедуры оформления земельный участков гражданами, следует возвратить имевшуюся ранее редакцию ст. 222 ГК РФ, действовавшей до 01 сентября 2006 года, поскольку предоставление доказательств наличия прав на земельный участок, даже сегодня является затруднительным, что не способствует провозглашенной Концепцией развития гражданского законодательства либерализации режима самовольных построек. Более того, развитие земельного законодательства в части упрощения порядка формирования земельных участков и процедуры их предоставления в зонах существующей застройки, способствует такому решению. Ведь следующее за судебным признанием права собственности на самовольную постройку, введение в оборот земельного участка вполне может осуществляться в соответствии с общим порядком, какой в настоящее время предусмотрен в ст. 36 ЗК РФ.
Вариативное регулирование должно, на наш взгляд, иметь место и при решении вопроса о допустимых пределах усмотрения достаточности предпринятых истцом мер к легализации самовольной постройки до обращения в суд.
Действующее разъяснение п. 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года указывает, что время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Такая практика часто приводит к необоснованным препятствия в доступе к правосудию, поскольку выступающие в качестве ответчиков органы местного самоуправления на обращения истцов о выдаче акта о вводе самовольной постройки в эксплуатацию, ограничиваются не собственно отказами, а направлением разъяснений о необходимости предоставления предусмотренных законом документов, в частности разрешений на строительство. А если принять во внимание невозможность получения разрешения на строительство уже возведенного объекта, получается парадоксальная ситуация, дающая суду право отказать в иске по мотивам того. Что истец не предоставил доказательств принятия всех мер к легализации постройки. Кроме того, известны случаи, когда ответчик ссылался на злоупотребление истцом права на защиту, если полученное на обращение о выдаче акта ввода в эксплуатацию разъяснение не обжаловалось в судебном порядке. Такая практика пагубно влияет на оборот и ее нужно реформировать.
Прежде всего, необходимо предусмотреть в законодательстве о градостроительной деятельности тот самый «иной порядок» признания права собственности на самовольные постройки, который упоминается в ст. 222 ГК РФ. До этого момента, требование о соблюдении досудебного порядка разрешения спора в условиях чрезмерного усмотрения судов о пределах надлежащих мер к легализации самовольных пристроек, является невыполнимым.
Такой порядок явно не может быть одинаковым для юридических лиц, осуществляющих инвестиционную деятельность, и простых граждан, и должен предусматривать различное решение в зависимости от характеристики возведенной постройки, включая ее целевое использование.
Последним вопросом, который уже сегодня необходимо иметь в виду судам, а в будущем предусмотреть законодателю, является, вытекающее из п. 28 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года разъяснение о сносе самовольной реконструкции объекта недвижимости как исключительной меры, возможной лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
Большинство нарушений, которые могут быть выявлены в ходе экспертного исследования самовольной постройки на предмет ее соответствия строительным нормам и правилам, а также нормам противопожарной, санитарно-эпидемиологической, экологической безопасности, являются устранимыми. По этой причине, суду должен иметь право по своей инициативе обязать ответчика по иску о сносе самовольной постройки привести ее в состояние, отвечающему установленным требованиям, и лишь при отсутствии такой возможности, постановить решение о сносе самовольной постройки.
Кроме как Федерального закона от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ иные нормативные акты не содержат указания на «иной законный порядок» легализации самовольных пристроек. Да и этот закон в сущности не предусматривает процедуру признания права собственности, а лишь предлагает механизм упрощенного ввода в оборот самовольно возведенных гражданами объектов недвижимости. Понятно, что с точки зрения законодательной техники, речь о признании права собственности в данном случае не идет в строгом смысле этого слова.
С момента внесения изменений в ст. 222 ГК РФ сложилась и была обобщена довольно объемная практика применения новых положений закона, которая в концентрированном виде была представлена в виде известного Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09 декабря 2010 года № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации». После этого значимое регулирование в правовой режим гражданско-правовых последствий самовольного строительства было внесено разъяснениями совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Кроме того в процессе обсуждения находится Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который среди прочих новелл предусматривает весьма своеобразное регулирование самовольных построек, во многом возвращающее нас к знакомой редакции ст. 222 ГК РФ до момента ее изменения в 2006 году.
Такое положение дел является поводом к выявлению тенденций развития судебной практики в сфере самовольного строительства, поскольку предлагаемые сегодня решения во многом не находятся в соответствии с предлагаемыми изменениями в законодательное регулирование поставленного вопроса.
Дело в том, что в п. 3.4.4 Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07 октября 2009 года, указывалось на необходимость либерализации правового режима самовольной постройки, на возведение которой не были оформлены, в том числе по вине уполномоченных органов, необходимые административные разрешения, если она возведена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и отведенном под строительство в установленном порядке. Снос такой постройки целесообразен только тогда, когда ее сохранение нарушает права или охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, или когда постройка возведена на земельном участке, строительство на котором запрещено законом. Также было предложено расширить возможности для признания права собственности застройщика на самовольную постройку, возведенную на не принадлежащем ему земельном участке, одним из оснований которого может явиться условие выплаты компенсации собственнику земельного участка и соответствии постройки градостроительным и строительным нормам и правилам.
Надо отметить, что такие предложения направлены на упрощение введения в оборот соответствующих установленным требованиям строений, легализация которых вне предоставления застройщику земельного участка, затруднительна. Стало быть, дальнейшее законодательное регулирование самовольных построек не может осуществляться без внесения соответствующих изменений в земельное законодательство.
Примечательно, что гражданский закон Украины, устанавливает режим самовольных построек в ст. 376 ГКУ, расположенной в главе 27, посвященной праву собственности на земельный участок. Аналогичный опыт, вероятно, имеет свою логику, поскольку строгом смысле слова самовольная постройка не является самостоятельным основанием возникновения права собственности на недвижимое имущество. В данном случае необходимо вести речь о таком основании возникновения этого права как создание недвижимой вещи для себя, прямо предусмотренному в ст. 219 ГК РФ действующего ГК РФ.
А производный характер возникшего в результате строительства права на недвижимость от вещных прав на земельный участок, предполагает регулирование самовольных построек в разделе ГК, посвященном правам на землю. Этот момент Проект Федерального закона № 47538-6 упускает из вида, скорее несознательно и под влиянием сложившегося регулирования.
В пользу этого говорит также и то, что предоставление земельного участка либо наличие права на него, является одним из существенных условий судебного признания права собственности на самовольную постройку.
Тем не менее, интерес наш состоит в комментировании законодательной техники Проекта Федерального закона № 47538-6, а в выявлении тех путей развития судебной практики, которые намечены предлагаемыми изменениями закона.
В Проекте Федерального закона № 47538-6, в редакции, принятой Государственной думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении 27 апреля 2012 года, под самовольной постройкой понимается здание или сооружение, возведенное на земельном участке, на который лицо, осуществившее постройку, не имеет права, допускающего строительство, либо возведенное без необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 224 Проекта).
Может сложиться впечатление, что из этого определения можно сделать вывод, что иные объекты недвижимости, как это предусмотрено в действующей редакции ст. 222 ГК РФ, не могут быть признаны самовольными постройками, если они были возведены при отсутствии соответствующих прав и разрешений. Речь в данном случае не идет о разнообразных пристройках, надстройках или иных конструктивных изменениях существующих объектов недвижимого имущества, в результате которых возникает новый объект недвижимого имущества. Этот вопрос прямо урегулирован в частности п. 28 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года, а также ранее имевшимися разъяснениями.
Очевидно, что в случае принятия предлагаемых новелл Проекта Федерального закона № 47538-6 нельзя будет квалифицировать в качестве самовольных построек строения вспомогательного назначения, как-то: летние кухни, сараи, погреба и им подобные, на возведение которых уже сегодня ст. 51 Градостроительного кодекса РФ не требует получения разрешения на строительства, но которые в составе домовладения инвентаризуются в качестве самовольно возведенных наряду с жилым домом или пристройками (надстройками) к нему.
Вместе с тем, в настоящее время согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Поскольку, например, в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу, то таковые могут признаваться самовольной постройкой, о чем говорится также в п. 30 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года.
Принятие новой редакции закона о самовольных постройках согласно предложенному Проектом Федерального закона № 47538-6 варианту, исключит возможность судебного признания права собственности на объекты незавершенного строительства как самовольные постройки.
Этот, безусловно, правильный подход направлен на повышение хозяйственной дисциплины участников инвестиционной деятельности, и направлен на реализацию принципа надлежащего исполнения договорных обязательств. Вместе с тем, такое решение, по нашему мнению, затруднит разрешение споров в области семейных и наследственных отношений.
Так согласно п. 27 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года, самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, и она не может быть включена в наследственную массу. Вместе с тем это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку. Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных ст. 222 ГК РФ.
Как же быть в ситуации открытия наследства при незавершенном строительстве, судебные инстанции не разъясняют. Сейчас возможность судебного признания наследниками права собственности на самовольно возведенные объекты незавершенного строительства вытекает из ст. 222 ГК РФ. При принятии новой редакции ГК РФ, такое право наследники утратят.
Это касается также и споров о разделе совместно нажитого супругами имущества. В настоящее время сам по себе факт отсутствия государственной регистрации права собственности на жилой дом на момент расторжения брака и дальнейшая регистрация права собственности недвижимого имущества на имя одного из супругов не меняет правовой статус спорного недвижимого имущества как совместно нажитого и не порождает отсутствие права истца на долю в совместно нажитом имуществе. Соответствующие разъяснения приведены в частности в Определении Верховного Суда РФ от 04 декабря 2012 года № 41-КГ12-21.
Какова будет судьба совместно нажитого имущества супругов в отношении самовольно возведенных объектов незавершенных строительством после вступления в силу поправок в ГК РФ, не известно.
Считаем, что Проект Федерального закона № 47538-6 требует учета приведенных обстоятельств. Кроме того, в качестве новеллы следует предусмотреть различное правовое регулирование самовольных построек в зависимости от того, кто является застройщиком и каково целевое использование возведенного строения.
Проектом Федерального закона № 47538-6 предлагается, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений, может быть признано за этим лицом, если указанная самовольная постройка создана без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Как видно, это правило действует лишь в отношении самовольно возведенных объектов, расположенных на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке, в отношении которого лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем. Также право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которое ее возвело на принадлежащем ему земельном участке, в силу отсутствия оснований для ее сноса.
Вместе с тем, считаем, что до момента окончания процедуры оформления земельный участков гражданами, следует возвратить имевшуюся ранее редакцию ст. 222 ГК РФ, действовавшей до 01 сентября 2006 года, поскольку предоставление доказательств наличия прав на земельный участок, даже сегодня является затруднительным, что не способствует провозглашенной Концепцией развития гражданского законодательства либерализации режима самовольных построек. Более того, развитие земельного законодательства в части упрощения порядка формирования земельных участков и процедуры их предоставления в зонах существующей застройки, способствует такому решению. Ведь следующее за судебным признанием права собственности на самовольную постройку, введение в оборот земельного участка вполне может осуществляться в соответствии с общим порядком, какой в настоящее время предусмотрен в ст. 36 ЗК РФ.
Вариативное регулирование должно, на наш взгляд, иметь место и при решении вопроса о допустимых пределах усмотрения достаточности предпринятых истцом мер к легализации самовольной постройки до обращения в суд.
Действующее разъяснение п. 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года указывает, что время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Такая практика часто приводит к необоснованным препятствия в доступе к правосудию, поскольку выступающие в качестве ответчиков органы местного самоуправления на обращения истцов о выдаче акта о вводе самовольной постройки в эксплуатацию, ограничиваются не собственно отказами, а направлением разъяснений о необходимости предоставления предусмотренных законом документов, в частности разрешений на строительство. А если принять во внимание невозможность получения разрешения на строительство уже возведенного объекта, получается парадоксальная ситуация, дающая суду право отказать в иске по мотивам того. Что истец не предоставил доказательств принятия всех мер к легализации постройки. Кроме того, известны случаи, когда ответчик ссылался на злоупотребление истцом права на защиту, если полученное на обращение о выдаче акта ввода в эксплуатацию разъяснение не обжаловалось в судебном порядке. Такая практика пагубно влияет на оборот и ее нужно реформировать.
Прежде всего, необходимо предусмотреть в законодательстве о градостроительной деятельности тот самый «иной порядок» признания права собственности на самовольные постройки, который упоминается в ст. 222 ГК РФ. До этого момента, требование о соблюдении досудебного порядка разрешения спора в условиях чрезмерного усмотрения судов о пределах надлежащих мер к легализации самовольных пристроек, является невыполнимым.
Такой порядок явно не может быть одинаковым для юридических лиц, осуществляющих инвестиционную деятельность, и простых граждан, и должен предусматривать различное решение в зависимости от характеристики возведенной постройки, включая ее целевое использование.
Последним вопросом, который уже сегодня необходимо иметь в виду судам, а в будущем предусмотреть законодателю, является, вытекающее из п. 28 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года разъяснение о сносе самовольной реконструкции объекта недвижимости как исключительной меры, возможной лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
Большинство нарушений, которые могут быть выявлены в ходе экспертного исследования самовольной постройки на предмет ее соответствия строительным нормам и правилам, а также нормам противопожарной, санитарно-эпидемиологической, экологической безопасности, являются устранимыми. По этой причине, суду должен иметь право по своей инициативе обязать ответчика по иску о сносе самовольной постройки привести ее в состояние, отвечающему установленным требованиям, и лишь при отсутствии такой возможности, постановить решение о сносе самовольной постройки.
Нет комментариев