Константин Балаев →  И вместе невозможно, и врозь никак: 2,5 способа реализовать долю в праве общей собственности

Summary

В связи со сложившимися негативными отношениями у моих родственников, пришлось озаботиться вопросами продажи недвижимости, находящейся в общей долевой собственности на примере обычной 2-х комнатной квартиры.
Скажу сразу, что я не был практиком решения этих вопросов и мог судить о ситуации только по теории. Изучая то, что пишут законодатели, юристы, риелторы, агенты, я не нашел на них однозначные ответы. Но, все равно, был вынужден прийти к выводу, что в данном случае, как не парадоксально, практика важнее, чем теория. Кроме того, самые запутанные и сложные для неюридического понимания конструкции должны излагаться простым, человеческим языком. Только тогда они будут применимы.

И вот какие вопросы были поставлены моей незадачливой родней:
1) Как реализовать долю в праве общей собственности на квартиру?
2) Обязательно ли определять порядок пользования квартирой для участников долевой собственности?
3) Возможно ли разделение единого расчетного документа (квитанции) и/или единого лицевого счета?
4) Кто такой ответственный плательщик, указанный в квитанции на оплату, и является ли он ответственным квартиросъемщиком?

Фабула

Допустим, есть 2-х комнатная квартира, которой на праве общей долевой собственности, владеют два гражданина, по 1/2 у каждого. Одна комната, допустим, 20 кв.м., вторая 16 кв.м.
Как это обычно бывало раньше (да и сейчас), большинство граждан при покупке квартиры не задумывалось, что будет с ней, если собственники (муж и жена, отец и дети, партнеры) перестанут жить/работать в мире и согласии. Допустим, один из собственников захочет съехать из квартиры и получить за свою долю в денежном выражении. Что ему делать, особенно если выделить долю в натуре невозможно? Ситуация банальная и может произойти с каждым. Однако, юристов, которые занимаются подобными тяжелыми, долгими, но «мелкими» делами мало: одним еще неинтересно (хочется больших и резонансных дел), другим — уже неинтересно (ориентированы на консалтинг). Но, тем не менее, по стране, думаю, таких или похожих случаев множество, и каждый раз все сталкиваются с одними и теми же проблемами.

Как реализовать долю в праве общей собственности на квартиру?

Продать свою долю третьему лицу (продажу квартиры полностью или доли другому участнику долевой собственности рассматривать не будем, ввиду их простоты)

Первым минусом при продажи доли является необходимость соблюдения преимущественного права покупки доли другими участниками долевой собственности.


В принципе, в процедуре соблюдения преимущественного права, нет ничего страшного, однако это до тех пор, пока «сосед» не начинает ставить палки в колеса, не получать почту, затягивать ответ, соглашаться и не приходить к нотариусу, и тд.
Однако, такому антиповедению существует законный способ сопротивления, который пока у меня в голове никак не укладывается. Основами законодательства РФ о нотариате предусмотрено такое нотариальное действие как вручение заявления.


Могу сказать, что на практике это действительно работает. Продавец составляет заявление у нотариуса, где указывается о намерении продать свою долю, перечисляются все существенные условия. Нотариус ценным письмом с уведомлением отправляет его другим участникам долевой собственности по последним известным адресам. После поступления уведомления о вручении или возвращения письма (адресат отсутствует, истечение срока хранения), нотариус выдает свидетельство на официальном бланке о произошедшим извещении. С этого момента участник долевой собственности считается извещенным. Оплата услуг нотариуса идет и за заверение подписи на заявлении, и за передачу заявления (на территории Петербурга это стоит около 2000-3000 руб). Правда не все нотариусы хотят это делать, по большей части в силу своей лени, хотя такая возможность существует (думаю аналогичная ситуация и с фиксацией доказательств в электронном виде)
Получил ли фактически участник долевой собственности это заявление или нет, действительно ли он не изъявил желание приобрести долю или он просто он даже не знает об этом — неважно.


Исходя из этого, для Росреестра документами, которые подтверждают извещение являются письменное заявление, почтовые квитанции, уведомление о вручении, свидетельство об извещении.
При прочих равных, является ли это действительно извещением другого участника долевой собственности, которое должно обеспечить его участие в судьбе, по сути, его собственности? Я пока ответа на этот вопрос для себя не нашел.

Второй минус — это цена. Цена доли — 1/2 не равна стоимости половины квартиры (пропорция сохраняется при уменьшении/увеличении размера доли)
По лучшим подсчетам, за долю 1/2, вы получите около 20-30% от рыночной стоимости всей квартиры. И это еще удачный вариант.
Правда на практике, все зависит от покупателя и цели, ради которой приобретается эта доля. Но, в любом случае, вы получите меньше, чем попросите.
По срокам продажи, даже самый ушлый агент не даст вам никаких гарантий. Время продажи доли зависит от ситуации на рынке, самого объекта и, конечно, от везения самого продавца.

Вторым способом является дарение своей доли. По сути это подмена купли-продажи, однако некоторые пользуются этим приемом, поскольку ГК РФ, в таком случае, не предусмотрено обязательное соблюдение преимущественного права покупки. Простота определяет частоту применения.
Если продавец и покупатель родственники, тогда у них будет облегченное налоговое бремя. Однако, я не могу придумать причину зачем один родственник купит у другого долю в неблагополучной квартире.
Кроме того, возможен вариант оспаривания купли-продажи со стороны другого участника долевой собственности. Возможность такая есть, но результат будет зависеть от получения/неполучения доказательств притворной сделки.

Третьими, экзотическими, способами являются заключение договора займа с передачей в залог своей доли с последующем обращением взыскания на нее или допустим внесения доли в уставный капитал общества. Многие в интернете пишут что и такое возможно, однако существует проблема отказа в регистрации в Росреестре.

Думаю пытливый ум юристов придумал и придумывает дополнительные способы, но это не столь важно. Главное, это понимать, что продаваться и покупаться будет не комната, в которой живет продавец, а всего лишь доля в праве общей собственности. Ее не видно, ее нельзя потрогать, войти в нее и поставить там диван. Существуют ли способы на это повлиять в угоду продавцу/покупателю, я напишу в продолжении.

А пока поставлю вот какой вопрос — а есть ли практическая необходимость в существовании общей долевой собственности? Особенно, если распоряжение ею так проблематично на практике.

Продолжение