Константин Панков → Перепланировка и перевод квартиры под магазин и придомовая территория.
Наверняка во многих (если не во всех) городах нашей страны существует такое явление как перевод и перепланировка первых этажей многоквартирного дома в нежилые помещения с оборудованием входной группой. При этом собственники перепланируемых помещений не спрашивают согласия других собственников помещений многоквартирного дома на перепланировку, которая чаще всего связана с разрушением части несущей стены и установление входной группы на придомовой территории.
Судебная практика судов общею юрисдикции складывается не в пользу жильцов, если они вдруг наметятся обжаловать перепланировку помещений и установку входной группы. Так, определением Верховного Суда РФ от 13.01.2010 N 80-В09-26 установлено, что «Постановлением главы г. Ульяновска N 1381 от 20 февраля 2009 года квартира <...> переведена в нежилое помещение с проведением работ по проекту в установленном порядке для последующего использования данного помещения под магазин. Представленный В. рабочий проект реконструкции названной квартиры под магазин фототоваров с устройством отдельного входа предусматривает частичную разборку внутренних ненесущих гипсобетонных перегородок, облицовку внутренних стен (перегородок), смежных с жилыми квартирами, листами ГВЛ по стальному каркасу и устройство отдельного входа посредством устройства дверного проема и его увеличения за счет оконного проема с выбором подоконной части, что связано с изменением режима пользования земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом.
Отменяя указанное постановление главы г. Ульяновска, суд исходил из того, что поскольку при переводе спорного жилого помещения из нежилого в жилое возникает необходимость изменения объекта недвижимости (при сносе части несущей стены), а также режима пользования земельным участком (при оборудовании отдельного входа с крыльцом), на котором расположен жилой дом, требуется решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которое В. не получено. Данный вывод суда является ошибочным, основанным на неправильном толковании норм материального права.
Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое, а также отказ в таком переводе установлены Жилищным кодексом Российской Федерации (статьи 22 — 24). При этом указанные положения Жилищного кодекса Российской Федерации не предусматривают в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку такое согласие требуется, только если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации). В данном случае, поскольку судом не установлено, что в результате перепланировки или переустройства квартиры <...> требуется присоединение общего имущества в указанном доме, получения согласия всех собственников помещений в доме не требовалось».
Таким образом, суд основывался на внесистемном толковании и руководствовался формальным подходом к определению обязанностей лица желающего осуществить перевод жилого помещение и его перепланировку.
Иной подход, к данному вопросу, у арбитражных судов. Постановлением ФАС Дальневосточного округа от 01.02.2010 N Ф03-67/2010 по делу N А04-3404/2009 суд указал на то, что «Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме).
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ). Следовательно, общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений.
К распоряжению имуществом относятся в том числе действия по изменению объекта. Согласно пункту 3 статьи 36 ЖК РФ и пункту 2 статьи 40 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений. В силу пункта 1 статьи 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Как установлено судебными инстанциями и подтверждено материалами дела (в том числе проектной документацией), в случае перевода спорного помещения, из жилого в нежилое возникает необходимость в разрушении части несущей стены многоквартирного дома, в установлении отдельного входа в помещение, устройство козырька, что связано с присоединением части общего имущества.
Таким образом, в силу приведенных норм права, являются правильными выводы судов о том, что общество в целях получения разрешения на перевод жилого помещения в нежилое до обращения к администрации с заявлением должно было получить согласие участников общей долевой собственности в многоквартирном доме.» В целом, такое толкование поддерживается и ВАС РФ который многочисленными определениями отказывает в передаче дел в президиум.
Необходимо отметить и вторую проблему связанную с установлением отдельного входа — это занятие придомовой территории. В связи с тем, что основная масса жилищного фонда была построена ещё до введение в действия нынешнего законодательства, обязывающего формировать земельные участки под многоквартирными домами, большинство так и осталось не сформированными. Такое положение дел как нельзя лучше устраивает местные власти, т.к. можно произвольно уплотнять и уплотнять застройку, сдавать в аренду участки которые фактически принадлежат владельцам квартир в многоквартирном доме и совершать прочие незаконные действия, которые очень часто имеют все признаки самоуправства.
Высшие судебные инстанции, видя такой беспредел местных властей и их явное нежелания по постановке на кадастровый учёт придомовой территории, издают совместное Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В пункте 67 разъяснено, что «Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.» Данную положительную динамику нельзя не отметить.
Однако остаётся, всё же, много вопросов, в частности, при подаче негаторного иска об освобождении уже занятого входной группой придомового участка. Если за арбитражные суды я особо не волнуюсь, то суды общей юрисдикции у меня вызывают очень большие опасения. Полагаю, что особо практику отказов в исках жильцов совместное постановление Пленумов ВС РФ И ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 не изменит. Суды общей юрисдикции так и будут руководствоваться принципом социалистической целесообразности и доводить до абсурда, требуя доказательств того, что земельный участок на котором расположен газон (элемент озеленения согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ) в 1см от дома является его придомовой территорией, фактически сводя всё к его межеванию в порядке ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», поскольку иных доказательств, кроме здравого смысла, по данному вопросу не приложить. Эта статья написана в связи с подачей мной искового заявления в Курчатовский районный суд г. Челябинска именно по такой ситуации.
18.11.2010 должно быть предварительное судебное заседание. О ходе процесса буду информировать в блоге.
Судебная практика судов общею юрисдикции складывается не в пользу жильцов, если они вдруг наметятся обжаловать перепланировку помещений и установку входной группы. Так, определением Верховного Суда РФ от 13.01.2010 N 80-В09-26 установлено, что «Постановлением главы г. Ульяновска N 1381 от 20 февраля 2009 года квартира <...> переведена в нежилое помещение с проведением работ по проекту в установленном порядке для последующего использования данного помещения под магазин. Представленный В. рабочий проект реконструкции названной квартиры под магазин фототоваров с устройством отдельного входа предусматривает частичную разборку внутренних ненесущих гипсобетонных перегородок, облицовку внутренних стен (перегородок), смежных с жилыми квартирами, листами ГВЛ по стальному каркасу и устройство отдельного входа посредством устройства дверного проема и его увеличения за счет оконного проема с выбором подоконной части, что связано с изменением режима пользования земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом.
Отменяя указанное постановление главы г. Ульяновска, суд исходил из того, что поскольку при переводе спорного жилого помещения из нежилого в жилое возникает необходимость изменения объекта недвижимости (при сносе части несущей стены), а также режима пользования земельным участком (при оборудовании отдельного входа с крыльцом), на котором расположен жилой дом, требуется решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которое В. не получено. Данный вывод суда является ошибочным, основанным на неправильном толковании норм материального права.
Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое, а также отказ в таком переводе установлены Жилищным кодексом Российской Федерации (статьи 22 — 24). При этом указанные положения Жилищного кодекса Российской Федерации не предусматривают в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку такое согласие требуется, только если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации). В данном случае, поскольку судом не установлено, что в результате перепланировки или переустройства квартиры <...> требуется присоединение общего имущества в указанном доме, получения согласия всех собственников помещений в доме не требовалось».
Таким образом, суд основывался на внесистемном толковании и руководствовался формальным подходом к определению обязанностей лица желающего осуществить перевод жилого помещение и его перепланировку.
Иной подход, к данному вопросу, у арбитражных судов. Постановлением ФАС Дальневосточного округа от 01.02.2010 N Ф03-67/2010 по делу N А04-3404/2009 суд указал на то, что «Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме).
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ). Следовательно, общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений.
К распоряжению имуществом относятся в том числе действия по изменению объекта. Согласно пункту 3 статьи 36 ЖК РФ и пункту 2 статьи 40 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений. В силу пункта 1 статьи 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Как установлено судебными инстанциями и подтверждено материалами дела (в том числе проектной документацией), в случае перевода спорного помещения, из жилого в нежилое возникает необходимость в разрушении части несущей стены многоквартирного дома, в установлении отдельного входа в помещение, устройство козырька, что связано с присоединением части общего имущества.
Таким образом, в силу приведенных норм права, являются правильными выводы судов о том, что общество в целях получения разрешения на перевод жилого помещения в нежилое до обращения к администрации с заявлением должно было получить согласие участников общей долевой собственности в многоквартирном доме.» В целом, такое толкование поддерживается и ВАС РФ который многочисленными определениями отказывает в передаче дел в президиум.
Необходимо отметить и вторую проблему связанную с установлением отдельного входа — это занятие придомовой территории. В связи с тем, что основная масса жилищного фонда была построена ещё до введение в действия нынешнего законодательства, обязывающего формировать земельные участки под многоквартирными домами, большинство так и осталось не сформированными. Такое положение дел как нельзя лучше устраивает местные власти, т.к. можно произвольно уплотнять и уплотнять застройку, сдавать в аренду участки которые фактически принадлежат владельцам квартир в многоквартирном доме и совершать прочие незаконные действия, которые очень часто имеют все признаки самоуправства.
Высшие судебные инстанции, видя такой беспредел местных властей и их явное нежелания по постановке на кадастровый учёт придомовой территории, издают совместное Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В пункте 67 разъяснено, что «Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.» Данную положительную динамику нельзя не отметить.
Однако остаётся, всё же, много вопросов, в частности, при подаче негаторного иска об освобождении уже занятого входной группой придомового участка. Если за арбитражные суды я особо не волнуюсь, то суды общей юрисдикции у меня вызывают очень большие опасения. Полагаю, что особо практику отказов в исках жильцов совместное постановление Пленумов ВС РФ И ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 не изменит. Суды общей юрисдикции так и будут руководствоваться принципом социалистической целесообразности и доводить до абсурда, требуя доказательств того, что земельный участок на котором расположен газон (элемент озеленения согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ) в 1см от дома является его придомовой территорией, фактически сводя всё к его межеванию в порядке ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», поскольку иных доказательств, кроме здравого смысла, по данному вопросу не приложить. Эта статья написана в связи с подачей мной искового заявления в Курчатовский районный суд г. Челябинска именно по такой ситуации.
18.11.2010 должно быть предварительное судебное заседание. О ходе процесса буду информировать в блоге.
Поскольку земля под домом <...> не входит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, то вывод суда о том, что требовалось согласие собственников жилых помещений дома <...> для изменения статуса квартиры <...> в указанном доме, нельзя признать правильным.
Соответственно до опубликования рекомендаций совместного Пленума ВС РФ, ВАС РФ правомочие собственника по распоряжению частью земельного участка де-юре не было ограничено, хотя и вступало в противоречие с п.1 ст 36 ЖК. С точки зрения правовой казуистика возможно определение Верховного Суда РФ и обоснованно, однако с точки зрения справедливости и прав жильцов многоквартирного вызывает разумные сомнения.
Этот момент я специально опустил, поскольку определение принималось ещё до принятия совместного постановления пленумов от 29.04.2010. Хотя вот тут и можно понять отношение судов к людям. ВАС РФ — являясь коммерческим судом, как не парадоксально, более близок к людям нежели ВС РФ. Это следует и из постановление и информационных писем ВАС РФ о недопустимости взыскания комиссий за ведение ссудных счетов, а также уплате неустойки вперёд суммы по основному долгу и т.д. Я вообще не помню ни одного знакового постановления ВС РФ, которым бы судебная практика повернулась к людям или что-то упростила.