Татьяна Терещенко →  Строить самовольно по новым правилам будет легче

• Статья 222 ГК, регулирующая режим самовольной постройки, с 4 августа действует в новой редакции (см. ФЗ от 3.08.2018 г. № 339-ФЗ // http://www.pravo.gov.ru, 04.08.2018). Содержательно нормы стали более мягкими и облегчают легализацию самовольной постройки. Это означает, что сформированные судебной практикой позиции сохраняют силу только в случае непротиворечия новым правилам.
• Например.
• Первое. Использование, использование земельного участка не по назначению или неполучение необходимых разрешений создает риск признания постройки самовольной, только если подобные требования были установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и, главное, являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Такое уточнение позволяет исключить из законодательных норм формализм, что, в общем-то, соответствует природе частного права.
• Если постройка возведена даже с нарушением норм, но на этапе выявления соответствующего факта де юре таких норм нет, то нет повода лишать собственности. Такой подход перекликается со сложившейся позицией в практике о том, что
  отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию
  (абз. 2 п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
• Напротив, с осторожностью надо теперь относится к следующим и им подобным позициям. В Определением ВС РФа РФ от 27.09.2016 по делу № 309-ЭС16-5381, А71-15106/2014 указано: По мнению суда апелляционной инстанции, расположение спорного объекта на минимальном расстоянии от охранных зон объектов газотранспортной системы не является основанием для его сноса. Ответчик не знал, что объект расположен на недопустимом расстоянии от указанных зон, объект возведен на основании выданного разрешения, поэтому самовольной постройкой он не является. Кроме того, границы охранных зон газораспределительных сетей не были установлены. Выводы суда апелляционной инстанции, которые сделаны со ссылкой на то, что жилой дом возведен при наличии разрешения на его строительство, не соответствуют п. 1 ст. 222 ГК РФ. Эта норма называет самовольной постройкой как объект, возведенный без разрешения, так и объект, созданный с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Спорный объект возведен на расстоянии, которое более чем в 2 раза меньше зоны минимального расстояния, безопасно допустимого согласно строительным нормам и правилам. То, что органы местного самоуправления выдали разрешение на строительство объекта на земельном участке, где невозможно его возведение, не устраняет запрета на такое строительство, установленного законами, градостроительными и строительными нормами и правилами.
• Представляется, такие позиции актуальность утратили.
• Второе. Даже если ограничения действуют, постройка не является самовольной, если собственник объекта докажет, что не знал и не мог знать о действии ограничений на возведение или создание постройки в отношении принадлежащего ему земельного участка.
• По сути, законодатель говорит о том, что по таким разновидностям самовольных построек ответственность наступает только при наличии вины.
• Поэтому теперь нельзя воспринимать буквально позицию судов о том, что
  осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ
  (Определение КС РФ от 03.07.2007 N 595-О-П).
• Третье. Снос теперь не является общим и главным последствием выявления самовольного строительства. Норма стала мягче и альтернативнее: самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями. В этом есть здравый смысл.
• Иногда ломать и уничтожать гораздо дольше, сложнее, дороже и, главное, бессмысленнее, чем просто провести необходимый юридический и фактический апгрейд.
• Видно, что законодатель движется по пути диспозитива)

самовольная постройка, актуальность судебной практики, диспозитивность регулирования, новеллы ГК РФ