Эли Гервиц → Виды инвестиций в израильскую недвижимость
Инвестиции в израильскую недвижимость можно разделить на несколько категорий.
Во-первых, так называемый проект «Дача», когда люди покупают недвижимость для себя.
Во-вторых, инвестиции в коммерческую недвижимость.
В-третьих, инвестиции в жилую недвижимость, которые по сути являются бизнес-инвеcтициями.
Иногда они совпадают: например, люди хотят приобрести квартиру у моря для себя, где будут проводить несколько недель или месяцев в году, но предпочитают купить ее на очень ранней стадии застройки. В такой ситуации два положительных момента. Выиграть можно не только за счет конъюнктуры рынка, если она будет положительная, а она была таковой последние 8 лет. Дополнительный плюс в том, что квартира на бумаге стоит дешевле, чем готовая, в случае, если строительство будет закончено. А в Израиле оно будет закончено.
Что касается проекта «Дача», я подробно рассказывал о подобных инвестициях в статье «География вкладов». Отмечу здесь лишь, что когда речь идет о «даче», наши клиенты в основном предпочитают покупать квартиры в новых домах или в домах, которым не больше 5-7 лет. Квартиры в домах, построенных 50 лет назад в лучших традициях советских хрущевок, даже стоящих на первой линии от моря, не пользуются сегодня спросом.
Инвестиции в недвижимость с целью извлечения прибылей, а не проживания.
Здесь критерии меняются. Прежде всего, люди задают себе вопрос, собираются ли они инвестировать на этапе начала строительства и продать по мере готовности или сдавать недвижимость в аренду. Вообще при покупке недвижимости в аренду не обязательно покупать «на бумаге», можно приобрести готовую квартиру. Но в Израиле, как и во всем мире, есть обратная корреляция между элитностью квартиры и доходом от ее сдачи в долгосрочную аренду. Часто инвесторы, которые хотят получать пассивный доход от сдачи квартиры в аренду, приходят к выводу, что выгоднее купить не одну квартиру, а несколько.
С бюджетом в 5 миллионов долларов можно, например, вместо одной дорогой квартиры в Тель-Авиве, купить «ведро» квартир в Беер-Шеве, Хайфе или других городах, рядом в университетом. Можно сдавать их студентам, понимать, что раз в 5 лет нужно будет делать капитальный ремонт. Можно сдавать не семье с маленькими детьми, а нескольким одиночкам, потому что это позволяет получить более высокую арендную плату. И тогда речь идет о 4-5% и иногда 6 % годовых брутто, опять-таки с опцией на конъюнктурный рост капитальной недвижимости с тем, чтобы, если в будущем она будет продана, извлечь максимальную прибыль.
Особняком стоит корпоративная недвижимость.
Тут речь идет о 8-12 % годовых брутто, но рынок принципиально отличается — здесь совсем другие риски. Жилая квартира не будет простаивать, если вы не пытаетесь сдать ее дороже рынка. Каждая инвестиция в корпоративную недвижимость будет рассматриваться под микроскопом, в зависимости от объема и пожеланий клиента.
Все, о чем мы говорили выше, — более или менее пассивные инвестиции. What you see is what you have. Включая то, что вы видите на бумаге, потому что это то, что вам будет построено.
Более сложными, но заслуживающими серьезного внимания, являются бизнес-инвестиции в недвижимость. Первый классический вариант — «Тама 38». До 1980 г. стандарт застройки не соответствовал сегодняшнему видению сейсмических рисков. А Израиль, помимо того, что он находится в окружении веселых соседей, сидит на сирийско-африканском разломе, поэтому вопрос о том, что землетрясение будет, актуален. Если ничего не делать, ущерб можеть быть очень велик. Тут три способа решения. Первый — советский: государство придет и все за тебя сделает. Одна небольшая проблема – этот способ не реализуем в современном мире.
Второй — китайский: государство придет и заставит всех своих граждан это сделать. Но и это в Израиле не работает — издержки демократии.
Третий — еврейский: найти какую-то систему сдержек и противовесов, чтобы оно как-то само сделалось, потому что всем это выгодно. И один из способов на иврите называется «Тама 38» («тама» — ивритское сокращение Госплана градозастройки). Это название уже дошло до Питера и России. Мне звонят люди и говорят, что хотят инвестировать в «Тама 38». Что же это такое?
Стоит четырехэтажный дом, который в случае землетрясения рискует развалиться, как карточный домик. Собираются вместе жильцы, муниципалитет, государство и подрядчик. Подрядчик укрепляет этот дом от землетрясения, за это государство и муниципалитет позволяют ему достроить еще от 1,5 до 2,5 этажей. Т.е. подрядчик бесплатно получает землю, строит самые дорогие квартиры (пентхаузы всегда дороже, чем квартиры на 1-ом этаже), делает это в дорогих районах с готовой инфраструктурой и нередко высоким социально-экономическим уровнем жильцов, — а это в Израиле является одним из основных критериев принятия решения.
Два соседних города могут котироваться на рынке с 50%-ой дельтой, потому что один воспринимается как Бруклин, другой — как Гарлем. В этой ситуации застройщик добровольно отделает дом, как конфетку, ибо продать новые пентхаузы на основе «хрущевки» нереально. Государство поддерживает подрядчика налоговыми льготами. В «бобруйсках» это не работает, в «москвах» и «питерах» работает замечательно. Что получают жильцы? Два года строительства над головой и достроенную комнату- полторы, с балконом, и новый дом вместо старого. Стоимость квартиры вырастает на 30-40%, поэтому у жильцов интерес есть.
Евреи не были бы евреями, если бы они не пошли дальше. Часто построенные пентхаузы могут быть проданы настолько дорого, что подрядчикам может быть выгодно расселить всех жильцов на два года, снести дом полностью и построить вместо него новый. Это происходит в элитных районах. Это то, что делалось бы на Арбате, а в районах, далеких от центра, ограничились бы «Тама 38» первого варианта.
Аппетит приходит во время еды. Есть самые сложные, большие проекты — перестройка микрорайонов. Сносятся блоки, например, 20 четырехэтажных домов. Вместо них возводятся 6 высоток, разбивается парк, строится кантри. Государство охотно поддерживает такие проекты, потому что в условиях дефицита земли под застройку, они представляются наиболее выгодными.
Во-первых, так называемый проект «Дача», когда люди покупают недвижимость для себя.
Во-вторых, инвестиции в коммерческую недвижимость.
В-третьих, инвестиции в жилую недвижимость, которые по сути являются бизнес-инвеcтициями.
Иногда они совпадают: например, люди хотят приобрести квартиру у моря для себя, где будут проводить несколько недель или месяцев в году, но предпочитают купить ее на очень ранней стадии застройки. В такой ситуации два положительных момента. Выиграть можно не только за счет конъюнктуры рынка, если она будет положительная, а она была таковой последние 8 лет. Дополнительный плюс в том, что квартира на бумаге стоит дешевле, чем готовая, в случае, если строительство будет закончено. А в Израиле оно будет закончено.
Что касается проекта «Дача», я подробно рассказывал о подобных инвестициях в статье «География вкладов». Отмечу здесь лишь, что когда речь идет о «даче», наши клиенты в основном предпочитают покупать квартиры в новых домах или в домах, которым не больше 5-7 лет. Квартиры в домах, построенных 50 лет назад в лучших традициях советских хрущевок, даже стоящих на первой линии от моря, не пользуются сегодня спросом.
Инвестиции в недвижимость с целью извлечения прибылей, а не проживания.
Здесь критерии меняются. Прежде всего, люди задают себе вопрос, собираются ли они инвестировать на этапе начала строительства и продать по мере готовности или сдавать недвижимость в аренду. Вообще при покупке недвижимости в аренду не обязательно покупать «на бумаге», можно приобрести готовую квартиру. Но в Израиле, как и во всем мире, есть обратная корреляция между элитностью квартиры и доходом от ее сдачи в долгосрочную аренду. Часто инвесторы, которые хотят получать пассивный доход от сдачи квартиры в аренду, приходят к выводу, что выгоднее купить не одну квартиру, а несколько.
С бюджетом в 5 миллионов долларов можно, например, вместо одной дорогой квартиры в Тель-Авиве, купить «ведро» квартир в Беер-Шеве, Хайфе или других городах, рядом в университетом. Можно сдавать их студентам, понимать, что раз в 5 лет нужно будет делать капитальный ремонт. Можно сдавать не семье с маленькими детьми, а нескольким одиночкам, потому что это позволяет получить более высокую арендную плату. И тогда речь идет о 4-5% и иногда 6 % годовых брутто, опять-таки с опцией на конъюнктурный рост капитальной недвижимости с тем, чтобы, если в будущем она будет продана, извлечь максимальную прибыль.
Особняком стоит корпоративная недвижимость.
Тут речь идет о 8-12 % годовых брутто, но рынок принципиально отличается — здесь совсем другие риски. Жилая квартира не будет простаивать, если вы не пытаетесь сдать ее дороже рынка. Каждая инвестиция в корпоративную недвижимость будет рассматриваться под микроскопом, в зависимости от объема и пожеланий клиента.
Все, о чем мы говорили выше, — более или менее пассивные инвестиции. What you see is what you have. Включая то, что вы видите на бумаге, потому что это то, что вам будет построено.
Более сложными, но заслуживающими серьезного внимания, являются бизнес-инвестиции в недвижимость. Первый классический вариант — «Тама 38». До 1980 г. стандарт застройки не соответствовал сегодняшнему видению сейсмических рисков. А Израиль, помимо того, что он находится в окружении веселых соседей, сидит на сирийско-африканском разломе, поэтому вопрос о том, что землетрясение будет, актуален. Если ничего не делать, ущерб можеть быть очень велик. Тут три способа решения. Первый — советский: государство придет и все за тебя сделает. Одна небольшая проблема – этот способ не реализуем в современном мире.
Второй — китайский: государство придет и заставит всех своих граждан это сделать. Но и это в Израиле не работает — издержки демократии.
Третий — еврейский: найти какую-то систему сдержек и противовесов, чтобы оно как-то само сделалось, потому что всем это выгодно. И один из способов на иврите называется «Тама 38» («тама» — ивритское сокращение Госплана градозастройки). Это название уже дошло до Питера и России. Мне звонят люди и говорят, что хотят инвестировать в «Тама 38». Что же это такое?
Стоит четырехэтажный дом, который в случае землетрясения рискует развалиться, как карточный домик. Собираются вместе жильцы, муниципалитет, государство и подрядчик. Подрядчик укрепляет этот дом от землетрясения, за это государство и муниципалитет позволяют ему достроить еще от 1,5 до 2,5 этажей. Т.е. подрядчик бесплатно получает землю, строит самые дорогие квартиры (пентхаузы всегда дороже, чем квартиры на 1-ом этаже), делает это в дорогих районах с готовой инфраструктурой и нередко высоким социально-экономическим уровнем жильцов, — а это в Израиле является одним из основных критериев принятия решения.
Два соседних города могут котироваться на рынке с 50%-ой дельтой, потому что один воспринимается как Бруклин, другой — как Гарлем. В этой ситуации застройщик добровольно отделает дом, как конфетку, ибо продать новые пентхаузы на основе «хрущевки» нереально. Государство поддерживает подрядчика налоговыми льготами. В «бобруйсках» это не работает, в «москвах» и «питерах» работает замечательно. Что получают жильцы? Два года строительства над головой и достроенную комнату- полторы, с балконом, и новый дом вместо старого. Стоимость квартиры вырастает на 30-40%, поэтому у жильцов интерес есть.
Евреи не были бы евреями, если бы они не пошли дальше. Часто построенные пентхаузы могут быть проданы настолько дорого, что подрядчикам может быть выгодно расселить всех жильцов на два года, снести дом полностью и построить вместо него новый. Это происходит в элитных районах. Это то, что делалось бы на Арбате, а в районах, далеких от центра, ограничились бы «Тама 38» первого варианта.
Аппетит приходит во время еды. Есть самые сложные, большие проекты — перестройка микрорайонов. Сносятся блоки, например, 20 четырехэтажных домов. Вместо них возводятся 6 высоток, разбивается парк, строится кантри. Государство охотно поддерживает такие проекты, потому что в условиях дефицита земли под застройку, они представляются наиболее выгодными.
Нет комментариев