Дмитрий Булгаков → О вопросах идентификации объектов недвижимости в арбитражном процессе

Арбитражное судопроизводство

Обращаться с исками о признании права собственности в арбитражный суд, приходится и тогда, когда лица, не могут во внесудебном порядке зарегистрировать за собой право собственности на купленную недвижимость.

Это происходит из-за отсутствия в договоре купли – продажи и обязательных приложениях к нему данных, подтверждающих факт исполнения обязательств по договору и содержащих техническое описание недвижимости, четких характеристик, позволяющих идентифицировать такие объекты в соответствии с требованиями, Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Арбитражному суду, рассматривающему дела по искам о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, в связи с их приобретением на основании сделки купли-продажи, необходимо правильно решить вопрос о соответствии договора купли-продажи недвижимости требованиям статьи 554 ГК РФ о необходимости указания в таком договоре данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, позволяющих определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, то есть у суда возникает необходимость прийти к правильному выводу о согласованности или несогласованности предмета такого договора.

Правовая позиция по данному вопросу, изложенная в обзоре судебной практики Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда «Проблемные вопросы, возникающие при рассмотрении дел о признании права собственности (обзор судебной практики Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда)», состоит в том, что индивидуальными признаками, по которым можно идентифицировать объект недвижимости, в частности, являются его площадь, объем, материал, из которого он изготовлен, этажность, давность постройки, привязка его к земельному участку и иные признаки.

Различные позиции судебных инстанций по обозначенному вопросу можно наглядно увидеть на примере рассмотрении спора по делу №А08-4686/07-19. kad.arbitr.ru/?id=4DC688D0-8293-40F3-844A-945A87AE22FE

Учитывая различный подход судебных инстанций к решению подобных споров, возникает вопрос, какие дополнительные доказательства может представить суду истец для подтверждения того обстоятельства, что он как покупатель на законных основаниях, приобрел именно тот, конкретный объект недвижимости, который указан в договоре купли-продажи недвижимости.

Правовая позиция Арбитражного суда Белгородской области, по рассматриваемому вопросу, изложена в обобщении судебной практики по рассмотрению споров о признании вещных прав на недвижимость, одобренном Постановлением президиума Арбитражного суда Белгородской области от 06.08.2009, рекомендованном судьям для использования в правоприменительной практике до определения правовой позиции со стороны Высшего Арбитражного суда Российской Федерации и (или) Федерального арбитражного суда Центрального округа.

Данная позиция состоит в том, что при решении вопроса о соответствии договора купли-продажи недвижимости требованиям статьи 554 ГК РФ суду необходимо давать оценку не только индивидуальным признаками, по которым можно идентифицировать объект недвижимости, в частности, его площадь, объем, материал, из которого он изготовлен, этажность, давность постройки, привязка его к земельному участку и иные признаки, но также выяснять:

— обстоятельства реального исполнения договора сторонами:

— передано ли имущество покупателю,

— оспорен ли такой договор третьими лицами (в том числе конкурсным управляющим, в случае банкротства продавца),

— содержит ли договор и приложенные к нему необходимые документы данные, позволяющие определенно установить, какое имущество и на каком земельном участке, было передано покупателю по указанному договору,

— имеются ли у сторон сомнения, какое именно недвижимое имущество продано по договору,

— владеет ли и пользуется спорным имуществом покупатель, на момент рассмотрения спора,

— имеются ли иные претенденты на это имущество,

— затронуты ли договором купли-продажи права ответчика по делу.

Коллеги, возможно данные рекомендации арбитражного суда, помогут, Вам, в подборе соответствующих доказательств, подтверждающих обоснованность заявленного требования.

Р.S. Картина вверху поста: Картина С. Д. Милорадовича «Суд над патриархом Никоном». 1885 год.

арбитражный суд, идентификация, объект недвижимости

28 комментариев

Коллеги! Есть ли у Вас другая практика?

С уважением

Какие критерии определяют, передано ли имущество покупателю? Статья 556 ГК «Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче».

В моей практике есть решение (не оспорено из-за жадности клиента, хотел, чтобы мы бесплатно подготовили ап. жалобу и съездили в Воронеж), когда суд указал, что акт — это ерунда, так как лицо, которому имущество по акту передано, фактически не владело им: не платило налоги, не сдавало в аренду. При этом спор был из-за того, что продавец уклонялся от гос. регистрации перехода.

Позиция суда удивляет, потому как кому же, кроме собственника, платить налоги??? Право собственности возникает не при подписании акта, а после гос регистрации.

Не буду говорить, кто вынес решение, но я был удивлен.

За список того, что подлежит выяснению — отдельное спасибо, будем руководствоваться.

Практика характерна для ФАС ЦО.

Да, всё возможно!

Дайте, пожалуйста, номер дела.

Отправил в личку.

Добрый день.
В Самаре 6 баз захватили рейдеры, путём оформления в собственность в качестве недвижимости асфальт вокруг складов предпринимателей. По нашей базе — суд кассационной инстанции вернул дело на новое рассмотрение, указав, что такой недвижимости в РФ не существует, со ссылкой на постановления ВАС, но при новом рассмотрении судья, будто не видела постановления кассации, вновь признала регистрацию законной. Нам звонили, просили взятки от имени первой-второй инстанций, но мы были уверены, что это ушлые юристы пытаются заработать. Неужели так бывает, коллеги… дело А55-32680/2012

В одном из моих дел, нам пришлось поднять все старинные документы по этому объекту. Судьям очень нравятся старинные документы, особенно когда речь идет о строительтсве обьекта во времена Советской власти. В одном из споров мы предоставляли чертежи и акты завоза материалов на объект. Посоветую очень плотно работать с документами, чтобы идентифицировать объект надо понять его площадь, материалы из которых оно сделано и т.д. Все это поможет если все будет сходится, если нет то у Вас проблемы.

А есть ли у Вас в регионе сложившаяся судебная практика по данному вопросу?

В целом представленные положения обзора сводятся к следующей мысли — если покупатель (арендатор) владеет и пользуется недвижимым имуществом, и при этом никто не против, то будем считать, что предмет договора согласован и договор заключен. Такая позиция может оценить степень риска оспаривания договора в будущем, но с точки зрения догмы права, позиция ложная. Ибо одно не слеудет из другого.

В своей практике встречал диаметрально противоположные точки зрения — от необходимости данных в реестре (кадастре), до гибкого подхода — любые характеристики, в своей совокупности позволяющие идентифицировать объект.

Наиболее примечательное дело из собственной практики — удалось виндицировать земельный участок, который принадлежал собственнику в 1950-е гг, а с 1970-х гг использовался предприятием транспорта. За пол столетия изменились координаты земельного участка на местности ввиду естественного движения земной коры! В результате экспертизы выявилось наложение проекций двух земельных участков — того, что предоставлялся истцу 50 лет назад и того, который существует сейчас и истребуется у ответчика. В части сроков исковой давности обоснована позиция о фактической, а не предположительной (должной) осведомленности истца. Дело выиграно без идентификации земельного участка по данным кадастрового учета.

Номер дела можете написать?

С уважением!

В личке

Так ведь раньше, до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» кадастрового учета не требовалось. По этому и иск удовлетворен.

С уважением!

Нет. 122-ФЗ регулирует вопросы регистрации прав на недвидимое имущество, а не кадастрового учета земельных участков. Иск удовлетворен, потому что сущестовование объекта недвижимости признано без его обязательных признаков — по справедливости и не теряя в достоверности. Строго формально без кадастра сегодня земельного участка для целей гражданского оборота нет (см.его определение в ЗК РФ)

Ну как же! Предыдущие редакции 122-ФЗ, ст. 1 «кадастровый номер» ;)) Кроме того, обязательным приложением к правоустанавливающим документам на земельный участок является кадастровый паспорт земельного участка ;)

С уважением!

В том то и соль, что обязательно участок должен быть описан в кадастровом паспорте, чтобы идентифицировать объект в природе, отмежевать от рядом находящихся. Но ведь его не было.

Но это требование только с 31.01.1998. А до этого такого делать не нужно было ;)

С уважением!

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (пункт 1 статьи 17 Закона в ред. от 21.07.1997). Кстати следующая редакция — в 2001 году.

Точно! :) Там же и понятие кадастрового номера было приведено, а также указано, что идентификация земельного участка производится по его кадастровому номеру ;)

С уважением!

Тоже с уважением!;)

Собственно проблема не в ФЗ-122, а в том, что при виндикации надо показать наличность виндицируемого имущества. Для земельного участка — это его описание в кадастровом паспорте (поворотные точки, дирекционные углы, румбы) под уникальным номером. Прорыв заключался в том, что истребован земельный участок, границы которого не описаны в кадастровом паспорте. Истребование осуществлено по проекции наложения ранее предоставленного земельного участка на тот, который находится во владении ответчика. Потому что оформить его истцу сейчас никто не даст, а на момент получения не было необходимости — свободного оборота земельных участков не было, как и жестких требований к землеустройству 9все равно все «народное»).

В прошедшем году, у меня было похожее дело. Тоже самое толкование и у меня было. Раньше требований таких не было, а экспертиза показала, что наложение есть. И у коллеги моего было аналогичное дело, выводы такие же.

С уважением!

Приятно осознавать, что есть судьи, которые в своей правоприменительной практике умелым и разумным толкованием наполняют формальные и абстрактные нормы закона духом справедливости в конкретных делах!

Лесть- это так плохо! Но так приятно!!! ;)))))

С уважением

Нисколько не лесть, а открытие того, что случай оказался не единичным! Такие сложные неоднозначные дела, в которых закон и справедливость нетождественны, и суд решает вопросы права в соответствии с духом права, всегда привлекали мое внимание.

С интересом ознакомилась с комментариями статьи «О вопросах идентификации объектов недвижимости в арбитражном процессе». Я не имею юридического образования, в суде меня и моих единомышленников часто называют дилетантами. В Арбитражном суде СПБ и ЛО по делу № А56-54370/2007 я принимаю участие как представитель ТСЖ «На Карповке». В жилом квартале СПБ Правительством СПБ был выделен участок для уплотнительной застройки. При этом чиновниками были отданы для строительства части придомовых территорий домов ТСЖ, которые были учтены при государственной технической инвентаризации, их границы указаны в Генеральных планах земельных участков, на которых расположены дома ТСЖ, площади земельных участков с элементами благоустройства имеются в технических паспортах на дом и земельный участок. Все документы имеют номер в виде дроби-номер квартала/номер земельного участка, т.е номер инвентаризационного дела. Кроме того, по запросу суда были предоставлены материалы кадастрового дела КЗР СПБ, в котором также присутствуют эти же документы технической инвентаризации, но они использовались чиновниками еще в 1996 г для изъятия земельных участков в пользу малых предприятий, которые располагаются в первых этажах домов ТСЖ. Т.е собственникам жилых помещений не досталось земли даже по обрезу фундамента, межевание которое делается в настоящее время в СПБ в массовом порядке. Мы запрашивали через суд геодезические регистры кадастрового дела, но КЗР в суд эти документы не представили без какого-либо объяснения. Сейчас мы получаем подтверждение, что с 1978 г был и кадастровый учет земельных участков, но эти сведения скрываются от граждан. В ПИБе СПБ сейчас перестали выдавать по запросу и документы технической инвентаризации земельных участков.
Суд полностью игнорирует документы технической инвентаризации, несмотря на п. 1 ст. 45 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Мы не сдаемся 3, 5 года. Считаем, что в суде коррупция. Очередной суд состоится 07.07.2011 в 13 апелляционном суде СПБ.
Будем благодарны, если профессионалы выскажут свое мнение по нашему делу, с которым можно познакомится на сайте арбитражного суда СПБ и ЛО spb.arbitr.ru

В моей адвокатской практике в Сочи аналогичная ситуация, отягощённая произволом и.о. главы администрации города, предоставившим землю в аренду под ИЖС без предварительного межевания границ с первоначальным собственником, т.е в отсутствие технической документации. Суд, к сожалению, откровенно на стороне лжеарендатора. Экспертизу, которая подтвердит наложение несуществующего земельного участка, имеющего, кстати, другой юридический адрес, лжеарендатора на часть земельного участка собственника, суд проводить не желает, волокитит, ограничиваясь актом осмотра земельного участка специалиста, которого не допрашивает в суде… Данное дело относится к правоотношениям между гражданами, однако сотрудники администрации города Сочи заинтересованы в строительстве лжеарендатором его строения и, следовательно, мы думаем, каким-то образом они участвуют в незаконном перераспределении земли и в будущем строительстве.