Кирилл Сидоренко → Суд может и должен обязать продать земельный участок саму администрацию, а не её структурное подразделение (итоги разрешения спора)
11 апреля 2012 г. ФАС Восточно-Сибирского округа поставил точку в длившемся год споре о том, обязана ли местная администрация продать организации арендуемый земельный участок, либо это должен сделать орган администрации, входящий в её структуру (дело №А33-3419/2011).
В самом начале прошлого года практически сразу после новогодних каникул ко мне обратился давний клиент с проблемой: накануне праздников от имени их организации в местную администрацию (район в крае) было направлено заявление о предоставлении в собственность за плату земельного участка, который общество арендует уже несколько лет. Основания для обращения имелись: на участке находились объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности, что давало право выкупить участок на основе ст.36 Земельного Кодекса РФ. Однако, администрация направила ответ, в котором указала, что участок не может быть приватизирован по ряду причин (анализ данных причин будет изложен в отдельной статье, т.к. это тоже заслуживает внимания). Отказ не соответствовал как законодательству, так и фактическим обстоятельствам, в связи с чем было принято решение обратиться в суд с требованием признать данный отказ незаконным и обязать администрацию подготовить и направить обществу проект договора купли-продажи земельного участка.
Уже в рамках судебного разбирательства в возражениях на заявление общества в суд администрация помимо прочего указала, что она является ненадлежащим ответчиком и не может осуществить подготовку договора, потому что вопрос реализации земельных участков, принадлежащих району, находится в компетенции управления по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям, входящего в структуру администрации. Суд первой инстанции поддержал требования общества, поскольку администрация не представила каких-либо доказательств законности вынесения решения об отказе и в качестве меры восстановления нарушенного права указал в решении на обязанность администрации осуществить подготовку проекта договора купли-продажи и направить его в адрес общества.
Администрация ожидаемо подала апелляционную жалобу на данное решение и при пересмотре дела основной упор уже делала не на оспаривание признания самого отказа незаконным, а на то, что обязанность по подготовке проекта договора возложена на администрацию в нарушение принятых на местом уровне правовых актов, определяющих порядок распоряжения муниципальным имуществом, и входит в противоречие с уставом района. Общество настаивало на том, что решение первой инстанции является законным и обоснованным, Земельный Кодекс РФ предоставляет полномочия по реализации земельных участков органу местного самоуправления, в чью компетенцию входит данный вопрос, а управление администрации не является органом местного самоуправления, поскольку оно не указано ни в перечне органов местного самоуправления в Федеральном законе «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2003 N 131-ФЗ, ни в уставе района; управление не обладает самостоятельными полномочиями по реализации муниципального имущества и оно всего лишь реализует полномочия администрации, а предоставление администрацией управлению полномочий по фактическому совершению сделок является лишь мерой по организации внутренней деятельности администрации и не создает для заинтересованных лиц обязанность обращаться с заявлениями о выкупе земли непосредственно в управление.
Суд апелляционной инстанции по существу поддержал все выводы суда первой инстанции – администрация является надлежащим ответчиком, а её отказ действительно незаконен. Тем не менее суд апелляционной инстанции поддержал доводы администрации о том, что администрация не обладает полномочиями по фактическому участию в сделках и отменил решение первой инстанции в части, предписывающей администрации подготовить и направить обществу проект договора. Таким образом по итогу рассмотрения дела в двух инстанциях у общества на руках оказалось два судебных акта, которыми подтвержден факт нарушения его права на выкуп земельного участка, но эти судебные акты не содержали меры по его восстановлению. В такой ситуации естественным было решение подать кассационную жалобу и добиваться отмены постановления апелляционной инстанции, поскольку оно не только было вынесено вопреки нормам как минимум двух федеральных законов, но также нарушало и процессуальные нормы, поскольку подтверждая незаконность отказа в предоставлении земельного участка в собственность не предусматривало вообще никакой меры по восстановлению нарушенного права, хотя такое требование к судебному акту при таком выводе о законности или незаконности обжалуемого ненормативного акта прямо установлено АПК РФ.
Учитывая важность вопроса и те промежуточные результаты, которые уже были достигнуты, было принято решение непосредственно участвовать в судебном заседании в окружном суде, и как показали дальнейшие события, это решение было верным. Изложение позиции общества в судебном заседании в ФАС ВСО было начато с того, что на сегодняшний момент правота общества подтверждена двумя уже вступившими в силу судебными актами и спор по существу представляется рассмотренным правильно. Проблема заключается исключительно в том, что общество не может на основании этих судебных актов заставить администрацию подготовить необходимый договор. Председательствующий судья живо отреагировал на это заявление и перехватил инициативу, начав задавать вопросы по правовому обоснованию позиции общества, к удовольствию представителей общества продемонстрировав детальное знакомство с материалами дела. Однако поставленные вопросы вызвали совсем иные чувства: возникло впечатление, что суд не разделяет позицию общества. Всё, что оставалось сделать – это ответить на них настолько полно и ясно, чтобы в деле не осталось неясностей. В конце заседания суд объявил перерыв до следующего дня, председательствующий отметил, что на участии представителей в заседании не настаивает, т.к. позиция общества суду ясна. Результат рассмотрения жалобы нам было предложено узнать на сайте суда. Мы покинули Иркутск в этот же день, перебирая в памяти вопросы и комментарии суда, пытаясь по ним предугадать результат.
Поезд прибыл в Красноярск ближе к середине дня, и мы рассчитывали добравшись до компьютеров с выходом в интернет прочитать на сайте суда резолютивную часть постановления, т.к. продолжение заседания было назначено на утро по Иркутскому времени. Однако информация на сайте появилась только в самом конце дня уже после того, как были выложены результаты рассмотрения всех остальных дел, назначенных на этот день. Выложенная по нашему делу информация нас несколько озадачила – суд назначил еще один перерыв, взяв тайм-аут в несколько дней. На вопрос клиента о том, что бы это могло значить я сказал, что считаю это скорее хорошим знаком, чем дурным, потому что это означает по крайней мере то, что суд не считает нашу жалобу однозначно необоснованной. Если бы суд был уверен в этом, то мы бы уже получили отрицательный результат. Вероятнее всего вопрос оказался сложнее, чем казалось на первый взгляд, и суд решил всё взвесить еще раз, прежде чем огласить свое окончательное решение. Через неделю мы с нетерпением ожидали результата и он наше ожидание оправдал в полной мере: суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции в части, которой отменялась обязанность администрации подготовить и направить обществу проект договора! Через несколько дней мы смогли изучить полный текст постановления, который порадовал не меньше чем сам результат: документ оказался очень подробным, обстоятельным, отвечающим на все ключевые вопросы, поставленные в кассационной инстанции. Постановление содержит две правовые позиции, ставшие ключевыми в данном деле:
1) требования заявителя не могут быть удовлетворены судом только путем констатации факта нарушения оспариваемым ненормативным актом (действием, бездействием) положений закона, если установление такого нарушения не повлечет благоприятных последствий для заявителя. В случае признания оспариваемого ненормативного акта (действия, бездействия) не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы заявителя, суд обязан применить меру, обеспечивающую восстановление нарушенного права, по правилам пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
2) с учетом правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.02.2010 № 12926/09, № 13258/09 относительно практики применения статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, надлежащим способом устранения допущенного нарушения прав и законных интересов заявителя в данном случае будет возложение на заинтересованное лицо обязанности подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости. В этой связи вывод апелляционного суда о невозможности применения меры восстановления нарушенного права путем возложения на Администрацию обязанности по устранению допущенных ею нарушений по мотиву отсутствия у данного лица полномочий по непосредственному участию в сделках по передаче прав на объекты муниципальной собственности не соответствует пункту 3 части 5 статье 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и препятствует реализации Обществом предусмотренного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительного права на приватизацию земельного участка, на котором расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости.
Таким образом, обществу удалось доказать, что вопрос выкупа земельных участков должен разрешаться прежде всего с местной администрацией. Создание в структуре администрации каких-либо структурных подразделений не создает для заинтересованного лица обязанность обращаться именно к данному структурному подразделению, надлежащим адресатом заявления о предоставлении арендуемого земельного участка в собственность остается администрация и в случае незаконного отказа в его продаже именно администрацию суд может и должен обязать подготовить проект договора купли-продажи.
Хочется надеяться, что достигнутый результат и затраченные на его достижение время и силы станут вкладом в нормализацию деятельности органов муниципальной власти и в будущем предприниматели не столкнутся с подобным спором при реализации своего права на выкуп земли.
Удачи вам в делах!
В самом начале прошлого года практически сразу после новогодних каникул ко мне обратился давний клиент с проблемой: накануне праздников от имени их организации в местную администрацию (район в крае) было направлено заявление о предоставлении в собственность за плату земельного участка, который общество арендует уже несколько лет. Основания для обращения имелись: на участке находились объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности, что давало право выкупить участок на основе ст.36 Земельного Кодекса РФ. Однако, администрация направила ответ, в котором указала, что участок не может быть приватизирован по ряду причин (анализ данных причин будет изложен в отдельной статье, т.к. это тоже заслуживает внимания). Отказ не соответствовал как законодательству, так и фактическим обстоятельствам, в связи с чем было принято решение обратиться в суд с требованием признать данный отказ незаконным и обязать администрацию подготовить и направить обществу проект договора купли-продажи земельного участка.
Уже в рамках судебного разбирательства в возражениях на заявление общества в суд администрация помимо прочего указала, что она является ненадлежащим ответчиком и не может осуществить подготовку договора, потому что вопрос реализации земельных участков, принадлежащих району, находится в компетенции управления по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям, входящего в структуру администрации. Суд первой инстанции поддержал требования общества, поскольку администрация не представила каких-либо доказательств законности вынесения решения об отказе и в качестве меры восстановления нарушенного права указал в решении на обязанность администрации осуществить подготовку проекта договора купли-продажи и направить его в адрес общества.
Администрация ожидаемо подала апелляционную жалобу на данное решение и при пересмотре дела основной упор уже делала не на оспаривание признания самого отказа незаконным, а на то, что обязанность по подготовке проекта договора возложена на администрацию в нарушение принятых на местом уровне правовых актов, определяющих порядок распоряжения муниципальным имуществом, и входит в противоречие с уставом района. Общество настаивало на том, что решение первой инстанции является законным и обоснованным, Земельный Кодекс РФ предоставляет полномочия по реализации земельных участков органу местного самоуправления, в чью компетенцию входит данный вопрос, а управление администрации не является органом местного самоуправления, поскольку оно не указано ни в перечне органов местного самоуправления в Федеральном законе «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2003 N 131-ФЗ, ни в уставе района; управление не обладает самостоятельными полномочиями по реализации муниципального имущества и оно всего лишь реализует полномочия администрации, а предоставление администрацией управлению полномочий по фактическому совершению сделок является лишь мерой по организации внутренней деятельности администрации и не создает для заинтересованных лиц обязанность обращаться с заявлениями о выкупе земли непосредственно в управление.
Суд апелляционной инстанции по существу поддержал все выводы суда первой инстанции – администрация является надлежащим ответчиком, а её отказ действительно незаконен. Тем не менее суд апелляционной инстанции поддержал доводы администрации о том, что администрация не обладает полномочиями по фактическому участию в сделках и отменил решение первой инстанции в части, предписывающей администрации подготовить и направить обществу проект договора. Таким образом по итогу рассмотрения дела в двух инстанциях у общества на руках оказалось два судебных акта, которыми подтвержден факт нарушения его права на выкуп земельного участка, но эти судебные акты не содержали меры по его восстановлению. В такой ситуации естественным было решение подать кассационную жалобу и добиваться отмены постановления апелляционной инстанции, поскольку оно не только было вынесено вопреки нормам как минимум двух федеральных законов, но также нарушало и процессуальные нормы, поскольку подтверждая незаконность отказа в предоставлении земельного участка в собственность не предусматривало вообще никакой меры по восстановлению нарушенного права, хотя такое требование к судебному акту при таком выводе о законности или незаконности обжалуемого ненормативного акта прямо установлено АПК РФ.
Учитывая важность вопроса и те промежуточные результаты, которые уже были достигнуты, было принято решение непосредственно участвовать в судебном заседании в окружном суде, и как показали дальнейшие события, это решение было верным. Изложение позиции общества в судебном заседании в ФАС ВСО было начато с того, что на сегодняшний момент правота общества подтверждена двумя уже вступившими в силу судебными актами и спор по существу представляется рассмотренным правильно. Проблема заключается исключительно в том, что общество не может на основании этих судебных актов заставить администрацию подготовить необходимый договор. Председательствующий судья живо отреагировал на это заявление и перехватил инициативу, начав задавать вопросы по правовому обоснованию позиции общества, к удовольствию представителей общества продемонстрировав детальное знакомство с материалами дела. Однако поставленные вопросы вызвали совсем иные чувства: возникло впечатление, что суд не разделяет позицию общества. Всё, что оставалось сделать – это ответить на них настолько полно и ясно, чтобы в деле не осталось неясностей. В конце заседания суд объявил перерыв до следующего дня, председательствующий отметил, что на участии представителей в заседании не настаивает, т.к. позиция общества суду ясна. Результат рассмотрения жалобы нам было предложено узнать на сайте суда. Мы покинули Иркутск в этот же день, перебирая в памяти вопросы и комментарии суда, пытаясь по ним предугадать результат.
Поезд прибыл в Красноярск ближе к середине дня, и мы рассчитывали добравшись до компьютеров с выходом в интернет прочитать на сайте суда резолютивную часть постановления, т.к. продолжение заседания было назначено на утро по Иркутскому времени. Однако информация на сайте появилась только в самом конце дня уже после того, как были выложены результаты рассмотрения всех остальных дел, назначенных на этот день. Выложенная по нашему делу информация нас несколько озадачила – суд назначил еще один перерыв, взяв тайм-аут в несколько дней. На вопрос клиента о том, что бы это могло значить я сказал, что считаю это скорее хорошим знаком, чем дурным, потому что это означает по крайней мере то, что суд не считает нашу жалобу однозначно необоснованной. Если бы суд был уверен в этом, то мы бы уже получили отрицательный результат. Вероятнее всего вопрос оказался сложнее, чем казалось на первый взгляд, и суд решил всё взвесить еще раз, прежде чем огласить свое окончательное решение. Через неделю мы с нетерпением ожидали результата и он наше ожидание оправдал в полной мере: суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции в части, которой отменялась обязанность администрации подготовить и направить обществу проект договора! Через несколько дней мы смогли изучить полный текст постановления, который порадовал не меньше чем сам результат: документ оказался очень подробным, обстоятельным, отвечающим на все ключевые вопросы, поставленные в кассационной инстанции. Постановление содержит две правовые позиции, ставшие ключевыми в данном деле:
1) требования заявителя не могут быть удовлетворены судом только путем констатации факта нарушения оспариваемым ненормативным актом (действием, бездействием) положений закона, если установление такого нарушения не повлечет благоприятных последствий для заявителя. В случае признания оспариваемого ненормативного акта (действия, бездействия) не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы заявителя, суд обязан применить меру, обеспечивающую восстановление нарушенного права, по правилам пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
2) с учетом правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.02.2010 № 12926/09, № 13258/09 относительно практики применения статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, надлежащим способом устранения допущенного нарушения прав и законных интересов заявителя в данном случае будет возложение на заинтересованное лицо обязанности подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости. В этой связи вывод апелляционного суда о невозможности применения меры восстановления нарушенного права путем возложения на Администрацию обязанности по устранению допущенных ею нарушений по мотиву отсутствия у данного лица полномочий по непосредственному участию в сделках по передаче прав на объекты муниципальной собственности не соответствует пункту 3 части 5 статье 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и препятствует реализации Обществом предусмотренного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительного права на приватизацию земельного участка, на котором расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости.
Таким образом, обществу удалось доказать, что вопрос выкупа земельных участков должен разрешаться прежде всего с местной администрацией. Создание в структуре администрации каких-либо структурных подразделений не создает для заинтересованного лица обязанность обращаться именно к данному структурному подразделению, надлежащим адресатом заявления о предоставлении арендуемого земельного участка в собственность остается администрация и в случае незаконного отказа в его продаже именно администрацию суд может и должен обязать подготовить проект договора купли-продажи.
Хочется надеяться, что достигнутый результат и затраченные на его достижение время и силы станут вкладом в нормализацию деятельности органов муниципальной власти и в будущем предприниматели не столкнутся с подобным спором при реализации своего права на выкуп земли.
Удачи вам в делах!
Нет комментариев