Vitaliy Haupt → Владение недвижимостью в Германии. Часть 21. Страх перед неизвестностью или "русские идут".
Одним из наиболее распространённых заблуждений у зарубежных инвесторов, желающих вложить свой капитал в недвижимость или просто у граждан, решивших приобрести объект в Германии, является мысль: «были бы деньги и объект подходящий, а оформить покупку — дело техники».
Забывают при этом такие граждане о том, что они являются «иностранцем», при том из стран, невходящих в ЕС, что может стать не только препятствием для сделки, но и предметом судебных разбирательств и отмене сделки.
Причин тому может быть множество. Некоторые из таких причин могут исходить из норм, регулирующих права иностранцев, некоторые из норм о контроле капитала, а некоторые — как ни странно — из норм, регулирующих права владения и управления объектом (WEG).
Но иногда сочетание таких норм становится причиной срыва сделки с последующими исками.
Казалось бы, инвестору и зарубежному покупателю должны быть рады в любой стране, тем более, если речь идёт о сделке, на которой зарабатывает и государство, привлекая из зарубежа нового налогоплательщика; и нотариусы, рассчитывающие свои гонорары, включая НДС, из суммы сделки; и продавец, наконец нашедший покупателя с деньгами, а не кредитными договорами.
Но не так всё просто и примером тому может служить одно из судебных решений в следующем деле.
Два гражданина России, жители Москвы, решили приобрести квартиру. Разумеется,
о большенстве формальностей пришлось позаботиться продавцу, члену общества владельцев квартир в доме и согласно положений (WEG). Но никто даже и предположить не мог, что продавец и покупатель слишком рано обрадовались сделке и вот почему.
Согласно т.н. плану распределения собственности в объекте (Teilungserkl?rung), при продаже квартиры требовалось согласие членов общества и управленца согласно § 12 WEG. И в принципе такое согласие в большенстве случаев действительно «дело техники» и «чистая формальность».
Но в данном случае в согласии было отказано, что заставило продавца обратиться в суд с иском, опротестовывающим решение и с требованием его отмены.
Суд рассмотрел обоснование отказа на предмет правомерности и обоснованности. Отказ был обоснован тем, что оба покупателя, будучи зарубежными гражданами страны, невходящей в ЕС, находились на территории Германии с «визой», т.е. документом разрешающим пребывание, только на протяжении 90 дней в году.
Ссылаясь на это обстоятельство, сообщество владельцев и управленец обосновали свой отказ гипотетической ситуацией при которой новый владелец мог невыполнить обязательства по текущим оплатам или другие текущие финансовые обязательства по объекту. Такие очень типичные для многих владельцев задолженности по платам, влекут за собой правовые действия со стороны управляющего объектом и сообщества. Решаются они как в предсудебной переписке, так и в судебных инстанциях.
При такой ситуации реализация обычных требований управления или сообщества через суд против граждан России сочли чрезмерно затруднительным и почти невозможным мероприятием, поскольку между двумя странами отсутствует договор о содействии в реализации судебных требований.
Суд счёл такое обоснование достаточным, указывая и на то, что реализация требований против иностранных граждан, нахождение которых в Германии ограничено 90 днями в году и которые неимеют иного адреса нахождения в ЕС, изрядно затрудняется.
При таких обстоятельствах, по мнению суда г. Веддинг от 27.08.12 (ном акт. 21b C 75/12), сообщество вправе отказать своему члену в продаже его «собственности» покупателям из запределов «зоны».
Что ж, всем инвесторам и покупателям и не только из тран СНГ, рекомендуется
— досконально изучать документы найденного для покупки объекта недвижимости в Германии,
— привлекать для этого профессионала права и учитывать особенности норм WEG и конкретных обстоятельсв, несвязанных с самим объектом,
а так же
— глубоко задуматься о понятии «собственность» относительно влияния на него различных факторов, иногда несовместимых с понятием «зарубежная» и о понятии «инвестиция», иногда несовместимого с понятием «надёжная», представив себя на месте продавца в случае, описаннном выше.
____________________________________________________________________________
Vitaliy Haupt, Hannover, + 049-511-1613948 V.Haupt & Partner — о немецком праве на русском.
Забывают при этом такие граждане о том, что они являются «иностранцем», при том из стран, невходящих в ЕС, что может стать не только препятствием для сделки, но и предметом судебных разбирательств и отмене сделки.
Причин тому может быть множество. Некоторые из таких причин могут исходить из норм, регулирующих права иностранцев, некоторые из норм о контроле капитала, а некоторые — как ни странно — из норм, регулирующих права владения и управления объектом (WEG).
Но иногда сочетание таких норм становится причиной срыва сделки с последующими исками.
Казалось бы, инвестору и зарубежному покупателю должны быть рады в любой стране, тем более, если речь идёт о сделке, на которой зарабатывает и государство, привлекая из зарубежа нового налогоплательщика; и нотариусы, рассчитывающие свои гонорары, включая НДС, из суммы сделки; и продавец, наконец нашедший покупателя с деньгами, а не кредитными договорами.
Но не так всё просто и примером тому может служить одно из судебных решений в следующем деле.
Два гражданина России, жители Москвы, решили приобрести квартиру. Разумеется,
о большенстве формальностей пришлось позаботиться продавцу, члену общества владельцев квартир в доме и согласно положений (WEG). Но никто даже и предположить не мог, что продавец и покупатель слишком рано обрадовались сделке и вот почему.
Согласно т.н. плану распределения собственности в объекте (Teilungserkl?rung), при продаже квартиры требовалось согласие членов общества и управленца согласно § 12 WEG. И в принципе такое согласие в большенстве случаев действительно «дело техники» и «чистая формальность».
Но в данном случае в согласии было отказано, что заставило продавца обратиться в суд с иском, опротестовывающим решение и с требованием его отмены.
Суд рассмотрел обоснование отказа на предмет правомерности и обоснованности. Отказ был обоснован тем, что оба покупателя, будучи зарубежными гражданами страны, невходящей в ЕС, находились на территории Германии с «визой», т.е. документом разрешающим пребывание, только на протяжении 90 дней в году.
Ссылаясь на это обстоятельство, сообщество владельцев и управленец обосновали свой отказ гипотетической ситуацией при которой новый владелец мог невыполнить обязательства по текущим оплатам или другие текущие финансовые обязательства по объекту. Такие очень типичные для многих владельцев задолженности по платам, влекут за собой правовые действия со стороны управляющего объектом и сообщества. Решаются они как в предсудебной переписке, так и в судебных инстанциях.
При такой ситуации реализация обычных требований управления или сообщества через суд против граждан России сочли чрезмерно затруднительным и почти невозможным мероприятием, поскольку между двумя странами отсутствует договор о содействии в реализации судебных требований.
Суд счёл такое обоснование достаточным, указывая и на то, что реализация требований против иностранных граждан, нахождение которых в Германии ограничено 90 днями в году и которые неимеют иного адреса нахождения в ЕС, изрядно затрудняется.
При таких обстоятельствах, по мнению суда г. Веддинг от 27.08.12 (ном акт. 21b C 75/12), сообщество вправе отказать своему члену в продаже его «собственности» покупателям из запределов «зоны».
Что ж, всем инвесторам и покупателям и не только из тран СНГ, рекомендуется
— досконально изучать документы найденного для покупки объекта недвижимости в Германии,
— привлекать для этого профессионала права и учитывать особенности норм WEG и конкретных обстоятельсв, несвязанных с самим объектом,
а так же
— глубоко задуматься о понятии «собственность» относительно влияния на него различных факторов, иногда несовместимых с понятием «зарубежная» и о понятии «инвестиция», иногда несовместимого с понятием «надёжная», представив себя на месте продавца в случае, описаннном выше.
____________________________________________________________________________
Vitaliy Haupt, Hannover, + 049-511-1613948 V.Haupt & Partner — о немецком праве на русском.
Нет комментариев