Георгий Осипов → НЕДОСТАТКИ РЕФОРМЫ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА В ЧАСТИ ОРГАНИЗАЦИИ ОБОРОТА НЕДВИЖИМОСТИ
В Госдуму внесен и одобрен в первом чтении законопроект, который коренным образом меняет Гражданский кодекс. Если новеллы корпоративного права вызвали целый переполох в юридическом сообществе, то все, что касается защиты вещных прав и оборота недвижимости не вызывает никакого интереса и отклика. Это довольно странно, учитывая, что (а) оборот недвижимости это база любого рынка (достаточно вспомнить, что кризис 2008 года начался с проблем на рынке недвижимости США), (б) проект меняет устоявшиеся правила коренным образом.
Ниже представлена попытка не доктринального (догматического), а некоего рационального анализа сложившихся и предлагаемых правил поведения на рынке недвижимости. Статья написана совместно с Юрием Туктаровым и Михаилом Толстухиным.
I. Требования рациональной личности к качеству регулирования оборота недвижимости: сохранение status quo и стабильность прав (защита оборота)
1.1. Сохранение status quo
Требование субъекта оборота недвижимости о сохранении status quo означает, что законодательство и правоприменитель обеспечивают такой уровень защиты прав, который гарантирует осмотрительному и рачительному собственнику сохранность его имущества и прав.
Кроме того, никто не может лишиться недвижимости по одной лишь причине изменившегося законодательства, регулирующего недвижимость. Имеются в виду, в частности, случаи упразднения определенных правовых преимуществ, а также обратная сила действия закона.
Данное требование признано, в том числе статьей 1 Гражданского кодекса, предусматривающей, что гражданское законодательство основывается на признании недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела.
Следовательно, регуляторы стоят перед необходимостью обеспечить такое правовое регулирование оборота недвижимости, которое препятствовало бы отъему недвижимости, когда единственной причиной отъема является изменение законодательства. То есть если заинтересованные лица, находясь в прежнем регулировании, не имели правовых возможностей принудительно изменить взаимные отношения к данной вещи, а в новом регулировании вне связи с какими-либо юридическими фактами у них такие возможности появляются, то status quo нарушен законодателем.
1.2. Стабильность прав
Требование субъекта оборота недвижимости о стабильности прав означает, что законодательство, регулирующее такой оборот должно гарантировать защиту добросовестных приобретателей, полагающихся на реестр прав, либо предусматривать институциональные возможности взвешивания рисков, связанных с приобретением недвижимости.
Данное требование признано, в том числе статьей 28 Всеобщей декларации прав человека от 10 декабря 1948 года, предусматривающей, что каждый человек имеет право на социальный порядок, при котором остальные его права и свободы, изложенные в Декларации, могут быть полностью осуществлены. Так, согласно статье 17 каждый человек имеет право владеть имуществом как единолично, так и совместно с другими.
Следовательно, регуляторы стоят перед необходимостью обеспечить такое правовое регулирование оборота недвижимости, которое создавало бы полноценное осуществление права человека владеть недвижимостью. Если обладание недвижимостью находится под угрозой истребования, и отсутствуют разумные возможности предвидения такого истребования, то правовой и возникающий в результате его действия социальный порядок очевидно несовершенны.
II. Общие правила оборота недвижимости в условиях наличия реестра прав: необходимость реализации принципа внесения и принципа публичной достоверности
2.1. Принцип внесения
Под принципом внесения понимается подход к организации оборота недвижимости, при котором все права на недвижимость должны указываться в реестре прав на недвижимость, а невнесенные права не признаются возникшими. Данный принцип обеспечивает подход, при котором только внесенным правам обеспечивается полноценная защита, и только в отношении внесенных прав государство предоставляет гарантии их действительности и отвечает за достоверность данных официальных реестров. Главное следствие принципа внесения – публичное признание права, которое лицо теперь не обязано доказывать.
К примеру, один из разработчиков Гражданского уложения А.Л. Фрейтаг-Лоринговен так описывал этот принцип: «принцип внесения в абсолютной форме гласил бы, что вотчинные права без всякого исключения могут возникать, изменяться и прекращаться исключительно путем внесения в вотчинную книгу; … абсолютность принципа внесения проводит, таким образом, формализацию вотчинного права до логических пределов, и нельзя, конечно, отрицать, что, с точки зрения логики и последовательности, такая абсолютность является необходимой» (А.Л. Фрейтаг-Лоринговен. Материальное право Проекта Вотчинного Устава. Т.1. Юрьев. 1914. С. 86).
В частности, в условиях регистрационной системы, с одной стороны, нет необходимости доказывать давность владения для защиты своего права собственности, и, с другой стороны, приобрести объекты, права на которые зарегистрированы в поземельной книге, посредством приобретательной давности нельзя.
Как писали разработчики проекта дореволюционного Гражданского Уложения, «с введением вотчинной системы предстоит лишь распространить это изъятие [изъятие прав от давности] на все права, внесенные в вотчинные книги, т.е. устранить применение к записанным в вотчинной книге имениям постановлений о давности владения» (Гражданское уложение. Кн. 3. Вотчинное право: проект Высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения (с объяснениями, извлеченными из трудов Редакционной комиссии) / под ред. И.М. Тютрюмова; сост. А.Л. Саатчиан. М., Волтерс Клувер, 2008. С. 22). Причину такого подхода они видели в том, что распространение приобретательной давности невыгодно отразилось бы «на интересах покупателей и залогодержателей имений, лишая их уверенности в том, что продаваемое или закладываемое им имение действительно принадлежит лицу, за которым оно числится по вотчинной книге, а не утрачено этим лицом, в целом или в части, по давности» (там же).
Другими словами, принцип внесения исключает возникновение прав на основании фактов, игнорирующих регистрационную систему, все споры по поводу прав на недвижимость, в конечном счете, сводятся к спорам по поводу записей в реестре.
2.2. Принцип публичной достоверности
Принцип публичной достоверности означает, что третьи лица, добросовестно полагающиеся на содержание реестра прав на недвижимость, приобретают права даже тогда, когда регистрация была произведена незаконно.
Характерной иллюстрацией реализации принципа публичной достоверности является пример обсуждения проекта Гражданского уложения, когда член Комиссии И.И. Карницкий предложил дополнить проект следующим правилом: «Бесповоротностью не пользуется вещное право, хотя бы возмездно и добросовестно приобретенное, но от такого лица, которое само или один из праводателей которого были внесены в книгу путем подлога или иного преступления, если иск об уничтожении указанного права будет обеспечен внесением отметки в вотчинную книгу в течение шести месяцев со дня внесения в нее оспариваемого права» (Гражданское уложение. Указ. соч. С. 19) Данное предложение было отвергнуто. Комиссия сочла, что это бы невыгодно отразилось на интересах третьих добросовестных приобретателей.
Значительную научную ценность представляет позиция юридического факультета Московского университета, который рассуждал следующим образом: «Предлагаемое правило представляет собой нововведение, неизвестное ни одному из ипотечных законодательств, и притом едва ли удачное. Случаи преступного приобретения прав по вотчинной книге почти невозможны будут на практике, особенно если принять во внимание проектируемый вотчинным уставом состав вотчинных установлений, близость их к населению, знакомство лиц, заведующих вотчинными делами, с имениями и собственниками, и, наконец, правило, согласно которому каждая статья вносится в книгу по предварительной проверке ее правильности (начало легальности или законности) и не иначе как по особому постановлению начальника вотчинного установления и за его подписью, а равно и за подписью хранителя вотчинных книг. При таких условиях для наличия преступления необходимо участия в нем начальника вотчинного установления, хранителя вотчинных книг, сторон, совершающих сделку по имению, а кроме того нужно иметь наготове и третье лицо, которому можно было бы немедленно передать установленное путем преступления право. При столь сложной обстановке едва ли преступление может иметь место» (Гражданское уложение. Указ. соч. С. 20).
Как видим, при подготовке проекта Гражданского уложения принцип публичной достоверности записи обсуждался в двух альтернативах – как абсолютно бесповоротный и как относительно бесповоротный. Принцип публичной достоверности или бесповоротности записи означает, что любое добросовестное лицо может положиться на достоверность реестра прав, положившись же, не рискует утратить имущество по требованиям третьих лиц. При относительной бесповоротности записи устанавливается срок для внесения записи о возражении, по истечении которого запись становится полностью бесповоротной.
III. Последствия противоречия проекта Гражданского кодекса принципам организации оборота недвижимости в условиях наличия реестра прав
В настоящий момент в проекте реформы Гражданского кодекса принцип публичной достоверности не реализован в полной мере. Тем самым, законодатель порождает ситуации, когда помимо данных реестра прав на недвижимость, добросовестный приобретатель недвижимости вынужден проверять наличие и законность владения у отчуждателя. Наибольшее подрывное значение имеют следующие три исключения из двух названных принципов.
3.1. Исключение из принципа публичной достоверности – выбытие помимо воли
Как пишет В.В. Чубаров, «принцип публичной достоверности в полном объеме в российской системе государственной регистрации прав на недвижимость отражения не нашел. Как одно из последствий подобного выбора законодателя и доказательство неприменения этого принципа в полном объеме следует признать возможность отмены (поворота) по российскому праву государственной регистрации прав на недвижимость как результат отмены (непризнания) судом самого материального права» (Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., Статут, 2006. С. 316).
Пункт 1 статьи 228 Гражданского кодекса (в предлагаемой в ходе реформы редакции) предусматривает, что если вещь возмездно приобретена добросовестным приобретателем у неуправомоченного отчуждателя, то собственник вправе истребовать эту вещь от приобретателя в случае, когда она была утеряна собственником или лицом, которому вещь была передана во владение, либо похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.
Более того, согласно Проекту ГК добросовестный приобретатель не может положиться на запись даже в ситуации, когда беспрепятственно получил владение, т.к. если выяснится, что в течение предшествующих 30 лет (пункт 1 статьи 242 Проекта) был порок в титуле одного из предшественников и имущество выбыло из владения последнего законного собственника помимо его воли, такой собственник может, доказав эти факты, истребовать имущество из владения добросовестного приобретателя, уничтожив одновременно его запись в реестре о праве собственности (пункт 3 статьи 227 Проекта).
3.2. Исключение из принципа публичной достоверности – невнесенные собственники, приобретшие недвижимость по давности владения
Проект реформы признает необходимость обеспечивать status quo для тех лиц, которые еще не внесли сведения о своих правах в реестр. Причем под такими лицами проект реформы просматривает, в первую очередь, тех, кто приобрел право собственности по давности владения. Защиту таких лиц планируется обеспечить, предоставив им возможность предъявления иска о признании права собственности к лицу, зарегистрированному в реестре.
Между тем, проект не учитывает, что в результате публичная достоверность реестра подрывается аналогично первому случаю. Разница лишь в том, что в данном случае у добросовестного приобретателя недвижимость может быть истребована еще и лицами, никогда не указывавшимся в реестре прав в качестве собственника данной недвижимости.
Даже если добросовестный приобретатель вместе с записью о праве собственности беспрепятственно получил и владение, собственник, приобретший когда-то недвижимость по давности владения (или, тем паче, на основании действительной сделки с предшествующим собственником) и не внесший себя в реестр, может, доказав эти факты, истребовать имущество из владения добросовестного приобретателя, уничтожив одновременно его запись в реестре о праве собственности, заявляя в одном иске два требования: виндикационное и о признании права собственности.
Единственным препятствием к этому, согласно проекту, является приобретательная давность (30 лет), в то время как ранее такому развитию событий препятствовал трехлетний срок исковой давности.
3.3. Исключение из принципа сохранения status quo – невнесенные давностные владельцы после истечения исковой давности по виндикационному иску
Имеется следующее разъяснение высших судебных инстанций: «В пункте 4 статьи 234 ГК РФ предусмотрено специальное основание для начала течения срока приобретательной давности, которое не ограничено условиями пункта 1 указанной статьи. Если основанием для отказа в удовлетворении иска собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения является пропуск исковой давности, с момента его истечения начинает течь срок приобретательной давности в отношении спорного имущества» (пункт 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Такое имущество по прошествии срока исковой давности не может вернуться собственнику иначе как с помощью самоуправства. Проект предусматривает отмену исковой давности по виндикационным искам, однако распространение этого правила на ранее просроченные требования будет противоречить вышеназванному требованию о сохранении status quo. При этом и в реестр такое имущество никак нельзя включать (хотя в сегодняшних условиях это повсеместно делается), поскольку внесение в реестр записи о собственнике, лишенном владения и возможности его вернуть, вводит оборот в заблуждение.
IV. Вариант организации оборота недвижимости, учитывающий принципы организации оборота недвижимости в условиях наличия реестра прав
Для соблюдения принципов внесения и публичной достоверности при сохранении ранее (до вступления в силу новой редакции Кодекса) возникших прав и интересов (status quo) предлагается внести следующие коррективы в Проект:
1. Предлагается осуществлять выездную проверку регистратором наличия владения как минимум при первоначальном внесении.
2. Введение принципа публичной достоверности записи (т.е. ее бесповоротности для добросовестного приобретателя).
3. Предлагается установить срок для внесения записи о возражении, в течение которого не действует бесповоротность записи, при этом длительность этого срока не имеет принципиального значения (может быть от 6 месяцев и хоть до 10 лет), главное – определенность для участников оборота в вопросе о том, по истечении какого срока все имевшиеся притязания в отношении внесенного объекта должны быть «протестированы», чтобы по истечении такого срока не заявленные притязания были забыты навсегда.
4. Владелец недвижимости, ожидающий истечения срока приобретательной давности, может внести в реестр запись об ожидании, разумно также допустить оборот этой записи.
5. Давностный владелец наделяется правом истребовать недвижимое имущество у самовольно захватившего его собственника, пропустившего срок исковой давности до введения действие новой редакции Кодекса.
Для предотвращения негативных последствий принципа публичной достоверности для целей защиты собственника, который может быть не осведомлен о появлении незаконной записи в отношении принадлежащего ему имущества, можно предложить два пути:
• первый – установить ввод во владение (с выездом регистратора на место нахождения объекта) при регистрации перехода права собственности с предоставлением срока для внесения возражений, в течение которого добросовестное приобретение не возможно (в будущие времена, т.е. после истечения указанного выше в пункте 3 «освободительного срока», данный срок может быть достаточно коротким);
• второй – установить доскональную проверку наличия волеизъявления продавца (отказавшись от излишних дополнительных проверок других фактов) и полную ответственность регистратора и казны за снесение записи при отсутствии воли.
Естественно, в первом случае регистратор (или лицо, отвечающее за ввод во владение) отвечает лишь за фальсификацию факта ввода во владение.
Ниже представлена попытка не доктринального (догматического), а некоего рационального анализа сложившихся и предлагаемых правил поведения на рынке недвижимости. Статья написана совместно с Юрием Туктаровым и Михаилом Толстухиным.
I. Требования рациональной личности к качеству регулирования оборота недвижимости: сохранение status quo и стабильность прав (защита оборота)
1.1. Сохранение status quo
Требование субъекта оборота недвижимости о сохранении status quo означает, что законодательство и правоприменитель обеспечивают такой уровень защиты прав, который гарантирует осмотрительному и рачительному собственнику сохранность его имущества и прав.
Кроме того, никто не может лишиться недвижимости по одной лишь причине изменившегося законодательства, регулирующего недвижимость. Имеются в виду, в частности, случаи упразднения определенных правовых преимуществ, а также обратная сила действия закона.
Данное требование признано, в том числе статьей 1 Гражданского кодекса, предусматривающей, что гражданское законодательство основывается на признании недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела.
Следовательно, регуляторы стоят перед необходимостью обеспечить такое правовое регулирование оборота недвижимости, которое препятствовало бы отъему недвижимости, когда единственной причиной отъема является изменение законодательства. То есть если заинтересованные лица, находясь в прежнем регулировании, не имели правовых возможностей принудительно изменить взаимные отношения к данной вещи, а в новом регулировании вне связи с какими-либо юридическими фактами у них такие возможности появляются, то status quo нарушен законодателем.
1.2. Стабильность прав
Требование субъекта оборота недвижимости о стабильности прав означает, что законодательство, регулирующее такой оборот должно гарантировать защиту добросовестных приобретателей, полагающихся на реестр прав, либо предусматривать институциональные возможности взвешивания рисков, связанных с приобретением недвижимости.
Данное требование признано, в том числе статьей 28 Всеобщей декларации прав человека от 10 декабря 1948 года, предусматривающей, что каждый человек имеет право на социальный порядок, при котором остальные его права и свободы, изложенные в Декларации, могут быть полностью осуществлены. Так, согласно статье 17 каждый человек имеет право владеть имуществом как единолично, так и совместно с другими.
Следовательно, регуляторы стоят перед необходимостью обеспечить такое правовое регулирование оборота недвижимости, которое создавало бы полноценное осуществление права человека владеть недвижимостью. Если обладание недвижимостью находится под угрозой истребования, и отсутствуют разумные возможности предвидения такого истребования, то правовой и возникающий в результате его действия социальный порядок очевидно несовершенны.
II. Общие правила оборота недвижимости в условиях наличия реестра прав: необходимость реализации принципа внесения и принципа публичной достоверности
2.1. Принцип внесения
Под принципом внесения понимается подход к организации оборота недвижимости, при котором все права на недвижимость должны указываться в реестре прав на недвижимость, а невнесенные права не признаются возникшими. Данный принцип обеспечивает подход, при котором только внесенным правам обеспечивается полноценная защита, и только в отношении внесенных прав государство предоставляет гарантии их действительности и отвечает за достоверность данных официальных реестров. Главное следствие принципа внесения – публичное признание права, которое лицо теперь не обязано доказывать.
К примеру, один из разработчиков Гражданского уложения А.Л. Фрейтаг-Лоринговен так описывал этот принцип: «принцип внесения в абсолютной форме гласил бы, что вотчинные права без всякого исключения могут возникать, изменяться и прекращаться исключительно путем внесения в вотчинную книгу; … абсолютность принципа внесения проводит, таким образом, формализацию вотчинного права до логических пределов, и нельзя, конечно, отрицать, что, с точки зрения логики и последовательности, такая абсолютность является необходимой» (А.Л. Фрейтаг-Лоринговен. Материальное право Проекта Вотчинного Устава. Т.1. Юрьев. 1914. С. 86).
В частности, в условиях регистрационной системы, с одной стороны, нет необходимости доказывать давность владения для защиты своего права собственности, и, с другой стороны, приобрести объекты, права на которые зарегистрированы в поземельной книге, посредством приобретательной давности нельзя.
Как писали разработчики проекта дореволюционного Гражданского Уложения, «с введением вотчинной системы предстоит лишь распространить это изъятие [изъятие прав от давности] на все права, внесенные в вотчинные книги, т.е. устранить применение к записанным в вотчинной книге имениям постановлений о давности владения» (Гражданское уложение. Кн. 3. Вотчинное право: проект Высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения (с объяснениями, извлеченными из трудов Редакционной комиссии) / под ред. И.М. Тютрюмова; сост. А.Л. Саатчиан. М., Волтерс Клувер, 2008. С. 22). Причину такого подхода они видели в том, что распространение приобретательной давности невыгодно отразилось бы «на интересах покупателей и залогодержателей имений, лишая их уверенности в том, что продаваемое или закладываемое им имение действительно принадлежит лицу, за которым оно числится по вотчинной книге, а не утрачено этим лицом, в целом или в части, по давности» (там же).
Другими словами, принцип внесения исключает возникновение прав на основании фактов, игнорирующих регистрационную систему, все споры по поводу прав на недвижимость, в конечном счете, сводятся к спорам по поводу записей в реестре.
2.2. Принцип публичной достоверности
Принцип публичной достоверности означает, что третьи лица, добросовестно полагающиеся на содержание реестра прав на недвижимость, приобретают права даже тогда, когда регистрация была произведена незаконно.
Характерной иллюстрацией реализации принципа публичной достоверности является пример обсуждения проекта Гражданского уложения, когда член Комиссии И.И. Карницкий предложил дополнить проект следующим правилом: «Бесповоротностью не пользуется вещное право, хотя бы возмездно и добросовестно приобретенное, но от такого лица, которое само или один из праводателей которого были внесены в книгу путем подлога или иного преступления, если иск об уничтожении указанного права будет обеспечен внесением отметки в вотчинную книгу в течение шести месяцев со дня внесения в нее оспариваемого права» (Гражданское уложение. Указ. соч. С. 19) Данное предложение было отвергнуто. Комиссия сочла, что это бы невыгодно отразилось на интересах третьих добросовестных приобретателей.
Значительную научную ценность представляет позиция юридического факультета Московского университета, который рассуждал следующим образом: «Предлагаемое правило представляет собой нововведение, неизвестное ни одному из ипотечных законодательств, и притом едва ли удачное. Случаи преступного приобретения прав по вотчинной книге почти невозможны будут на практике, особенно если принять во внимание проектируемый вотчинным уставом состав вотчинных установлений, близость их к населению, знакомство лиц, заведующих вотчинными делами, с имениями и собственниками, и, наконец, правило, согласно которому каждая статья вносится в книгу по предварительной проверке ее правильности (начало легальности или законности) и не иначе как по особому постановлению начальника вотчинного установления и за его подписью, а равно и за подписью хранителя вотчинных книг. При таких условиях для наличия преступления необходимо участия в нем начальника вотчинного установления, хранителя вотчинных книг, сторон, совершающих сделку по имению, а кроме того нужно иметь наготове и третье лицо, которому можно было бы немедленно передать установленное путем преступления право. При столь сложной обстановке едва ли преступление может иметь место» (Гражданское уложение. Указ. соч. С. 20).
Как видим, при подготовке проекта Гражданского уложения принцип публичной достоверности записи обсуждался в двух альтернативах – как абсолютно бесповоротный и как относительно бесповоротный. Принцип публичной достоверности или бесповоротности записи означает, что любое добросовестное лицо может положиться на достоверность реестра прав, положившись же, не рискует утратить имущество по требованиям третьих лиц. При относительной бесповоротности записи устанавливается срок для внесения записи о возражении, по истечении которого запись становится полностью бесповоротной.
III. Последствия противоречия проекта Гражданского кодекса принципам организации оборота недвижимости в условиях наличия реестра прав
В настоящий момент в проекте реформы Гражданского кодекса принцип публичной достоверности не реализован в полной мере. Тем самым, законодатель порождает ситуации, когда помимо данных реестра прав на недвижимость, добросовестный приобретатель недвижимости вынужден проверять наличие и законность владения у отчуждателя. Наибольшее подрывное значение имеют следующие три исключения из двух названных принципов.
3.1. Исключение из принципа публичной достоверности – выбытие помимо воли
Как пишет В.В. Чубаров, «принцип публичной достоверности в полном объеме в российской системе государственной регистрации прав на недвижимость отражения не нашел. Как одно из последствий подобного выбора законодателя и доказательство неприменения этого принципа в полном объеме следует признать возможность отмены (поворота) по российскому праву государственной регистрации прав на недвижимость как результат отмены (непризнания) судом самого материального права» (Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., Статут, 2006. С. 316).
Пункт 1 статьи 228 Гражданского кодекса (в предлагаемой в ходе реформы редакции) предусматривает, что если вещь возмездно приобретена добросовестным приобретателем у неуправомоченного отчуждателя, то собственник вправе истребовать эту вещь от приобретателя в случае, когда она была утеряна собственником или лицом, которому вещь была передана во владение, либо похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.
Более того, согласно Проекту ГК добросовестный приобретатель не может положиться на запись даже в ситуации, когда беспрепятственно получил владение, т.к. если выяснится, что в течение предшествующих 30 лет (пункт 1 статьи 242 Проекта) был порок в титуле одного из предшественников и имущество выбыло из владения последнего законного собственника помимо его воли, такой собственник может, доказав эти факты, истребовать имущество из владения добросовестного приобретателя, уничтожив одновременно его запись в реестре о праве собственности (пункт 3 статьи 227 Проекта).
3.2. Исключение из принципа публичной достоверности – невнесенные собственники, приобретшие недвижимость по давности владения
Проект реформы признает необходимость обеспечивать status quo для тех лиц, которые еще не внесли сведения о своих правах в реестр. Причем под такими лицами проект реформы просматривает, в первую очередь, тех, кто приобрел право собственности по давности владения. Защиту таких лиц планируется обеспечить, предоставив им возможность предъявления иска о признании права собственности к лицу, зарегистрированному в реестре.
Между тем, проект не учитывает, что в результате публичная достоверность реестра подрывается аналогично первому случаю. Разница лишь в том, что в данном случае у добросовестного приобретателя недвижимость может быть истребована еще и лицами, никогда не указывавшимся в реестре прав в качестве собственника данной недвижимости.
Даже если добросовестный приобретатель вместе с записью о праве собственности беспрепятственно получил и владение, собственник, приобретший когда-то недвижимость по давности владения (или, тем паче, на основании действительной сделки с предшествующим собственником) и не внесший себя в реестр, может, доказав эти факты, истребовать имущество из владения добросовестного приобретателя, уничтожив одновременно его запись в реестре о праве собственности, заявляя в одном иске два требования: виндикационное и о признании права собственности.
Единственным препятствием к этому, согласно проекту, является приобретательная давность (30 лет), в то время как ранее такому развитию событий препятствовал трехлетний срок исковой давности.
3.3. Исключение из принципа сохранения status quo – невнесенные давностные владельцы после истечения исковой давности по виндикационному иску
Имеется следующее разъяснение высших судебных инстанций: «В пункте 4 статьи 234 ГК РФ предусмотрено специальное основание для начала течения срока приобретательной давности, которое не ограничено условиями пункта 1 указанной статьи. Если основанием для отказа в удовлетворении иска собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения является пропуск исковой давности, с момента его истечения начинает течь срок приобретательной давности в отношении спорного имущества» (пункт 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Такое имущество по прошествии срока исковой давности не может вернуться собственнику иначе как с помощью самоуправства. Проект предусматривает отмену исковой давности по виндикационным искам, однако распространение этого правила на ранее просроченные требования будет противоречить вышеназванному требованию о сохранении status quo. При этом и в реестр такое имущество никак нельзя включать (хотя в сегодняшних условиях это повсеместно делается), поскольку внесение в реестр записи о собственнике, лишенном владения и возможности его вернуть, вводит оборот в заблуждение.
IV. Вариант организации оборота недвижимости, учитывающий принципы организации оборота недвижимости в условиях наличия реестра прав
Для соблюдения принципов внесения и публичной достоверности при сохранении ранее (до вступления в силу новой редакции Кодекса) возникших прав и интересов (status quo) предлагается внести следующие коррективы в Проект:
1. Предлагается осуществлять выездную проверку регистратором наличия владения как минимум при первоначальном внесении.
2. Введение принципа публичной достоверности записи (т.е. ее бесповоротности для добросовестного приобретателя).
3. Предлагается установить срок для внесения записи о возражении, в течение которого не действует бесповоротность записи, при этом длительность этого срока не имеет принципиального значения (может быть от 6 месяцев и хоть до 10 лет), главное – определенность для участников оборота в вопросе о том, по истечении какого срока все имевшиеся притязания в отношении внесенного объекта должны быть «протестированы», чтобы по истечении такого срока не заявленные притязания были забыты навсегда.
4. Владелец недвижимости, ожидающий истечения срока приобретательной давности, может внести в реестр запись об ожидании, разумно также допустить оборот этой записи.
5. Давностный владелец наделяется правом истребовать недвижимое имущество у самовольно захватившего его собственника, пропустившего срок исковой давности до введения действие новой редакции Кодекса.
Для предотвращения негативных последствий принципа публичной достоверности для целей защиты собственника, который может быть не осведомлен о появлении незаконной записи в отношении принадлежащего ему имущества, можно предложить два пути:
• первый – установить ввод во владение (с выездом регистратора на место нахождения объекта) при регистрации перехода права собственности с предоставлением срока для внесения возражений, в течение которого добросовестное приобретение не возможно (в будущие времена, т.е. после истечения указанного выше в пункте 3 «освободительного срока», данный срок может быть достаточно коротким);
• второй – установить доскональную проверку наличия волеизъявления продавца (отказавшись от излишних дополнительных проверок других фактов) и полную ответственность регистратора и казны за снесение записи при отсутствии воли.
Естественно, в первом случае регистратор (или лицо, отвечающее за ввод во владение) отвечает лишь за фальсификацию факта ввода во владение.
Нет комментариев