Dentons →  Практика недвижимости Dentons провела серию семинаров по актуальным вопросам аренды

Москва, май 2019 года – c февраля по апрель 2019 года юристы российской практики Dentons в области недвижимости и строительства провели серию из девяти семинаров по актуальным вопросам в сфере арендных отношений. В мероприятиях приняли участие более 600 представителей крупнейших российских и международных компаний в области недвижимости и строительства, гостиничного и ресторанного бизнеса, ритейла и FMCG, финансовых институтов, профессиональных брокерских услуг и др.
Читать дальше

Сергей Цветов →  В Московском регионе вырос спрос на склады

С начала года в Московском регионе компании арендовали или купили складских помещений, почти на 300% больше, чем за I квартал 2017 года. Высокий спрос поддерживают розничные торговцы и производственные компании.

Участники рынка фиксируют рекордно низкие объемы нового предложения — новые склады в Московском регионе почти не строятся. В I квартале не было введено ни одного крупного складского здания класса «А» в Москве или Московской области (Аренда холодного склада Домодедово).

В основном сделки на складском рынке совершались с уже построенными складскими помещениями. Высокий спрос привел к вымыванию предложения на рынке — доля свободных площадей заметно снизилась (Аренда склад Варшавское шоссе).

Несмотря на рост спроса, цены на качественные складские площади в текущем году продолжили сползать вниз. По новым сделкам стоимость аренды находятся в диапазоне 4300 — 6600 руб. за кв. м в год с учетом НДС.

Среди розничных компаний крупнейшую сделку со складами в этом году провел продуктовый ритейлер — «Дикси». Крупной сделкой стала аренда компанией Rockwool (производитель тепло- и звукоизоляционных материалов) более 25 000 кв. м в логистическом парке «Ногинск» (Аренда склад Видное Каширское шоссе).
Читать дальше

Сергей Цветов →  Аренда склада в Москве и Московской области перспектива



Подмосковные девелоперы коммерческой недвижимости предпочитают строить склады, консультанты отмечают, что темпы строительства замедлились, застройщики предпочитают строить под конкретного клиента.

Самая высокая девелоперская активность в сегменте коммерческой недвижимости в Кашире, здесь будет построено более 330 тыс. кв. метров коммерческих площадей, второе место у Коломенского района.

После высоких объемов строительства во второй половине 2016 года девелоперская активность в сегменте складской недвижимости на минимальный уровень. В начале года было введено в эксплуатацию 141 тыс. кв. м новых складских площадей.

Большая часть складов строилась под конкретных клиентов. Ставки аренды (аренда склада) выросли на 6%, приблизившись к уровню прошлого года. Тем временем большое количество складских помещении в Москве свободны, причина состояние, транспортная доступность, арендная ставка и условия аренды.

Рыночная стоимость складских площадей в Москве может составлять 30 — 45 тысяч рублей за квадратный метр. В Подмосковье в первом квартале 2017 года продали и арендовали 180 тысячи квадратных метров складских площадей (склад в аренду), что на 25% меньше показателя аналогичного периода прошлого года. При этом большая часть сделок пришлось на аренду.
Читать дальше

Сергей Цветов →  Крупные сделки с коммерческой недвижимостью России в 2016 году


В 2016 году самые крупные сделки с офисной недвижимостью заключены с государственными банками и госкомпаниями.

Весной группа ВТБ стала владельцем небоскреба «Евразия», где разместились головные офисы Банка Москвы и ВТБ24.

Далее нефтяная компания «Транснефть» выкупила у Snegiri Development небоскреб Evolution Tower.

Летом мэрия Москвы закрыла сделку по покупке у Capital Group 55 тыс. кв. м в небоскребе ОКО.

Три башни расположены на территории московского международного делового центра «Москва-Сити».

По итогам 2016 года треть всех сделок с российской коммерческая недвижимость заключили государственные структуры и госкомпании, это самая большая доля сделок с участием государственных игроков за всю историю рынка.
Читать дальше

Егор Пережогин →  Как обосновать стоимость аренды

На выездной проверке районная инспекция ФНС г. Владивостока устанавливает, что ООО арендовало медицинское оборудование у взаимозависимого лица — Предпринимателя, владеющего 48% долей в Обществе. Контроллеры назначают оценочную экспертизу договоров аренды. Эксперт посчитал стоимость завышенной относительно рынка. Инспекция сочла, что имеет место налоговая выгода в виде завышения расходов. И начислила налога, пени, штрафа на 2,87 млн. руб.
Компания оспорила решение в Арбитражных судах. Де у инспекции нет полномочий на проверку методом сравнения рыночных цен сделки, не подпадающей под признаки разовой. Однако суды не согласились с истцом, указав, что тот не учел ст. 95 НК РФ. При доказывании получения налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды такой метод оправдан.
Разумное решение, не дожидаясь проверки, провести свою оценку аренды имущества, где всесторонне изучить каждый фактор, влияющих на стоимость, — считают эксперты ISCons. — Цена аренды может значительно уступать рыночной по объективным причинам. Например, оборудование устарело и требует дорогостоящего ремонта. Согласно п.9 ст. 40 НК РФ суд вправе учесть любые разумные условия сделки, имеющие значение для определения ее цены, не ограничиваясь обстоятельствами, перечисленными в самой статье.
Как правильно определить стоимость аренды перед сделкой, Вам подскажут специалисты ISCons. Свяжитесь с нами по тел.: 8-968-726-60-20 или по электронной почте: e.perezhogin@iscons.ru
Читать дальше

Егор Пережогин →  Экспертиза в ходе выездной проверки. Отвечаем на нее своей экспертизой

В суде столкнулись отчеты оценщиков, привлеченных налоговиками и бизнесом. Арбитры отдали предпочтение экспертизе компаний. Почему?
Случай 1:
ООО обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области, чтобы оспорить решение инспекции ФНС. Контроллеры доначислили 68,8 млн. руб. налога, штрафа и пени после выездной проверки. Нарушение: завышены договора аренды томографов, заключенные с взаимозависимыми ИП. В доказательство Инспекция привлекла независимого оценщика. Тот определил рыночную стоимость права пользования оборудованием в 15 раз ниже. В своём отчёте он использовал доходный подход с элементами затратного, поскольку не обнаружил предложений по аренде томографов на дату оценки. А вот оценщик, привлеченный Обществом, обнаружил и применил приоритетный метод прямого сравнения цен.
Случай 2:
В проверяемый период взаимозависимые лица: ОАО (арендодатель) и ООО (арендатор) — заключили договоры на нежилое здание площадью 3,3 тыс. кв. м. в Нижнем Новгороде. Ставка составила 174 руб. Оспаривая её, Инспекция руководствовалась экспертным заключением независимого оценщика, согласно которому стоимость аренды составляет 463 руб. за кв.м. Но эксперт не принял во внимание отсутствие у ООО правоустанавливающих документов и кадастрового паспорта на здание, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Все эти требования были учтены в отчёте об оценке Общества.
Если налоговая провела экспертизу, разумным решением будет привлечь эксперта со своей стороны. Низкая по сравнению с рынком цена аренды может быть обусловлена объективными обстоятельствами:
1. Особыми условиями долгосрочного договора
2. Техническими характеристиками
3. Отсутствием правоустанавливающих документов, кадастрового паспорта, разрешения на ввод в эксплуатацию объектов.
4. Объемом поставляемых товаров, сроками исполнения и условиями платежей
5. Химическими и физическими характеристиками
Во всех вопросах оценки и обоснования цен Вас проконсультируют эксперты
ISCons. Свяжитесь с нами по тел.:8-968-726-60-20 или по электронной почте: e.perezhogin@iscons.ru.
Читать дальше

Сергей Цветов →  Большое количество офисов в Москве но найти достойное помещение трудно

Сейчас в Москве около 15 млн кв. метров офисов, из них около 3 млн кв. метров свободны. Рекордные объемы ввода офисных площадей были зафиксированы в 2008 и 2014 годах.

Увеличения объема свободных площадей сопровождались снижением спроса на офисные помещения (офисные помещения в аренду) в связи с замедлением роста экономики. В результате возникает избыток предложения.

Это заставляет девелоперов снижать темпы строительства и менять концепцию проектов: многие собственники коммерческой недвижимости обращаются к столичным властям за пересмотром документов с целью увеличения торговой или введения жилой составляющей — реконцепция объекта.

Существенным изменением за прошедшее года стал переход расчетов за аренду из долларов в рубли. Нынешний кризис, как и кризис 2009 года, не стал исключением, арендаторы стали массово обращаться за пересмотром условий договоров, которых были номинированы в валюте.

В итоге средний срок договора снизился, ставки аренды номинировались в рублях или фиксировался курс доллара. У арендаторов появились возможности досрочного расторжения договора по истечении трех лет с момента заключения, сокращения площадей и даже пересмотра ставки аренды.
Читать дальше

Сергей Цветов →  Девелопер продает торговые центры количество свободных площадей увеличивается


В третьем квартале 2016 года количество свободных площадей в московских торговых центрах увеличилось, Это связано с выводом на рынок новых объектов и ростом предложения аренды, торговая площадь в аренду.

За девять месяцев 2016 года открылись новые торговые центры. С наступлением кризиса многие проекты торговых центров, находившиеся на ранней стадии реализации, были приостановлены, уменьшилось число планируемых объектов, аналитики прогнозируют дальнейшее сокращение ввода новой торговой недвижимости.

Австрийский девелопер Immofinanz избавляются от торговых центров в Москве. У Австрийского девелопера в России пять торговых центров, и все в гор. Москве: три ТЦ «Золотых Вавилона», ТЦ «Пятая авеню» и ТЦ «Гудзон», общая площадь объектов — 465 тыс. кв. метров.

Из-за текущего экономического кризиса и переоценки российских активов зафиксировала убыток. Руководство компании приняло решение переориентироваться на инвестиции в Германии, Австрии и Польше.

Кроме российской коммерческой недвижимости, группа собирается продать в Европе жилую недвижимость, которая уже выделена в компанию Buwog.
Читать дальше

Сергей Цветов →  Склад, склады, складская недвижимость - ставки снизились, помещения стало выгоднее арендовать, чем покупать


В начале 2016 года объем сделок на рынке складской недвижимости составило лишь 6-10% из которых часть проданы, все остальное — сдано в аренду. Для сделок купли-продажи это низкий показатель за последние пять лет.
Снижение арендных ставок и большое количество свободных помещений — аренда склад Варшавское шоссе, многие компании все чаще предпочитают аренду складов — аренда склад Каширское шоссе.
Ставки аренды упали до 3500-5000 рублей кв. метров, можно найти и 3000 рублей кв. метров, но сделок по таким ценам нет: подобные предложения обычно подразумевают короткий период аренды.
Вместе со ставками аренды снизилась и стоимость складских помещений. Покупать собственный склад невыгодно срок окупаемости составляет 10-15 лет, как и строить его на кредитные средства в связи с отсутствием доступного финансирования.
Покупка складских помещений сегодня могут позволить компаний, у которых есть собственные средства, или имеющих доступ к дешевым деньгам.
Читать дальше

Сергей Цветов →  Бизнес центр, офис, склад - новый собственник, новое строительство ...


Владельцем БЦ «President Plaza» на Кутузовском проспекте стал Сбербанк, сообщает газета «Ведомости», издание пишет «Госбанк получил комплекс в счет погашения долгов собственника объекта — компании «Международный центр девелопмент», сумма долга составляла около 350 миллионов долларов.
В 2011 году Сбербанк сообщал об открытии компании кредитной линии на 394 миллионов долларов. Владельцы БЦ «President Plaza» несколько лет пытались найти покупателей и арендаторов на объект.
В 2013 годах переговоры о покупке БЦ вела «Транснефть», компания планировала разместить в БЦ штаб-квартиру, но сторонам не удалось договориться о цене.
Сейчас БЦ «President Plaza» полностью пустая. Найти покупателей на объект такой площади крайне сложно.
Москва выставила на аукцион 67,52% акций торгово-логистического центра «Радуга» в Отрадном, говорится в сообщении столичного департамента по конкурентной политике. Торги пройдут 23 сентября 2016 года.
Деятельности логистического центра — сдача в аренду складских помещении, сдача в аренду офисных помещений и торговых помещении. В состав имущественного комплекса АО «ТЛЦ «Радуга» входят здания и сооружения, расположенные на земельном участке 44,2 тысячи квадратных метров по адресу: Сигнальный проезд, 16, строение 3.
Читать дальше