Инмар Юридическая фирма → Проект ВАС РФ относительно практики применения положений ГК РФ по договору аренды
Среди проблем существующего бизнеса нельзя не отметить большое количество вопросов в рамках договоров аренды. Ведь аренда офиса или его части, в равной степени как сдача в аренду собственного помещения, для предпринимателей очень часто может привести к различным спорным ситуациям. Неспроста в настоящее время споры по аренде являются одними из самых частых в арбитражных судах.
В настоящее время ВАС РФ обсуждает проект постановления относительно практики применения положений ГК РФ по договору аренды.
По мнению Партнёра Юридической фирмы «Инмар», Кирилла Возисова, Проект направлен на уменьшения количества споров, заканчивающихся признанием договоров аренды незаключенными и (или) недействительными, в том числе, за счет доминирования принципов свободы договора (ст.421 ГК РФ) и диспозитивности в гражданском праве («все разрешено, что прямо не запрещено»).
Так, в продолжении позиции ВАС РФ о возможности купли-продажи будущего объекта недвижимости (Постановление ВАС РФ №54 от 11.07.2011г.) в Проекте указано о возможности аренды будущей вещи у её законного владельца. По мнению юриста, данный подход следует признать правильным. Ведь нередко при приобретении объекта недвижимости на стадии регистрации договора или в рамках инвестирования в его строительство на стадии сдачи объекта в эксплуатацию предприниматели хотят начать «отбивать» вложенные средства, в том числе, путем заключения договора аренды. И если предварительный договор аренды не может обеспечить тот уровень защиты интересов как со стороны Арендатора, так и Арендодателя, то договор аренды будущей вещи необходимо признать вполне современным механизмом по решению данного рода проблем.
В Проекте ВАС РФ пытается также решить проблему с увеличением арендной платы по договорам аренды, в которых эта плата является регулируемой ценой (в особенности это касается арендаторов государственного и муниципального имущества). В данной ситуации ВАС РФ исходит из общей позиции, что закон, увеличивающий арендную плату обратной силы не имеет, если только Стороны прямо не предусмотрели одностороннего изменения цены в договоре по причине изменения нормативных актов. По мнению Партнера Юридической фирмы «Инмар», в данной ситуации мало что поменяется для предпринимателей, так как юристы публичной власти должны внести соответствующие корректировки в договор аренды, более того, подавляющее количество аналогичных соглашений уже давно содержат такого рода положения. Встает вопрос о проблемах договора присоединения, ведь в данной ситуации предпринимателю навязывают такой договор, и на практике до протоколов разногласий дело не доходит. Но в Проекте по данному поводу ничего не говорится.
Последнее, о чем необходимо упомянуть в рамках рассматриваемого Постановления, это аренда части недвижимого имущества (п.9 и 14 Постановления).
Кирилл Возисов положительно отзывается о сформулированной в п. 9 Проекта позиции:
«Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды не соответствует закону».
Но при этом Партнер Юридической фирмы «Инмар» не может согласиться с последним абзацем п.14 Проекта:
«Равным образом, если арендуемая вещь не индивидуализирована в договоре аренды должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и спор об объекте договора между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать такой договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды (ссылаться на его незаключенность или недействительность)».
По мнению Кирилла Возисова:
«Во-первых, в данном пункте речь идет об исполнении долгосрочного незарегистрированного договора аренды, соответственно, представляется, что даже стилистически данный абзац не может быть включен в данный пункт.
Во-вторых, данную формулировку необходимо признать слишком широкой, что может привести к увеличению ранее существовавших проблем до формирования обратной практики Высшего арбитражного суда. Речь идет о ситуации, когда стороны четко не индивидуализируют объект аренды, что в последствие затрагивает как интересы третьих лиц при заключении иных договоров аренды, продаже объекта недвижимости и пр., так и может повлечь споры между сторонами: как в рамках арендной платы, так и по порядку пользования частью помещения.
Представляется, что стороны вправе формулировать предмет договора аренды в рамках принципа свободы договора и общего принципа диспозитивности гражданского права, но это не должно выходить за данные рамки. Поэтому формулировки, например, «часть вспомогательных помещений на таком-то этаже номера на поэтажном плане такие-то общей площадью такой-то» – нельзя признать необходимой для определения предмета аренды, в равной степени как формулировки «часть помещения в левой части крайнего крыла здания на восьмом этаже», в случае, когда стороны даже не представили графическое изображение помещений и их части и (или) передали иную часть помещений другому арендатору.
Таким образом, данный пункт должен быть либо откорректирован с учетом более точных формулировок, либо изъят из конечной версии Проставления с учетом дублирования ранее указанных положений в нем».
В настоящее время ВАС РФ обсуждает проект постановления относительно практики применения положений ГК РФ по договору аренды.
По мнению Партнёра Юридической фирмы «Инмар», Кирилла Возисова, Проект направлен на уменьшения количества споров, заканчивающихся признанием договоров аренды незаключенными и (или) недействительными, в том числе, за счет доминирования принципов свободы договора (ст.421 ГК РФ) и диспозитивности в гражданском праве («все разрешено, что прямо не запрещено»).
Так, в продолжении позиции ВАС РФ о возможности купли-продажи будущего объекта недвижимости (Постановление ВАС РФ №54 от 11.07.2011г.) в Проекте указано о возможности аренды будущей вещи у её законного владельца. По мнению юриста, данный подход следует признать правильным. Ведь нередко при приобретении объекта недвижимости на стадии регистрации договора или в рамках инвестирования в его строительство на стадии сдачи объекта в эксплуатацию предприниматели хотят начать «отбивать» вложенные средства, в том числе, путем заключения договора аренды. И если предварительный договор аренды не может обеспечить тот уровень защиты интересов как со стороны Арендатора, так и Арендодателя, то договор аренды будущей вещи необходимо признать вполне современным механизмом по решению данного рода проблем.
В Проекте ВАС РФ пытается также решить проблему с увеличением арендной платы по договорам аренды, в которых эта плата является регулируемой ценой (в особенности это касается арендаторов государственного и муниципального имущества). В данной ситуации ВАС РФ исходит из общей позиции, что закон, увеличивающий арендную плату обратной силы не имеет, если только Стороны прямо не предусмотрели одностороннего изменения цены в договоре по причине изменения нормативных актов. По мнению Партнера Юридической фирмы «Инмар», в данной ситуации мало что поменяется для предпринимателей, так как юристы публичной власти должны внести соответствующие корректировки в договор аренды, более того, подавляющее количество аналогичных соглашений уже давно содержат такого рода положения. Встает вопрос о проблемах договора присоединения, ведь в данной ситуации предпринимателю навязывают такой договор, и на практике до протоколов разногласий дело не доходит. Но в Проекте по данному поводу ничего не говорится.
Последнее, о чем необходимо упомянуть в рамках рассматриваемого Постановления, это аренда части недвижимого имущества (п.9 и 14 Постановления).
Кирилл Возисов положительно отзывается о сформулированной в п. 9 Проекта позиции:
«Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды не соответствует закону».
Но при этом Партнер Юридической фирмы «Инмар» не может согласиться с последним абзацем п.14 Проекта:
«Равным образом, если арендуемая вещь не индивидуализирована в договоре аренды должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и спор об объекте договора между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать такой договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды (ссылаться на его незаключенность или недействительность)».
По мнению Кирилла Возисова:
«Во-первых, в данном пункте речь идет об исполнении долгосрочного незарегистрированного договора аренды, соответственно, представляется, что даже стилистически данный абзац не может быть включен в данный пункт.
Во-вторых, данную формулировку необходимо признать слишком широкой, что может привести к увеличению ранее существовавших проблем до формирования обратной практики Высшего арбитражного суда. Речь идет о ситуации, когда стороны четко не индивидуализируют объект аренды, что в последствие затрагивает как интересы третьих лиц при заключении иных договоров аренды, продаже объекта недвижимости и пр., так и может повлечь споры между сторонами: как в рамках арендной платы, так и по порядку пользования частью помещения.
Представляется, что стороны вправе формулировать предмет договора аренды в рамках принципа свободы договора и общего принципа диспозитивности гражданского права, но это не должно выходить за данные рамки. Поэтому формулировки, например, «часть вспомогательных помещений на таком-то этаже номера на поэтажном плане такие-то общей площадью такой-то» – нельзя признать необходимой для определения предмета аренды, в равной степени как формулировки «часть помещения в левой части крайнего крыла здания на восьмом этаже», в случае, когда стороны даже не представили графическое изображение помещений и их части и (или) передали иную часть помещений другому арендатору.
Таким образом, данный пункт должен быть либо откорректирован с учетом более точных формулировок, либо изъят из конечной версии Проставления с учетом дублирования ранее указанных положений в нем».
Нет комментариев