Тихонов Игорь Александрович → Покупка квартиры на вторичном рынке
Купить квартиру – удача во всех смыслах этого слова! Для кого-то – это тяжкий долг по отношению к семье, для иных – вложение капитала «на старость», кому-то мечта всей жизни. Не важно, что лежит в основе стимула к покупке, важно, что сделки этого порядка, что называется, «денежные» и регулярно совершаемые, особенно в Столице! Как вожделенно звучит «Московская недвижимость», так и страшит огромное количество «кидальных» сделок и схем.
В последнее время, по причине огромного числа неисполненных обязательств по передачи жилья в собственность дольщиков на «первичном рынке» государство выпустило ряд законов и норм, призванных упорядочить правоотношения в этой сфере. Однако, на «вторичном рынке», ситуация, по-прежнему, крайне напряженная, и о неудачах и откровенных обманах, при совершении таких сделок, молва народная не затихает.
Сегодня разговор пойдет о том, что надо проверять при покупке квартиры на вторичном рынке недвижимости или, говоря по-простому, покупка «с рук».
И первым, к кому обращаются граждане, – это риэлторы. Они бывают двух видов: первые – это агентства; вторые – частные. Первых ищут в интернете, вторых – по знакомым. Причем, одно не исключает другое. Но, давайте поподробнее. Итак, риэлтор – специалист по подбору недвижимости и сопровождению сделки купли-продажи. Однако, законодательно эта деятельность в России до сих пор никак не закреплена! С 2016 года в Государственной думе согласовывается проект закона «О риэлтерской деятельности» и пока ещё не прошел ни одного чтения. Отсюда вывод, что деятельность, как агентств, так и частных граждан, мягко говоря, сугубо самодеятельная. То есть, по сути, что агентства, что частники – находятся вне правового поля и ни за что, ни перед кем не отвечают! При этом в стране зарегистрировано более пятисот агентств, а про частных риэлторов данных просто не существует! Напрашивается вывод, что не стоит платить деньги тем, кто ни за что не отвечает и ничего вам не может гарантировать! Не хочу порочить людей, которые действительно многие годы занимаются этой деятельностью ответственно и честно, но отсутствие законодательного поля очень усложняет им их деятельность, а наличие на этом рынке огромного количества мошенников и откровенных жуликов только усугубляет ситуацию. Самое неприятное, что нет ни такой специальности, ни профессиональной дисциплины, и в риэлторы может, что называется, «податься» практически любой человек с любым «бэкграундом».
В нулевые в агентствах недвижимости из-за нехватки кадров брали практически любого, кто хотел. Более того, им сразу раздавали «Базу», т.е. списки недвижимости с плохой реализацией, но зато с номерами телефонов собственников, что породило огромное количество «частных» риэлторов. Те, в свою очередь наполнили рынок невероятной сумятицей цен, условий, нетиповых договоров и сложных схем. Никто ничего не проверял, сроки регистрации были долгими, очереди в регистрационные палаты огромны, порядок передачи денег, задатков, залогов, комиссионных вознаграждений запутан. Как результат: огромное число двойной, а то и тройной продажи квартир, хищения денежных средств, суды и криминальные разборки. Агентства пытались бороться за репутацию, создали Ассоциацию, подготовили проекты закона, но пока его нет – риски остаются. Сейчас рынок переживает спокойные времена, скорее даже упадок, что отчасти идёт ему на пользу. Риэлтор, как правило, получает процент от сделки, и это сократило поток любителей лёгкой наживы и дилетантов в этой сфере. Но, остались частники, «зубры» с «сарафанной» репутацией и чётким тарифом, этакие «свахи» от недвижимости. Остались и агентства либо при застройщиках, либо с наработанной базой в несколько десятков тысяч позиций, которую теперь берегут, как основной актив своего благополучия. Общее одно: ни те, ни другие не являются риэлторами в полном смысле этого юридического понятия. Скорее, это люди, обслуживающие некую имеющуюся у них базу данных по недвижимости и получающие именно за это деньги с покупателей, но не несущие никакой ответственности, кроме своей совести. Вы не сможете при ошибке риэлтора признать его вину, он всего лишь гражданин, который вам помогал и ответственность у него, прямо скажем, как у школьника, не сдавшего нужное количество макулатуры.
С Агентством попроще, но и здесь, если что, ответственность лишь в возврате вознаграждения, и то, не всего, а основные проблемы, всё равно, решать Вам, неудачливому покупателю. Судиться, тратить время и деньги, и клясть, и клясть нерадивых риэлторов.
Теперь к главному: что можно сделать самому и не пожалеть о содеянном?!
1. Выбрать квартиру в интернете вы можете и без риэлтора;
2. Агентство ли продает от имени собственника или же сам гражданин, не суть важно, важно увидеть подлинники всех, повторю всех документов, до подписания каких-либо договоров. Если их нет, они у бабушки, на другой квартире, а ключ у соседа, а тот в командировке до конца месяца; они датированы прошлым веком или нечетко читаются – всё это повод насторожиться. Если само жильё, при этом, Вам нравится, можете заказать все документы самостоятельно по адресу его нахождения в МФЦ и тогда сможете сами всё проверить.
3. Теперь, что проверять:
Ø Выписка ЕГРН (реестр прав на недвижимое имущество), информация, которую вы получите на дату запроса, будет наверняка более актуальна, нежели по свидетельству пяти-десятилетней давности. В выписке правообладатель(-ли), дата регистрации права и отсутствие, либо наличие прав третьих лиц, либо ограничения на распоряжение в интересах третьих лиц. Так же документ-основание возникновения права у собственника. Там же, количество и характер сделок по данному объекту и даты их совершения. Обратите внимание на частоту сделок и их характер.
Ø ЕЖД(единый жилищный документ) содержит в себе сведения о зарегистрированных в данном объекте граждан, когда, как и на каком основании получивших регистрацию и её характер(временная, постоянная). Когда, кто, как регистрировался и кто, куда и как выбыл. Обращаем внимание на умерших собственников и взрослых граждан, выбывших «в никуда». В первом случае, опасность наследственных споров, во втором, люди, находящиеся в местах лишения свободы. Особенной строкой — приватизация! При приватизации, граждане, отказавшиеся в пользу другого члена семьи, обладают правом пожизненного проживания в силу закона, хотя и не являются собственниками. Есть опасность, в этом случае, купить квартиру с «жильцом».
Ø При покупке у нескольких собственников, право которых основывается на свидетельствах о праве на наследство (указывается в ЕГРН), можно сделать запрос в нотариальную палату, либо воспользоваться электронной базой нотариуса, для проверки подлинности свидетельств.
Ø И наконец, только собственник(-и) смогут Вам предоставить, но обязательно требуйте, справку об отсутствии задолженности по налогам на имущество(выдает налоговый орган) и задолженности по коммунальным платежам(там же в МФЦ).
4. Все эти документы – основа чистоты будущей сделки, и Вы сами можете их получить без выплаты вознаграждения посредникам, которые будут делать ровно такие же действия, но за Ваш счёт.
Всем удачи!
Управляющий партнер FLC GROUP,
Тихонов Игорь Александрович.
1flc.ru/
www.youtube.com/watch?v=fd1Dzuf7zsI&t=102s
В последнее время, по причине огромного числа неисполненных обязательств по передачи жилья в собственность дольщиков на «первичном рынке» государство выпустило ряд законов и норм, призванных упорядочить правоотношения в этой сфере. Однако, на «вторичном рынке», ситуация, по-прежнему, крайне напряженная, и о неудачах и откровенных обманах, при совершении таких сделок, молва народная не затихает.
Сегодня разговор пойдет о том, что надо проверять при покупке квартиры на вторичном рынке недвижимости или, говоря по-простому, покупка «с рук».
И первым, к кому обращаются граждане, – это риэлторы. Они бывают двух видов: первые – это агентства; вторые – частные. Первых ищут в интернете, вторых – по знакомым. Причем, одно не исключает другое. Но, давайте поподробнее. Итак, риэлтор – специалист по подбору недвижимости и сопровождению сделки купли-продажи. Однако, законодательно эта деятельность в России до сих пор никак не закреплена! С 2016 года в Государственной думе согласовывается проект закона «О риэлтерской деятельности» и пока ещё не прошел ни одного чтения. Отсюда вывод, что деятельность, как агентств, так и частных граждан, мягко говоря, сугубо самодеятельная. То есть, по сути, что агентства, что частники – находятся вне правового поля и ни за что, ни перед кем не отвечают! При этом в стране зарегистрировано более пятисот агентств, а про частных риэлторов данных просто не существует! Напрашивается вывод, что не стоит платить деньги тем, кто ни за что не отвечает и ничего вам не может гарантировать! Не хочу порочить людей, которые действительно многие годы занимаются этой деятельностью ответственно и честно, но отсутствие законодательного поля очень усложняет им их деятельность, а наличие на этом рынке огромного количества мошенников и откровенных жуликов только усугубляет ситуацию. Самое неприятное, что нет ни такой специальности, ни профессиональной дисциплины, и в риэлторы может, что называется, «податься» практически любой человек с любым «бэкграундом».
В нулевые в агентствах недвижимости из-за нехватки кадров брали практически любого, кто хотел. Более того, им сразу раздавали «Базу», т.е. списки недвижимости с плохой реализацией, но зато с номерами телефонов собственников, что породило огромное количество «частных» риэлторов. Те, в свою очередь наполнили рынок невероятной сумятицей цен, условий, нетиповых договоров и сложных схем. Никто ничего не проверял, сроки регистрации были долгими, очереди в регистрационные палаты огромны, порядок передачи денег, задатков, залогов, комиссионных вознаграждений запутан. Как результат: огромное число двойной, а то и тройной продажи квартир, хищения денежных средств, суды и криминальные разборки. Агентства пытались бороться за репутацию, создали Ассоциацию, подготовили проекты закона, но пока его нет – риски остаются. Сейчас рынок переживает спокойные времена, скорее даже упадок, что отчасти идёт ему на пользу. Риэлтор, как правило, получает процент от сделки, и это сократило поток любителей лёгкой наживы и дилетантов в этой сфере. Но, остались частники, «зубры» с «сарафанной» репутацией и чётким тарифом, этакие «свахи» от недвижимости. Остались и агентства либо при застройщиках, либо с наработанной базой в несколько десятков тысяч позиций, которую теперь берегут, как основной актив своего благополучия. Общее одно: ни те, ни другие не являются риэлторами в полном смысле этого юридического понятия. Скорее, это люди, обслуживающие некую имеющуюся у них базу данных по недвижимости и получающие именно за это деньги с покупателей, но не несущие никакой ответственности, кроме своей совести. Вы не сможете при ошибке риэлтора признать его вину, он всего лишь гражданин, который вам помогал и ответственность у него, прямо скажем, как у школьника, не сдавшего нужное количество макулатуры.
С Агентством попроще, но и здесь, если что, ответственность лишь в возврате вознаграждения, и то, не всего, а основные проблемы, всё равно, решать Вам, неудачливому покупателю. Судиться, тратить время и деньги, и клясть, и клясть нерадивых риэлторов.
Теперь к главному: что можно сделать самому и не пожалеть о содеянном?!
1. Выбрать квартиру в интернете вы можете и без риэлтора;
2. Агентство ли продает от имени собственника или же сам гражданин, не суть важно, важно увидеть подлинники всех, повторю всех документов, до подписания каких-либо договоров. Если их нет, они у бабушки, на другой квартире, а ключ у соседа, а тот в командировке до конца месяца; они датированы прошлым веком или нечетко читаются – всё это повод насторожиться. Если само жильё, при этом, Вам нравится, можете заказать все документы самостоятельно по адресу его нахождения в МФЦ и тогда сможете сами всё проверить.
3. Теперь, что проверять:
Ø Выписка ЕГРН (реестр прав на недвижимое имущество), информация, которую вы получите на дату запроса, будет наверняка более актуальна, нежели по свидетельству пяти-десятилетней давности. В выписке правообладатель(-ли), дата регистрации права и отсутствие, либо наличие прав третьих лиц, либо ограничения на распоряжение в интересах третьих лиц. Так же документ-основание возникновения права у собственника. Там же, количество и характер сделок по данному объекту и даты их совершения. Обратите внимание на частоту сделок и их характер.
Ø ЕЖД(единый жилищный документ) содержит в себе сведения о зарегистрированных в данном объекте граждан, когда, как и на каком основании получивших регистрацию и её характер(временная, постоянная). Когда, кто, как регистрировался и кто, куда и как выбыл. Обращаем внимание на умерших собственников и взрослых граждан, выбывших «в никуда». В первом случае, опасность наследственных споров, во втором, люди, находящиеся в местах лишения свободы. Особенной строкой — приватизация! При приватизации, граждане, отказавшиеся в пользу другого члена семьи, обладают правом пожизненного проживания в силу закона, хотя и не являются собственниками. Есть опасность, в этом случае, купить квартиру с «жильцом».
Ø При покупке у нескольких собственников, право которых основывается на свидетельствах о праве на наследство (указывается в ЕГРН), можно сделать запрос в нотариальную палату, либо воспользоваться электронной базой нотариуса, для проверки подлинности свидетельств.
Ø И наконец, только собственник(-и) смогут Вам предоставить, но обязательно требуйте, справку об отсутствии задолженности по налогам на имущество(выдает налоговый орган) и задолженности по коммунальным платежам(там же в МФЦ).
4. Все эти документы – основа чистоты будущей сделки, и Вы сами можете их получить без выплаты вознаграждения посредникам, которые будут делать ровно такие же действия, но за Ваш счёт.
Всем удачи!
Управляющий партнер FLC GROUP,
Тихонов Игорь Александрович.
1flc.ru/
www.youtube.com/watch?v=fd1Dzuf7zsI&t=102s
Нет комментариев