Ярослав Кошелев → Коронавирус и аренда: неизвестное новое или проверенное старое
В нынешних условиях практически все сферы бизнеса, за некоторым исключением, испытывают сложности. На данный момент определены 9 сфер деятельности, наиболее пострадавших от распространения коронавирусной инфекции. Однако, представляются не менее пострадавшими такие области, как страхование или деятельность предоставлению в аренду недвижимости. Необходимость стабилизации арендных отношений федеральным властям показалась настолько срочной, что были предприняты попытки какого-то экстренного регулирования в ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – «ст. 19»). Попробуем разобраться, что будет происходить в арендных отношениях.
Немного о ст.19 в целом. Имеются некоторые основания полагать, что ст.19 противоречит Конституции и/или Гражданскому кодексу РФ (далее – «ГК РФ») и не должна применяться в принципе, в том числе, по следующим основаниям:
I. Ст. 71 Конституции РФ относит гражданское законодательство к ведению Российской Федерации. Ст. 3 ГК РФ говорит о том же и конкретизирует, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. При этом из ст. 3 ГК РФ следует, что нормативные акты органов власти субъектов РФ не относятся к гражданскому законодательству, а поэтому не могут являться основанием для изменения каких-либо договорных обязательств, фактически, неограниченного круга лиц (пусть даже и на отдельно взятой территории). В данном случае ст.19 придает решению субъекта РФ силу нормативного акта в смысле, отличном от того, который установлен пп.2 п.1 ст.8 ГК РФ. Это важно, в том числе, для обеспечения гарантированного Конституцией РФ единства экономического пространства России (ст. 8 Конституции РФ).
II. Пункт 2.1 ГК РФ, введенный Федеральным законом от 28.12.2016 г.№ 497-ФЗ, императивно говорит о том, что что внесение изменений в ГК РФ, а также приостановление действия или признание утратившими силу положений ГК РФ осуществляется отдельными законами. Положения, предусматривающие внесение изменений в ГК РФ, приостановление действия или признание утратившими силу положений ГК РФ, не могут быть включены в тексты законов, изменяющих (приостанавливающих действие или признающих утратившими силу) другие законодательные акты Российской Федерации или содержащих самостоятельный предмет правового регулирования.
Иными словами, гражданское законодательство должно «рождаться» в качестве такового уже к первому чтению и не может включаться в иные пакетные законы, регулирующие разные сферы.
Фактически, ст.19 временно приостанавливает действие ст.ст. 614 и 654 ГК РФ, как минимум в той части, которая гласит, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), при этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются исключительно договором аренды и не может по смыслу ГК РФ устанавливаться законом или подзаконным актом, в их системной взаимосвязи со ст.ст. 1 ГК РФ и 421 ГК РФ, предусматривающими, что граждане и юридические лица равноправны и свободны в заключении договора. Кроме того, анализируемой статьей приостанавливается либо изменяется, по нашему мнению действие иных положений ГК РФ.
С политической точки зрения, введение подобных норм также нецелесообразно – это может привести к нарушению принципов единства России.
Важно подчеркнуть, что существующих конструкций ГК РФ достаточно для урегулирования всех возникающих вопросов между арендатором и арендодателем, в частности, ст.ст. 10, 328, 401, 406.1, 416, 417, 451 ГК РФ.
В данном аспекте представляется политически правильным распространить действие ст.19 исключительно на ситуации введения субъектами РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации только после 01.04.2020 г. (о чем будет подробнее рассказано далее). Соответственно, если какой-либо субъект РФ до 31.03.2020 г. (включительно) ввел режим повышенной готовности, то ст.19 должна в данном субъекте РФ применяться только при ведении режима чрезвычайной ситуации.
Предположим, что законодательные и судебные органы все же пойдут по пути построения «фикций» и попробуем разобрать саму ст.19 с точки зрения ее содержания.
Ст. 19 состоит из трех частей.
Часть первая ст.19:
1. Данная норма говорит о договорах аренды только недвижимого имущества.
— Не вполне понятно, что будет происходить с договорами, которые предусматривают предоставление в аренду одновременно недвижимого и движимого имущества.
— Договоры аренды в отношении имущества, которое к недвижимым вещам не относится, не подпадают под регулирование ст.19, например, договоры аренды навесов, части стен или кровли зданий, асфальто-бетонных покрытий, некоторых объектов незавершенного строительства.
— Отдельного внимания в данном случае заслуживают договоры аренды т.н. «островков» или торговых мест, например, в торговых центрах или офисных зданиях; или например, аренда павильонов, как уличных, так и внутри зданий (например, в Ростове-на-Дону по принципу аренды «торговых точек» работает ТЦ «Меркурий») – арендаторы таких объектов, судя по всему, по общему правилу не подпадают под регулирование данного закона. По данному вопросу желательны разъяснения ВС РФ, поскольку мотивом принятия ст.19 была помощь субъектам МСП, а они в значительной части арендуют именно такие объекты.
2. В ст.19 имеется указание, что она действует только для тех договоров аренды, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
С учетом того, что в статье имеется формулировка «(в редакции настоящего Федерального закона)», то очевидно, что до вступления в силу данного закона органом государственной власти субъекта Российской Федерации ничего в редакции данного закона быть принято не может. Ст. 21 анализируемого закона гласит, что он вступает в силу со дня официального опубликования, т.е. с 01.04.2020 г. Таким образом, соответствующее решение органа государственной власти субъекта Российской Федерации должно быть принято после 01.04.2020 г.
Какое-либо иное толкование данных законоположений судами будет вопиющим нарушением основ гражданского законодательства, в частности, норм о действии гражданского законодательства во времени: Акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Анализируемым законом ничего подобного прямо не предусмотрено.
На территории Ростовской области, например, органом государственной власти субъекта Российской Федерации никаких решений о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (в смысле, который такому решению придается анализируемым законом) пока не принималось, Распоряжение Губернатора Ростовской области от 16.03.2020 г. № 43 не может являться таким решением в силу вышесказанного.
3. Ст.19 в анализируемой части оперирует понятиями «арендатор» и «арендодатель». Терминология законодателя в данном случае понятна, а логика – нет. Предположим ситуации: арендатор, например, государственный орган или крупная федеральная или международная компания (у которой в связи с падением курса рубля де-факто могла снизиться арендная плата в рублевом эквиваленте), а арендодатель – субъект МСП. Зачем в данном случае экономически более слабому арендодателю предоставлять какие-то отсрочки арендатору, не вполне понятно.
Также не решена, в частности, ситуация, когда в аренду сдаются складские мощности – фактически, использование арендуемого имущества по целевому назначению в период мер по борьбе с COVID19 не прекращалось.
4. Предположим, что государственные органы все-таки пойдут по пути «ортодоксальных фикций» и будут утверждать, что право потребовать отсрочку у арендатора появилось с момента, когда тот или иной субъект принял какие-то решения до 01.04.2020 г., тогда не вполне понятно, что будет с дополнительными соглашениями, которые заключены до опубликования Постановления Правительства, которое призвано установить требования к условиям и срокам такой отсрочки. В статье написано «арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году». Допустим 02.04.2020 г. стороны договорились, что арендная плата за 2020 год, вносимая ежемесячно, оплачивается не 5-го числа каждого месяца, а 30-го числа. Арендодатель выполнил обязанность, установленную законом? Думается, что да. Если в Постановлении Правительства РФ впоследствии будут отражены иные требования к условиям и срокам такой отсрочки, вправе ли арендатор повторно требовать заключения дополнительного соглашения, скорее всего – нет.
Хотя здесь возможно и иное толкование: статья говорит, что отсрочка предоставляется только при обращении арендатора, соответственно, суды, установив, что факта обращения не было, могут обязывать арендодателей повторно заключать дополнительные соглашения, хотя такое толкование кажется нам незаконным и нецелесообразным.
Часть вторая ст.19:
В данном случае, фактически изменения вносятся в п.3 ст. 614 ГК РФ, который предусматривает, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Скорее всего, законодатель попытался таким образом предусмотреть следующие ситуации:
— если договор аренды не предусматривает изменения размера арендной платы вообще;
— если в 2020 г. размер арендной платы уже изменялся.
Не исключено, однако что ч.2 ст.19 относится больше к арендодателям – субъектам государственной или муниципальной власти.
Фактически, в данном случае мы либо видим излишний патернализм со стороны государства, ведь если стороны готовы к взаимным уступкам, то никто им не мешает в порядке п.3 ст. 614 ГК РФ предусмотреть соглашением иное на 2020 год и один или несколько раз изменить арендную плату (это прямо следует из п.21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Либо, возможно, смысл данной нормы ч.2 ст.19 слегка тоньше и предполагает следующую интерпретацию высшими судебными инстанциями: по тем договорам, которые предусматривают право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст.310 ГК РФ), «предоставление арендатору скидки сегодня, как по соглашению, так и в одностороннем порядке, не будет препятствием к увеличению арендной платы впоследствии в течение 2020 г.». Если будет дано такое толкование со стороны ВС РФ, то целесообразность принятия данной нормы имеется.
Часть третья ст.19:
Различными юристами сделаны следующие предположения:
— Ч.3 ст.19 не имеет корреспондирующей обязанности арендодателя по уменьшению арендной платы, поэтому носит «декларативный характер». Безусловно, это не так. Даже существующая, хоть и незначительная, судебная практика по п.4 ст. 614 ГК РФ свидетельствует о возможности снижения судом арендной платы по иску арендатора (п.4 ст. 614 ГК РФ: «Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились».).
— Ч.3 ст.19 предусматривает снижение арендной платы до нуля, в отличие от имеющегося п.4 ст. 614 ГК РФ. Тоже весьма голословное утверждение.
— Кто-то, вообще не имея никаких к тому поводов и, скорее всего, в рекламных целях, трактует формулировку «за период 2020 года» как возможность снижения арендной платы за весь 2020 год.
Домыслов в данном случае со стороны юристов может быть много, однако единственно верным представляется следующее суждение – ч.3 ст.19 нужна для двух ситуаций:
— имеющийся п.4 ст. 614 ГК РФ по своей природе является диспозитивным, т.е. в предпринимательских договорах аренды риск невозможности использования арендуемого имущества по причинам, в том числе, не зависящим от арендатора, может быть перенесен на арендатора, в то время как ч.3 ст.19 просто конкретизирует, что независимо от имеющихся договорных конструкций риск снижения арендной платы в данной ситуации будет смещен на арендодателя.
— невозможность пользования арендуемым имуществом в связи с COVID19 не является поводом к применению пп.4 ст. 620 ГК РФ, который гласит, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Заслуживающей внимания является также законодательная техника ч.3 ст.19 («вправе потребовать уменьшения арендной платы») по сравнению с п.4 ст.614 ГК РФ («вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы»). Полагаем, что в существующем сегодня регулировании (п.4 ст.614 ГК РФ) суд должен выяснять, насколько арендодатель способствовал наступлению обстоятельств, ухудшивших условия пользования или состояние арендуемого имущества, или насколько предпринимал меры по их устранению, и в зависимости от этого снижать (вплоть до нуля) размер арендных платежей. Ч.3 ст.19, напротив, предусматривает скорее незначительное уменьшение арендной платы, поскольку частично (а порой и значительно) пользование арендуемой недвижимостью все же происходило, например, хранение документов или серверов в офисах или оборудования в магазинах и т.п.
Кроме того, ведь введенные многими регионами режимы повышенной готовности предполагают только лишь невозможность работы некоторых категорий арендаторов. В Ростовской области это, например, те, кто проводил досуговые, развлекательные, зрелищные, культурные, физкультурные, спортивные, выставочные, просветительские, рекламные и иные мероприятия с присутствием граждан; все типы предприятий общественного питания; салоны красоты и т.д.
Решение иных категорий арендаторов перейти на режим удаленной работы не является и не может являться ситуацией, связанной с невозможностью использования арендуемого имущества, равно как Указ Президента РФ № 206 от 25.03.2020 г. «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» сам по себе не имеет никакого отношения к невозможностью пользования арендованным имуществом в указанный период.
Немного о ст.19 в целом. Имеются некоторые основания полагать, что ст.19 противоречит Конституции и/или Гражданскому кодексу РФ (далее – «ГК РФ») и не должна применяться в принципе, в том числе, по следующим основаниям:
I. Ст. 71 Конституции РФ относит гражданское законодательство к ведению Российской Федерации. Ст. 3 ГК РФ говорит о том же и конкретизирует, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. При этом из ст. 3 ГК РФ следует, что нормативные акты органов власти субъектов РФ не относятся к гражданскому законодательству, а поэтому не могут являться основанием для изменения каких-либо договорных обязательств, фактически, неограниченного круга лиц (пусть даже и на отдельно взятой территории). В данном случае ст.19 придает решению субъекта РФ силу нормативного акта в смысле, отличном от того, который установлен пп.2 п.1 ст.8 ГК РФ. Это важно, в том числе, для обеспечения гарантированного Конституцией РФ единства экономического пространства России (ст. 8 Конституции РФ).
II. Пункт 2.1 ГК РФ, введенный Федеральным законом от 28.12.2016 г.№ 497-ФЗ, императивно говорит о том, что что внесение изменений в ГК РФ, а также приостановление действия или признание утратившими силу положений ГК РФ осуществляется отдельными законами. Положения, предусматривающие внесение изменений в ГК РФ, приостановление действия или признание утратившими силу положений ГК РФ, не могут быть включены в тексты законов, изменяющих (приостанавливающих действие или признающих утратившими силу) другие законодательные акты Российской Федерации или содержащих самостоятельный предмет правового регулирования.
Иными словами, гражданское законодательство должно «рождаться» в качестве такового уже к первому чтению и не может включаться в иные пакетные законы, регулирующие разные сферы.
Фактически, ст.19 временно приостанавливает действие ст.ст. 614 и 654 ГК РФ, как минимум в той части, которая гласит, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), при этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются исключительно договором аренды и не может по смыслу ГК РФ устанавливаться законом или подзаконным актом, в их системной взаимосвязи со ст.ст. 1 ГК РФ и 421 ГК РФ, предусматривающими, что граждане и юридические лица равноправны и свободны в заключении договора. Кроме того, анализируемой статьей приостанавливается либо изменяется, по нашему мнению действие иных положений ГК РФ.
С политической точки зрения, введение подобных норм также нецелесообразно – это может привести к нарушению принципов единства России.
Важно подчеркнуть, что существующих конструкций ГК РФ достаточно для урегулирования всех возникающих вопросов между арендатором и арендодателем, в частности, ст.ст. 10, 328, 401, 406.1, 416, 417, 451 ГК РФ.
В данном аспекте представляется политически правильным распространить действие ст.19 исключительно на ситуации введения субъектами РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации только после 01.04.2020 г. (о чем будет подробнее рассказано далее). Соответственно, если какой-либо субъект РФ до 31.03.2020 г. (включительно) ввел режим повышенной готовности, то ст.19 должна в данном субъекте РФ применяться только при ведении режима чрезвычайной ситуации.
Предположим, что законодательные и судебные органы все же пойдут по пути построения «фикций» и попробуем разобрать саму ст.19 с точки зрения ее содержания.
Ст. 19 состоит из трех частей.
Часть первая ст.19:
1. Данная норма говорит о договорах аренды только недвижимого имущества.
— Не вполне понятно, что будет происходить с договорами, которые предусматривают предоставление в аренду одновременно недвижимого и движимого имущества.
— Договоры аренды в отношении имущества, которое к недвижимым вещам не относится, не подпадают под регулирование ст.19, например, договоры аренды навесов, части стен или кровли зданий, асфальто-бетонных покрытий, некоторых объектов незавершенного строительства.
— Отдельного внимания в данном случае заслуживают договоры аренды т.н. «островков» или торговых мест, например, в торговых центрах или офисных зданиях; или например, аренда павильонов, как уличных, так и внутри зданий (например, в Ростове-на-Дону по принципу аренды «торговых точек» работает ТЦ «Меркурий») – арендаторы таких объектов, судя по всему, по общему правилу не подпадают под регулирование данного закона. По данному вопросу желательны разъяснения ВС РФ, поскольку мотивом принятия ст.19 была помощь субъектам МСП, а они в значительной части арендуют именно такие объекты.
2. В ст.19 имеется указание, что она действует только для тех договоров аренды, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
С учетом того, что в статье имеется формулировка «(в редакции настоящего Федерального закона)», то очевидно, что до вступления в силу данного закона органом государственной власти субъекта Российской Федерации ничего в редакции данного закона быть принято не может. Ст. 21 анализируемого закона гласит, что он вступает в силу со дня официального опубликования, т.е. с 01.04.2020 г. Таким образом, соответствующее решение органа государственной власти субъекта Российской Федерации должно быть принято после 01.04.2020 г.
Какое-либо иное толкование данных законоположений судами будет вопиющим нарушением основ гражданского законодательства, в частности, норм о действии гражданского законодательства во времени: Акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Анализируемым законом ничего подобного прямо не предусмотрено.
На территории Ростовской области, например, органом государственной власти субъекта Российской Федерации никаких решений о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (в смысле, который такому решению придается анализируемым законом) пока не принималось, Распоряжение Губернатора Ростовской области от 16.03.2020 г. № 43 не может являться таким решением в силу вышесказанного.
3. Ст.19 в анализируемой части оперирует понятиями «арендатор» и «арендодатель». Терминология законодателя в данном случае понятна, а логика – нет. Предположим ситуации: арендатор, например, государственный орган или крупная федеральная или международная компания (у которой в связи с падением курса рубля де-факто могла снизиться арендная плата в рублевом эквиваленте), а арендодатель – субъект МСП. Зачем в данном случае экономически более слабому арендодателю предоставлять какие-то отсрочки арендатору, не вполне понятно.
Также не решена, в частности, ситуация, когда в аренду сдаются складские мощности – фактически, использование арендуемого имущества по целевому назначению в период мер по борьбе с COVID19 не прекращалось.
4. Предположим, что государственные органы все-таки пойдут по пути «ортодоксальных фикций» и будут утверждать, что право потребовать отсрочку у арендатора появилось с момента, когда тот или иной субъект принял какие-то решения до 01.04.2020 г., тогда не вполне понятно, что будет с дополнительными соглашениями, которые заключены до опубликования Постановления Правительства, которое призвано установить требования к условиям и срокам такой отсрочки. В статье написано «арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году». Допустим 02.04.2020 г. стороны договорились, что арендная плата за 2020 год, вносимая ежемесячно, оплачивается не 5-го числа каждого месяца, а 30-го числа. Арендодатель выполнил обязанность, установленную законом? Думается, что да. Если в Постановлении Правительства РФ впоследствии будут отражены иные требования к условиям и срокам такой отсрочки, вправе ли арендатор повторно требовать заключения дополнительного соглашения, скорее всего – нет.
Хотя здесь возможно и иное толкование: статья говорит, что отсрочка предоставляется только при обращении арендатора, соответственно, суды, установив, что факта обращения не было, могут обязывать арендодателей повторно заключать дополнительные соглашения, хотя такое толкование кажется нам незаконным и нецелесообразным.
Часть вторая ст.19:
В данном случае, фактически изменения вносятся в п.3 ст. 614 ГК РФ, который предусматривает, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Скорее всего, законодатель попытался таким образом предусмотреть следующие ситуации:
— если договор аренды не предусматривает изменения размера арендной платы вообще;
— если в 2020 г. размер арендной платы уже изменялся.
Не исключено, однако что ч.2 ст.19 относится больше к арендодателям – субъектам государственной или муниципальной власти.
Фактически, в данном случае мы либо видим излишний патернализм со стороны государства, ведь если стороны готовы к взаимным уступкам, то никто им не мешает в порядке п.3 ст. 614 ГК РФ предусмотреть соглашением иное на 2020 год и один или несколько раз изменить арендную плату (это прямо следует из п.21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Либо, возможно, смысл данной нормы ч.2 ст.19 слегка тоньше и предполагает следующую интерпретацию высшими судебными инстанциями: по тем договорам, которые предусматривают право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст.310 ГК РФ), «предоставление арендатору скидки сегодня, как по соглашению, так и в одностороннем порядке, не будет препятствием к увеличению арендной платы впоследствии в течение 2020 г.». Если будет дано такое толкование со стороны ВС РФ, то целесообразность принятия данной нормы имеется.
Часть третья ст.19:
Различными юристами сделаны следующие предположения:
— Ч.3 ст.19 не имеет корреспондирующей обязанности арендодателя по уменьшению арендной платы, поэтому носит «декларативный характер». Безусловно, это не так. Даже существующая, хоть и незначительная, судебная практика по п.4 ст. 614 ГК РФ свидетельствует о возможности снижения судом арендной платы по иску арендатора (п.4 ст. 614 ГК РФ: «Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились».).
— Ч.3 ст.19 предусматривает снижение арендной платы до нуля, в отличие от имеющегося п.4 ст. 614 ГК РФ. Тоже весьма голословное утверждение.
— Кто-то, вообще не имея никаких к тому поводов и, скорее всего, в рекламных целях, трактует формулировку «за период 2020 года» как возможность снижения арендной платы за весь 2020 год.
Домыслов в данном случае со стороны юристов может быть много, однако единственно верным представляется следующее суждение – ч.3 ст.19 нужна для двух ситуаций:
— имеющийся п.4 ст. 614 ГК РФ по своей природе является диспозитивным, т.е. в предпринимательских договорах аренды риск невозможности использования арендуемого имущества по причинам, в том числе, не зависящим от арендатора, может быть перенесен на арендатора, в то время как ч.3 ст.19 просто конкретизирует, что независимо от имеющихся договорных конструкций риск снижения арендной платы в данной ситуации будет смещен на арендодателя.
— невозможность пользования арендуемым имуществом в связи с COVID19 не является поводом к применению пп.4 ст. 620 ГК РФ, который гласит, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Заслуживающей внимания является также законодательная техника ч.3 ст.19 («вправе потребовать уменьшения арендной платы») по сравнению с п.4 ст.614 ГК РФ («вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы»). Полагаем, что в существующем сегодня регулировании (п.4 ст.614 ГК РФ) суд должен выяснять, насколько арендодатель способствовал наступлению обстоятельств, ухудшивших условия пользования или состояние арендуемого имущества, или насколько предпринимал меры по их устранению, и в зависимости от этого снижать (вплоть до нуля) размер арендных платежей. Ч.3 ст.19, напротив, предусматривает скорее незначительное уменьшение арендной платы, поскольку частично (а порой и значительно) пользование арендуемой недвижимостью все же происходило, например, хранение документов или серверов в офисах или оборудования в магазинах и т.п.
Кроме того, ведь введенные многими регионами режимы повышенной готовности предполагают только лишь невозможность работы некоторых категорий арендаторов. В Ростовской области это, например, те, кто проводил досуговые, развлекательные, зрелищные, культурные, физкультурные, спортивные, выставочные, просветительские, рекламные и иные мероприятия с присутствием граждан; все типы предприятий общественного питания; салоны красоты и т.д.
Решение иных категорий арендаторов перейти на режим удаленной работы не является и не может являться ситуацией, связанной с невозможностью использования арендуемого имущества, равно как Указ Президента РФ № 206 от 25.03.2020 г. «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» сам по себе не имеет никакого отношения к невозможностью пользования арендованным имуществом в указанный период.
Нет комментариев