Олег Кузнецов → Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка
Существует два способа оспаривания кадастровой стоимости: в административном и в судебном порядке. Здесь стоит отметить, что говоря о судебном порядке, обжалование возможно лишь в арбитражном суде. При этом, не имеет значения ни статус лица, желающего обратиться с соответствующей жалобой (т.е. не важно, предприятие ли это или организация, либо пенсионер), ни статус или качество земельного участка, для которого установлена кадастровая стоимость, и с которой не согласны (т.е. не важно, установлена ли обжалуемая кадастровая стоимость в отношении участка, используемого для промышленных или иных предпринимательских целей или же она установлена для участка, используемого для ИЖС или дачного хозяйства).
При этом существует лишь два основания, которые дают повод для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка:
(a) недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости;
(b) установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Обратим внимание, что основания для обжалования кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с действующим порядком унифицированы, т.е. предполагают представление одинакового набора документов для рассмотрения спора по существу (делая различия лишь в процессуальной форме документов: для административного порядка обжалования должно быть подано заявление по требованиям Росреестра, в то время как при судебном обжаловании сама форма искового заявления (жалобы) должна соответствовать правилам арбитражного процессуального законодательства).
Говоря о недостоверности сведений о земельном участке (при определении его кадастровой стоимости), закон не оговаривает характер этих сведений. Для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка может быть использована любая недостоверность. Иными словами, у заявителя при данном основании есть возможность доказывать, что сведения о земельном участке, представленные в соответствующем отчете, не соответствуют действительности, или то обстоятельство, что в расчет не принимались данные, которые должны были бы приниматься (в соответствии с применимыми методическими рекомендациями или оценочными стандартами).
В соответствии с действующим законодательством к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, поданном на основании недостоверности указанных сведений, должны быть приложены документы, подтверждающие эту самую недостоверность. Работа над такого рода заявлением весьма проблематична. Ведь для грамотного предоставления фактов потребуется, фактически, провести новую экспертизу, а, кроме того, провести работу по документированию соответствующих недостоверностей, что предполагает обращение в различного рода службы, получение справок, возможно, даже, анализ или актирование состояния почв, подвергшихся негативному воздействию в результате чрезвычайных событий.
Таким образом, это основание обжалования не будет пользоваться большой популярностью. из-за трудозатратных процедур и необходимых вложений (если конечно речь не идет об очевидных несоответствиях, таких как ошибки математического толка, неправильная определения категории земельного участка и т.п.)
С этой точки зрения гораздо привлекательнее выглядит оспаривание кадастровой оценки по основанию установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Согласно законодательству, требуемая для процедуры оспаривания оценка может быть выполнена в любое время в течение периода шести месяцев, отведенного для обжалования, но осуществлена она, по итогам, должна быть на туже дату, на которую были утверждены результаты государственной кадастровой оценки. Это главный критерий.
Таким образом предполагается, что владелец земельного участка, которому стало известно о новой кадастровой стоимости его земельного участка, имеет возможность провести собственную рыночную оценку. Такая оценка может уже оперировать не только (и даже скорее не столько) методами массовой оценки. Если результаты расходятся – можно обращаться с соответствующей жалобой в Росреестр или арбитражный суд.
При таком основании для обжалования, заявитель будет обязан, однако, представить для рассмотрения дела не только соответствующий отчет о рыночной оценке, но и (цитируем) «положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям соответствующего закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности».
Привлекательность данного обжалования по такому методу в административном порядке заключается в том, что (по общему правилу) если представленное заключение дает оценку о рыночной стоимости земельного участка, и эта стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на 30%, комиссия должна принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Иными словами, формально, у Росреестра, при подобном повороте событий просто нет иной возможности, кроме как принять за кадастровую стоимость рыночную стоимость, представленную ему в соответствующем отчете,
В случае же, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Исключением является случай, когда заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, — положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков).
Таким образом, с определенной степенью уверенности можно говорить, что именно описанное основание и способ обжалования представляются с юридической точки зрения наиболее перспективными. Правда с определенными оговорками, которые касаются отсутствия значительной и устоявшейся практики рассмотрения такого рода вопросов в судебной системе, а так же своего рода негативных побочных эффектов, которые пока мало изучены или не имеют на сей день четкого ответа в той же судебной практике.
К последнему случаю я бы отнес ряд вопросов, вытекающих из специфики налогового и бухгалтерского характера, и которые могут стать существенным препятствием для его применения юридическими лицами. И дело здесь прежде всего в том, как относиться юридическим лицам к вопросу о рыночной оценке земли, находящейся в их владении. Напомним, что в соответствии с действующими налоговыми и бухгалтерскими стандартами, переоценка основных средств по данным их рыночной оценки допускается только при условии, что такая практика предусмотрена учетной политикой предприятия, применяется ко всем основным средствам одной группы и единожды совершенная — в последующем (для целей бухгалтерского учета) осуществляется ежегодно. Иными словами, если не относиться к соответствующему отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка как инструменту доказывания неправомерного установления в процессе государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости одного конкретного земельного участка, может создаться ситуация, когда (в случае, если, например, предприятие владеет двумя земельными участками) налоговый орган предъявит налогоплательщику претензии в связи с тем, что то составило и применило рыночную оценку только по отношению к одному из двух земельных участков, которыми владеет, или (что тоже может иметь место) единожды совершив такую рыночную оценку – в последующем ее не проводило.
О последствиях такого рода претензий даю возможность судить специалистам по налоговому законодательству. Очевидно, что переоценка, которая, сдается мне, имеет цель понизить кадастровую стоимость земельного участка, будет приводить к уменьшению налоговых поступлений в местные бюджеты (т.е. в бюджеты муниципалитетов, в пределах которых находится земельный участок и работает налоговый орган, потенциально недовольный снижением поступлений). В период, когда стране надо вводить в строй олимпийские объекты Сочи и готовиться к проведению чемпионата мира по футболу; с учетом всё возрастающих социальных нагрузок местных властей, рискну предположить, что выводы, которые может делать налоговый орган, не будут приятны для налогоплательщиков.
Иными словами, несмотря на всю кажущуюся простоту проблемы адекватной оценки кадастровой стоимости, представленную в настоящей статье, я еще раз предостерегаю от принятия необдуманных (плохо взвешенных) решений, базирующихся на оценке возможности изменения кадастровой стоимости земельных участков без участия специалистов и(или) без принятия во внимание потенциальных «побочных эффектов негативного характера».
При этом существует лишь два основания, которые дают повод для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка:
(a) недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости;
(b) установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Обратим внимание, что основания для обжалования кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с действующим порядком унифицированы, т.е. предполагают представление одинакового набора документов для рассмотрения спора по существу (делая различия лишь в процессуальной форме документов: для административного порядка обжалования должно быть подано заявление по требованиям Росреестра, в то время как при судебном обжаловании сама форма искового заявления (жалобы) должна соответствовать правилам арбитражного процессуального законодательства).
Говоря о недостоверности сведений о земельном участке (при определении его кадастровой стоимости), закон не оговаривает характер этих сведений. Для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка может быть использована любая недостоверность. Иными словами, у заявителя при данном основании есть возможность доказывать, что сведения о земельном участке, представленные в соответствующем отчете, не соответствуют действительности, или то обстоятельство, что в расчет не принимались данные, которые должны были бы приниматься (в соответствии с применимыми методическими рекомендациями или оценочными стандартами).
В соответствии с действующим законодательством к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, поданном на основании недостоверности указанных сведений, должны быть приложены документы, подтверждающие эту самую недостоверность. Работа над такого рода заявлением весьма проблематична. Ведь для грамотного предоставления фактов потребуется, фактически, провести новую экспертизу, а, кроме того, провести работу по документированию соответствующих недостоверностей, что предполагает обращение в различного рода службы, получение справок, возможно, даже, анализ или актирование состояния почв, подвергшихся негативному воздействию в результате чрезвычайных событий.
Таким образом, это основание обжалования не будет пользоваться большой популярностью. из-за трудозатратных процедур и необходимых вложений (если конечно речь не идет об очевидных несоответствиях, таких как ошибки математического толка, неправильная определения категории земельного участка и т.п.)
С этой точки зрения гораздо привлекательнее выглядит оспаривание кадастровой оценки по основанию установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Согласно законодательству, требуемая для процедуры оспаривания оценка может быть выполнена в любое время в течение периода шести месяцев, отведенного для обжалования, но осуществлена она, по итогам, должна быть на туже дату, на которую были утверждены результаты государственной кадастровой оценки. Это главный критерий.
Таким образом предполагается, что владелец земельного участка, которому стало известно о новой кадастровой стоимости его земельного участка, имеет возможность провести собственную рыночную оценку. Такая оценка может уже оперировать не только (и даже скорее не столько) методами массовой оценки. Если результаты расходятся – можно обращаться с соответствующей жалобой в Росреестр или арбитражный суд.
При таком основании для обжалования, заявитель будет обязан, однако, представить для рассмотрения дела не только соответствующий отчет о рыночной оценке, но и (цитируем) «положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям соответствующего закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности».
Привлекательность данного обжалования по такому методу в административном порядке заключается в том, что (по общему правилу) если представленное заключение дает оценку о рыночной стоимости земельного участка, и эта стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на 30%, комиссия должна принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Иными словами, формально, у Росреестра, при подобном повороте событий просто нет иной возможности, кроме как принять за кадастровую стоимость рыночную стоимость, представленную ему в соответствующем отчете,
В случае же, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Исключением является случай, когда заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, — положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков).
Таким образом, с определенной степенью уверенности можно говорить, что именно описанное основание и способ обжалования представляются с юридической точки зрения наиболее перспективными. Правда с определенными оговорками, которые касаются отсутствия значительной и устоявшейся практики рассмотрения такого рода вопросов в судебной системе, а так же своего рода негативных побочных эффектов, которые пока мало изучены или не имеют на сей день четкого ответа в той же судебной практике.
К последнему случаю я бы отнес ряд вопросов, вытекающих из специфики налогового и бухгалтерского характера, и которые могут стать существенным препятствием для его применения юридическими лицами. И дело здесь прежде всего в том, как относиться юридическим лицам к вопросу о рыночной оценке земли, находящейся в их владении. Напомним, что в соответствии с действующими налоговыми и бухгалтерскими стандартами, переоценка основных средств по данным их рыночной оценки допускается только при условии, что такая практика предусмотрена учетной политикой предприятия, применяется ко всем основным средствам одной группы и единожды совершенная — в последующем (для целей бухгалтерского учета) осуществляется ежегодно. Иными словами, если не относиться к соответствующему отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка как инструменту доказывания неправомерного установления в процессе государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости одного конкретного земельного участка, может создаться ситуация, когда (в случае, если, например, предприятие владеет двумя земельными участками) налоговый орган предъявит налогоплательщику претензии в связи с тем, что то составило и применило рыночную оценку только по отношению к одному из двух земельных участков, которыми владеет, или (что тоже может иметь место) единожды совершив такую рыночную оценку – в последующем ее не проводило.
О последствиях такого рода претензий даю возможность судить специалистам по налоговому законодательству. Очевидно, что переоценка, которая, сдается мне, имеет цель понизить кадастровую стоимость земельного участка, будет приводить к уменьшению налоговых поступлений в местные бюджеты (т.е. в бюджеты муниципалитетов, в пределах которых находится земельный участок и работает налоговый орган, потенциально недовольный снижением поступлений). В период, когда стране надо вводить в строй олимпийские объекты Сочи и готовиться к проведению чемпионата мира по футболу; с учетом всё возрастающих социальных нагрузок местных властей, рискну предположить, что выводы, которые может делать налоговый орган, не будут приятны для налогоплательщиков.
Иными словами, несмотря на всю кажущуюся простоту проблемы адекватной оценки кадастровой стоимости, представленную в настоящей статье, я еще раз предостерегаю от принятия необдуманных (плохо взвешенных) решений, базирующихся на оценке возможности изменения кадастровой стоимости земельных участков без участия специалистов и(или) без принятия во внимание потенциальных «побочных эффектов негативного характера».
2 комментария