Житель Москвы, владеющий ¾ квартиры, доставшейся в наследство, захотел отсудить две 1/8 доли, которыми владеют его брат и сестра. Но необходимо было узнать рыночные стоимости каждой доли. Была назначена судебная оценочная экспертиза, в рамках которой специалист рассчитал общую стоимость квартиры, а потом пропорционально поделили эту сумму на 8. Однако выяснилось, что данный метод выбран ошибочно.

Коллеги! Расскажу вам случай из судебной практики о том, как элементарные ошибки эксперта-оценщика привели к неправильным расчетам и искажению результатов экспертизы коммерческой недвижимости.

Как нужно действовать, если рыночная стоимость офисных помещений, оказалась явно недостоверной, поясню на примере.

«Мораторий на пересмотр кадастровой стоимости» отменен поправками, принятыми Госдумой (ФЗ№401 от 30.11.2016 года). Одновременно Правительство Москвы приняло три важнейших для столичного бизнеса постановления. № 789-ПП расширило на 23% перечень коммерческой недвижимости, облагаемой налогом от кадастровой стоимости. А № 790-ПП и 791-ПП утвердили новую кадастровую стоимость объектов капстроительства в Москве по состоянию на 1 января 2016г. Именно с неё теперь будет рассчитываться имущественный налог собственникам на 2-летний период с 01.01.2017 по 01.01.2019.
В среднем новая стоимость на порядок выше, чем была на 1 января 2014 г. Проверить её для Вашего объекта можно по ссылкам:
www.mos.ru/authority/documents/doc/35221220
www.mos.ru/authority/documents/doc/35222220
Чтобы не платить как минимум два года завышенные налоги, необходимо оспаривать кадастровую стоимость, привлекая независимого оценщика. Благо, и закон снова даёт такую возможность. Разумным решением будет всестороннее изучение факторов, влияющих на стоимость имущества. Например, оно может требовать ремонта или иметь дефекты, что снижает цену. В целом рыночная стоимость объектов по Москве сейчас снижается, а не растет.
Компания ISCons предлагает Вам долгосрочное партнерство в сфере оценочной деятельности. Наши специалисты подскажут, как правильно пересмотреть кадастровую стоимость объекта, подать документы в комиссию, а, если придётся в суд. Свяжитесь с нами по тел.: 8 (968)726-60-20 или по электронной почте: e.perezhogin@iscons.ru.

На выездной проверке районная инспекция ФНС г. Владивостока устанавливает, что ООО арендовало медицинское оборудование у взаимозависимого лица — Предпринимателя, владеющего 48% долей в Обществе. Контроллеры назначают оценочную экспертизу договоров аренды. Эксперт посчитал стоимость завышенной относительно рынка. Инспекция сочла, что имеет место налоговая выгода в виде завышения расходов. И начислила налога, пени, штрафа на 2,87 млн. руб.
Компания оспорила решение в Арбитражных судах. Де у инспекции нет полномочий на проверку методом сравнения рыночных цен сделки, не подпадающей под признаки разовой. Однако суды не согласились с истцом, указав, что тот не учел ст. 95 НК РФ. При доказывании получения налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды такой метод оправдан.
Разумное решение, не дожидаясь проверки, провести свою оценку аренды имущества, где всесторонне изучить каждый фактор, влияющих на стоимость, — считают эксперты ISCons. — Цена аренды может значительно уступать рыночной по объективным причинам. Например, оборудование устарело и требует дорогостоящего ремонта. Согласно п.9 ст. 40 НК РФ суд вправе учесть любые разумные условия сделки, имеющие значение для определения ее цены, не ограничиваясь обстоятельствами, перечисленными в самой статье.
Как правильно определить стоимость аренды перед сделкой, Вам подскажут специалисты ISCons. Свяжитесь с нами по тел.: 8-968-726-60-20 или по электронной почте: e.perezhogin@iscons.ru

Налоговиков точно заинтересует сделка, если компания продает имущество по заниженным относительно рынка ценам.
По договору лизинга ООО получило автомобиль Audi Q5. Когда машину выкупили в собственность, ее общая стоимость составила 2,5 млн. руб. Позже она была перепродана взаимозависимому лицу за сумму многократно меньшую. Контроллеров это насторожило: они обратились к эксперту-оценщику. Тот указал на несоответствие цены сделки рынку и определил стоимость Audi в 1,56 млн. руб. Исходя из этой цифры, налоговики доначислили компании 0, 69 млн.руб. налога, штрафа и пени.
ООО пыталось отменить решение налоговиков в Арбитражном суде Саратовской области. Но Суд иск отклонил, сочтя что налоговая доказала факт получения налогоплательщиком незаконной налоговой выгоды. Но шансы у истца выиграть дело были.
— Разумное решение — всестороннее изучение факторов, влияющих на стоимость имущества, — считают эксперты ISCons. — Цена продажи может значительно уступать покупной по объективным причинам. Например, актив устарел либо требует дорогостоящего ремонта. Необходимо подтвердить, что компании выгоднее продать актив по этой цене, чем ремонтировать или утилизировать. Отчёт об оценке здесь основное доказательство.
По все вопросам, связанным с оценочной деятельностью, Вас проконсультируют специалисты ISCons. Свяжитесь с нами по тел.: 8 (968)726-60-20 или по электронной почте: e.perezhogin@iscons.ru.

В суде столкнулись отчеты оценщиков, привлеченных налоговиками и бизнесом. Арбитры отдали предпочтение экспертизе компаний. Почему?
Случай 1:
ООО обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области, чтобы оспорить решение инспекции ФНС. Контроллеры доначислили 68,8 млн. руб. налога, штрафа и пени после выездной проверки. Нарушение: завышены договора аренды томографов, заключенные с взаимозависимыми ИП. В доказательство Инспекция привлекла независимого оценщика. Тот определил рыночную стоимость права пользования оборудованием в 15 раз ниже. В своём отчёте он использовал доходный подход с элементами затратного, поскольку не обнаружил предложений по аренде томографов на дату оценки. А вот оценщик, привлеченный Обществом, обнаружил и применил приоритетный метод прямого сравнения цен.
Случай 2:
В проверяемый период взаимозависимые лица: ОАО (арендодатель) и ООО (арендатор) — заключили договоры на нежилое здание площадью 3,3 тыс. кв. м. в Нижнем Новгороде. Ставка составила 174 руб. Оспаривая её, Инспекция руководствовалась экспертным заключением независимого оценщика, согласно которому стоимость аренды составляет 463 руб. за кв.м. Но эксперт не принял во внимание отсутствие у ООО правоустанавливающих документов и кадастрового паспорта на здание, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Все эти требования были учтены в отчёте об оценке Общества.
Если налоговая провела экспертизу, разумным решением будет привлечь эксперта со своей стороны. Низкая по сравнению с рынком цена аренды может быть обусловлена объективными обстоятельствами:
1. Особыми условиями долгосрочного договора
2. Техническими характеристиками
3. Отсутствием правоустанавливающих документов, кадастрового паспорта, разрешения на ввод в эксплуатацию объектов.
4. Объемом поставляемых товаров, сроками исполнения и условиями платежей
5. Химическими и физическими характеристиками
Во всех вопросах оценки и обоснования цен Вас проконсультируют эксперты
ISCons. Свяжитесь с нами по тел.:8-968-726-60-20 или по электронной почте: e.perezhogin@iscons.ru.

На прошлой неделе Президентом РФ В.В. Путиным был подписал Федеральный закон от 02.06.2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Статья 3 данного закона полностью посвящена оценочной деятельности и внесенным изменениям в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Наиболее важными для сообщества оценщиков являются следующие изменения:
— Введение квалификационного аттестата для оценщиков.
— Экспертиза СРО отчета об оценке проводится на добровольной основе.
— Экспертиза отчёта об определении кадастровой стоимости больше не входит в обязательный перечень действий по государственной оценке.

Управляющий партнер экспертной группы “ВЕТА” Илья Жарский так оценил данные поправки:
“Я достаточно критично воспринимаю принятие таких изменений в законодательстве об оценочной деятельности.
Главные вопросы касаются введения квалификационного аттестата для оценщиков. С 1 июля 2017 г. его необходимо будет сдавать по направлениям оценочной деятельности каждые три года. Однако непонятно, кто будет принимать экзамены, на каких условиях и каким образом.
В любом случае, это вызовет сильный рост финансовой нагрузки на практикующих оценщиков и увеличит их трудозатраты.
Фактически вводится ограничение на вход в профессию новых специалистов, т.к. для того, чтобы сдать квалификационный экзамен, необходим опыт работы, а чтобы иметь опыт работы, необходимо быть членом саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, для чего, в свою очередь, необходимо сдать квалификационный экзамен. Получается такой замкнутый круг. Всё это создает дополнительное давления на профессию оценщика.
Также неоднозначным решением является отмена экспертизы СРО. Вернее, перевод её в статус добровольной.
Экспертиза СРО является тем важным барьером, который отсекает некачественно выполненные оценочные работы.
Неиспользование её, например, в практике оспаривания кадастровой стоимости может привести к наплыву искаженных оценочных отчетов, что ухудшит деловые процессы и усложнит практику судебного применения. А также приведет к дальнейшей дискредитации профессии оценщика”.

22 декабря 2015 года в Верховном Суде рассмотрено дело по спору оценочной компании ООО «Ко-Инвест Брянск» с ИП Лукановой. Истец на заседании отсутствовал, интересы Ответчика представлял адвокат Владимир Петренко.

За ходом рассмотрения дела внимательно следило все оценочное сообщество, поскольку складывающаяся негативная судебная практика могла существенно ужесточить общие подходы судов к ответственности за недостоверную оценку и значительно повысить риски при оказании услуг государственным и муниципальным заказчикам.

Коротко о сути спора. В конце 2009 года ИП Луканова обратилась в местную администрацию с заявлением о выкупе арендуемого помещения. Для оценки было привлечено ООО «Ко-Инвест Брянск», выкупная цена составила 1 726 100 руб.

Не согласившись с таким результатом оценки, предприниматель оспорила в АС Брянской области достоверность отчета (Дело №09-2143/2010). В обоснование своих требований Истец представил отчет ООО «Независимая оценочная компания «Альфа-Инвест», согласно которому рыночная стоимость помещения определена в 1 337 000 рублей.

Учитывая подобные расхождения результатов оценки судом назначена судебная экспертиза по делу. Эксперты ООО «Легит» определили стоимость помещения в 1 631 000, что на 5,5% меньше результата, полученного Ответчиком.

В итоге суд пришел к парадоксальному выводу – не найдя нарушений в проведении оценки суд, тем не менее признал отчет Ответчика недостоверным. ИП Луканова выкупила арендуемое помещение за 1 631 000 рублей.

Спустя почти три года ИП Луканова решила, что за период судебных разбирательств она понесла убытки в сумме выплаченных арендных платежей и вновь обратилась в АС Брянской области с иском о их взыскании.

Если Вы не согласны с выводами оценочной экспертизы, Вы имеете право настаивать на проведении повторного исследования: эксперт может выбрать неверную методику исследования и допустить погрешность в расчетах. Рецензия на экспертизу даст возможность обосновать суду необходимость проведения повторной экспертизы. Читать далее…

«Бюро оценки С.А.Н.»
Независимая оценка и экспертиза в Ульяновске.
Оценка недвижимости. Оценка автомобилей. Оценка оборудования. Оценка ущерба.
ocenkasan.ru