Тихонов Игорь Александрович → Основные правила при покупке квартиры по ДДУ
В данной статье мы рассмотрим вопросы участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов.
Основным законодательным актом, регламентирующим данный вопрос, является Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон).
Так, указанный Закон содержит в себе разграничения, касающиеся определения участия в долевом строительстве и иных видах строительства.
В первую очередь следует отметить, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, с 01.07.2018 года допускается только в специально оговоренных Законом случаях:
— на основании договора участия в долевом строительстве;
— жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Кроме того, специальный условия участия в долевом строительстве установлены для города Москвы, поскольку действие Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и возникающие в связи с реновацией жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве, с учетом особенностей, предусмотренных Законом Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации».
Право на привлечение денежных средств граждан возникает только после соблюдения ряда условий, указанных в Законе:
— получения в установленном порядке разрешения на строительство;
— опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка…;
Кроме того, к застройщику предъявляются следующие требования:
— наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации;
— размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации;
— наличие на дату направления проектной декларации денежных средств в размере не менее десяти процентов от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке;
— отсутствие обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
— не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций;
— обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, на дату направления проектной декларации не превышают один процент от проектной стоимости строительства.
— имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
— отсутствие обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;
— соблюдаются нормативы финансовой устойчивости;
— в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица — застройщика;
— в отношении застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;
— в отношении застройщика отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности;
— застройщик отсутствует в реестре недобросовестных поставщиков;
— отсутствие недоимок по налогам, сборам и обязательным платежам;
— наличие выданного до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным настоящим Федеральным законом.
— иные требования, установленные Законом
Также на застройщиков возлагается обязанность по раскрытию информации, касающейся разрешению на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, проектной декларации, проект договора участия в долевом строительстве, и иная информация. Данная информация должна быть размещена в единой информационной системе жилищного строительства.
Обязательными условиями, подлежащими включению в договор участия в долевом строительстве, являются:
— конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче, в соответствии с проектной документацией;
— срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
— цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
— гарантийный срок на объект долевого строительства;
— способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;
Отсутствие названных условий влечет за собой признание договора незаключенным.
Особо следует подчеркнуть, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом.
Основной проблемой, с которой сталкиваются граждане – участники долевого строительства, является нарушение сроков передачи объекта долевого строительства.
Исходя из практики, данная проблема возникает практически в 90 % случаев участия в долевом строительстве, поскольку застройщиками регулярно нарушаются сроки передачи объекта долевого строительства участнику без уважительных и объективных причин.
Вопрос соблюдения сроков строго регламентирован Законом, но на практике требования Закона не исполняются застройщиками, и граждане вынуждены ждать передачи им квартиры годами.
В данном случае, единственной возможностью получения некоторой компенсации за нарушение сроков передачи квартиры гражданину является требование о выплате неустойки.
Также граждане сталкиваются с более серьезными проблемами, которые заключаются в том, что застройщик не может оформить право собственности на многоквартирный дом, что влечет за собой невозможность для гражданина зарегистрировать за собой право собственности на квартиру.
В таком случае, единственной возможностью оформить право собственности для гражданина остается обращение в суд.
Помимо указанных проблем, возникающих при заключении и исполнении договора участия в долевом строительстве, имеются проблемы с качеством квартиры, передаваемой гражданину. Так, зачастую, граждане, не осматривая и не исследуя квартиру (иногда даже не входя в нее), подписывают акт приема-передачи квартиры. После чего, в ходе ремонтных работ, когда им указывают на недостатки, возникают споры с застройщиком, который, в свою очередь, ссылается на подписание акта, в котором обычно указывается, что гражданин осмотрел квартиру, принял ее, и не имеет никаких претензий к застройщику.
Таким образом, перед подписанием акта приема-передачи, рекомендуем первоначально понять, в какой срок передана квартира, имеется ли нарушение сроков передачи квартиры, имеются ли в квартире видимые невооруженным глазом недостатки, поскольку, подписание акта может повлечь за собой усложнение процесса доказывания в рамках судебного рассмотрения дела.
В большинстве случаев граждане пытаются самостоятельно обратиться в суд и взыскать неустойку, признать право собственности, потребовать устранения недостатков и т.п. Однако, данный способ влечет за собой существенный риск, поскольку важен вопрос подготовки на самом первоначальном этапе подготовки документов и подачи иска, так как неверное определение предмета спора, неверный расчет, либо неверное толкование того или иного термина в Законе может повлечь за собой отказ в удовлетворении требований, а апелляционное рассмотрение дела зачастую носит формальный характер, и достаточно редко отменяет состоявшиеся судебные решения.
Следовательно, многие граждане обращаются за профессиональной помощью уже тогда, когда сами потерпели неудачу, что влечет различные негативные последствия, в том числе:
— необходимость повторного обращения в суд и новое судебное разбирательство, что существенно затягивает вопрос оформления права собственности, либо снижает возможность получения неустойки с застройщика, в связи с выводом последним денежных средств со своих счетов;
— невозможность повторного обращения в суд по тем же основаниям, и, следовательно, потеря возможности получить компенсацию за нарушение сроков передачи квартиры гражданину. С учетом стоимости квартиры и периода, который прошел с момента нарушения сроков передачи квартиры, размер убытков может достигать нескольких миллионов рублей;
С Уважением,
Тихонов Игорь Александрович
Управляющий партнер FLC GROUP
Если Вам понравилась статья, ставьте лайк и подписывайтесь на нас в социальных сетях! Спасибо за внимание!
Your text to link...
Your text to link...
Основным законодательным актом, регламентирующим данный вопрос, является Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон).
Так, указанный Закон содержит в себе разграничения, касающиеся определения участия в долевом строительстве и иных видах строительства.
В первую очередь следует отметить, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, с 01.07.2018 года допускается только в специально оговоренных Законом случаях:
— на основании договора участия в долевом строительстве;
— жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Кроме того, специальный условия участия в долевом строительстве установлены для города Москвы, поскольку действие Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и возникающие в связи с реновацией жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве, с учетом особенностей, предусмотренных Законом Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации».
Право на привлечение денежных средств граждан возникает только после соблюдения ряда условий, указанных в Законе:
— получения в установленном порядке разрешения на строительство;
— опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка…;
Кроме того, к застройщику предъявляются следующие требования:
— наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации;
— размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации;
— наличие на дату направления проектной декларации денежных средств в размере не менее десяти процентов от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке;
— отсутствие обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
— не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций;
— обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, на дату направления проектной декларации не превышают один процент от проектной стоимости строительства.
— имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
— отсутствие обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;
— соблюдаются нормативы финансовой устойчивости;
— в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица — застройщика;
— в отношении застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;
— в отношении застройщика отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности;
— застройщик отсутствует в реестре недобросовестных поставщиков;
— отсутствие недоимок по налогам, сборам и обязательным платежам;
— наличие выданного до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным настоящим Федеральным законом.
— иные требования, установленные Законом
Также на застройщиков возлагается обязанность по раскрытию информации, касающейся разрешению на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, проектной декларации, проект договора участия в долевом строительстве, и иная информация. Данная информация должна быть размещена в единой информационной системе жилищного строительства.
Обязательными условиями, подлежащими включению в договор участия в долевом строительстве, являются:
— конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче, в соответствии с проектной документацией;
— срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
— цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
— гарантийный срок на объект долевого строительства;
— способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;
Отсутствие названных условий влечет за собой признание договора незаключенным.
Особо следует подчеркнуть, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом.
Основной проблемой, с которой сталкиваются граждане – участники долевого строительства, является нарушение сроков передачи объекта долевого строительства.
Исходя из практики, данная проблема возникает практически в 90 % случаев участия в долевом строительстве, поскольку застройщиками регулярно нарушаются сроки передачи объекта долевого строительства участнику без уважительных и объективных причин.
Вопрос соблюдения сроков строго регламентирован Законом, но на практике требования Закона не исполняются застройщиками, и граждане вынуждены ждать передачи им квартиры годами.
В данном случае, единственной возможностью получения некоторой компенсации за нарушение сроков передачи квартиры гражданину является требование о выплате неустойки.
Также граждане сталкиваются с более серьезными проблемами, которые заключаются в том, что застройщик не может оформить право собственности на многоквартирный дом, что влечет за собой невозможность для гражданина зарегистрировать за собой право собственности на квартиру.
В таком случае, единственной возможностью оформить право собственности для гражданина остается обращение в суд.
Помимо указанных проблем, возникающих при заключении и исполнении договора участия в долевом строительстве, имеются проблемы с качеством квартиры, передаваемой гражданину. Так, зачастую, граждане, не осматривая и не исследуя квартиру (иногда даже не входя в нее), подписывают акт приема-передачи квартиры. После чего, в ходе ремонтных работ, когда им указывают на недостатки, возникают споры с застройщиком, который, в свою очередь, ссылается на подписание акта, в котором обычно указывается, что гражданин осмотрел квартиру, принял ее, и не имеет никаких претензий к застройщику.
Таким образом, перед подписанием акта приема-передачи, рекомендуем первоначально понять, в какой срок передана квартира, имеется ли нарушение сроков передачи квартиры, имеются ли в квартире видимые невооруженным глазом недостатки, поскольку, подписание акта может повлечь за собой усложнение процесса доказывания в рамках судебного рассмотрения дела.
В большинстве случаев граждане пытаются самостоятельно обратиться в суд и взыскать неустойку, признать право собственности, потребовать устранения недостатков и т.п. Однако, данный способ влечет за собой существенный риск, поскольку важен вопрос подготовки на самом первоначальном этапе подготовки документов и подачи иска, так как неверное определение предмета спора, неверный расчет, либо неверное толкование того или иного термина в Законе может повлечь за собой отказ в удовлетворении требований, а апелляционное рассмотрение дела зачастую носит формальный характер, и достаточно редко отменяет состоявшиеся судебные решения.
Следовательно, многие граждане обращаются за профессиональной помощью уже тогда, когда сами потерпели неудачу, что влечет различные негативные последствия, в том числе:
— необходимость повторного обращения в суд и новое судебное разбирательство, что существенно затягивает вопрос оформления права собственности, либо снижает возможность получения неустойки с застройщика, в связи с выводом последним денежных средств со своих счетов;
— невозможность повторного обращения в суд по тем же основаниям, и, следовательно, потеря возможности получить компенсацию за нарушение сроков передачи квартиры гражданину. С учетом стоимости квартиры и периода, который прошел с момента нарушения сроков передачи квартиры, размер убытков может достигать нескольких миллионов рублей;
С Уважением,
Тихонов Игорь Александрович
Управляющий партнер FLC GROUP
Если Вам понравилась статья, ставьте лайк и подписывайтесь на нас в социальных сетях! Спасибо за внимание!
Your text to link...
Your text to link...
Нет комментариев