Причины введения моратория на неустойку

22 марта 2024 года правительство Российской Федерации объявило внесло существенные изменения ответственность застройщиков перед участниками долевого строительства. Согласно постановлению, датируемому 18 марта того же года, был подписан мораторий на взыскание неустойки с застройщиков. Это решение, характерное для экстренных мер, впервые принятых в период пандемии, снова вступает в силу, вызывая серьёзные дискуссии среди юридического сообщества и непосредственно заинтересованных сторон – дольщиков и застройщиков.

В данной статье мы рассмотрим вопросы участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов.

Основным законодательным актом, регламентирующим данный вопрос, является Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон).

Так, указанный Закон содержит в себе разграничения, касающиеся определения участия в долевом строительстве и иных видах строительства.

31.08.2018 в рамках рабочего визита в Санкт-Петербург Председатель следственного комитета Российской Федерации А. Бастрыкин, сообщил о постановке на контроль уголовного дела, возбужденного в отношении руководителя ГК «Ленспецстрой» Д. Астафьева.

Так в декабре 2017 года Прокуратура Ленинградской области по многочисленным жалобам дольщиков ЖК «Ленинградская перспектива» провела проверку строительной компании ООО «ЛенСпецСтрой». В ходе проверки обнаружены существенные нарушения в расходовании средств дольщиков ЖК «Ленинградская перспектива». Однако, никаких мер реагирования со стороны прокуратуры, не последовало.
В марте по результатам проверки прокуратурой согласовано возбуждение уголовного дела, возбужденного ГСУ ГУ МВД России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере) в отношении в отношении неустановленного круга лиц из числа руководящего состава ООО «ЛенОблСтрой»
Следователями установлен факт нецелевого расходования средств в размере более чем на 400 млн рублей.

Напомним, что в августе 2018 года в рамках уголовного дела, возбужденного в отношении неустановленного круга лиц из числа руководящего состава следователями ГСУ ГУ МВД по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, в ходе следственных действий, проводимых в офисе ООО «Леноблстрой» на Невском проспекте, задержан руководитель ГК Ленспецстрой Дмитрий Астафьев, который по решению Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга, помещен в СИЗО (Кресты 2)
В ходе расследования уголовного дела установлено, что компания «ЛенСпецСтрой» заключила 700 долевых договоров на сумму более чем 1,4 млрд рублей.
Следователями наложен арест на имущества Астафьева на сумму более чем на 250 млн рублей.

Источник: legal78.ru/archives/962

Дольщики по нежилым помещениям не могут включить свои требования в реестр о передаче помещений. Как защитить свои права?

В свете последних событий с долевым строительством в городе Пенза, часто задают вопросы о том, как осуществляется защита прав дольщиков, заключивших ДДУ на приобретение коммерческих помещений. По квартирам в банкротстве застройщика все понятно: участник долевого строительства в стадии наблюдения или в стадии конкурсного производства включает свои требования либо в реестр требований о передаче жилых помещений, либо трансформирует свое требование в денежное. При этом, законодательство не предусматривает возможности включения в такой реестр требований, связанных с нежилыми помещениями.
Выходит, что дольщики-коммерсанты не могут подать такое же заявление в арбитражный суд, как и дольщики по квартирам, потому что такое заявление не будет удовлетворено (см., например, определение Верховного Суда РФ от 09.02.2016 N 302-ЭС15-6122, постановление АС Московского округа от 27.01.2016 N Ф05-7805/15)
А коль скоро дольщик-коммерсант не может заявить требование о передаче ему нежилого помещения, то возникает ряд вопросов, ответы на которые мы постараемся дать ниже:

1. Будет ли включаться нежилое помещение, являющееся предметом ДДУ, в конкурсную массу при банкротстве застройщика?
2. Застройщик в стадии наблюдения достроил дом. Как получить собственность на нежилое помещение?
3. Застройщик в стадии наблюдения. Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома не получено. Какие действия можно предпринять дольщикам по коммерческим помещениям?
4. Введено конкурсное производство в отношении застройщика. Дом не достроен. Что делать дольщикам по нежилым помещениям?

Вопрос №1. Будет ли включаться нежилое помещение, являющееся предметом ДДУ, в конкурсную массу при банкротстве застройщика?

Да, такое нежилое помещение должно быть включено арбитражным управляющим в состав конкурсной массы.
Согласно ст.131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.
С момента завершения строительства многоквартирного жилого дома, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и до момента передачи объекта долевого строительства дольщику, — такой объект является собственностью застройщика и подлежит включению в конкурсную массу.
В случае, если многоквартирный жилой дом не завершен строительством, в конкурсную массу включается объект незавершенного строительства. При этом особенности реализации такого объекта в ходе конкурсного производства установлены законом о банкротстве.
Сам по себе договор участия в долевом строительстве не порождает прав на нежилое помещение, поскольку такой договор не исполнен (имущество не передано, право собственности дольщика на коммерческое помещение не зарегистрировано). Исключение коммерческого помещения из конкурсной массы в ходе процедур банкротства застройщика возможно только по судебному акту, принятому арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве застройщика.

Вопрос №2. Застройщик в стадии наблюдения достроил дом. Как получить собственность на нежилое помещение?

Все требования, связанные с передачей жилых помещений, с даты введения наблюдения могут быть предъявлены только в рамках процедуры банкротства с соблюдением ст.201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». То есть, по жилым помещениям, в случае завершения строительства дома в стадии наблюдения либо конкурсного производства, включенные в реестр требования дольщиков погашаются арбитражным управляющим путем передачи им квартир.
Закон не предусматривает применение тех же правил для дольщиков, заключивших договоры на приобретение коммерческих помещений.
Требования дольщика-коммерсанта о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве (п.п.5 п.1 ст.201.8 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Таким образом, в случае завершения строительства жилого дома и выдачи в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, дольщики коммерческих помещений смогут защитить свои права и получить в собственность свою недвижимость только путем подачи соответствующего иска в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика.
Вступившее в законную силу решение суда, которым признано право собственности на недвижимость, является основанием к государственной регистрации прав Росреестром.

Вопрос №3. Застройщик в стадии наблюдения. Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома не получено. Какие действия можно предпринять дольщикам по коммерческим помещениям?

Как и все кредиторы, дольщики-коммерсанты в целях участия в первом собрании кредиторов вправе предъявить требования в течение одного месяца с момента публикации объявления о признании должника банкротом.
Еще раз необходимо обратить внимание на то, что требования у дольщиков-коммерсантов (которые включаются в реестр), могут быть только денежными. Очень важно, что на данном этапе денежные требования можно заявить только в результате отказа от договора участия в долевом строительстве.
Иными словами, если дольщик-коммерсант трансформирует свое требование в денежное, он в дальнейшем не сможет подать заявление о передаче ему в собственность нежилого помещения (в случае завершения строительства многоквартирного жилого дома).
С момента принятия арбитражным судом заявления о признании застройщика банкротом срок исполнения им обязательства по передаче объекта долевого строительства считается наступившим (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2013 N 18АП-4398/13).
В соответствии с п.1 ст.9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», участник долевого строительства вправе отказаться в одностороннем порядке от договора в связи с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства.
При этом, согласно п.2 данной статьи, при расторжении ДДУ по указанному основанию дольщик вправе требовать возврата уплаченной по договору денежной суммы и уплаты процентов.
Данные денежные требования дольщик-коммерсант может включить в реестр требований кредиторов, расторгнув ДДУ в одностороннем порядке.

Вопрос №4. Введено конкурсное производство в отношении застройщика. Дом не достроен. Что делать дольщикам по нежилым помещениям?

Иная ситуация возникает с введением конкурсного производства при недостроенном доме. В течение двух месяцев с момента публикации объявления о введении конкурсного производства в отношении застройщика, участник долевого строительства вправе включить свое требование в реестр денежных требований, не расторгая ДДУ.
Это дает право участия в собраниях кредиторов, голосования по вопросам повестки дня. В принципе требование дольщика-коммерсанта должно будет быть учтено арбитражным управляющим при расчетах с кредиторами только в том случае, если оно включено в реестр.
Требование дольщика о передаче нежилого помещения рассматриваются по правилам статьи 100 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», при этом для целей определения количества голосов на собрании кредиторов и размера удовлетворения такого требования оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре (п. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35).
Таким образом, в ходе конкурсного производства возможно включение в реестр требований дольщиков-коммерсантов, без расторжения ДДУ, и выраженное в денежной сумме.

Требования участников долевого строительства, основанные на ДДУ, являются обеспеченными залогом в силу ст.13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». В связи с этим, при подготовке заявления наши юристы рекомендуют включать в него основания возникновения залога и требования об учете данных требований в реестре как обеспеченных залогом недвижимого имущества.

Другие статьи по теме:

Банкротство: требования кредитора в иностранной валюте
Банкротство физических лиц: ожидания и реальность
ООО без имущества: как юристам удалось получить 1 миллион долга с помощью процедуры банкротства
Участие в долевом строительстве: расчеты по новым правилам

?Компании, желающие привлекать средства дольщиков, должны иметь не 10 тыс. руб. в уставном капитале, как сейчас, а минимум 2,5 млн руб. Сам размер капитала привязан к объему, который компания планирует возвести.

?Компаниям-банкротам, а также находящимся в стадии ликвидации, теперь запретили работать с дольщиками.


?Средства дольщиков, купивших квартиру, до сдачи дома будут храниться на специальных счетах — #эскроу. Открывать их смогут только банки, имеющие право на размещение депозитов федерального бюджета.

C Уважением,
legal78.ru/

На платформе Симплоера запускаем новый серьёзный продукт — «Юридический справочник застройщика» от команды практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».

Контент крайне полезный — подробно рассмотрены все вопросы, возникающие у застройщиков: градостроительное регулирование, оформление прав на землю, особенности создания отдельных видов объектов, а также методика градостроительного анализа участков.

Достойный материал для профессиональной коллекции по ссылке —

www.simplawyer.com/store/real-estate/developers-legal-guide/

Добрый день!
Мне задали, на мой взгляд, довольно таки интересный вопрос.

У компании заключен инвестиционный контракт с органами местного самоуправления.
По контракту органы местного самоуправления обязаны заключить договор аренды земельного участка с Инвестором, где будет стройка.

Дословно пункты контракта:
— Права аренды на земельный участок оформляются на период проектирования и
строительства в границах, утвержденных проектом, в порядке, определенном действующим
законодательством.
— Предоставить Инвестору в соответствии с условиями Контракта и действующего
законодательства РФ земельный участок, если иное не предусмотрено условиями Контракта.
— Заключить договор аренды на земельный участок на период проектирования и
строительства Объекта в соответствии с действующим законодательством РФ.

Все. Про договор аренды не сказано более ни слова.
И так, договор аренды заключается. Но проходит срок аренды, срок договора истекает и в течение 1-1,5 лет новый не заключается. (Инвестор, соответственно не платит это время). Стройка при этом даже не начиналась, даже строй площадки нет. В отношении земли лишь совершались действия по кадастру: объединялись участки.
И вот, администрация говорит: оплатите за прошедшее время, т.к. договор аренды продлился на неопределенный срок (согласно п.2 ст. 621 ГК РФ). В договоре аренды вообще нет никаких условий по поводу его пролонгации в случае если его срок завершен.
Еще раз обращу внимание: В отношении земли лишь совершались действия по кадастру: объединялись участки. Никакой иной деятельности по Инвестиционному контракту не велось.

Правомерны ли требования администрации?

Предлагается ужесточить контроль и надзор за деятельностью застройщиков в области долевого строительства. Предложения содержатся в Приказе ФСФР России «Об утверждении Порядка представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства».

Данный информационный бюллетень представляет собой обзор перспектив развития законодательства о земле и иной недвижимости в 2012 году.