Найти

Iceman № 368861

Статистическая погрешность при оценке как основание для взыскания убытков?

22 декабря 2015 года в Верховном Суде рассмотрено дело по спору оценочной компании ООО «Ко-Инвест Брянск» с ИП Лукановой. Истец на заседании отсутствовал, интересы Ответчика представлял адвокат Владимир Петренко.

За ходом рассмотрения дела внимательно следило все оценочное сообщество, поскольку складывающаяся негативная судебная практика могла существенно ужесточить общие подходы судов к ответственности за недостоверную оценку и значительно повысить риски при оказании услуг государственным и муниципальным заказчикам.

Коротко о сути спора. В конце 2009 года ИП Луканова обратилась в местную администрацию с заявлением о выкупе арендуемого помещения. Для оценки было привлечено ООО «Ко-Инвест Брянск», выкупная цена составила 1 726 100 руб.

Не согласившись с таким результатом оценки, предприниматель оспорила в АС Брянской области достоверность отчета (Дело №09-2143/2010). В обоснование своих требований Истец представил отчет ООО «Независимая оценочная компания «Альфа-Инвест», согласно которому рыночная стоимость помещения определена в 1 337 000 рублей.

Учитывая подобные расхождения результатов оценки судом назначена судебная экспертиза по делу. Эксперты ООО «Легит» определили стоимость помещения в 1 631 000, что на 5,5% меньше результата, полученного Ответчиком.

В итоге суд пришел к парадоксальному выводу – не найдя нарушений в проведении оценки суд, тем не менее признал отчет Ответчика недостоверным. ИП Луканова выкупила арендуемое помещение за 1 631 000 рублей.

Спустя почти три года ИП Луканова решила, что за период судебных разбирательств она понесла убытки в сумме выплаченных арендных платежей и вновь обратилась в АС Брянской области с иском о их взыскании.
При рассмотрении дела судами трех инстанций были проигнорированы доводы Ответчика о том, что никаких противоправных действий он не совершал, отчет не признан составленным с нарушением действующих стандартов и правил. Суды посчитали, что между расходами на аренду и действиями оценщиками есть прямая причинно-следственная связь (Дело № А09-6803/2014), убытки были взысканы практически в полном объеме.

Дело вызвало широкий резонанс в оценочном сообществе. 26 ноября 2015 года данный прецедент обсуждался на Всероссийском Форуме оценщиков и получил крайне негативные отзывы со стороны ведущих специалистов в области оценки.

В ноябре 2015 года Верховный суд вынес на рассмотрение в судебном заседании кассационную жалобу ООО «Ко-Инвест Брянск», оспаривавшего законность всех трех судебных актов. Перед высшей судебной инстанцией стояли три вопроса:

1) Может ли само по себе отклонение в 5,5% между результатами оценки, проведенной Ответчиком и судебными экспертами, расцениваться в качестве достаточного основания для взыскания убытков?

2) Может ли признание отчета недостоверным служить подтверждением противоправности действий оценщика как основания для взыскания убытков, если не установлено нарушений стандартов и правил оценки?

3) Есть ли причинная связь между действиями оценщика и расходами истца на аренду выкупаемого помещения за период судебных разбирательств, предметом которых является достоверность отчета об оценке выкупной цены?

Наличие подобных вопросов предопределено пробелами в законодательстве. Закрепив понятие рыночной стоимости как наиболее вероятной цены, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, законодатели не уточнили, а какой диапазон составляют допустимые отклонения этой «вероятной цены».

Помимо ссылок на научные изыскания, международные стандарты и правила, представителем Ответчика адвокатом Владимиром Петренко приводились примеры подхода, уже озвученного ВС РФ. Так, в п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 29.01.2015 №2 «О применении судами законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» Верховный суд РФ указал, что «в случаях, когда разница между фактически произведенной страховщиком страховой выплатой и предъявляемыми истцом требованиями составляет менее 10 процентов, необходимо учитывать, что в соответствии с пунктом 3.5 Методики расхождение в результатах расчетов размера расходов на восстановительный ремонт, выполненных различными специалистами, образовавшееся за счет использования различных технологических решений и погрешностей, следует признавать находящимся в пределах статистической достоверности».

Заинтересовал Верховный Суд РФ и пункт 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263, который предписывает соответствующим комиссиям принимать решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по отчету о его оценке, если она отличается от кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов.

В заключении суд попросил представителя Ответчика его мнения о том, явился бы заведомо недостоверный отчет об оценке основанием для возникновения убытков, требование о взыскании которых заявил истец. Получив твердый отрицательный ответ со ссылкой на отсутствие причинно-следственной связи между подобными убытками и действиями оценщика, суд удалился на совещание.

В ожидании итогов рассмотрения дела царил определенный пессимизм. Предопределен он был правовой позицией, которую Верховный Суд РФ уже излагал в ранее вынесенном Определении от 21 мая 2015 года (Дело №406-ЭС15-57). Тогда, сославшись на недопустимость применения по аналогии положений ст. 40 НК в обоснование доводов о допустимой погрешности при определении размера рыночной стоимости объекта, суд указал на то, «отчет об оценке рыночной стоимости имущества не может содержать какие-либо неточности, связанные с ценой недвижимого имущества».

В ожидании ужесточения подходов к вопросам ответственности оценщиков, был получен прямо противоположный результат.

Определением ВС РФ от 22 декабря 2015 года все судебные акты нижестоящих судов отменены, в удовлетворении иска отказано в полном объеме.

Вынесенное решение свидетельствует о том, что суд прислушался к мнению экспертов-оценщиков и «легализовал» допустимую погрешность при оценке объектов недвижимости. Внес суд свою лепту и в борьбу с злоупотреблениями при подаче исков о признании недостоверной рыночной стоимости таких объектов.
Обновить список комментариев

Комментарии (2)

Вставка изображения

Файл не выбран

Выберите файл
Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.