Алексей Звягинцев → Согласие на приватизацию жилого помещения в пользу третьего лица – последствия для нового собственника.
Ни для кого не секрет, что покупка/продажа жилого помещения зачастую сопряжена с серьезными рисками. Большинство из них связаны с неожиданным появлением в уже купленной квартире родственников, бывших членов семьи, наследников, которые, так или иначе, претендуют на жилое помещение и вступают в борьбу за свои права с новым собственником квартиры.
Большинство из указанных рисков при покупке жилого помещения можно избежать, при тщательном изучении документов представляемых другой стороной. Однако далеко не во всех случаях жилое помещение будет являться достаточно оборотоспособным.
В Обзоре судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2005 г., в частности указал: «…если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер».
Таким образом, приобретая у лица, владеющего 100% долей, вроде бы «чистую» квартиру, новый собственник может столкнуться с рядом серьезнейших проблем связанных с появлением действующего или бывшего члена семьи, который претендует на право пользования данным жилым помещением.
Более того, согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ «существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением». Следовательно по иску заинтересованного лица договор может быть признан незаключенным (Определение ВС РФ от 10 февраля 2009 г. N 20-В09-1), в случае отсутствия такого перечня и как следствие приобретатель спорной недвижимости должен будет освободить жилое помещение.
Вызывает сомнения также возможность предусмотреть в договоре купли-продажи жилого помещения отказ лиц, согласившихся на приватизацию в пользу другого лица и сохранившими право пользования жилым помещением. По общему правилу, в соответствии с п.2 ст. 9 ГК РФ «отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом».
Право пользования жилым помещением членами и бывшими членами семьи собственника является ни чем иным как ограниченным вещным правом пользовладения (узуфрукт), которое в настоящее время не предусмотрено в ГК РФ. Получая данное право, при отказе на долю в праве собственности жилого помещения, пользовладелец получает на основании закона право которое при буквальном толковании п. 2 ст. 9 ГК не может прекратиться даже в случае отказа лица и подписания соответствующего соглашения.
Не имеет правого значения и наличие у лица иного жилого помещения, которому перешло право пользовладения, а также факт регистрации по месту жительства по другому адресу. Данное право возникает в силу закона и соответственно, как отмечено в Обзоре судебной практики ВС РФ носит бессрочный характер. Таким образом, старый-новый пользовладелец всегда может потребовать от нового собственника предоставить ему право пользоваться, т.е. фактически проживать в данном жилом помещении.
Исходя из вышеописанной логики жилое помещение при наличии названных обстоятельств, фактически выбывает из гражданского оборота, поскольку найти покупателя, который согласится на возможность появления нежеланного соседа довольно сложно.
Таким образом, жилое помещение окончательно будет избавлено от всех обременений только после смерти лица согласившегося на приватизацию в пользу третьего лица. Однако необходимо учитывать также возможные изменения, которые предусмотрены в подготовленном проекте нового ГК. Так, согласно ст.302.2 Проекта «право личного пользовладения может устанавливаться на основании соглашения или приобретаться в порядке наследования», что еще более осложнит продажу такого помещения.
Так возможно ли в принципе заключить договор купли-продажи такого жилого помещения без риска получить на свою голову кучу проблем?
Большинство из указанных рисков при покупке жилого помещения можно избежать, при тщательном изучении документов представляемых другой стороной. Однако далеко не во всех случаях жилое помещение будет являться достаточно оборотоспособным.
В Обзоре судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2005 г., в частности указал: «…если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер».
Таким образом, приобретая у лица, владеющего 100% долей, вроде бы «чистую» квартиру, новый собственник может столкнуться с рядом серьезнейших проблем связанных с появлением действующего или бывшего члена семьи, который претендует на право пользования данным жилым помещением.
Более того, согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ «существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением». Следовательно по иску заинтересованного лица договор может быть признан незаключенным (Определение ВС РФ от 10 февраля 2009 г. N 20-В09-1), в случае отсутствия такого перечня и как следствие приобретатель спорной недвижимости должен будет освободить жилое помещение.
Вызывает сомнения также возможность предусмотреть в договоре купли-продажи жилого помещения отказ лиц, согласившихся на приватизацию в пользу другого лица и сохранившими право пользования жилым помещением. По общему правилу, в соответствии с п.2 ст. 9 ГК РФ «отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом».
Право пользования жилым помещением членами и бывшими членами семьи собственника является ни чем иным как ограниченным вещным правом пользовладения (узуфрукт), которое в настоящее время не предусмотрено в ГК РФ. Получая данное право, при отказе на долю в праве собственности жилого помещения, пользовладелец получает на основании закона право которое при буквальном толковании п. 2 ст. 9 ГК не может прекратиться даже в случае отказа лица и подписания соответствующего соглашения.
Не имеет правого значения и наличие у лица иного жилого помещения, которому перешло право пользовладения, а также факт регистрации по месту жительства по другому адресу. Данное право возникает в силу закона и соответственно, как отмечено в Обзоре судебной практики ВС РФ носит бессрочный характер. Таким образом, старый-новый пользовладелец всегда может потребовать от нового собственника предоставить ему право пользоваться, т.е. фактически проживать в данном жилом помещении.
Исходя из вышеописанной логики жилое помещение при наличии названных обстоятельств, фактически выбывает из гражданского оборота, поскольку найти покупателя, который согласится на возможность появления нежеланного соседа довольно сложно.
Таким образом, жилое помещение окончательно будет избавлено от всех обременений только после смерти лица согласившегося на приватизацию в пользу третьего лица. Однако необходимо учитывать также возможные изменения, которые предусмотрены в подготовленном проекте нового ГК. Так, согласно ст.302.2 Проекта «право личного пользовладения может устанавливаться на основании соглашения или приобретаться в порядке наследования», что еще более осложнит продажу такого помещения.
Так возможно ли в принципе заключить договор купли-продажи такого жилого помещения без риска получить на свою голову кучу проблем?
Вызывает сомнение правомерность и политико-правовая обоснованность позиции Верховного Суда РФ о пользовладении граждан, не участвовавших в приватизации. Якобы такие граждане в отличие от тех, что поселились в жилом помещении после приватизации, приобрели право пользования, сопряженное с правом следования. То есть у первых право пользование в силу (нет, не закона!) официального истолкования высшей судебной инстанции право вещное, у остальных — обязательственное (пункт 2 статьи 31 ЖК РФ). Однако согласие на приватизацию в пользу другого лица — сомнительное основание для возникновения вещного права. И с принятием изменений в ГК РФ в части реинкорнации узуфрукта, позиция Верховного Суда войдет в противоречие с Кодексом.
Новая система прав пользования обощенно будет иметь следующий вид:
1) по умолчанию жилое помещение не обременено вещными правами;
2) по соглашению с собственником может быть установлено личное пользовладение. При этом оно неотчуждаемо (не переходит ни в универсальном, ни в сингулярном порядке правопреемства). Новый собственник не приобретает вместе с титулом собственности право совместного пользования — оно целиком охватывается обременением. Поэтому «коммунальный» тип отношений возможен только при установлении пользовладения с текущим собственником, с личностью которого и связаны основания установления пользовладения.
3) социальное пользовладение — возниакет в силу закона в отношении получателей алиментов. Оно обусловлено также отсутствием иных жилых помещений в собственности и в социальном найме, иначе прекращается.
Важно заметить, что после изменений ГК РФ такое признанное законом вещное обременение будет подлежать отражению в реестре, а потому проблема сюрпризов для нового собственника в целом снимется. Останутся традиционные вопросы публичной достоверности реестра — это уже за рамками темы.
Что касается настоящего, то рекомендую:
1. Отражать в договоре купли-продаже даже отсутствие лиц, сохраняющих право пользования. Снимаем риски незаключенности договора.
2. Обусловить появление третьих лиц с правами неустойкой продавца + правила аналогичные эвикции (статья 462 ГК РФ), вытекающие из нарушения продавцом своей гарантии.
3. Приобретать жилье с выписанными гражданами-несобственниками этого жилья.
4. Смотреть домовую книгу, квитанции об оплате коммуниальных платежей (из расчета какого количества человек).
5. Потребовать от продавца акт о проживающих в жилом помещении гражданах, заверенный подписями представителей ТСЖ, соседей.
Все в совокупности даст весьма положительный эффект без дополнительных затрат.
Мнение остальных участников форума на сей счет приветствуется.
С уважением
Если проверка постфактум — как обычно.
Мое мнение в части практических мер связано как с предупреждением таких ситуаций, так и упрощением возложения ответственности на продавца. Невозможность полного исключения риска — согласен.
Многое зависит от добросовестности тех людей, которые будут выполнять такое поручение. К сожалению в этой ситуации люди попадают в патовую ситуацию: или верить или самим проверить.
Но для того, чтобы проверить чистоту сделки самостоятельно нужны серьезные юридические познания, а также практической опыт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Особенно требований Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Возможно имено из-за этого государство возвращает нотариусов в данную правовую нишу. Думаю, что это правильное решение, так как нотариус будет отвечать за проблемы и неожиданности у участников сделки своим имуществом.
Поэтому он вынужден будет приложить все силы для того, чтобы убедиться в «чистоте» сделки.
Насколько я зная, подобный опыт существует, например, во Франции.