Дмитрий Булгаков → Обжалование отказа терроргана Росреестра в государственной регистрации права
Какой документ является правоустанавливающим для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости созданный при осуществлении инвестиционной деятельности после его реконструкции? Коллеги! Нашёл интересную судебную практику по Центральному округу по данному вопросу. Дело № А08-615/2009-27. Итак, решением Арбитражного суда Белгородской области от 24.03.2009, оставленным без изменения Девятнадцатым арбитражным апелляционным судом 01.06.2010 удовлетворены требования общества с ограниченной ответственностью «Б» о признании незаконными действий Управления Росреестра по Белгородской области по отказу в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение.
Суть дела.
Распоряжением администрации г.Белгорода в аренду сроком на пять лет предоставлен земельный участок (земли поселений).
Муниципальным учреждением «Инспекция по контролю за градостроительной деятельностью на территории города Белгорода» 29.12.2006 выдано ЗАО «БСТК» разрешение на реконструкцию административного здания с надстройкой 7-го и мансардного этажей.
Муниципальное учреждение «Городская недвижимость» и ЗАО «БСТК» заключили 20.04.2007 договор аренды земельного участка для реконструкции и дальнейшей эксплуатации нежилого здания (административное) сроком на 5 лет.
Договор аренды в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Росреесра по Белгородской области.
ЗАО «БСТК» (застройщик) и общество «Б» (инвестор) заключили договор инвестирования от 02.07.2008.
В соответствии с п.1.4 договора результатом инвестиционной деятельности определена реконструкция объекта капитального строительства административного здания с надстройкой 7-го и мансардного этажа.
Пунктом 2.1 договора определено, что по настоящему договору инвестор передает застройщику денежные средства в сумме, установленной договором, для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности.
По завершении инвестиционного проекта, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и при условии выполнения инвестором обязательств по внесению инвестиций инвестор получает право собственности на нежилое помещение, расположенное на 7 этаже, размер инвестиций определен сторонами.
Право собственности на результат инвестиционной деятельности оформляется инвестором самостоятельно после передачи ему результатов интеллектуальной деятельности.
ЗАО «Б» (застройщик) и обществу «Б» (инвестор) составили и подписали акт приема-передачи нежилого помещения.
Сообщением от 11.01.2009 Управление Росреестра по Белгородской области (регистрирующий орган) отказал в государственной регистрации права собственности на указанный объект на основании абзаца 4, 10 п.1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Закон).
В обоснование отказа указано на то, что заявителем предоставлены документы, которые не соответствуют требованиям Закона.
Ошибочным является вывод регистрирующего органа о том, что договор инвестирования по своему буквальному содержанию соответствует договору об участии в долевом строительстве, но не содержит условия о возникновении доли в праве на результат инвестиционной деятельности, вследствие чего не может служить основанием для регистрации права собственности.
Согласно ст.1 Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ (в редакции от 24.07.2007) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционной деятельностью является вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
В соответствии со ст. 4 названного Закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Какой вывод из этого:
Правоустанавливающим документом для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости после реконструкции, созданный при осуществлении инвестиционной деятельности, является договор инвестирования, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и акт приема-передачи объекта после реконструкции от застройщика к инвестору.
В связи с этим отказ регистрирующего органа, мотивированный тем, что заявителем представлены документы, которые не соответствуют требованиям Закона, является неправомерным (абзац 4,10 п.1 ст.20 Закона).
Очень актуальный, на мой взгляд, пост. Радует, что в Белгороде муниципалитет заключает договоры инвестирования в таких случаях, а не просто ограничивается соглашением об определении долей в праве собственности на объект недвижимости, созданный в процессе реконструкции объекта муниципальной собственности…
Однако, позволю себе предложить Вам несколько иную, совершенно не бесспорную трактовку ситуации:
1. Поскольку отношения между муниципалитетом и ООО являются инвестиционными, к ним необходимо применять положения Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон об инвестиционной деятельности в РФ).
В соответствии с абзацем 6 подпункта 2 пункта 1 статьи 19 Закона об инвестиционной деятельности в РФ регулирование органами местного самоуправления инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, предусматривает прямое участие органов местного самоуправления в инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений путем вовлечения в инвестиционный процесс временно приостановленных и законсервированных строек и объектов, находящихся в муниципальной собственности.
Согласно пункту 1 статьи 3 Закона об инвестиционной деятельности в РФ объектами капитальных вложений являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.
Таким образом, на основании статьи 6 Закона об инвестиционной деятельности в РФ, поскольку инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществляемых капитальных вложений, ООО приобрело долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, созданный в результате реконструкции. Однако ООО обратилась в Управление с заявлением о государственной регистрации не доли в праве общей долевой собственности, а права собственности на нежилое помещение.
2. На основании сложившейся судебной практики можно сделать вывод, что требования лица, выступающего субъектом инвестиционной деятельности и осуществившего в связи с этим реконструкцию муниципального имущества, о признании незаконным отказа в государственной регистрации права подлежат удовлетворению только в случае, если лицо в процессе реконструкции создало новый объект и обращается с заявлением о государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности на реконструированный объект, являющийся вновь созданным (Постановление ФАС Уральского округа от 15.01.2009 № Ф09-10200/08-С6 по делу № А60-8984/2008; Постановление ФАС Уральского округа от 17 июля 2008 г. №09-10310/07-С6 по делу № А60-7625/07; Постановление ФАС Уральского округа от 26.06.2008 № Ф09-4549/08-С6 по делу № А60-25979/07; Постановление ФАС Уральского округа от 27.02.2008 № Ф09-727/08-С6 по делу № А60011310/2007).
3. Несмотря на то, что право муниципального образования внешне сохранилось в неизменном виде и не прекратилось, юридически можно говорить об изменении характера и содержания указанного права ввиду того, что в результате инвестиционной деятельности заявителя был создан новый объект недвижимости — здание с иными пространственными характеристиками, на который возникла общая долевая собственность муниципального образования заявителя. При этом, регистрация прав ООО на нежилое помещение в силу разъяснений ВАС РФ приведет к утрате зданием статуса объекта недвижимости и, как следствие, прекращению права муниципальной собственности.
4. В соответствии с пунктом 1 статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Из статьи 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации) следует, что под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственности физических и (или) юридических лиц.
Однако материалы дела свидетельствуют о безвозмездном отчуждении имущества, находящегося в общей долевой собственности муниципального образования и юридического лица, посредством выдела в натуре его части, которое было создано в результате реконструкции, ввиду чего к данным отношениям должны применяться положения статьи 217 ГК РФ и положения статей 1, 13 Закона о приватизации, которым не соответствует соглашение об инвестиционной деятельности.
Считаю, что приведенного перечня документов для проведения государственной регистрации не достаточно: договор, которыйн е содержит условия о возникновении доли в праве на результат инвестиционной деятельности, не может ввиду сказанного служить основанием для регистрации права собственности
Но сложно спорить с ВАС РФ (с Определением об отказе в передаче дела в Президиум ВАС РФ можно ознакомится, перейдя по ссылке: kad.arbitr.ru/proxy.php?service=file&id=edbbba4e-ad06-4d74-8eba-2dc36132ca7b&file_name=A08-615-2009_20091224_Opredelenie.pdf)
Данный вывод можно сделать прочитав абзац второй и третий п.61.9 главы 12 Регламента арбитражных судов Российской Федерации (утвержден Постановлением Пленума ВАС РФ от 05 июня 1996 года №7).
С уважением, спасибо за подробный комментарий!
Внимательно читаем АПК РФ, там всё написано :)
В соответствии с абзацем седьмым части 4 статьи 170 АПК Российской Федерации в мотивировочной части решения могут содержаться ссылки на постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики. Полномочия Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации давать разъяснения по вопросам судебной практики закреплены в статье 127 Конституции Российской Федерации.
Данное положение воспроизведено в пункте 2 статьи 13 Федерального конституционного закона от 28 апреля 1995 года N 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации», согласно которой по вопросам своего ведения Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принимает постановления, обязательные для арбитражных судов в Российской Федерации.
Следовательно, норма части 4 статьи 170 АПК Российской Федерации конкретизирует положения статьи 127 Конституции Российской Федерации.
С уважением
С уважением