Александр Емелин →  Москва по-новому

Многие слышали о присоединении к Москве новых территорий из состава Московской области. Это касается не только жителей данных территорий. Чем обернется это для жителей остальных регионов страны, и что они в результате этого потеряют, мы рассмотрим дальше в этой статье.


Федеральный закон от 05.04.2013 г. № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (вступил в силу 19 апреля 2013 г. и действует до 01.12.2013 г.).", был принят в связи с присоединением с 1 июля 2012 г. к субъекту РФ — городу федерального значения Москве территорий в соответствии с Постановлением Совета Федерации Федерального Собрания РФ от 27.12.2011 N 560-СФ «Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью» (ч. 1 ст. 1 Закона N 43-ФЗ).
Закон вводит изменение законодательства в сфере градостроительных и земельных отношений, в частности порядок изъятия земельных участков у их собственников.

Казалось бы, что здесь особенного, порядок существовал ведь всегда, и никаких проблем не возникало.

Дело в том, что закон предусматривает совершенно новый порядок изъятия земель, который распространится позднее и на остальные регионы. Например, захочет администрация вашего города затеять строительство нового жилого микрорайона – и все, ваш земельный участок будет изъят по новым правилам.

Земли граждан и организаций будут изыматься с целью строительства объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих реализацию государственных задач в области развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, а также иных государственных задач (ч. 2 ст. 1 и ст. 2 Закона N 43-ФЗ).

Если ваш земельный участок попадет в пятно застройки нового объекта, принимается решение о его изъятии. В порядке выкупа земельные участки будут изыматься только у их собственников, владеющих на законных основаниях, права которых зарегистрированы в Едином государственном реестре прав. Гражданам, не имеющим таких прав придется расстаться с имуществом без какого-либо возмещения. Отношения с ними просто расторгнут как с нанимателями.

Собственник недвижимого имущества и (или) иной правообладатель уведомляется о предстоящем изъятии не позднее пяти месяцев, а не года, как это установлено п. 3 ст. 279 ГК РФ.
Собственнику или иному правообладателю заказным письмом не ранее чем через два месяца со дня принятия решения об изъятии недвижимого имущества, направляется проект соглашения об изъятии с приложением материалов оценки рыночной стоимости участка и убытков, вызванных его отчуждением. Оценка будет производиться по минимуму, то есть рыночную стоимость земли власти будут сильно занижать. При этом упущенная выгода, то есть те доходы, которые Вы могли бы получить при использовании в будущем своего земельного участка, и подлежащие взысканию по общему порядку в соответствии с Гражданским кодексом РФ, в данном случае взысканию не подлежат.

В соглашении указывается: стоимость выкупа, порядок и сроки прекращения владения. Соглашение не подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента подписания.
Часть 3 ст. 10 Закона N 43-ФЗ допускает возможность проведения переговоров между собственником (иным правообладателем) недвижимого имущества и органом, уполномоченным на его изъятие.
Однако указанный выше переговорный процесс ограничен по времени. Согласно ч. 4 ст. 10 Закона N 43-ФЗ, если в течение трех месяцев со дня направления проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества названное соглашение не заключено, орган исполнительной власти, принявший решение об изъятии имущества, вправе обратиться в суд с заявлением о принудительном изъятии. Такое заявление может быть предъявлено в течение трех лет со дня принятия решения об изъятии недвижимого имущества (ч. 9 ст. 10 Закона N 43-ФЗ).

Если собственник не согласен с условиями предложенного ему соглашения, то обратным заказным письмом обязан направить свои возражения для внесения изменений в соглашение, причем обоснованные приложенными доказательствами своих доводов.
Если аргументы собственника покажутся Правительству г. Москвы неубедительными, то остается единственный выход – обратиться в суд (в течение трех лет, после 1 сентября 2013 года с внесением поправок в ГК РФ этот срок сократится до 1 года) и обжаловать решение об изъятии вашего земельного участка.

Вы скажете мне: ну так это же выход из ситуации! Если не согласны – то в суд!
Я отвечу – ничуть. При обжаловании вами в суде решения об изъятии земельного участка Администрация города обязательно предъявит иск о принудительном выкупе вашего земельного участка на предложенных ею условиях и обязательно выиграет дело, ведь суду придется руководствоваться нормами 43-ФЗ. Без высококвалифицированного юриста вам в таком суде делать нечего.

Решение об изъятии по суду будет подлежать будет подлежать немедленному исполнению уже в первой инстанции, результатом которого станет изъятие земельного участка. Это полностью противоречит действующим нормам ГПК РФ, но московские власти не смущает.
С другой стороны, если вы не обратитесь в суд, администрация покивает головами, сделает вид, что вас выслушала, а потом через пять месяцев с момента принятия решения о его изъятии возьмет да и сама его изымет. Ведь вы не представили возражение на предоставленное соглашение, а молчание — знак согласия. Такую нехитрую конструкцию придумали еще римские юристы, с тех пор и повелось. Не возражаешь – значит согласен. Землю у вас отберут, а потом вы можете сколько угодно подавать в суд, но поворот исполнения уже будет невозможно произвести, земля будет уже и муниципалитета, и на ней начнется строительство… А судиться можете долго – это законом никак не запрещено. Но – без своего земельного участка на руках. Даже если чудом и удастся отстоять свое право, то участок точно не получить – лишь голую компенсацию его стоимости – если еще конечно получите, а также целую кучу убитого времени, нервов и денег впридачу.

Вы спросите: как такое возможно? Я отвечу: очень просто. Московскому правительству уже давно, как бы так сказать помягче, ну вы поняли, и на Гражданский процессуальный кодекс, и на Градостроительный, и на Жилищный, и на Земельный, и на Гражданский, и даже на Конституцию, а именно ее ст. 19, где установлено, что граждане имеют равные права вне зависимости от места их проживания.

Вы скажете: ну так на это и надо давить, что закон противоречит Кодексам и Конституции.
Я отвечу: нет никакого сомнения, что они их оперативно приведут в соответствие с Законом, может разве что за исключением Конституции, поскольку без референдума тут как то больно недемократично, мягко скажем, получается совсем.

И даже если не приведут в соответствие (допустим, посчитают, что специальные нормы имеют приоритет перед общими, очевидно, в том числе перед Конституцией), то вас в суде спросят: а почем вы знаете, что противоречит. Вы это установили в порядке преюдиции? Где решение суда, что етот 43-ФЗ противоречит вышеуказанным Кодексам и Конституции. Может это просто ваша субъективная точка зрения?

И придется вам идти в суд и признавать те пункты и статьи Закона, которые противоречат Кодексам и Конституции незаконными и неподлежащими применению и с ними опять идти в первый суд, в том случае если вы сумеете приостановить судебное производство до момента вынесения решения по другому делу.

А если нет, и решение не в вашу пользу – ваш участок изымут, и вам придется только подавать апелляцию, благо она новым Законом еще не запрещена (не факт, что следующей редакцией ее запретят в порядке очередной инновации). Только ведь это во-первых, согласно новому закону не приостанавливает исполнения, а во-вторых, добиться отмены в апелляции и по обычным делам крайне сложно, а тут будет просто нереально, только если прихватить с собой в качестве представителей по делу Плевако, Цицерона и еще допустим, Суханова в качестве эксперта гражданского права.

Рассмотрим, как осуществляется выкуп по общему правилу, установленным Градостроительным, Земельным и Гражданским кодексами в случае отсутствия в ЕГРП записи о земельном участке?

Решение об изъятии земельного участка для государственных нужд подлежит государственной регистрации в ЕГРП и на практике оно регистрируется в качестве ограничения (обременения) прав на земельный участок. Однако нередко права на земельный участок бывают не зарегистрированы в ЕГРП, поскольку право собственности на этот участок возникло до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимость. В таком случае государственная регистрация обременения в виде решения об изъятии земельного участка невозможна без государственной регистрации ранее возникших прав на этот участок. Последнее по общему правилу возможно исключительно с согласия собственника земельного участка, что при изъятии не всегда соответствует его интересам.

Таким образом, государственная регистрация решения об изъятии земельного участка при отсутствии в ЕГРП сведений о данном участке невозможна. Это неоднократно подтверждалось судебной практикой, в том числе практикой ФАС Московского округа (Постановления от 06.04.2011 N КГ-А41/2354-11 по делу N А41-8980/10, от 04.04.2011 N КГ-А40/1375-11 по делу N А40-50772/10-144-215).

Как решается данная проблема новым московским законом? Как выясняется – очень просто.

Ст. Закона N 43-ФЗ, допускает принятие решения об изъятии земельного участка, права на который не зарегистрированы в ЕГРП. Более того, норма позволяет принять решение об изъятии участка, который только подлежит образованию либо не прошел кадастровый учет, т.е. сведения об этом участке отсутствуют в государственном кадастре недвижимости (ГКН).

Закон N 43-ФЗ устанавливает, что, если права на изымаемые объекты недвижимого имущества не зарегистрированы в ЕГРП, для государственной регистрации решения об изъятии такого недвижимого имущества не требуется регистрация указанных прав.

Если решение об изъятии недвижимого имущества принято в отношении земельного участка, подлежащего образованию, для государственной регистрации в ЕГРП соответствующего решения не требуется осуществление государственного кадастрового учета данного участка и государственной регистрации прав на него. Не требуется осуществление этих действий и в отношении земельного участка или земельных участков, из которых такой участок подлежит образованию.

Все очень просто, берем и изымаем, не задумываясь. Представьте, что такой порядок воцарится и в вашем регионе? Представили? Как вам?

А что будет, если вы, справедливо считая себя собственником на основании документов, выданных до 1998 г. и не зарегистрировав свое право в ЕГРП, ничего не предпримите, считая, что без вашего согласия ничего не смогут сделать?

Будет следующее:
Орган исполнительной власти, уполномоченный на принятие решения об изъятии недвижимого имущества, не менее чем за два месяца до принятия решения об изъятии:
— запросит сведения о зарегистрированных правах на земельные участки и (или) иные объекты недвижимого имущества, подлежащие изъятию для государственных нужд;
— запросит сведения об имеющихся правах на недвижимое имущество в архивах, органах государственной власти, органах местного самоуправления и у его предполагаемых правообладателей, если сведения о зарегистрированных правах на изымаемое недвижимое имущество отсутствуют;
— запросит у судов общей юрисдикции, арбитражных и третейских судов заверенные копии судебных актов, на основании которых за гражданами и юридическими лицами признаны права на объекты недвижимого имущества, изымаемые для размещения объектов федерального или регионального значения;
— обеспечит опубликование сообщения о планируемом изъятии земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества для государственных нужд. Опубликование осуществляется в печатных СМИ, предназначенных для обнародования (официального опубликования) правовых актов органов государственной власти г. Москвы, органами местного самоуправления муниципального образования, на территории которого предусмотрено размещение данных объектов. Названное сообщение также размещается на официальных сайтах высшего исполнительного органа государственной власти г. Москвы и указанного муниципального образования.

Часть 4 ст. 8 Закона N 43-ФЗ предусматривает, что правообладатели подлежащих изъятию объектов недвижимого имущества, права которых не зарегистрированы, подают заявления об учете прав на объекты недвижимого имущества с приложением копий документов, подтверждающих права на эти объекты. Такие заявления могут быть направлены заказным письмом с уведомлением о вручении.

Предположим, что информацию о ваших правах найти не удалось (а госорганы будут очень заинтересованы, чтобы она не отыскалась), и вы не обратились в регистрационную службу. Что произойдет?

При отсутствии названного заявления орган исполнительной власти, уполномоченный на принятие решения об изъятии недвижимого имущества, вправе обратиться в суд с заявлением о признании такого объекта бесхозяйным по истечении двух месяцев со дня опубликования сообщения (ч. 5 ст. 8 Закона N 43-ФЗ). В случае удовлетворения указанного заявления соответствующее имущество будет передано в собственность г. Москвы. Естественно, решение первой инстанции как мы уже помним вступает в силу немедленно после исполнения, обжалование в апелляции не приостанавливает исполнение.

Вот и все, по новому закону ваша земля станет бесхозяйной и вы ни копейки за нее не получите.
И еще вопрос – удастся ли вам доказать в апелляции обратное суду после изъятия и начала строительства, только если опять не возьмете с собой Цицерона и Плевако.

Означает ли это, что нужно сложить руки и не бороться за свои права, не возражать, не приводить свои обоснованные доводы, не обращаться в суд? Нет, конечно.

Претензии помогут обосновать, что у вас имеется иная точка зрения, что налицо спор о праве, если успеете первыми подать в суд, на вашей стороне будет моральное преимущество, если будете ходатайствовать о приостановлении исполнения, суд может пойти на встречу. В любом случае опытный квалифицированный юрист поможет вам отстоять свои права и даст серьезный шанс для положительного исхода дела. Кто не рискует, тот не пьет шампанского. А риск в данной ситуации оправдан, не правда ли?