Алла ja → Наследство: дом и земельный участок. Отсутствуют правоустанавливающие документы.

Юридическая консультация

Пропущен срок принятия наследства. Будем признавать право собственности на домовладение в порядке наследования через суд. Проблема в том, что отсутствуют правоустанавливающие документы на дом и земельный участок. Что делать в этой ситуации?

Наследство: дом и земельный участок.

18 комментариев

А они (документы) в природе когда-нибудь существовали? Уточните, по какой причине отсутствуют документы. Возможно, что для оформления наследства понадобиться через суд установить факт принадлежности имущества наследодателю.

Наверное, следует начать с запросов в Росреестр и БТИ (если имущество не регистрировалось по 129-ФЗ).

Дом (в сельской местности) приобретен (куплен) в 1979-1980 гг. В архиве удалось только найти похозяйственные книги с 1980 г., где указано что в фактическом владении находится дом и земля, но без ссылки на правоустанавливающие документы. В архиве БТИ инвентарное дело вообще не найдено. Думаю, что сделка скорее всего никак не оформлялась. Собираюсь в сельсовет за справкой о том, что у наследодателя в фактическом владении были дом и земля (выдается на основании похозяйственной книги). Скорее всего наследодатель землю не приватизировал.

Дмитрий и Александр, спасибо за комментарии. Думаю так и придется делать — признавать право собственности за наследодателем на дом. А землю потом приватизировать. Но незнаю как это лучше сделать.

Добрый день.
Прошу прощения, но в чем смысл признания права за наследодателем (умершим)?
Возможно, подобные вопросы проще и целесообразнее выяснить в рамках возникшего спора о праве у наследника, когда будет установлен круг фактических обстоятельств по делу с констатацией судом наличия какого-либо вещного права у наследодателя на спорное имущество, что, соответственно, однозначно приведет к выводу о наличии или отсутствии у наследника права собственности на наследственную массу.
Кроме того, если указано, что в фактическом владении наследодателя еще в 80-х годах находилось спорное имущество, в том числе, земельный участок, то в соответствии с п. 4 Закона «О введени в действие Земельного кодекса РФ» граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 9.1 Закона в случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Спасибо, Александр, за Ваше пояснение. Я для этого и подняла вопрос, чтобы понять как лучше сделать. Земля, конечно, не приватизирована наследодателем. Она ему не предоставлялась органом власти для ведения хозяйства. Но я ее могу потом бесплатно приватизировать в соответствии с п. 4 Закона «О введени в действие Земельного кодекса РФ», на который вы ссылаетесь в своем пояснении. В законе субъекта РФ есть норма, позволяющая наследникам также пользоваться этим пунктом. Для того, чтобы ее приватизировать мне нужно вступить в наследство на дом. Но дом не входит в наследственную массу, так как нет документов, подтверждающих, что наследодатель имел право собственности на него. Поэтому я думала, что мне нужно признать за наследодателем право собственности на дом, включить его в наследственную массу и признать право собственности на это имущество в порядке наследования (у нас срок тоже пропущен). Все это предполагается в рамках одного спора. Если я Вас правильно понала, первые два требования в иске отдельно выделять Вы не советуете? И как сделать так, чтобы в решении суда, признающем право собственности за наследодателем, было указано, что право возникло именно на основании сделки, совершенной до 1990 г., но не оформленной надлежащим образом, а не к примеру в силу приобретательной давности?

Алла, я бы для начала пошел по пути того, что если имеет место жилой дом на земельном участке, вид разрешенного использования и целевое назначение которого предполагают возможность ИЖС или эксплуатации ИЖС (что одно и то же), то предполагается в силу положений ст. 10 ГК РФ и фактического использования участка, что он был изначально предоставлен для этих целей, то есть согласно п. 9.1 Закона — в собственность.
Кроме того, навскидку сейчас пишу, наследодатель не только передает наследнику конкретную вещь, но и имущественные права. При этом, согласно сложившейся судебной практике, к наследнику переходит так называемое «право на право», то есть если наследодатель имел право оформить свои отношения или формализовать фактически имеющееся право, то он передает это право на оформление (если это корректно) наследнику. Соответственно, по причине смерти субъекта правоотношений и наличия вещно-правовых отношений допустимо, по моему мнению, использовать такой способ защиты как признание права с. за наследником.
При этом, если вы даже и пойдете по пути того, что захотите признать право с. за наследодателем на гипотетическое насл.имущество, то ваше мнение об истечении срока иск. давности не основано на законе, поскольку фактическое владение на имущество наследодатель не утратил, что нивелирует правила о течении сроков исковой давности применительно к требованиям о признании права при наличии фактического владения. Это всего лишь мое мнение

В соответствии с пунктом 49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу статьи 208 Гражданского кодекса РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом.
В случае, если исковое требование о признании права собственности не сопряжено с разрешением вопроса о владении имуществом (напр., истребованием имущества из чужого незаконного владения), такое требование, по сути, представляет собой негаторное требование и рассматривается по правилам ст. 304 ГК РФ.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2011 г. по делу N А61-567/2010
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.08.2005 N 1206/05, а также от 29.09.2009 N 6478/09, а также в пункте 49 постановления от 29.04.2010 N 10/22 определена правовая позиция относительно применения статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации к требованиям, предъявленным собственником или иным владельцем об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, в соответствии с которой данная норма применяется только в случае, если иск заявлен фактическим владельцем имущества о признании права собственности на него, в целях восстановления его нарушенного права в отношении этого имущества. На требования лица, в фактическом владении которого спорное имущество не находится, статья 208 названного Кодекса не распространяется.

Спасибо, Александр, за то, что нашли время и выразили свое мнение по вопросу поднятой мной темы. Указанная Вами информация является полезной для меня.

Алла, я хотел бы верить, но…
Как практикующий юрист я прекрасно понимаю отсутствие должной конкретики в своих комментариях, в первую очередь, по причине небольшого восприятия ситуации в целом, включая и имеющуюся документацию.
Времени катастрофически также не хватает

Добрый день.
А почему бы вам и не пойти по пути признания права в силу приобретательной давности?
Полагаю, это возможно, поскольку имеет место универсальное правопреемство, предполагающее начало течения срока с момента фактического и открытого владения наследодателем.

Да, Александр, я об этом думала. Наследодатель около 20 лет постоянно проживал в доме, это подтверждается, в частности, похозяйственными книгами. Но меня и земля беспокоит. Смогу ли я потом, вступив в наследство на дом, бесплатно приватизировать землю по п. 4 Закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ», о котором Вы писали в предыдущем комментарии? Ведь в решении основанием возникновения права будет являться приобретательная давность, а не сделка, совершенная до 1990 г. и не оформленная надлежащим образом? Других оснований бесплатной приватизации земли для наследника я не усматриваю. В остальных случаях участок придется выкупать (а льготные ставки выкупной цены действуют до января 2012 г. — мне не успеть) или брать в аренду. В любом случае выгодно именно бесплатно приватизировать.

Согласно п. 2 ст. 25.2 Закона «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок является, в том числе, и выдаваемая органом местного самоуправления, выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на данный земельный участок.
Таким образом, под похозяйственной книгой (выпиской из нее) действующим законодательством понимается правоустанавливающий документ на землю.
В указанный вами период похозяйственные книги также рассматривались в качестве правоустанавливающих документов на земельный участок, что, в частности, подтверждается Определением Верховного Суда РФ от 8 февраля 2011 г. N 5-В10-99.
В этом же судебном акте, кстати, указывается, что "… возможность установления юридического факта владения и пользования недвижимым имуществом предусмотрена пунктом 6 части 2 статьи 264 ГПК Российской Федерации.
Данная норма не исключает возможности установления юридического факта владения и пользования недвижимым имуществом, в том числе на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения.
Таким образом, в том случае, если у заявителя имелся, но был им утрачен правоустанавливающий документ о принадлежности ему недвижимого имущества, суд вправе установить юридический факт владения и пользования недвижимым имуществом на определенном праве в целях регистрации этого имущества при условии, что отсутствует спор о праве и если данный факт не может быть установлен в ином порядке..."
Напомню, что Верховный Суд имел ввиду как правоустанавливающий документ именно похозяйственную книгу.
Соответственно, вы согласно п. 9.1 ст. 3 Вводного закона к ЗК РФ вправе утверждать о наличии у наследодателя права собственности на земельный участок, поскольку он считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Да, все верно Вами изложено. Но моя ситуация отличается некоторой спецификой, а именно: когда наследодатель покупал дом (1979-1980 гг.) действующее в тот период гражданское законодательство РСФСР не предусматривало частную собственность на землю и соответственно ее отчуждение. Зато при покупке дома к наследодателю перешли права и на земельный участок в полном объеме, которые принадлежали прежнему собственнику. В последующем, когда стало меняться действующее законодательство с возможностью переоформить эти права или приватизировать землю, наследодатель этим не воспользовался. И вообще я ни в похозяйственных книгах, ни в архивах администрации или БТИ не нахожу сведений по договору купли-продажи. Думаю, что он не оформлялся даже в письменной форме, не говоря уже о его регистрации в уполномоченном на тот момент органе. В выписке из похозяйственной книги будет указано, что участок находился в фактическом пользовании. Вид права там не будет указан.

так об этом же и идет речь, что вы можете, не усложняя себе юридическую конструкцию правоотношений и правовую позицию по делу, просто сослаться на то, что невозможно определить ВИД ПРАВА на земельный участок.
При этом, вам не нужно будет доказывать ничего другого, за исключением того, что мы с вами уже обсудили.
Норма п. 9.1 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ распространяется, если можно так выразиться, на правовые последствия невозможности определения категории права на земельный участок, а не на сделку с ним.
То есть, есть земельный участок с фактическим пользованием? Вид права не определен? Следовательно, презюмируется право собственности. Это упрощенно, но я бы пошел по этому пути