О казусных ситуациях с домашними животными, которые вместе с хозяином «пользуются» объектом недвижимости, будь то на правах арендатора, будь то, как «любимая вещь» собственника недвижимости уже говорилось в моих публикациях ранее.

Случаи с лесницами и паркетом, дворами и балконами уже служили декорацией предыдущих прецедентов судебных инстанций по теме «о собаках и котах». Сегодня же речь пойдёт о пользовании лифтом.

С одной стороны, согласно § 13 абз. 2 WEG каждый из владельцев имеет право пользования совместными или общими частями объекта, соблюдая при этом положения §§ 14, 15 WEG. С другой стороны, как известно, согласно § 15 WEG:

Владельцы объектов недвижимости имеют привычку думать обо всём заранее, просчитывая различные варианты возможных проблем в будущем, или решения уже известных настоящих и назревающих вопросов относительно своих объектов.

Обратился ко мне как-то иностранный владелец жилого объекта в Германии, на предмет регулирования курения и связанных с этой привычкой правовых «побочных» результатов. Вопрос был важен заказчику такого аналитического обзора с различных точек зрения, ибо сам он «изрядно дымил» при нашей первой встрече, хотя очень хотел «быть подкованным» в вопросах «дымящих» арендаторов, соседей, участников общества владельцев объектов и т.д.

Разумеется самостоятельный поиск прямого упоминания курения в нормах арендного права или о недвижимости не может увенчаться успехом и исключается, т.к. подобные вопросы регулируются исключительно прецедентной практикой, которая и становится «законом» во всех последующих аналогичных случаях.

Данной публикацией предлагаются

О том, что вопросы трудового права обычно задают после наступления проблемного случая, как работодатели, так и уволенные работники, известно каждому практикующему юристу в этой области. Но, всё же бывают исключения и иногда руководитель компании обращается с «профилактическим» вопросом, предвидя в своём коллективе тот или иной конфликт, или просто в рамках повышения уровня своих знаний в трудовом праве.

На этот раз обратился к нам руководитель молодого коллектива, участники которого были активными «жителями» социально-виртуального государства «фейсбукистана» со всеми его свистелками и шумелками, кнопками и лихтариками, бутафорией и прочим детсадовским причандалом.

После долгих историй с присказками и жалобами, как быть или как не бить, как с этим или с тем нам жить, увольнять иль сокращать, суть всех вопросов сводилась разумеется к тому, о чём не пишет ни один закон, но что находится в богатой прецедентной практике.

Основной темой, был вопрос

В издательстве «Инфотропик-Медиа» вышла первая книга в серии «Ведение бизнеса в Китае – правовые аспекты», посвященная ведению бизнеса в Китае: «Обзор правовой среды для бизнеса». В этой книге партнер SBF Group Павел Бажанов рассказывает об основных правовых аспектах ведения бизнеса в КНР: регулировании иностранных инвестиций, регистрации предприятий, защите прав интеллектуальной собственности, налогообложении, найме сотрудников и социальном страховании.

Вместе с ростом интереса к Китаю со стороны российских компаний в этом году появилась необходимость в актуальной и достоверной информации о китайском законодательстве, позволяющей свободно ориентироваться в китайской правовой среде.

Avielen – совместное предприятие между австрийским девелопером Warimpex, CA Immo Group и UBM – успешно завершило сделку по продаже и сдаче в аренду двух офисных башен и соответствующих земельных участков, в том числе предназначенных для размещения автостоянки, многофункционального комплекса и бизнес-центра премиум-класса «АЭРОПОРТСИТИ Санкт-Петербург», расположенного рядом с международным аэропортом Пулково-2.

Новый порядок утверждения Правил землепользования и застройки в городах федерального значения — Москве и Санкт-Петербурге.

15 ноября 2014 года вступил в силу федеральный закон № 307-ФЗ от 14.10.2014, который в числе прочего внес весьма существенное изменение в Градостроительный кодекс РФ в части, касающейся порядка принятия в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге Правил землепользования и застройки.

Применительно к г. Москве ранее действовавшая редакция Градостроительного кодекса РФ вкупе с Градостроительным кодексом Москвы предусматривали, что Правила землепользования и застройки, этот важнейший градостроительный документ, должны приниматься Московской городской Думой в форме закона города Москвы (аналогичным образом полномочия по принятию ПЗЗ в Санкт-Петербурге были отнесены к ведению Заксобрания Санкт-Петербурга).

Редакция Градостроительного кодекса РФ, вступившая в силу с 15.11.2014, изменила это положение кардинальным образом, передав полномочия по принятию ПЗЗ в Москве и Санкт-Петербурге высшим исполнительным органам государственной власти этих субъектов федерации.

Для того чтобы пояснить значение этих изменений, позволим себе небольшой экскурс в градостроительное право в части тех принципов регулирования градостроительства в поселениях, которые вплоть до 15.11.2014 распространялись в том числе и на города федерального значения – Москву и Санкт-Петербург.

Общие принципы и порядок регулирования градостроительства в поселениях были определены Градостроительным кодексом РФ еще десять лет назад. Суть их очень проста:

Стратегические вопросы назначения различных территорий в границах поселений в целях обеспечения их устойчивого развития, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, учета интересов жителей и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и с учетом всей совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов разрешаются в так называемых «документах территориального планирования».

Для поселений такими документами являются, в частности, генеральные планы, утверждаемые нормативными актами соответствующих представительных органов местного самоуправления этих поселений. Согласно ч. 3 ст. 63 Градостроительного кодекса РФ в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге, которые, будучи субъектами федерации, одновременно являются городскими поселениями с внутригородскими муниципальными образованиями, генеральные планы утверждают законодательные (представительные) органы государственной власти соответствующего субъекта РФ. В г. Москве генеральный план утверждается законом города Москвы, который принимает Мосгордума (ст.ст. 6, 26 Закона г. Москвы от 25.06.2008 № 28 «Градостроительный кодекс города Москвы») по результатам проведения публичных слушаний в каждом муниципальном образовании на территории столицы. В настоящее время действует генеральный план, утвержденный Законом г. Москвы от 05.05.2010 № 17 «О Генеральном плане города Москвы» по результатам публичных слушаний, которые были проведены летом–осенью 2009 года.

Таким образом, подготовка и утверждение генерального плана поселения, как базисного документа территориального планирования, который определяет основные параметры градостроительной деятельности в поселении не менее чем на 20 лет вперед (ч. 11 ст. 9 Градостроительного кодекса РФ) и потому непосредственно затрагивает жизненные интересы всех жителей такого поселения (в том числе, столицы России), согласно нормам федерального закона производится путем реализации гражданами своего конституционного права участвовать в управлении делами государства через своих представителей (ст. 32 Конституции РФ, ст. 2 Градостроительного кодекса РФ), а также через прямое волеизъявление на публичных слушаниях.

Следующим уровнем градостроительной документации поселения, подчиненной документу территориального планирования, является документ градостроительного зонирования – правила землепользования и застройки (ПЗЗ).

По своей сути ПЗЗ определяют градостроительно однородные виды территориальных зон, конкретизируют генеральный план применительно к этим территориальным зонам и устанавливают единый для каждой из таких зон градостроительный регламент (виды разрешенного использования земельных участков в границах этой зоны, их предельные размеры и предельные параметры разрешенного строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства). Земельные участки, расположенные в границах одной территориальной зоны, должны иметь одни и те же параметры разрешенного использования, которые указываются в соответствующих градостроительных планах (ГПЗУ) этих участков.

Правила землепользования и застройки прямо и непосредственно затрагивают жизненные интересы всех жителей поселения точно так же, как и генеральный план. По этой причине в редакции Градостроительного кодекса РФ, которая действовала с 2004 г. по 15.11.2014 г., законодатель установил (п. 8 ст. 1, ст.ст. 31 и 32), что ПЗЗ, как и генеральные планы, утверждаются нормативными актами представительных органов местного самоуправления на основе результатов публичных слушаний (протоколы публичных слушаний по проекту ПЗЗ и заключение о результатах таких публичных слушаний являются обязательным приложением к проекту правил землепользования при их утверждении).

До 15.11.2014 ст. 63 Градостроительного кодекса РФ определяя, что «градостроительная деятельность в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге регулируется настоящим Кодексом с учетом особенностей, установленных настоящей статьей», не содержала каких-либо специальных оговорок о порядке принятия ПЗЗ в Москве и Санкт-Петербурге. В полном соответствии с федеральным законом согласно ст.ст. 6, 36 Градостроительного кодекса Москвы ПЗЗ подлежали утверждению Мосгордумой путем принятия соответствующего закона г. Москвы.

К настоящему времени закон г. Москвы об утверждении ПЗЗ, проект которых прошел публичные слушания в 2009 г. одновременно с проектом генерального плана г. Москвы, был одобрен Постановлением Правительства Москвы от 17.11.2009 № 1278-ПП, внесен Мэром Москвы в Мосгордуму и принят в первом чтении (Постановление Московской городской Думы от 02.12.2009 № 57).

Таким образом, по исходному замыслу и федерального, и московского законодателя не только Генеральный план, но и ПЗЗ должны готовиться и утверждаться в порядке реализации конституционного права москвичей на участие в управлении делами государства (ч. 1 ст. 32 Конституции): через представительный орган власти – Московскую городскую думу, а также путем прямого волеизъявления на публичных слушаниях (т.е. путем участия в осуществлении местного самоуправления). Именно такая идея обеспечения народовластия и участия граждан в градостроительной деятельности столицы всего пять лет назад поддерживалась и депутатами Мосгордумы, и тогдашним Мэром Москвы.

Ситуация радикально изменилась осенью 2010 г. с приходом в Москву новой команды городских чиновников, которая незамедлительно приступила к внедрению новой системы управления в сфере градостроительства и землепользования. Уже в декабре 2010 г. практически все решения по этим вопросам стали приниматься за закрытыми дверями так называемой «Градостроительно-земельной комиссией» (ГЗК) – поспешно созданным рабочим органом Правительства Москвы с невнятным правовым статусом и постоянно изменяющимися полномочиями (за 4 года в положение о ГЗК не менее 15 раз вносились существенные изменения!). Под благовидным предлогом был не только фактически похоронен так и не дошедший до второго чтения городской закон об утверждении прошедшего публичные слушания проекта ПЗЗ, но и отменены (Постановлением Правительства Москвы от 17.04.2012 № 139-ПП) ранее установленные схемы градостроительного зонирования столицы.

Несмотря на то, что любое изменение градостроительного документа, прошедшего публичные слушания, возможно только после проведения новых публичных слушаний, ГЗК тихо и незаметно, но регулярно в закрытом режиме «редактировала» проект ПЗЗ. В результате сейчас Москомархитектуры практически использует так называемый «актуализированный» проект ПЗЗ, во многом заметно отличающийся от проекта, одобренного москвичами на публичных слушаниях, и потому весьма сомнительный с юридической точки зрения.

Наличие утвержденных городским законом правил землепользования и застройки в Москве существенно ограничило бы такое «ручное управление» градостроительством, в частности, ГЗК уже не могла бы по своему усмотрению разрешать или запрещать строительство на отдельных участках тех или иных объектов. Не могла бы она в дальнейшем и произвольно устанавливать или изменять требования к параметрам таких объектов, поскольку не только допустимые варианты разрешенного использования каждого земельного участка, но и предельные параметры объектов строительства на нем – высотность, площадь застройки и т.д., были бы определены этим общедоступным законом, обязательным не только для застройщиков, но и для чиновников.

Таким образом, если бы ПЗЗ, как это предусматривал закон до 15.11.2014, были бы утверждены городским законом, «ручное управление» московским градостроительством должно было бы сократиться до уровня крайне малозначительного. Одновременно должна была бы исчезнуть и возможность внеконкурсного предоставления земельных участков под коммерческое строительство, которая заметно влияла на масштаб коррупции в этой сфере землепользования и градостроительства.

Между тем, ст. 4 Вводного закона к Градостроительному кодексу РФ (Федеральный закон от 29.12.2004 № 191-ФЗ) и ст. 3 Вводного закона к Земельному кодексу РФ (Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ) содержат предельный срок для принятия ПЗЗ – срок, после которого запрещается не только выдавать ГПЗУ, не основанные на содержащихся в ПЗЗ градостроительных регламентах, но и вообще предоставлять для строительства земельные участки (за исключением земельных участков нескольких особых категорий, для которых согласно ч.ч. 4 и 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ вообще не должны устанавливаться градостроительные регламенты, или на которые такие регламенты не распространяются). С учетом проведенных в 2009 г. не только в Москве, но и во многих других городах и поселках России публичных слушаний по проектам соответствующих ПЗЗ, Федеральным законом от 27.12.2009 № 351-ФЗ такой предельный срок был установлен 01.01.2012 г.

В дальнейшем этот дедлайн был продлен сначала на год (Федеральный закон от 20.03.2011 № 41-ФЗ), а потом – специально для Москвы! – еще на два дополнительных года, до 31.12.2014 г. (Федеральный закон от 29.06.2012 № 96-ФЗ). Для землепользователей такое продление формально обосновывалось внешними причинами – существенным расширением территории Москвы и, соответственно, необходимостью изменения и Генплана, и проекта ПЗЗ. Однако, как показывает и закон, и реальное положение дел в градостроительном комплексе Москвы, сложившееся к настоящему времени, эти обстоятельства никак не могли быть действительными причинами продления срока для принятия ПЗЗ. Так, ст. 31 Градостроительного кодекса РФ допускает установление ПЗЗ не только для всей территории поселения в целом, но и для ее частей с последующим внесением в принятые ПЗЗ изменений, относящихся к другим частям территории поселения. Более того, согласно ч. 4 ст. 31 Градостроительного кодекс РФ подготовка проекта ПЗЗ для «новой Москвы» могла производиться вообще без Генерального плана. Таким образом, ничто не мешало городу установить одобренные на публичных слушаниях в 2009 г. ПЗЗ для большей части территории «старой Москвы» в соответствии с действующим Генпланом города, а в дальнейшем (по мере проработки) откорректировать и ПЗЗ, и действующий Генплан применительно к новым территориям столицы, проведя через Мосгордуму соответствующие городские законы.

Однако, насколько нам известно, до настоящего времени не только проекта новых ПЗЗ, но и пригодного к представлению на публичные слушания проекта изменений в Генеральный план Москвы не существует. Из выступления представителя Москомархитектуры на недавнем заседании Комиссии по градостроительству, государственной собственности и землепользованию Мосгордумы следует, что какие-то согласованные предложения по этому вопросу будут готовы в Москомархитектуры не раньше середины следующего, 2015 года. Между тем, до наступления дедлайна остается неполный календарный месяц…

Некоторые источники, «близкие к руководству» столицы, уверяли нас, что предельный срок принятия московских ПЗЗ вновь будет перенесен. Однако пока что нам не удалось обнаружить среди законопроектов, рассматриваемых Государственной Думой РФ, каких-либо признаков внесения подобных изменений в Федеральный закон от 29.12.2004 № 191-ФЗ.

Впрочем, нельзя исключить и того, что соответствующая поправка будет внезапно и незаметно на этапе второго чтения включена в абсолютно любой из многочисленных законопроектов, рассматриваемых в настоящее время Государственной Думой РФ, как это случилось с непосредственным предметом настоящей статьи – новой редакцией ст.ст. 32 и 63 Градостроительного кодекса РФ, утвержденной Федеральным законом № 307-ФЗ от 14.10.2014.

Как это часто случается с законами, которые требуется принять без широкой огласки, – поправки, о которых мы ведем речь, вошли незаметной 23 статьей в масштабный (около 50 страниц текста!) федеральный закон № 307-ФЗ, многословное название которого даже предположить не позволяет, что в нем могут содержаться изменения в Градостроительный кодекс РФ. Закон этот именуется: «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях и отдельные законодательные акты Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации в связи с уточнением полномочий государственных органов и муниципальных органов в части осуществления государственного контроля (надзора) и муниципального контроля».

Статья 23 этого закона, вносящая изменения в ст.ст. 32 и 63 Градостроительного кодекса РФ, устанавливает, что в Москве и Санкт-Петербурге Правила землепользования и застройки впредь будут утверждаться не органом представительной власти (в Москве это Мосгордума, в Санкт-Петербурге – Законодательное собрание Санкт-Петербурга), а «нормативными правовыми актами высших исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга». В Москве, таким образом, эти полномочия переданы от Мосгордумы Правительству Москвы во главе с Мэром столицы.

Процитированная норма была введена в проект федерального закона № 307-ФЗ тихо и незаметно на этапе подготовки второго чтения (не позднее 01.07.2014). Инициаторы поправки – Председатель комитета ГД по конституционному законодательству и государственному строительству В.Н. Плигин и его заместитель Д.Ф. Вяткин (оба – «Единая Россия»). С какой стати руководители этого комитета занялись вопросами регулирования градостроительства (учитывая наличие в Государственной Думе специального комитета по земельным отношениям и строительству) – тайна сия велика есть.

Чем эти поправки грозят московским землепользователям?

В первую очередь, тем, что никакой внятной и последовательной системы градостроительного зонирования, которая только и может гарантировать права землепользователей, в Москве в ближайшее время ожидать не стоит.

Если депутаты Московской городской Думы непосредственно подотчетны своим избирателям – хотя бы в ограниченном объеме, а о содержании готовящихся к рассмотрению законов города Москвы легко может узнать любой желающий, то деятельность органов исполнительной власти Москвы прозрачностью не отличается, и действующее законодательство никаких серьезных гарантий для изменения ситуации в будущем не содержит.

Зная, как работает уже налаженная в городе система управления градостроительством и землепользованием (свидетельство тому – многочисленные в последние два года арбитражные дела московских землепользователей по «закону Шаккума» и ГПЗУ), можно с высокой долей уверенности предполагать, что московские ПЗЗ будут представлять собой «лоскутное одеяло» — составленный из кусочков документ, который Правительство Москвы удобным ему способом будет перекраивать каждый раз заново. Более того, учитывая деятельность ГЗК и обретенный ею в июле этого года новый статус, который превращает ее в совсем уж невнятный «гомункулус» в недрах Правительства Москвы с правом осуществления ряда полномочий Правительства Москвы – как раз в области градостроительства и землепользования (см. «Кривая» легализация: о том, как ГЗК Москвы получила новый статус»), можно говорить о том, что поправки, внесенные в Градостроительный кодекс РФ федеральным законом № 307-ФЗ, создают предпосылки для придания весьма далекой от права московской системе управления градостроительством легального прикрытия на уровне федерального закона.

Безусловно, никто не отменял процедуру публичных слушаний для принятия и изменения ПЗЗ, предусмотренную Градостроительным кодексом РФ. Однако за прошедшие несколько лет город изрядно поднаторел в проведении через публичные слушания различных проектов с известным москвичам результатом.

Реальной возможности оспорить поправки, внесенные федеральным законом № 307-ФЗ, по крайней мере, до тех пор, пока новый закон не будет применен в конкретном деле таким образом, чтобы это дало основания для обращения в Конституционный суд РФ, не усматривается. В то же время, если прежняя редакция ст. 63 Градостроительного кодекса РФ в части особого регулирования градостроительной деятельности в Москве и Санкт-Петербурге была всецело обусловлена особенностями территориального устройства и организации местного самоуправления в этих крупных городах, то поправки, внесенные в ст.ст. 32 и 63 федеральным законом № 307-ФЗ, подобными обстоятельствами не обусловлены и, таким образом, ставят жителей Москвы и Санкт-Петербурга в заведомо неравное положение с гражданами РФ, проживающими в других поселениях, что, очевидно, должно рассматриваться как нарушение ст. 19 Конституции РФ.

Тем не менее, возможность добиваться защиты своих прав в каждом конкретном деле на основе последовательного и системного толкования федерального закона у правообладателей земельных участков в г. Москве была ранее, остается и теперь. Во-первых, сохраняется предусмотренная ч. 4 ст. 32 Градостроительного кодекса РФ возможность судебного оспаривания решений об утверждении ПЗЗ или о внесении в них изменений (правда, теперь это можно делать только в судах общей юрисдикции). Кроме того, опыт говорит, что во многих случаях те или иные конкретные действия органов власти Москвы не выдерживают никакой правовой критики именно в их соотнесении со всей системой норм в области градостроительства и землепользования на федеральном уровне. В свою очередь это означает, что во всех судебных делах, так или иначе связанных с нарушением прав московских землепользователей, для защиты этих нарушенных прав от юристов потребуется еще более тщательный, еще более фундаментальный и еще более кропотливый правовой анализ при выстраивании правовой позиции. Важно, в том числе, основывать свою позицию именно на той редакции проекта ПЗЗ, которая прошла публичные слушания, а не на различных ее «актуализациях», через слушания не проходивших.

В частности, правообладателям земельных участков следует очень тщательно сверять с первоначальным проектом ПЗЗ, проходившим публичные слушания, те доказательства содержания этого проекта, которые представляют в подтверждение своей позиции Москомархитектуры и Правительство Москвы в арбитражных спорах по ГПЗУ и «закону Шаккума».

В сентябре 2014 года ЦНТИ Прогресс провел обучение для юристов Республики Крым и города федерального значения Севастополь по теме «Юридическое сопровождение деятельности предприятия на территории РФ».

Представители малого и крупного бизнеса нового субъекта РФ оказались в крайне непростой ситуации. До конца года им необходимо перестроить свою работу в соответствии с требованиями и стандартами российского законодательства, пройти процедуру регистрации/перерегистрации или принять решение быть иностранными организациями, действующим на территории РФ. Потребность в качественной профессиональной информации у юристов компаний новой Республики очень высока.

18 лет ЦНТИ Прогресс успешно проводит курсы и семинары в Санкт-Петербурге, Москве, Новосибирске, других городах РФ. На основе накопленного опыта мы приступили к разработке программы для юристов Крыма.

Ориентировались на юристов с многолетним опытом работы в условиях украинской нормативной базы: с одной стороны, им не нужна общая информация, базовые знания, с другой — необходим анализ фундаментальных различий в законодательстве Украины и России, их влияния на практику юридического обеспечения хозяйственной деятельности предприятия. Тема курса была специально подобрана таким образом, чтобы максимально подробно ответить на наиболее острые вопросы юристов крымских предприятий.

Ведущим экспертом семинара выступила

Юридический институт «М-Логос» приглашает на вечерние долгосрочные курсы повышения квалификации юристов "Комплексное долгосрочное повышение квалификации юристов".

Дата начала и продолжительность: 16.02.15 (4,5 месяца)
Город проведения: Москва
Тип программы: Долгосрочное повышение квалификации
Формат программы: Вечерний

Общее описание программы
Программа настоящего курса составлена с целью концентрированного изложения основных юридических вопросов и актуальных проблем, возникающих в сфере правового регулирования предпринимательской деятельности. Слушатели, окончившие данный уникальный курс, смогут в сжатые сроки существенно и комплексно повысить уровень своих профессиональных знаний, прослушать лекции ведущих российских правоведов (судей, адвокатов, профессоров) и получить ответы на самые насущные вопросы.

14 октября группа Dentons по работе с немецкими клиентами провела для менеджмента немецких компаний круглый стол, посвященный текущей экономической ситуации на российском рынке.

64. Чай с названием «малина ваниль» тем и прекрасен, что в нём нет ни малины, ни ванили. Кроме того, указанный выше «чай» может даже не содержать т.н. «натуральных ароматизаторов». К такому заключению можно прийти, ознакомившись с решением Высшего Земельного Суда Дюссельдорфа (см. ном. акт. I-20 U 59/12). И вот как всё было.

Федеральное общество потребителей обратилось в суд первой инстанции против компании, которая в переводе с немецкого так и называется: «Чайник».

Компания, разместив на упаковке